Klage nr 2017011

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 29. mai 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Bolig Eiendom Namsos AS

 

Saken gjelder:               Feil opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. Feiervesenet foretok tilsyn på pipe mellom kjøpstidspunktet og overtakelsen. Det ble avdekket feil og fyringsforbud. Klageren hevder megleren burde informert klageren om dette umiddelbart. Etter at klageren overtok eiendommen, ble det avdekket mangler som klageren mener megleren skulle opplyst om. Klageren krever erstatning. Innklagede bestrider at de har holdt tilbake opplysninger, og at det er grunnlag for erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede. På visningen registrerte klageren mangler som han mente han kunne rette opp selv. Kjøpet ble gjort på grunnlag av opplysninger i takstrapporten og tidligere eiers egenerklæring. Disse avdekket ikke betydelige feil ved eiendommen.

 

Klageren forsøke flere ganger å få mulighet til en nærmere besiktigelse av eiendommen etter kjøpet, men det viste seg å være vanskelig på grunn av selgerens arbeidssituasjon. Klagerens kone fikk imidlertid mulighet til å ta mål av noen vinduer etc.

 

Etter at klageren overtok eiendommen, oppdaget han store mangler som det ikke var opplyst om. Dette var blant annet store skjevheter i gulv og på loft.

 

Mellom kjøpstidspunktet og overtakelsen hadde det blitt foretatt kontroll fra feiervesenet i kommunen. Kontrollen avdekket betydelige feil, og det ble fastsatt fyringsforbud. Megleren skulle informert klageren om dette. Etter to uker informerte megleren om at det ble satt inn stålpipe i huset. Klageren var allerede på dette tidspunktet skeptisk til selgeren og megleren.

 

Naboene fortalte at det årlig hadde oppstått pipebrann i huset. Klageren kontaktet feiervesenet og fikk tilsendt en rapport av manglene de hadde registrert. Mange av manglene måtte klageren rette opp etter overtakelsen. Klageren måtte blant annet rive ut en peis som de hadde tenkt å beholde. Det tok også litt tid før tidligere eier utførte de oppdragene han var pålagt å utføre.

 

Da snøen smeltet, oppdaget klageren hundeskitt på altanen, og gårdsplassen var full av sigarettsneiper, samt at det var en vannlekkasje fra taket til undertaket. For å kartlegge årsaken til vannlekkasjen engasjerte klageren et blikkenslagerfirma. Det var tydelig at tidligere eier ikke var så interessert å rette opp skadene. Klageren fikk klarhet i hva årsaken var, og fikk den reparert. Klageren sendte regningen til eierforsikringsforetaket til selgeren, men de avslo betalingen.

 

Klageren hadde ikke kjøpt huset dersom han hadde visst om manglene.

 

Eiendommen hadde fått en energiattest E. Ansvarlig for denne graderingen er tidligere eier, og energimerkingen er utført av megleren. Energimerkingen står i kontrast til takstmannens kommentarer og anbefalinger.

 

Klageren mener selgeren og megleren har forsøkt å lure klageren. Megler har ansvar for at det blir gitt korrekte opplysninger. Innklagede er ansvarlig for at eiendommen ikke var i den standard som tidligere eier opplyste om i egenerklæringsskjemaet. Megleren leverte et lite tillitsvekkende arbeid.

 

Klageren krever en erstatning for plagene de fikk ved huskjøpet. Klageren har lagt ned mye penger og arbeid, men ennå står mye igjen. Dette er arbeid klageren ønsket å gjøre for å bedre kvaliteten og trivselen i huset. Det er vanskelig å stipulere et beløp.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

I forarbeid til salg ble det innhentet opplysninger om eiendommen fra Infoland. I forhold til kommunale opplysninger ble det bemerket mangler ved ildsted. Forholdet ble kommentert av megleren i salgsoppgaven.

 

Under kontraktsmøtet reiste kjøperen en del spørsmål som ble videreformidlet til selgeren. Megleren oppfattet nevnte forhold som avklart i tiden frem mot overtakelse.

 

I tiden mellom inngåelse av kjøpekontrakt og overtakelsen, ble megleren av selgeren gjort oppmerksom på at det hadde vært tilløp til pipebrann i boligen. Selgeren informerte om at det var engasjert bistand til utbedringer. Selgeren fremla en kopi av dokumentasjon fra firmaet som han hadde engasjert, og selgeren bekreftet at arbeidet ble gjennomført før overtakelse. Megleren informerte klageren om forholdet umiddelbart. Det forelå ingen anmerkninger vedrørende pipe/ildsted i forbindelse med overtakelsen. Forhold som var tatt opp av klageren, ble heller ikke bemerket.

 

Noe tid etter overtakelsen kontakt klageren megleren. Det ble blant annet lagt frem en rapport fra feiervesenet. Megleren kontaktet straks selgeren og informerte om forholdet. Megleren uttrykte at han ikke hadde kjennskap til rapporten fra feieren før dette tidspunktet.

 

I ettertid var det kontakt mellom partene. Megleren oppfattet at forholdet var avgjort, og ble overrasket da han mottok klagen.

 

Klageren var gjort kjent med at det forelå noen mangler ved pipe/ildsted forut for kjøpet, i det dette var bemerket av megleren i salgsoppgaven. I taksten fremgår opplysninger fra selgeren om at pipe var undersøkt i 2014, og at den var i orden. Pipen ble av takstmannen gitt TG 2 pga. alder. Det fremgikk videre av taksten at ildsteder ikke var funksjonsprøvd, og det ble henvist til lokalt brann/feiervesen for «full visshet» om tilstand.

 

Megleren ga ikke mangelfull informasjon forut for kjøpet. Det må forventes at en kjøper setter seg inn i sentrale deler av salgsoppgaven. Det forelå ikke indikasjoner for at megleren burde foreta ytterligere undersøkelser om pipe/ildsted.

 

Kommunens tilstandsrapport er utarbeidet noe tid etter at kjøpekontrakten var inngått. Megleren ble ikke gjort kjent med tilstandsrapporten, og de manglene den påpekte før etter overtakelse, og da ved informasjon fra klageren. Det var ikke mulig for megleren å informere kjøperen om noe megleren selv ikke hadde kunnskap om. Megleren ga fortløpende den informasjonen som han fikk fra selgeren. Selgeren er meglerens viktigste kilde til informasjon om eiendommen.

 

I tiden mellom kjøpekontrakt og overtakelse fremkom det ikke opplysninger som tilsa at megleren burde utrede forholdet ut over den informasjonen som selgeren ga.

 

Megleren hadde ikke kunnskap om at det årlig hadde oppstått pipebrann i huset, og det er ingen indikasjoner som tilsier at megleren kunne eller burde ha vært kjent med dette.

 

Når det gjelder besiktigelse av eiendommen, hadde klageren anledning til dette før han la inn bud, og han fikk tilgang til boligen i ettertid for å ta mål av vindu. Når det gjelder hundeskitt på altan, sigarettsneiper på gårdsplass, og at det ble avdekket lekkasje fra taket til undertaket da snøen smeltet, er dette forhold megleren ikke hadde kunnskap om. Megleren forhold seg til opplysninger selgeren ga, det han selv kunne se ved befaringen, og det som for øvrig fremgikk av tilstandsrapporten.

 

Megleren har handlet i samsvar med krav til god meglerskikk. Det foreligger heller ikke brudd på opplysningsplikt eller undersøkelsesplikt. Innklagede mener det er beklagelig at klageren har et inntrykk av at de har lurt ham. Megleren har på ingen måte forsøkt å lure klageren. Det er ikke grunnlag for erstatning.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til mangelspørsmålene, da dette er et forhold mellom kjøper og selger, og derfor faller utenfor nemndas mandat å vurdere.

 

Når det gjelder de forhold som går på tilgang til eiendommen etter kjøpet, er dette noe som eventuelt må avklares mellom kjøper og selger og er megleren uvedkommende.

 

Spørsmålet i saken er om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda finner det klart at megleren her ikke er å bebreide, og at opplysningsplikten er overholdt. Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem.

 

Klagen har etter dette ikke ført frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.