2017042 – Meglerens utlegg/vederlag/honorar

Klage nr 2017042

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 15. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Bjørgvin Eiendomsmegling Vest AS

 

Saken gjelder:               Meglerens utlegg/vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av sin bolig. Klageren hevder innklagede ga en verdivurdering på kr 6 500 000-7 000 000, og at klageren ga beskjed om at hun ikke ønsket å selge til mindre enn kr 6 000 000. Boligen ble annonsert med en prisantydning på kr 5 790 000. Klageren hevder dette er lokkepris. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden, og klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Hun krever at meglerens vederlag bortfaller og erstatning. Innklagede bestrider at klageren har krav på at vederlaget bortfaller og erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kontaktet seks meglerforetak i forbindelse med at hun skulle selge sin bolig i juli 2016. Innklagede foretok en verdivurdering av boligen til kr 6 500 000-7 000 000. Han fremsto også som veldig ivrig, og gjentok på flere møter og i telefonsamtaler at han kunne selge boligen til verdivurderingen han hadde fastsatt. Megleren burde ha gitt klageren en skriftlig verdivurdering. Megleren fastsatte også meglerprovisjonen lavere enn de andre meglerforetakene. Klageren ønsket å selge boligen til en god pris, og valgte derfor å inngå oppdragsavtale med innklagede.

 

Etter at oppdragsavtalen var inngått, var det vanskelig å kontakte megleren. Klageren ba om å få oppdragsavtalen tilsendt, men megleren sendte den ikke.

 

Klageren følte seg presset til å kjøpe eierskifteforsikring. Klageren ønsket å ta med seg egenerklæringsskjemaet hjem for å se gjennom alle punktene og fylle det ut for så å levere skjemaet tidlig dagen etter til innklagede. Klageren mener megleren presset henne til å fylle ut egenerklæringsskjemaet på innklagedes kontor innen noen minutter. Megleren sa at han skulle kontakte en billig takstmann, og at det ville koste ca kr 6 000-7 000. Klageren måtte betale kr 9 375, og takstmannen gjorde ikke et tilfredsstillende arbeid.

 

Megleren ønsket å annonsere boligen med en prisantydning på kr 4 700 000. Klageren mente dette var lokkepris og informerte ham om at det ikke var lovlig. Etter dette ble prisantydningen satt opp til kr 5 790 000. Megleren spurte ikke klageren om hvilken salgssum hun forventet, men hun fortalte at hun ønsket å selge til kr 6 000 000. Megleren informerte ikke klageren om verdivurderingen takstmannen hadde foretatt, selv om hun spurte ham flere ganger.

 

Det ble avholdt to visninger i oktober 2016, men det var ingen som meldte interesse. Klageren forsto det slik at megleren ble sint på klageren, og at han ville annonsere med lokkepris på nytt. Innklagede ville si opp oppdraget dersom klageren ikke var enig med megleren.

 

Klageren ønsket å ha et møtet med lederen på kontoret. Klageren ble på dette møtet informert om at taksten var satt til kr 5 200 000. På møtet informerte innklagede at de ønsket å si opp oppdraget med klageren mot at hun betalte kr 21 000. Etter hvert sa daglig leder at de kunne gå ned til kr 17 000. Klageren er ikke enig i at det ble diskutert hvordan oppdraget skulle håndteres videre.

 

Det er ikke korrekt at megleren viste klageren skriv angående prisvurdering på møtet.

 

Klageren kontaktet Forbrukerrådet for rådgivning. Klageren informerte innklagede om dette. Et halvt år etterpå sendte innklagede faktura til klageren. Samme dagen sendte klageren brev med innsigelse mot kravet.

 

Klageren føler seg lurt av megleren.

 

Klageren krever bortfall av meglerens vederlag og erstatning for kostnader knyttet til visningene på kr 5 000. I tillegg krever klageren erstattet utgifter til takst på kr 9 375 og utgifter til flybillett på kr 7 000.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren kontaktet megleren pr. telefon i juli 2016, hvor hun gav uttrykk for at hun på daværende tidspunkt ønsket å selge boligen sin. Hun fortalte at hun kjøpte boligen gjennom innklagede meglerforetak i juni 2011, og at hun gjerne ville ha et pristilbud fra innklagede.

 

Under befaringen, ytret megleren sin entusiasme for boligen og ønske om å bli den foretrukne megleren.

 

Ved gjennomgang av pristilbudet ble det spurt om forventet salgspris. Megleren svarte med at prisrekorden på det aktuelle postnummeret i henhold til eiendomsverdi var kr 5 750 000, men at dette var en nyere bolig med en bedre beliggenhet. Megleren fortalte at hans objektive mening i henhold til realistisk salgspris ville være kr 4 790 000, og gjorde klageren samtidig oppmerksom på at eiendommens verdi aldri ville kunne fastsettes matematisk korrekt, da det er markedet som til slutt avgjør eiendommens salgssum.

 

Deretter gikk megleren og klageren grundig gjennom oppdragsavtalen punkt for punkt, og avsluttet møtet. Det var først noen dager i etterkant at klageren igjen tok kontakt og ønsket å inngå oppdragsavtale. Megleren reiste hjem til klageren med oppdragsavtale og gjennomgikk denne grundig før hun undertegnet.

 

Da megleren kom på kontoret bestilte han fotograf og takstmann. Megleren sendte samtidig ut informasjon om eierskifteforsikring, samt instrukser til egenerklæringsskjema og energimerking. Klageren ringte megleren dagen etter, og trengte hjelp med å fylle ut egenerklæringsskjemaet. Megleren sa at han kunne hjelpe henne med det, og reiste hjem til henne dagen etter, sammen med takstmann.

 

Den påfølgende uken var salgsoppgaven nærmest ferdigstilt, men en enighet om prisantydning manglet fremdeles. Megleren ringte klageren, og anbefalte at prisantydningen ble satt til kr 4 790 000 ut fra meglerens objektive vurdering. Det ble ikke godt mottatt, og etter en god del frem og tilbake, sa megleren ja til å kunne prøve 1-2 visninger med en prisantydning på kr 5 790 000, selv om han anså dette som urealistisk å oppnå.

Det kom ingen på visningene.

 

Dagen etter siste visning forklarte megleren situasjonen for klageren, og anbefalte igjen at hun burde innstille seg på en lavere pris, om hun ønsket å selge. Dette var en objektiv vurdering fra megleren i beste mening, og overhodet ikke snakk om lokkepris på noen som helst måte. Responsen var imidlertid laber og klageren ønsket, mot meglerens anbefaling å ikke sette opp flere visninger. Megleren sa at det var en mulighet, men anbefalte henne nok en gang om at en slik situasjon ikke ville være gunstig. Da med tanke på at annonsen på www.FINN.no, ville havne lenger bak på sidene. Megleren fortsatte imidlertid arbeidet med å finne interessenter.

 

Den 6. oktober 2016 sendte megleren kopi av oppdragsavtalen til klageren. Dette var på et tidspunkt, hvor hun etter alt å dømme ønsket å trekke oppdraget. Megleren gjorde henne oppmerksom på at hun sto fritt til å si opp oppdraget i tråd med vilkårene i oppdragsavtalen. Den 16. oktober sendte klageren e-post til megleren hvor det fremgikk følgende:

«Hei (…), Vi selger ikke huset mindre enn 6 mil. Vi har fått allerede nok fra deres tjeneste og kompetanse».

Megleren tolket dette som en oppsigelse, og svarte at klageren ville få tilsendt en faktura i henhold til oppdragsavtalen. Det viste seg imidlertid at hun ikke ønsket å trekke oppdraget likevel, men at hun ønsket et møte med daglig leder.

 

Den 27. oktober hadde daglig leder et møte med klageren. På møtet var det diskusjoner om hvordan dette skulle løses, og hvordan innklagede skulle fortsette. Innklagede gjorde klageren oppmerksom på at dersom hun ønsket å trekke oppdraget ville vilkårene om oppsigelse i pkt. 4.1 og 5 i oppdragsavtalen gjelde. Dersom hun derimot ønsket å fortsette oppdraget ville det absolutt gunstigste være å sette opp en ny visningsdato og «rykke opp» annonsen på www.FINN.no. Møtet endte med at klageren forlot kontoret uten at de hadde kommet til enighet, med en ordlyd som tilsa at hun nok en gang trakk oppdraget og fastslo at hun ikke ønsket å betale i henhold til avtalen.

 

Samme dag skrev megleren en e-post til klageren, hvor han bekreftet klagerens oppsigelse. Det viste seg nok en gang, at hun ikke mente å si opp avtalen, da hun forstod at hun måtte betale. Megleren anbefalte igjen å sette opp et ny visning, dersom hun var helt sikker på at hun ikke trakk oppdraget. Hun sendte deretter en del kritiske spørsmål, som megleren besvarte, og megleren nevnte samtidig tre muligheter som han mente at de kunne velge mellom.

 

Innklagede prøvde flere ganger å få mulighet til å avholde visning. Dette forble vanskelig da kunden var på reise og ikke ga noen form for en godkjent oppsatt visning. Megleren kom i kontakt med to ulike interessenter. Den ene interessenten valgte å trekke seg, men de andre ønsket en privat visning. Megleren informerte klageren om at de hadde en interessent som ønsket å se på boligen, og spurte klageren om når hun hadde tid. Hun skulle på reise og hadde ikke mulighet før etter noen måneder. Dette ble selvsagt for lenge for interessenten å vente.

 

Den 27. januar 2017 utløp oppdragsavtalen, og innklagede sendte en faktura i henhold til oppdragsavtalen. Klageren tok kontakt og sa at hun ikke ville betale fakturaen, samt at innklagede ikke kunne gå videre med kravet til inkasso fordi det var tvist, og at hun skulle på reise i to måneder.

 

Innklagede har hatt utlegg for salgsoppgave, offentlig informasjon, visninger, arbeidstimer, foto med oppmåling og plantegninger, samt annonsering. Klageren har bare betalt for takstmann.

 

Innklagede kan ikke se at det foreligger noen som helst form for pliktforsømmelse fra deres side. Innklagede har arbeidet mye med oppdraget. De opprettholder kravet på kr 17 000.

Innklagede bestrider at klageren har krav på erstatning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder krav om bortfall av vederlag på grunn av påstått lokkepris og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Verdivurdering

Nemnda finner ikke at klagen kan føre frem når det gjelder at megler angivelig skal ha garantert en salgssum. Det er markedet som bestemmer prisen på en bolig, og eventuelle antydninger eller forventninger fra meglers side om hva man kan oppnå i pris, er ikke det samme som å avgi en garanti.

 

Spørsmålet om lokkepris

Når det gjelder prisantydning, må den «ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere», jf. Bransjenorm for markedsføring av bolig punkt 3.2.4. I motsatt fall foreligger det lokkepris.

 

I dette tilfellet var prisantydningen kr 5 790 000.

 

Det fremgår av innklagedes tilsvar at den første visningen ble avholdt søndag 28. august 2016. Det følger av den fremlagte dokumentasjonen at klageren sendte en SMS til megleren den 18. august 2016 hvor det fremgikk at:

«Du vet jeg ikke selger huset under 6 mil.»

Megleren besvarte dette samme dag med at:

«Ja, det vet jeg. Vi får holde visning og budrunde å se hva markedet er villig til å gi i første runde. Hvis budene blir for lav må vi holde en ny visning.

Det er du som til slutt avgjør om du ønsker å godta et bud eller ikke».

Da megleren imidlertid hadde fått beskjed fra selgeren (klageren) om at salg under kr 6 000 000 var uaktuelt, finner nemnda det klart at det her forelå lokkepris. Dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Vederlagsnedsettelse

Forutsetningen for at klageren kan kreve vederlagsnedsettelse er at megleren har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Nemnda bemerker at § 7-7 kun gjelder nedsettelse av vederlag, og ikke dekning av utlegg. I dette tilfellet utgjør vederlaget kr 9 500 i grunnhonorar og kr 7 500 til markedsføringspakke, til sammen kr 17 000 inkl. mva. Nemnda finner at vederlaget passende kan halveres med kr 8 500.

Erstatningskravet Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Det er ikke sannsynliggjort at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglers håndtering av oppdraget.

 

Klagen har etter dette delvis ført frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon:

 

Bjørgvin Eiendomsmegling Vest AS må redusere kravet mot klageren med 8 500 kroner. For øvrig fører klagen ikke frem.

 

Kommentarer er stengt.