Klage nr 2016157

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. februar 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      Privatmegleren Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Meglers utlegg/vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en leilighet. Klageren hevder innklagede lovet at han skulle være til stede på visningene, og lovet en høyere salgssum enn det som ble oppnådd. Leiligheten ble solgt etter en privatvisning. Klageren krever vederlagsnedsettelse og erstatning som følge av at innklagede har brutt avtalen. Innklagede bestrider at de har brutt avtalen, og anfører at klagerens krav om vederlagsnedsettelse og erstatning må avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Megleren garanterte at han skulle være til stede på visningene, og at han skulle komme 30 minutter før hver visning for kvalitets-kontroll. Taksten på leiligheten var på kr 5 500 000, men megleren uttalte at den lett skulle bli solgt for nærmere kr 6 000 000. I kontrakten beregnet megleren honoraret ut fra en salgssum på kr 5 700 000. Dette bekrefter at en salgssum på kr 5 700 000 er høyst oppnåelig.

 

Megleren var ikke til stede på de to første visningene, men løy om at han hadde vært der.

 

 

Klageren ringte etter første visningen, men megleren tok ikke telefonen. Han sende imidlertid en SMS etter 20 minutter som ga uttrykk for at han hadde vært på visningen, og at alt hadde gått fint. På den tredje visningen ventet klageren utenfor leiligheten. Megleren kom 15 minutter etter at visningen hadde startet. En eiendomsmeglerfullmektig som ikke hadde sett leiligheten før, var imidlertid der fra starten av visningen.

 

Megleren anbefalte å sette ned prisantydningen til kr 5 190 000 for at flere skulle komme på visning. I tillegg innrømmet han at bildene på www.finn.no var dårlige. En som hadde sett annonsen på Finn tok kontakt med megleren og ønsket privatvisning. Etter visningen innga interessenten et bud på kr 4 800 000. Klageren synes budet var for lavt, og innga et motbud på kr 5 800 000 etter anbefaling fra megleren. Budgiveren innga et nytt bud på kr 5 100 000. Megleren syntes det var helt hårreisende at klageren ikke ønsket å selge til kr 5 100 000, da det var i nærheten av den nye prisantydningen som skal reflektere hva selgeren ønsker å selge til. Etter private forhandlinger med budgiveren ble det likevel ikke salg.

 

Megleren mente at leiligheten skulle tas bort fra FINN.no slik at folk ikke skulle bli lei den. Han foreslo at leiligheten ble lagt ut på nytt etter sommerferien. Mot slutten av sommerferien ble klageren kontaktet av meglerens kollega som gjennom en bekjent visste om noen som kunne vært interessert. Klagerens samboer avholdt en privatvisning av leiligheten og fortalte om problemene de hadde hatt med megleren, og at hun i utgangspunktet hadde tenkt til å ta nye bilder som megleren skulle betale for, samt annonsere leiligheten på nytt. Klagerens samboer fortalte også at det kunne være aktuelt å selge, men at de ikke aksepterte bud under takst. Interessentene tok kontakt med klageren etter dette for å høre om de kunne inngi bud utenom megleren. Klageren ønsket at de skulle inngi bud via megleren for at det skulle være en ryddig prosess. De innga et bud på kr 5 600 000, som klageren aksepterte.

 

Megleren lovet og solgte inn noe han ikke leverte, og det er et klart brudd på oppdragsavtalen. I e-postkorrespondanse i etterkant innrømmer megleren at han ikke var på alle visningene. I tillegg sier han at hovedarbeidet gjøres før og etter visning. Han skriver også at leiligheten var ferdig solgt inn før kjøperne kom på visning, og at all strategi rundt budgivningen gikk via ham. Klageren har etterspurt kommunikasjonslogg han hadde med kjøperen, men det har ikke megleren svart på. Megleren kan ikke vise til noe dokumentasjon på at han har vært i kontakt med kjøperne.

 

Store deler av salgsoppgaven er kopi av andre salgsoppgaver, som for eksempel beskrivelse av nærområdet i annonsen. Bildene ble tatt av en ekstern leverandør uten at megleren var der.

 

Klageren synes det er helt urimelig å betale for visninger og vederlag når det var klageren selv som viste og solgte leiligheten. Klageren krever i tillegg erstatning på kr 400 000 som er differansen mellom salgssummen og det megleren hevdet at leiligheten kunne bli solgt for.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens leilighet i april 2016. Oppdraget hadde varighet i seks måneder. Leiligheten ble solgt den 31. juli 2016.

 

Ansvarlig megler på oppdraget arbeider sammen med en annen megler på kontoret på samtlige oppdrag. De deler på arbeidsoppgavene, slik at salgsprosessen skal forløpe med best mulig fremdrift. Oppdragsgivere blir orientert om dette samarbeidet ved oppdragsinngåelse. Samarbeidet er ment å være en fordel for oppdragsgiveren, i det begge meglerne har fullt innblikk i hverandres arbeid. Slikt samarbeid omfatter også deltakelse på visninger. Dette er en praktisk tilnærming til utfordringen som ligger i det å ha flere visninger etter hverandre på samme dag. Klageren anfører at innklagede lyver med tanke på sin deltakelse på visninger. Innklagede var til stede på visningene, om ikke hele tiden, så deltok han på disse i samarbeid med sin kollega. Ansvarlig megler var imidlertid syk på én av visningsdagene, men visningen ble vel ivaretatt av meglerens kollega. Det er regulert i oppdragsavtalen at ved ansvarlig meglers fravær aksepteres det at meglerkontorets øvrige meglere kan bistå i oppdraget. For å komme klageren i møte, med bakgrunn i at hun har opplevd avvik i forhold til forventet leveranse, aksepterer innklagede å frafalle krav på betaling for visningene, til tross for at han har rett til betaling etter oppdragsavtalen. Det er imidlertid ingen tvil om at visningene ble avholdt forsvarlig, godt bemannet av kompetente meglere og i henhold til skriftlig inngått oppdragsavtale.

 

Meglerens forslag til justering av prisantydning, tett og kontinuerlig oppfølgning, råd og tips om å fjerne annonsen på FINN.no for etter 20 dager å legge den ut igjen, nye bilder etc. inngår som en del av prosessen med å selge bolig der den umiddelbare interessen uteblir etter de første avholdte visningene. Megleren viste evne og vilje til å finne løsninger for å skape aktivitet og økt interesse. Innklagede aksepterte å skaffe nye bilder og å dekke kostanden, noe som det ble tilrettelagt for og skulle iverksettes etter sommerferien. Megleren mente imidlertid at bildene hadde god kvalitet. Klagerens anførsler til dette skaper ingen forståelse hos innklagede.

 

Prisvurderingen megleren ga klageren i forkant av salgsprosessen var basert på markeds – og lokalkunnskap, samt hans visuelle besiktigelse av leiligheten. Vurderingen ble gjort etter beste skjønn, med tanke på å gi klageren et best mulig anslag på hva som var rett markedspris.

Den salgssum som oppnås i et normalt fungerende boligmarked, vil naturlignok kunne avvike noe fra den prisvurderingen som en megler gjør i forkant. Meglerens prisvurdering er ikke på noen måte en garanti for at den prisen skal oppnås. Boligmarkedet er komplekst og dynamisk, og det kommer nye potensielle kjøpere inn i markedet hver dag, mens andre går ut av markedet.

 

Eiendommen ble nøkternt prisvurdert til kr 5 500 000. I et boligmarked som på dette tidspunktet var svært uforutsigbart, med en tendens til at kjøpere var villige til å betale til dels betydelig mer enn meglerens prisvurderinger, ble det snakket om sannsynlighet for å kunne få mer enn dette, dog hvilket var helt uvisst. I klagerens tilfelle ble det oppnådd salgssum på

kr 100 000 mer enn meglerens prisvurdering, allerede etter tre måneder.

 

Utstedt faktura er i henhold til oppdragsavtalen. De avtalte vilkår er i overensstemmelse med eiendomsmeglingsloven § 6-5 (3). Det ble brukt et betydelig antall timer i forberedelse til salg, utarbeidelse og produksjon av markedsmateriell, forberedelser og gjennomføring av visninger, og ikke minst oppfølgning av interessenter og budgivere. Innklagedes honorar og utlegg er fakturert i henhold til inngått oppdragsavtale mellom partene.

 

I den grad klageren hevder innklagede ikke har krav på vederlag, basert på det faktum at det var klageren som avholdt privatvisningen med de som kjøpte boligen, er det uansett regulert i eiendomsmeglingsloven § 7-3 at megleren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand, selv om det ikke skyldes oppdragstakerens innsats.

 

Innklagede hevder salgsprosessen forløp seg helt på linje med øvrige gjennomførte salgsprosesser hos innklagede. Prisvurdering ble gjort etter meglerens beste skjønn, salgspris som ble oppnådd lå på tilsvarende nivå som meglerens opprinnelige prisvurdering. Det ble markedsført i henhold til avtale og avholdt visninger.

 

Innklagede har også ved to anledninger forsøkt å innkalle klageren til et møte for å avklare uoverensstemmelse. Innklagede har ikke forsømt sine plikter i salgsprosessen. Klagerens krav om nedsettelse av vederlag og erstatning avvises.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Oppmøte på visninger og garanti salgssum

Klageren har anført at det ble avtalt at megleren skulle være til stede på alle visninger og møte opp 30 minutter før visning.

 

Nemnda bemerker at av oppdragsavtalen fremgår det imidlertid at klageren har akseptert at ved ansvarlig meglers fravær kan kontorets øvrige meglere bistå i oppdraget. Det må også gjelde visninger. Noen annen avtale mellom partene er ikke dokumentert.

 

Nemnda finner heller ikke at klagen kan føre frem når det gjelder at megler angivelig skal ha garantert en salgssum. Det er markedet som bestemmer prisen på en bolig, og eventuelle antydninger eller forventninger fra meglers side om hva man kan oppnå i pris, er ikke det samme som å avgi en garanti.

 

Vederlaget

Klageren har anført at innklagede har trukket fullt vederlag uten hennes samtykke, og hun finner det urimelig at hun skal betale fullt vederlag så lenge hun selv i realiteten viste og solgte leiligheten.

 

Nemnda bemerker at det ikke fremgår av sakens opplysninger at klageren hadde samtykket i at innklagede kunne trekke vederlaget fra oppgjøret. Av oppdragsavtalen fremgår det imidlertid at megler skal utstede faktura, og noen faktura er ikke fremlagt for nemnda. Dette er kritikkverdig.

 

Det sentrale spørsmålet er imidlertid om det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Forutsetningen for det er at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse her. Nemnda har dog merket seg at innklagede har frafalt kravet på visningshonorar.

 

Erstatningskravet Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Ansvarsgrunnlag foreligger ikke.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.