2017021 – Misnøye med saksbehandlingen

Klage nr 2017021

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Ketil Koppang landbruks – og næringsmegling AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling

 

Klageren ga bud på en landbrukseiendom som var konsesjonspliktig. Klageren mener at megleren ga uttrykk for at kommunen ville innvilge konsesjon. Konsesjon ble avslått. Selgeren trakk seg fra handelen. Klageren hevder megleren unnlot å opplyse om problemene som var oppstått vedrørende konsesjon forrige gang eiendommen ble omsatt. Klageren hadde innbetalt et forskudd på kr 800 000. Etter at handelen ble annullert krevde klageren dette tilbakebetalt, og at hun skulle bli holdt økonomisk skadesløs. Megleren ville ikke tilbakebetale beløpet før klageren frafalt kravet om å bli holdt økonomisk skadesløs. Klageren mener megleren som følge av disse forholdene opptrådte i strid med god meglerskikk. Innklagede bestrider at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda har fått alle sakens dokumenter. Nedenfor er partenes anførsler gjengitt i korte trekk, hvor det som er relevant for nemndas avgjørelse er tatt med.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Innklagede hadde i oppdrag å selge en landbrukseiendom. Eiendommen utgjør i overkant av 236 da, og erverv er derfor betinget av konsesjon.

Innklagede annonserte eiendommen på www.FINN.no ultimo oktober 2016. Klageren responderte på annonsen den 31. oktober. Megleren oversendte salgsoppgaven på e-post til klageren. Etter at klageren hadde dokumentert sin evne til å finansiere et eventuelt kjøp, ble det den 3. november gjennomført en privat visning, med eieren og eiendomsmegleren til stede.

 

I annonsen ble det henvist til takst og tilstandsrapport som viste en markedsverdi på kr 8 900 000. Taksten var fremlagt som bilag til salgsoppgaven. Under visningen stilte klageren en del kritiske spørsmål til taksten, men samtlige spørsmål ble av megleren avvist som irrelevante. Megleren opplyste om at dette ikke var en ordinær verditakst, men en landbrukstakst der det var tatt hensyn til begrensninger i omsetningsverdi som følger av konsesjonsloven. Det samme fremgår av taksten. Megleren forsikret videre om at konsesjonsbehandlingen i denne saken kun var å betrakte som en formalitet, og at en overdragelsessum som lå innenfor takstbeløpet «helt sikkert» ville bli akseptert av konsesjonsgivende myndighet. Megleren viste blant annet til at den aktuelle takstmannen aldri hadde fått underkjent noen av sine landbrukstakster. Det har senere vist seg at den fremlagte «landbrukstaksten» lå mer enn 50% høyere enn lovlig overdragelsessum.

 

Etter flere etterfølgende telefonsamtaler med megleren innga klageren et bud på kr 8 000 000 den 7. november.

 

Fordelingen av budet mellom eiendommen og innbo/løsøre, med kr 600 000 (senere justert til kr 590 000) ble foretatt etter råd fra megleren. Det var rimelig klart at den reelle verdien av dette innboet var langt lavere, men all den tid den økonomiske rammen for overdragelsen lå så vidt meget lavere enn den fremlagte landbrukstaksten, ble dette ansett som ubetenkelig.

 

Den 11. november oversendte megleren utkast til kjøpekontrakter. Klageren reagerte umiddelbart på utkastets punkt 12, kalt «Spesielle vilkår/forbehold». Det fremgikk under dette punktet at megleren prøvde å pålegge kjøperen den fulle risiko for et mulig negativt utfall av konsesjonsbehandlingen. Uansett om megleren ved en rekke anledninger hadde uttalt seg skråsikkert og forsikret om at konsesjonsbehandlingen ville forløpe uten problemer, ble det vurdert som fullstendig uakseptabelt å bli påført denne risikoen. Klageren sendte derfor en e-post til innklagede.

 

Det er ikke riktig slik innklagede hevder, at det foreligger en innarbeidet praksis for å legge konsesjonsrisikoen over på kjøperen. Konsesjonsbehandlingen består som kjent av flere forskjellige elementer, og det er vanlig – og også høyst rimelig – at kjøperen pålegges risikoen for den delen av konsesjonsbehandlingen som er relatert til kjøperens egne forhold, særlig da hans egnethet til å drive gården.

 

Derimot er det hverken vanlig eller rimelig å påføre kjøperen risikoen for hvordan konsesjonsgivende myndighet vil vurdere den kjøpesum partene har avtalt. Årsaken til dette er nærliggende; en konsesjonsbelagt eiendom er ikke verdt mer enn den høyeste overdragelsessum konsesjonsgivende myndighet finner å kunne godta. Dette er åpenbart en risiko som ligger hos selgeren.

 

Kontraktene ble utarbeidet slik klageren krevde; dog slik at situasjonen dersom konsesjonsgivende myndighet nektet konsesjon ikke ble regulert særskilt. Kontraktene ble underskrevet av partene den 21. november. Samme dag ble konsesjonssøknaden innlevert til kommunen.

 

Kommunen nektet konsesjon fordi den avtalte kjøpesummen på kr 7 400 000 ble ansett for å være for høy. Høyeste lovlige salgssum ble samtidig satt til kr 5 800 000. Hverken megleren eller selgeren ga på dette tidspunktet uttrykk for at kommunens vurdering av høyeste lovlige overdragelssum måtte være uriktig, og at vedtaket burde påklages. Dette ville vært det eneste naturlige dersom megleren hadde hatt noen grad av dekning fra sine tidligere utsagn om at «landbrukstaksten» som var vedlagt salgsoppgaven, «helt sikkert» ville bli akseptert av konsesjonsgivende myndighet.

 

Megleren visste eller burde kjent til at da selgeren ervervet eiendommen i 2011, ble konsesjon nektet fordi den avtalte kjøpesummen på kr 6 600 000 ble ansett for å være for høy. Høyeste lovlige overdragelsessum ble den gangen fastsatt til kr 4 600 000, som megleren var kjent med. Megleren har derfor opptrådt i strid med god meglerskikk. Han har enten misligholdt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven, eller misligholdt sin plikt til å dra omsorg for begge parter ved at kjøperen fikk direkte misvisende opplysninger.

 

Bare noen dager før visningen hadde tingretten avsagt dom i en sak som var relatert til oppgjøret etter den forrige overdragelsen av eiendommen. Det er utenkelig at megleren ikke var kjent med denne tvisten, og han har over telefon til klageren gitt uttrykk for at var kjent med dommen.

 

Selv om eiendommen fremstår som påkostet og velutstyrt, var selgerens investeringer for det meste knyttet til boligdelen og tunet, men som landbrukseiendom kan eiendommen knapt vurderes som mer verdifull i dag enn da han ervervet den. Skogen var drevet ut, og store deler av plikten til gjenplantning var ikke blitt oppfylt.

 

Megleren og selgeren forsøkte å inngå avtale med klageren om å tilføre selgeren vederlag tilsvarende den avtalte økonomiske ramme. Det ble fremsatt forslag om at en skulle trekke inn utenforstående formuesobjekter (en fritidseiendom som tidligere var fradelt den aktuelle eiendommen, og en leilighet) for å la disse inngå i transaksjonen til henholdsvis over- og underpris. På denne måten skulle man dekke differansen mellom selgerens ønskede vederlag og høyeste lovlige overdragelsessum. I tillegg ble det foreslått at en skulle øke vederlaget for innbo/løsøre. Samtlige av forslagene ble avslått av klageren.

 

Det er riktig at klageren hadde gitt uttrykk for en interesse i å kjøpe en fritidseiendom som var fraskilt fra eiendommen, men tilbudet som ble foreslått, ble avslått av klageren.

 

Selgeren trakk seg fra handelen etter at han forsto at klageren ikke var villig til å betale mer enn den høyeste lovlige pris for eiendommen. Megleren nektet å refundere det innbetalte forskuddsbeløp på kr 800 000, med mindre klageren frafalt et krav om å bli holdt økonomisk skadesløs i saken. Dette er klart i strid med god meglerskikk.

 

Klageren aksepterte at handelen bortfalt, og krevde samtidig at forskuddsbeløpet på

kr 800 000 ble refundert umiddelbart. I tillegg ble megleren gjort oppmerksom på at klageren var blitt gjort kjent med tvisten som hadde versert i forbindelse med forrige overdragelse av eiendommen, og der selgeren hadde forklart seg som vitne. Denne dommen var helt fersk på det tidspunktet den første befaringen av eiendommen fant sted, og ut fra utsagn megleren hadde kommet med, måtte det legges til grunn at han var kjent med den aktuelle tvisten og dens gjenstand. Klageren har senere funnet ut at tvisten var allment kjent i egnen. Grunnet meglerens forhold fremmet klageren krav om å bli holdt økonomisk skadesløs i sakens anledning.

 

I svaret fra megleren kommenterte han heller ikke de relativt alvorlige beskyldningene som var fremsatt mot ham i korrespondansen etter at konsesjonssøknaden ble avslått. Derimot fremgikk det helt utvetydig at han forsøkte å presse klageren til å frafalle sine økonomiske krav, idet han anførte at forskuddsbeløpet ikke ville bli refundert før klageren hadde frafalt kravet. Klageren tok forbehold om å utvide kravet om å bli holdt økonomisk skadesløs. Samtidig anførte de at det kan være liten tvil om at trusselen om å tilbakeholde forskuddsbeløpet er i strid med god meglerskikk.

 

Megleren svarte pr. e-post at han ville utbetale forskuddsbeløpet «snarest». Klageren har imidlertid ikke mottatt beløpet.

 

Megleren utviste en opptreden som er klart i strid med god meglerskikk. Allerede fremleggelsen i salgsoppgaven av en «landbrukstakst» som ligger kr 3 100 000 (drøye 53%) høyere enn hva landbruksmyndighetene i kommunen godtar, må vurderes slik. Som presumptiv fagmann på området må det kunne kreves av ham at han har et minstemål av forståelse for hvordan konsesjonsloven vil bli anvendt på en eiendom han skal selge.

 

Megleren opptrådte i tillegg i strid med god meglerskikk ved å under befaringen unnlate å opplyse om de problemer som var oppstått i forhold til konsesjonslovgivningen forrige gang eiendommen ble omsatt. Han uttalte seg derimot med stor overbevisning og sikkerhet om at en overdragelsessum innenfor «landbrukstaksten» «helt sikkert» ville bli godtatt.

 

Det er heller ikke forenlig med god meglerskikk at han i den situasjonen som forelå, søkte å overføre risikoen for konsesjonsbehandlingen til kjøperen, uten å gjøre spesielt oppmerksom på dette og på konsekvensene. Han har etter dette ikke oppfylt sin plikt til å dra omsorg for begge parter.

 

Dersom det skulle legges til grunn at megleren var ukjent med de problemer som var oppstått i forbindelse med forrige overdragelse og konsesjonslovgivningen, må det åpenbart legges til grunn at han ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven. Han har uansett opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Trusselen om å tilbakeholde det innbetalte forskuddsbeløpet med mindre kjøperen frafalt ethvert økonomisk krav, er i seg selv i strid med god meglerskikk etter at kjøperen og selgeren hadde blitt enige om at handelen skulle bortfalle.

 

Innklagede antyder at klageren skal ha misligholdt sin plikt etter kontrakten til å påklage vedtaket til kommunen om å nekte konsesjon. Dette er ikke riktig.

 

Klageren var selvsagt innstilt på å påklage vedtaket slik kontrakten påla dem, men selgeren ga meget raskt uttrykk for at han ikke ønsket dette. Årsaken til at selgeren ikke ønsket dette, oppfattet klageren skyldtes at han vurderte det som urealistisk at en klagebehandling ville gi ham det vederlaget han ønsket. Han ønsket derfor heller å forhandle om «kreative» løsninger som kunne sikre ham dette.

 

Klagen som selgeren senere sendte inn til fylkesmannen forstår klageren slik at skyldes hans ønske om å få endelige fastslått hvilken landbruksverdi han kan legge til grunn ved et fremtidig salg.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Ved gårdssalg er det nå en innarbeidet praksis om at konsesjonsrisikoen legges på kjøper. I dette tilfellet blir kjøper gjennom salgsoppgaven kun bedt om å bære kostnaden ved konsesjonssøknaden. Det var et ønske fra selgeren om at han selv skulle bære konsesjonsrisikoen. Det betyr at kjøper ikke bærer noen økonomisk risiko, unntatt konsesjonsgebyret, dersom konsesjon ikke oppnås. Kjøper kan da med trygghet for sin egen økonomi legge inn bud og kjøpe en konsesjonsbelagt eiendom.

 

Innklagedes standard kjøpekontrakt ble sendt ut som et utkast til partene. Dessverre uten at tilpasningen vedrørende konsesjonsrisiko var endret i utkastet. Etter at klageren gjorde oppmerksom på feilen ble avsnittet endret. Dette var ikke en bevisst handling fra eiendomsmegleren sin side.

 

Ved salg av konsesjonsbelagte landbrukseiendommer blir det benyttet egnede landbrukstakstmenn. Landbrukstakstmannen benyttet i dette tilfellet utøver sitt yrke med utgangspunkt fra kommunen, og kjenner godt til både markedet og de lokale konsesjonsmyndigheter.

 

Takstmannen vurderte konsesjonsverdien til kr 9 478 550, og en antatt markedsverdi på kr 8 900 000. Prisantydningen ble i salgsoppgaven satt til kr 7 400 000 da selgeren ønsket en rask avklaring med tanke på salg. Dette var ingen lokkepris, men en sum selgeren ville være fornøyd med og var villig til å akseptere. Prisantydningen var i overkant av kr 2 000 000 under konsesjonsprisen takstmannen hadde beregnet. Med bakgrunn i dette følte eiendomsmegleren seg meget trygg på at konsesjon ville bli oppnådd. Megleren mener at det ovenfor kjøperen ble sagt at det normalt sett bør gå greit å få konsesjon på denne gården ettersom takstmannen som ble benyttet var en takstmann han hadde brukt i over seks år i dette området. Pr. dags dato er dette første gangen det ikke er blitt gitt konsesjon hvor denne takstmannen har vært inne i bildet. Tidligere har det også blitt gitt konsesjon på andre gårder takstmannen har taksert selv om salgssummen både har vært kr 400 000 og 500 000 over takst.

 

Det er i taksten heller ikke satt unormale høye verdier på skog og dyrket mark i forhold til andre takster i samme kommune og i nabokommuner som kan sammenlignes. Nabokommuner har gitt konsesjon på dårligere gårder til omtrent samme pris tidligere. Med bakgrunn i dette var eiendomsmegleren trygg på at takstverdiene var i henhold til konsesjonslovgivningen og praktiseringen i kommunen. Det er heller ingen av verdiene i taksten som for eiendomsmegleren stikker seg ut som urealistiske.

 

I ettertid har også kommunen sendt forespørsel til NITO som takstmannen er medlem av, hvor de ber NITO vurdere takstmannens praktisering av lovverket og hans habilitet. NITO argumenterer for at konsesjonsreglene er fulgt.

 

I kjøpekontraktens avsnitt som omhandler konsesjon, står det følgende:

«Kjøper forplikter seg etter beste evne å forsøke å oppnå konsesjon, herunder å sørge for at kommunen mottar relevant informasjon om egen skikkethet til å drive eiendommen, samt å påklage eventuelt avslag på konsesjonssøknaden til Fylkesmannen i (…)».

I konsesjonsvedtaket fra kommunen datert 17. januar 2017, står det følgende om klageadgangen:

«Avgjørelsen kan påklages i henhold til forvaltningslovens bestemmelser. Klagefristen er på 3 uker jf. forvaltningsloven § 29. Både selger og kjøper har klageadgang. Klagen rettes til kommunen, men det er Fylkesmannen i (…) som behandler klagen.»

Kjøperen (klageren) oppfylte ikke sin plikt i henhold til kjøpekontrakten til å klage på konsesjonsvedtaket til Fylkesmannen. Selgeren sendte imidlertid inn en klage på vedtaket. Selv om klageren hevder at selgeren ikke mente det var hensiktsmessig å påklage vedtaket til Fylkesmannen, og hvor selgeren deretter ønsket å trekke seg fra handelen, behøvde ikke klageren å godta dette uten å klage. Dersom både selgeren og klageren ønsket å trekke seg fra handelen, slik det var i dette tilfellet, sto de selvsagt fritt til det. Klageren sa seg enig i det, men hadde alle muligheter til å klage på kommunens avgjørelse til Fylkesmannen.

 

Klageren kan ikke hevde med sikkerhet at konsesjon ikke ville bli oppnådd uten å klage på vedtaket. Det er sterke argumenter og innsigelser på at kommunens prisberegninger er for lave. Både i svarbrevet fra NITO og klagen fra selgeren bemerkes det tydelig at kommunens saksbehandling og begrunnelse for lavere pris er svakt begrunnet. Klagen ble avvist av Fylkesmannen da selgeren ikke hadde rettslig interesse.

 

Eiendomsmegleren anså ikke informasjon om konsesjonsbehandlingen for hele seks år siden som relevant informasjon å videreformidle. Dette med bakgrunn i at eiendommen er betydelig påkostet og oppgradert siden 2011, og har endret sin standard betraktelig. Konsesjonsvurderingene har også endret retning når det gjelder konsesjonspriser etter forrige regjeringsskifte, hvor det nå legges opp til en mer liberal linje når det gjelder verdi som en del av helhetsvurderingen. Det påpekes også igjen at klageren ikke hadde noen økonomisk risiko om konsesjonsprisen ble satt lavere, unntatt utgifter til konsesjonsbehandlingen.

 

Påstand om at den endelige teksten i kjøpekontrakten ikke regulerer hva som skjer om konsesjon ikke blir oppnådd, er ikke riktig. Under kjøpekontraktens punkt om konsesjon står det blant annet følgende:

«Dersom en eventuell klage til fylkesmannen ikke fører frem, står både selger og kjøper fritt til å kansellere kontrakten. I så fall skal det innbetalte forskudd inklusive påløpte renter refunderes til kjøperen».

Det er dermed rimelig klart hva som skjer dersom konsesjon ikke oppnås.

 

Etter at kjøpsprosessen ble avsluttet og partene var enige om dette, skulle klageren i henhold til den inngåtte kjøpsavtalen få refundert sitt innbetalte depositum på kr 800 000 + renter. Klageren fremmet et krav om at bestemmelsen om konsesjonssøknad i den inngåtte kjøpekontrakten ikke skulle følges og at de ikke skulle betale for konsesjonssøknaden likevel. Innklagede ønsket en tilbakemelding fra klageren om at kravet for konsesjonssøknaden ble tilbakebetalt før refundering av depositumet. Klageren ga opplysninger om kontonummeret i en e-post av 26. januar 2017, og beløpet ble i sin helhet inkl. renter tilbakeført til klageren den 31. januar 2017. Innklagede måtte i mellomtiden sørge for at klagerens kjøpsforsikring ble kansellert. Innklagedes oppgjørsansvarlig arbeider tirsdager, onsdager og fredager. Utbetalingen skjedde tirsdag da det var mulighet.

 

Klage til fylkesmannen tar tid, og erfaringsmessig kan den ekstra behandlingstiden utgjøre noen måneder. Det var lite hensiktsmessig for selgeren og klageren. Det ble derfor sett på alternative løsninger. Klageren hadde hele tiden snakket om at hun hadde et sterkt ønske om å kjøpe en hytteeiendom nede ved stranden rett sør for selve gårdstunet. Dette er en hytte som eies av en tredjepart, som skulle selges. Selgeren av gården har forkjøpsrett på hytta. Faren til klageren ønsket å kjøpe hytta. Det ble foreslått at faren kunne kjøpe hytta av selgeren etter at selgeren hadde benyttet forkjøpsretten sin, tilsvarende mellomlegget på inngått kjøpesum og konsesjonsvedtaket. Det ville i så fall innebære at de ville få med en hytte inkludert i den allerede inngåtte kjøpsavtalen. Når det gjelder en leilighet i Oslo, var det etter innklagedes kunnskap et forslag som ble rettet fra selgeren til klageren. Det ble også foreslått at selgeren kunne inkludere ytterligere løsøre og innbo i handelen, og tilføre ytterligere faktiske verdier inn i handelen. Det dreide seg om gjenstander som store prismekroner, en båt og andre gjenstander på gården. Selvsagt ikke for samme beløp som mellomlegget, men som en liten del av en alternativ løsning. Klageren ønsket ikke å se på alternative løsninger, men informerte om at de kunne overta gården for konsesjonsverdien fastsatt av kommunen. Dette var ikke av interesse for selgeren.

 

Med bakgrunn i den ovenstående beskrivelsen bestrides det at eiendomsmeglerens opptreden er i strid med god meglerskikk. Eiendomsmegleren har også ivaretatt sin omsorgsplikt for begge parter, ved å forsøke å komme med gode forslag og minnelige løsninger innenfor gjeldende regelverk for å gjennomføre handelen. Det var selgerens og klagerens valg å trekke seg fra handelen, og klageren valgte å ikke klage på konsesjonsvedtaket til Fylkesmannen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det synes å være på det rene at megleren har forsøkt å finne løsninger på prisproblematikken ved å trekke inn salg av hytte og leilighet, samt prissetting av innbo. Nemnda finner det klart at slike forsøk på løsninger er i strid med god meglerskikk. Uansett hva man måtte mene om prispolitikken på landbrukseiendommer, skal en megler forholde seg til de regler som gjelder.

 

Når den gjelder den tidligere konsesjonsbehandlingen, har innklagede anført at megleren ikke fant det relevant å videreformidle informasjonen om denne. Nemnda er av den oppfatning at dette kan være informasjon av betydning, som det kunne være nyttig for kjøperen å være oppmerksom på selv om det hadde gått seks år, og eiendommen angivelig var oppgradert.

 

Når det gjelder meglerens forsøk på å «skyve» konsesjonsansvaret over på kjøperen, er det i salgsoppgaven opplyst følgende: «Det er kjøpers kostnad å oppnå konsesjon.» Det sier intet om hvem som har ansvaret for at konsesjon oppnås. Først i forslaget til kjøpekontrakt er det inntatt en bestemmelsen om at «[d]ersom konsesjon ikke gis er dette kjøpers risiko». Nemnda bemerker at det ikke er i strid med loven å innta en slik bestemmelse. Det burde imidlertid da også ha fremkommet av salgsoppgaven, slik at klageren kunne tatt dette med i betraktning i vurderingen av om bud skulle gis.

 

Ut fra opplysningene i saken legger nemnda til grunn at selgeren og kjøperen (klageren) var enige om å heve avtalen, og at kjøperen ikke skulle klage avslaget på konsesjon til fylkesmannen. I en slik situasjon ville for øvrig kjøperen ikke hatt rettslig klageinteresse, jf. også fylkesmannens vedtak etter at selgeren hadde sendt inn klage.

 

Det er på det rene at etter at kjøpet var hevet, nektet megleren å refundere det innbetalte forskuddsbeløpet på kr 800 000 med mindre klageren frafalt et krav om å bli holdt økonomisk skadesløs i saken. Nemnda finner at dette er klart kritikkverdig fra meglerens side, selv om megleren snudde etter kort tid og tilbakebetalte beløpet.

 

Ut fra en samlet vurdering av disse forholdene finner nemnda det klart at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Nemnda finner det ikke nødvendig å gå innpå de øvrige forhold klageren har påberopt.

 

Klagen har etter dette ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Ketil Koppang Landbruks- og Næringsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Kommentarer er stengt.