Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 13. mars 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm
v/advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne solgte sin bolig for kr 4 100 000 via innklagede i 2012. Etter salget ble kjøper av boligen tilkjent prisavslag på kr 159 481 pluss renter, som følge av at deler av boligen ikke var godkjent av kommunen. Klagerne var ikke kjent med at deler av boligen ikke var godkjent. Klagerne mener megleren har misligholdt sin undersøkelsesplikt ved å ikke gi kjøperne korrekte opplysninger om disse forholdene. Klagerne krever erstatning for det de måtte betale i prisavslag og saksomkostninger, samt reduksjon/bortfall av innklagedes vederlag. Innklagede bestrider at det foreligger erstatningsansvar, og har anført at prisavslaget uansett ikke er å anse som et økonomisk tap på klagernes hånd.
Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne solgte sin bolig i 2012 via innklagede. Etter salget av eiendommen mottok klagerne reklamasjon fra kjøperen. Det ble blant annet reklamert over at innredningen av rommene i 2. etasje (loftet) ikke var godkjent av kommunen, og at rommene ikke oppfylte kravene til oppholdsrom. Klagerne var ikke kjent med at rommene manglet godkjenning, da dette ikke var opplyst da de kjøpte eiendommen i 2002.
Kjøperen tok ut stevning og vant frem med sitt krav mot klagerne. Klagerne måtte betale totalt kr 276 856 i prisavslag og saksomkostninger. I dommen fremgår det at megleren burde ha sjekket om innredningen av loftet var godkjent.
Megleren sørget ikke for at kjøperen fikk de opplysninger som han hadde grunn til å regne med å få, og som kunne få betydning for avtalen. Megleren markedsførte og solgte boligen med opplysninger om at den inneholdt to soverom og en loftstue i annet etasje uten at megleren hadde verifisert dette først.
I utgangspunktet er det risiko knyttet til å markedsføre en bolig med oppholdsrom i lofts- eller kjelleretasje, uten at dette er sjekket med bygningsmyndighetene. I denne saken var det i tillegg flere opplysninger som tilsa at megleren burde undersøkt dette nærmere. Av den midlertidige innflyttingstillatelsen som var vedlagt salgsoppgaven, fremgikk det at boligen var godkjent med første etasje og én leilighet. Leiligheten i boligen er i kjelleretasjen. Opplysningene tilsa at boligen kun var godkjent med oppholdsrom i kjelleretasje og i første etasje.
Informasjonen i matrikkelen viste at loftsetasjen ikke var godkjent som boligrom. Under «Etasjer» var det kun angitt at det var etasje H01 som inneholdt boenhet. Under «Bruksenheter» fremgikk det hvilke rom som inngikk i boligen. Det var fire rom i tillegg til WC og bad. Dette var de fire rommene i hovedetasjen. Dersom rommene på loftet hadde vært godkjent, ville de fremgått av denne listen. På bakgrunn av at det fremgikk klart av matrikkelen at det kun var de fire oppholdsrom i hovedetasjen som var godkjent, samt at det fremgikk av den midlertidige brukstillatelsen at boligen var godkjent med én etasje, burde megleren ha sjekket dette nærmere.
Videre fremgikk det av den samme innflyttingstillatelsen at bruksarealet var opplyst å være 131 kvm. Dette var betydelig mindre enn det bruksarealet megleren opererte med ellers i salgsoppgaven, som var 208 kvm. For megleren burde disse opplysningene gi indikasjoner på at loftet i boligen var innredet etter byggetidspunktet. Megleren burde derfor ha sjekket med kommunen om innredningen av loftet var godkjent. Det var svært enkle undersøkelser som skulle til for å få klarhet i dette.
At meglere kan ha plikt til å sjekke opp hva som er godkjent hos bygningsmyndighetene, finnes det eksempler på i nemndas praksis, se f.eks. avgjørelse i sak 2014166, hvor megleren ble funnet erstatningsansvarlig overfor selgeren etter at kjøperen hadde fremsatt krav mot selgeren.
Klagernes advokat har innhentet byggetegninger fra kommunen, og det fremgår av disse at loftet ikke er omsøkt eller godkjent for innredning.
Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.
Med henvisning til det strenge profesjonsansvaret anføres det at megleren har vært uaktsom, og at det foreligger erstatningsansvar. Det foreligger økonomisk tap og årsakssammenheng. Som følge av de uriktige opplysninger som ble gitt av megleren ved salget, fikk klagerne et krav tilsvarende utbedringskostnadene på kr 159 481 mot seg. I tillegg har de blitt påført tap som følge av egne og idømte sakskostnader på henholdsvis kr 37 606 og kr 117 375. Dette tapet hadde ikke oppstått dersom megleren hadde markedsført boligen på korrekt måte, og ifølge meglerens egne uttalelser ville boligen da hatt samme pris i markedet. Dette har også blitt bekreftet av andre fagpersoner.
Klagerne krever erstatning på totalt kr 314 462, samt bortfall eller eventuelt reduksjon av meglerens vederlag som var på kr 102 500. Det kreves forsinkelsesrenter av erstatningssummen fra den 29. februar 2016, som var 30 dager etter påkrav.
Innklagede mener at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Klagerne mener imidlertid at det var nødvendig å bestride kravet fra kjøperen. Det var ikke gitt at det var gitt uriktige opplysninger ved salget, og det var uansett nødvendig for klagerne å bestride kravets størrelse.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede mener at saken ikke egner seg for behandling i nemnda, og at den må avvises.
I salgsforberedelsen innhentet innklagede meglerpakke fra kommunen. Det ble da avklart at det ikke forelå ferdigattest på boligen, men en midlertidig brukstillatelse datert 29. februar 1985.
Innklagede fikk ved en tilfeldighet opplyst at klagerne i 2011 hadde mottatt et brev fra kommunen hvor det ble opplyst at utleie av boligens kjelleretasje var ulovlig ettersom bruksendring ikke var omsøkt. I salgsoppgaven henviste megleren til brevet fra kommunen, presiserte at arealet i kjelleren ikke var godkjent, og at utleie ville være i strid med gjeldende lovverk.
I den midlertidige brukstillatelsen var det opplyst et leieareal på totalt 131 kvm, hvorav grunnflate på 90 kvm. Innklagede vurderte disse opplysningene opp mot matrikkelens arealopplysninger og fant disse tilnærmet like. Basert på disse arealopplysninger, sammenhold med opplysninger om manglende godkjenning av kjelleretasjen som rom for varig opphold, fant megleren ingen grunn til mistanke om at loftsetasjen manglet godkjenning.
Innklagede bestrider påstanden om at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og viser til at det gjelder en begrenset undersøkelsesplikt når det gjelder spørsmål om boligen tilfredsstiller offentligrettslige krav. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd pålegger ikke meglerne noen generell plikt til å avklare om alle boligens rom tilfredsstiller offentligrettslige krav.
Innklagede er uenig i at det forelå særlige omstendigheter som tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser. Tingrettens uttalelse om at den omstendighet at det ikke forelå ferdigattest, bare midlertidig brukstillatelse, isolert sett tilsa ytterligere undersøkelser fra meglerens side, er ikke riktig. Megleren skal opplyse om hvorvidt det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, men det kreves ikke at han skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen.
Basert på at brukstillatelsens arealopplysninger var tilnærmet overensstemmende med matrikkelens opplysninger, opplysninger om manglende godkjenning av kjelleretasjens areal, samt brukstillatelsens opplysning om at kjelleretasjen var uinnredet, så innklagede ingen grunn til å mistenke at loftsetasjen ikke var godkjent for den faktiske bruk.
Innklagede mener klagerne overdriver matrikkelens betydning i informasjonsbildet. Informasjonen som fremgikk av matrikkelen var én av de kilder innklagede innhentet og gjennomgikk ved undersøkelse av eiendommen.
Klagernes oppfatning om at brukstillatelsens omtalte «leilighet» gjaldt kjelleretasjen kan ikke forankres i brukstillatelsens ordlyd. Innklagede tolket «leilighet» som første etasje og loft, ettersom brukstillatelsen uttrykkelig opplyste at kjelleretasjen var uinnredet. I matrikkelen er antall boenheter oppgitt til én, og loftet er medregnet i arealet.
Det bestrides at innklagede har utvist uaktsomhet ved sin tolkning av grunnlagsdokumentene.
Det bestrides at det anførte erstatningskravet utgjør et økonomisk tap for klagerne. Prisavslaget i saken mellom kjøperen og selgerne bygget på at de uriktige opplysninger førte til at salgssummen ble høyere enn den ville blitt med riktige opplysninger. Dersom megleren er å bebreide for dette, har feilen gitt selgeren en for høy pris som senere er kompensert ved prisavslag. Prisavslaget har utlignet den økonomiske fordelen som skriver seg fra eventuell feil fra megleren. Prisavslaget og forsinkelsesrenter utgjør følgelig ikke økonomisk tap for klagerne.
Det foreligger uansett ikke rettslig grunnlag for at klagerne kan velte ansvaret for et idømt prisavslag over på eiendomsmegleren. Begrunnelsen er at prisavslag ikke utgjør et økonomisk tap for klagerne. Prisavslag er et uttrykk for at eiendommen har et verdiminus, og at selgerne har fått betalt for noe som ikke er levert. Tingretten har ansett at verdireduksjonen som følge av mangelen utgjør et beløp tilsvarende reparasjonskostnadene. Klagerne har bevisbyrden for at de har lidt et økonomisk tap. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt ved å vise til innklagedes egne uttalelser eller innhente uttalelser fra en annen megler.
Når det gjelder saksomkostningene mener innklagede at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt. Det var lite skjønnsomt fra klagernes side å bestride kjøperens påstand om feilopplysninger i salgsdokumentasjonen.
Innklagede har tidligere tilbudt seg å dekke klagernes kostnader inntil kr 20 000. Utgifter utover 20 000 kroner må anses å være utenfor hva som er nødvendig for å avklare grunnlaget for prisavslagskravet. Disse må derfor være klagernes risiko.
Det bestrides at det foreligger pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsreduksjon.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning, samt vederlagsnedsettelse.
Avvisningsspørsmålet Innklagede mener at saken ikke egner seg for behandling i nemnda, og at saken må avvises. Klagerne bestrider dette og mener saken er godt belyst med skriftlig dokumentbevis. Nemnda har kommet til at saken ikke avvises.
Om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten Når det gjelder spørsmålet om megler i dette tilfellet har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, bemerker nemnda innledningsvis at en megler i utgangspunktet har samme regler som takstmennene om at man skal opplyse om bruken av rommene i boligen. Det heter om dette i veilederen til NS 3940 (takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2009) side 13 at det i hovedsak er «bruken av rommene ved befaringen som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM […]. Dette betyr at rommene kan defineres både som P-ROM eller S-ROM selv om de er i strid med byggeforskriftene». I vedlegget til bransjenorm for markedsføring av boliger fremgår det at det er den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet som er avgjørende. Bruken av rommet kan følgelig mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken.
Dette innebærer at en megler i utgangspunktet ikke har noen plikt til å foreta nærmere undersøkelser om et rom er godkjent av kommunen. Dersom det imidlertid foreligger spesielle forhold i den informasjonen megleren innhenter i forbindelse med salget, må megleren foreta nærmere undersøkelser. I denne saken har megleren innhentet den dokumentasjonen som er vanlig. Spørsmålet er følgelig om denne dokumentasjonen tilsa at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser.
I den konkrete vurderingen har nemnda kommet til samme resultat som tingretten. Tingretten uttaler følgende om dette:
«I forbindelse med salget, innhentet megler en såkalt standardpakke om opplysninger om eiendommen fra kommunen. Det ble herunder opplyst at boligen ikke hadde fått ferdigattest og samtidig vedlagt en midlertidig innflytningstillatelse datert 27.02.1985. Det fremgår av denne midlertidige innflytningstillatelsen, at byggets grunnflate er på 90 kvm og antall etasjer er én. Videre fremgår at antall leiligheter også er én. Det er gjort en anmerkning om at kjeller ikke er innredet. Megler har i retten opplyst at hun la til grunn ut fra de oppgitte areal på til sammen 131 kvm, at dette også omfattet boligens annen etasje, hvilket altså i følge megler skulle tilsi at innredningen av loftsetasjen til 2 soverom og 1 loftstue var godkjent. Retten har svært vanskelig for å følge meglers resonnement rundt dette. Det areal som omtales i innflytningstillatelsen, gjelder areal i én etasje. Følgelig er det dette som er søkt byggetillatelse for. I tillegg er også kjelleretasjen omtalt i den midlertidige innflyttingstillatelsen, hvilket tilsier at kjellerarealet og utnyttelsen av det også var med i byggesøknaden. Megler har en klar undersøkelsesplikt hjemlet i lov om eiendomsmegling § 6-7 hvor det heter:
«(1) Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handelen sluttes, gi skriftlig orientering om grunnen til dette.»
Etter det opplyste, gjorde megler ingen ytterligere forsøk på å undersøke hvorfor eiendommen ikke hadde fått ferdigattest. Megler burde i det minste ha konfrontert selger nærmere om dette, og etter omstendighetene gjort ytterligere anstrengelser for å bringe klarhet i forholdene hos kommunen. En midlertidig innflytningstillatelse med det innhold tillatelsen av 27.02.1985 har sammenholdt med at det ikke forelå ferdigattest og boligens annen etasje var innredet slik den var, tilsier at megler ut fra den undersøkelses- og opplysningsplikt som foreligger i eiendomsmeglingsloven § 6-7 klart burde utvist en større aktivitet i forhold til kommunen for å få klarlagt alle faktiske forhold rundt eiendommen før den ble markedsført slik den ble. En enkel telefon til kommunen ville vært tilstrekkelig.»
Tingrettens dom er avsagt etter muntlig forhandling, og megler ga forklaring som vitne. Det er ikke fremkommet opplysninger for nemnda som tilsier en annen vurdering enn det tingretten kom til. Megleren oppfylte ikke sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Erstatningskravet Nemnda finner etter dette at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det neste spørsmålet er om det foreligger et økonomisk tap som innklagede nå er ansvarlig for. Innklagede har vist til at selgeren ikke har hatt noe tap når det betales prisavslag.
Nemnda bemerker at prisavslag i realiteten fungerer som en erstatning på objektivt grunnlag begrenset til det verdiminus mangelen utgjør. Høyesterett har i flere dommer etter avhendingsloven lagt til grunn at prisavslag er en objektiv misligholdsbeføyelse som skal gjenopprette kontraktsbalansen, jf. Bergsåker, Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven, 5. utgave, side 385.
Nemnda legger til grunn at kjøperen betalte markedspris for eiendommen basert på at alle deler av boligen var godkjent til lovlig opphold. Når et prisavslag følgelig skal gjenopprette balansen i kontraktsforholdet ved mangler, finner nemnda at klagerne (selgerne) ikke har lidt noe økonomisk tap som innklagede nå kan gjøres ansvarlig for.
Spørsmålet blir etter dette om innklagede er erstatningsansvarlig for de saksomkostninger klagerne ble påført i forbindelse med tingrettsbehandlingen, til sammen kr 154 981. Av dette utgjør egne og idømte saksomkostninger henholdsvis kr 37 606 og kr 117 375. Nemnda finner at vilkårene for å tilkjenne klagerne erstatning for disse utgiftene er til stede. Klagerne er påført disse utgiftene som følge av at megleren opptrådte uaktsomt ved ikke å oppfylle sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Tapet må anses som en påregnelig følge av dette. Nemnda er ikke enig med innklagede i at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt ved at de bestred kjøperens krav slik at det ble rettssak. Selv om det i ettertid kan synes lite hensiktsmessig at saken ikke ble løst utenrettslig, kan det ikke være avgjørende. Klagerne hadde i utgangspunktet grunn til å motsette seg kravet på prisavslag. Nemnda finner støtte for at innklagede er erstatningsansvarlig for saksomkostningene i ovennevnte dom LB-2011-46585.
Klagerne har krevd forsinkelsesrenter fra 29. februar 2016, som var 30 dager etter påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2. Kravet tas til følge.
Spørsmålet om nedsettelse av vederlaget Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at dersom det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra oppdragstagerens side, kan vederlaget etter krav fra oppdragsgiveren settes ned eller falle bort. Derimot gir § 7-7 ikke rett til justering av oppdragstagerens utlegg.
Nemnda finner at det her er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Det vises til det som ovenfor er sagt om meglers håndtering av oppdraget, og at han har utvist en uaktsomhet som klart faller inn under en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».
Nemnda finner ut fra en totalvurdering at vederlaget bør reduseres med kr 40 000. Det er da hensyntatt at innklagede som følge av prisavslagskravet og gjenoppretting av kontraktsbalansen fikk en litt for høy provisjon.
Klagen har etter dette ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
- Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm har ved ansvarlig megler ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og må refundere klagerne 40 000 kroner av vederlaget.
- Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Lillestrøm betaler 154 981 kroner i erstatning til klagerne med tillegg av lovens rente etter forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum fra 29. februar 2016 til betaling skjer.