Klage nr 2017013
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 3. juli 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Møller & Partners AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne solgte en fritidseiendom via innklagede tre år etter at de hadde ervervet den. Megleren opplyste ikke om at den potensielle salgsgevinsten ville være skattepliktig på grunn av manglende eiertid. Klagerne hevder megleren opptrådte i strid med god meglerskikk og krever prinsipalt erstattet kr 614 032. Subsidiært kreves erstattet det tapet som innklagedes prosessfullmektig har lagt til grunn som det økonomiske tapet kr 239 040.
Innklagede bestrider kravet. Innklagede hevder at megleren på bearing av eiendommen opplyste om at eventuelle skattemessige forhold måtte undersøkes med skattemyndighetene av klagerne selv. Prinsipalt anfører de at klagen må avvises fordi den ikke er egnet til en skriftlig behandling i nemnda. Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem.
Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede for salg av en fritidseiendom i august 2016, tre år etter at klagerne ervervet eiendommen. Megleren opplyste verken i forkant av, eller underveis i salgsprosessen, om at den potensielle salgsgevinsten ville være skattepliktig på grunn av manglende eiertid. Hvis megleren hadde gitt slik informasjon, ville klagerne ikke solgt eiendommen.
Som følge av at megleren ikke gjorde klagerne oppmerksom på skatteplikten, har de hatt et betydelig økonomisk tap i form av skatt på gevinsten. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og klagerne krever tapet dekket.
Forut for at megleren fikk oppdraget, hadde klagerne et møte der de redegjorde for historikken rundt fritidseiendommen som ble overført som gave fra moren i 2013. Partene tok seg god tid til å prate og befare eiendommen. Klagerne opplyste at det forelå en verdivurdering fra 2011 som verdsatte eiendommen til kr 5 000 000, men at man ved arveavgiftsberegningen hadde lagt til grunn en forsiktig antatt markedsverdi på kr 3 500 000 for å spare arveavgift. Klagerne opplyste videre om at de hadde en svoger som arbeidet med eiendom som kunne ha innspill til eiendommens verdi. Det ble også opplyst om at moren ved gaveoverføringen fikk en tinglyst bruksrett. Under møtet gjorde megleren rede for hvilken tid på året som ville gi best avkastning, og klagerne sa klart ifra at dersom en annen tid på året ville være mer lønnsomt, var de villige til å vente med salget. Dette fordi det var viktig å oppnå maksimal avkastning. Da sommeren ble ansett for å være det mest gunstige salgstidspunktet, ble megleren og klagerne enige om å «rekke dette salgsvinduet» sensommeren 2016, heller enn å vente til sommeren 2017. Megleren kommenterte ikke eiertiden på under tre år, eller det faktum at en gevinst ville medføre beskatning. Klagerne ble heller ikke oppfordret til å undersøke hvorvidt gevinst ved et salg ville utløse skatteplikt.
Megleren oversendte en prisvurdering på kr 7 000 000, og pristilbud på salgsoppdraget. Det ble ikke gitt noen opplysninger om skattereglene som gjelder ved salget, verken muntlig, pr e-post, eller i oppdragsavtalen. Eiendommen ble solgt for kr 7 000 000.
Nærmere seks timer etter at budet var akseptert, oversendte megleren en lenke til Skatteetaten sin informasjonsside om skatt på gevinst ved salg av eiendom. På dette tidspunktet var imidlertid bindende avtale om salg av eiendommen inngått, og klagerne hadde derfor ingen mulighet til å gå fra avtalen.
Etter at salget var gjennomført, tok klagerne kontakt med en skatterettsadvokat for å få endret arveavgiftsgrunnlaget fra 2013. De ble da gjort oppmerksomme på at gevinsten ville bli skattepliktig grunnet manglende eierperiode.
Selv om hovedregelen er at megler ikke har en alminnelig plikt til uoppfordret å ta opp skatterettslige problemsstillinger, kommer unntaket i Rt. 1988 s. 7 til anvendelse. Klagerne hadde informert megleren om at salget ikke hastet, og at det var viktig for dem å få en høyest mulig avkastning. Det forelå dermed slike konkrete omstendigheter som ga megleren en sterk oppfordring til å informere om grunnleggende beskatningsregler.
I tillegg må en megler kontrollere hvem som er hjemmelshaver til eiendommen og heftelser. Hjemmelshistorikken viser at eiendommen ble overført som gave til klagerne i 2013, og at kjøpesum var satt til kr 0. I tiden før salget må megleren ha gjort seg kjent med hjemmelsforholdet og overdragelsestiden, og dermed vært klar over at klagerne kun hadde eid eiendommen i underkant av tre år, og at salget ville medføre en gevinstbeskatning. Hjemmelshistorikken og den informasjonen megleren fikk er selvstendige faktorer som utløser krav for megler til å informere om skattereglene. At megleren overså begge disse moment, anses skjerpende.
Vedrørende telefonsamtalen som innklagede viser til mellom megleren og en av klagerne, bestrides den informasjon som hevdes gitt av klageren. Klageren har aldri hevdet å ha kontroll på skattemessig forhold ved salget. Det er feil at den ene klageren har referert til at den andre klageren og hennes samboer hadde kunnskap om skattemessige forhold. Den ene klagerens samboer ble imidlertid nevnt i forbindelse med taksering av eiendommen, vedrørende hva han mente hytta ville ha av verdi i dagens marked ettersom han driver noe med kjøp og salg av eiendom. Megleren kan ikke frasi seg sine grunnleggende forpliktelser, under henvisning til at han i dette konkrete tilfellet mente at kunden selv kunne ivareta sine egne interesser.
Som det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven, må reglene om skatt på gevinst ved salg av bolig- og fritidseiendom anses å være grunnleggende kunnskap for en megler. Det ville være tilstrekkelig om han kun opplyste i tiden før salget, at gevinsten ville være skattepliktig grunnet den korte eierperioden. Meglerens unnlatelse av å opplyse klagerne om de skattemessige sidene ved salget utgjør et brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd og god meglerskikk.
Som følge av meglerens brudd på god meglerskikk, har klagerne blitt påført et betydelige skattekrav av gevinsten fra salget. Innklagede har anført at klagerne ikke har overholdt sin tapsbegrensningsplikt, og at erstatningskravet av den grunn skal reduseres. Innklagede har imidlertid ikke anført noen faktiske forhold som tilsier at begrensningsplikten ikke er overholdt.
Klagerne har oppfylt sin tapsbegrensningsplikt ved å anmode skatteetaten om en høyere verdifastsettelse for eiendommen da den ble ervervet ved arv. I det nye vedtaket fra skatteetaten legges til grunn en verdi på eiendommen på kr 6 000 000, og det ble ikke gjort bruksrettsfradrag. Den opprinnelige verdifastsettelsen av eiendommen var ikke feil, slik innklagede anfører, men at det etter en konkret vurdering var rom for å anmode skatteetaten om en høyere verdifastsettelse for å begrense tapet som megleren hadde påført klagerne. At klagerne har begrenset tapet, er selvsagt ikke et forhold som skal komme innklagede til gode.
Eiendommen ble solgt for kr 7 000 000, og netto salgssum etter fradrag for omkostninger på kr 138 960, var kr 6 861 040. Avgiftsgrunnlaget for hver av klagerne var kr 1 241 630, samlet kr 2 483 260. Samlet skattepliktig gevinst var før anmodningen kr 4 377 780, hvilket utgjør et tap på kr 1 094 445. Etter anmodningen til skatteetaten ble avgiftsgrunnlaget for hver av klagerne endret til kr 2 952 440, samlet kr 5 904 880. Samlet skattepliktig gevinst ble dermed endret til kr 956 160, hvilket utgjør en gevinstbeskatning på 25%, kr 239 040. Arveavgiften ble økt fra kr 63 900 til kr 235 000, pluss renter, totalt kr 251 396 for hver av klagerne. De økte kostnader er på kr 171 100, og påløpte renter på kr 16 396 for hver, totalt kr 374 992.
Totalt har klagerne tapt kr 614 032 som følge av meglerens ansvarsbetingende handlinger. Begge tap er en direkte følge av meglerens opptreden. Kravet til årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og tapet er oppfylt.
Innklagedes anførsel om lemping av kravet kan ikke føre frem. Megleren kan ikke fraskrive seg forpliktelser med henvisning til at selgeren selv burde ha ivaretatt sine interesser. Det undergraver både meglerens oppgaver, så vel som det faktum at selgeren betaler megleren for nettopp å utføre dette arbeid og ivareta selgerens interesser.
Prinsipalt kreves erstattet kr 614 032. Subsidiært kreves erstattet det tap som innklagedes prosessfullmektig har lagt til grunn som det økonomiske tap på kr 239 040.
Innklagede anfører at saken skal avvises. Dette bestrides. Nemnda har kompetanse til å behandle saken ved skriftlig behandling.
Innklagede har i korte trekk anført:
Som grunnlag for de rettslige anførsler klagen er basert på, påberopes et faktum som innklagede ikke kjenner seg igjen i.
Innklagede bestrider kravet, og vil prinsipalt anføre at klagen ut fra sin art, sitt omfang og ut fra en betydelig uenighet om sakens faktiske sider ikke skal undergis skriftlig behandling i nemnda. For en betryggende avgjørelse i saken kreves umiddelbar og muntlig bevisførsel på flere av sakens mest sentrale punkter. Prinsipalt begjæres klagen avvist.
Subsidiært anføres det at klagen ikke kan føre frem. Nemnda kan ikke på en betryggende måte ta stilling til det fremsatt erstatningskrav slik det er begrunnet i klagen.
Ved befaring av klagernes eiendom ga ansvarlig megler for oppdraget muntlig informasjon til klagene om at eventuelle skattemessige forhold rundt eiendommen måtte undersøkes med skattemyndighetene av klagerne selv. Megleren oppfattet at klagerne ville foreta de nødvendige avklaringer av eventuelle skattemessige forhold.
Det er korrekt at innklagede under befaringen spurte klagerne om eiendommens hjemmelsforhold. Klagerne opplyste da at familien hadde eid hytta i mange år, og at klagerne stod som hjemmelshavere. Under befaringen ble det også opplyst om at eiendommen var arvet etter klagernes mor, og at det forelå en verdivurdering fra 2011 på kr 5 000 000. Mer informasjon rundt eierforholdene ble ikke formidlet til megleren fra klagernes side. Klagerne var under befaringen mest fokusert på å få lagt eiendommen ut for salg i markedet så snart som mulig, og de opplyste at en forutsetning for valg av megler var at eiendommen kunne annonseres raskt.
I telefonsamtale mellom klagerne og megleren samme dag som bud på eiendommen ble akseptert, ble spørsmålet om gevinstbeskatning bragt opp. Megleren viste da til sin tidligere tydelige oppfordring om å undersøke eventuelle skattemessige forhold med skattemyndighetene. Den ene av klagerne opplyste at den andre klageren er advokat, og at hennes samboer er profesjonell aktør i eiendomsbransjen, og at de dermed hadde kontroll på denne del av saken. Megleren sendte for ordens skyld en e-post til klagerne hvor han tok inn en link til informasjonssider om skattemessige forhold ved salg av fritidsbolig. Klagerne svarte på denne e-posten med følgende ordlyd: «PS. Vi er ikke skattepliktige av fortjenesten på hyttesalget.»
Det ble gitt en tydelig oppfordring til klagerne om å avklare den skattemessige posisjonen. Innklagede oppfattet også at klagerne ville foreta en slik undersøkelse og avklaring, og at klagene var fullt ut kompetente til å sørge for avklaring.
I etterpåklokskapens lys, ser innklagde at man skulle ha sørget for notoritet rundt dette forholdet for å unngå tvist om de faktiske omstendigheter. Dette endrer imidlertid ikke det faktum at klagerne fikk en klar oppfordring om å undersøke. Man må kunne stole på at klagerne gjør nødvendige avklaringer av egen skatteposisjon når de ga uttrykk for at så ville bli gjort.
Innklagede aksepterer at manglende notoritet i forhold til egen rådgivning isolert sett kan innebære et kritikkverdig forhold. Innklagede kan imidlertid ikke se at dette utgjør brudd på god meglerskikk.
En eiendomsmegler har ikke noen alminnelig plikt til å uoppfordret ta opp med selger spørsmålet om skattemessige konsekvenser av salg av eiendom. Det kan unntaksvis oppstå en plikt for eiendomsmeglere til å opplyse om skattereglene, men det må da foreligge konkrete omstendigheter som gir megleren en klar foranledning og oppfordring til på eget initiativ å ta opp skattemessige spørsmål og sørge for at disse blir klarlagt, jf. Rt. 1988 s. 7 og NOU 987:14 side 65.
Megleren hadde ikke innsikt i eller kunnskap om de faktiske omstendigheter rundt arveoppgjøret. Han hadde således ikke noen forutsetning for å vurdere klagernes skatteposisjon, og har heller ikke gitt klagerne råd på dette punkt.
Spørsmålet om hvorvidt oppfordring til å søke råd og avklaring er gitt er, slik saken står, et bevisspørsmål som må vurderes ved muntlig og umiddelbar bevisførsel, og ikke ved skriftlig behandling i nemnda.
En annen opptreden fra meglerens side ville ikke medført noen endret situasjon for klagerne. Det vises til klagernes respons på innklagedes oversendelse av link til skatteinformasjon. Det er ikke sannsynlig at en eventuell tidligere oversendelse av dette materialet ville ha resultert i en annen oppfatning hos klagerne. Klagernes tilbakemelding viser at klagerne etter egne undersøkelser og vurderinger har hatt en klar oppfatning av egen skatteposisjon som de selv mener var kvalitetssikret ved vurdering av advokat (den ene klageren) og profesjonell aktør i eiendomsbransjen. Det er således vanskelig å se hvordan en annen opptreden fra meglerens side skulle ha endret denne oppfatningen. Det foreligger dermed ikke nødvendig årsakssammenheng mellom en eventuell klanderverdig opptreden fra meglerens side, og det økonomiske tapet klagerne mener de er blitt påført.
Realiteten i nærværende sak er at innklagede har oppfordret klagerne til å undersøke egen skattemessig posisjon og lagt til grunn at så ville bli gjort. Klagerne har gjort undersøkelser, og har landet på feil konklusjon. Megleren kan ikke se at ansvaret for feilvurderingen som er gjort kan veltes over på ham. Hva gjelder omfanget av det fremsatte kravet, mener innklagede at det påhviler klagerne en tapsbegrensningsplikt som må medføre at skattekravet må søkes nedsatt. Videre må klagerne selv ut fra sin opptreden i saken og ut fra det selvstendige ansvar man har for å avklare egen skatteposisjon, selv bære den største del av ansvaret for at salget ble gjennomført uten kvalifisert avklaring av skattespørsmålet.
Under enhver omstendighet kan ikke nemnda ta stilling til et erstatningskrav av dette omfang basert på den begrunnelse og den dokumentasjon klagerne har presentert. En avgjørelse av spørsmålet om erstatning må baseres på en reell og umiddelbar bevisførsel, og det må avklares hvorvidt klagerne har hatt mulighet for å få redusert sin skatteplikt.
I den grad man legger til grunn at innklagede har opptrådt klanderverdig og at denne opptreden har forårsaket at klagerne har kommet i en skatteposisjon for gevinst ved salg av eiendommen, er spørsmålet hvilket økonomisk tap klagerne er påført som en følge av innklagedes forhold. Klagernes anførsel om at økt arveavgift står i årsakssammenheng med innklagedes eventuelle uaktsomhet bestrides. Det er utelukkende den påløpte gevinstbeskatning som er forårsaket av eventuell uaktsomhet hos megleren.
Ved beregning av gevinst er det en forutsetning at denne baseres på korrekte og reelle verdier, og ikke på tilpassede verdier som har vært gitt for å redusere arveavgift. Det forhold at klagerne ved hjemmelsovergang i 2013 har valgt å tilpasse sine opplysninger til myndighetene hva gjelder inngangsverdi og i forbindelse med den oppståtte situasjonen i 2017 har valgt å endre dette, er ikke et forhold som er relevant i forhold til innklagede. Den økte arveavgiften er ikke en følge av innklagedes eventuelle uaktsomhet, men utgjør det klagerne med korrekte opplysninger skulle ha betalt i arveavgift. Økningen i arveavgiften er således en direkte følge av klagernes egne forhold. Et eventuelt økonomisk tap utgjør etter dette til sammen kr 239 040.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om meglers opplysningsplikt i dette tilfellet omfatter informasjon om gevinstbeskatning som følge av salg av fritidseiendom som klagerne ca. tre år tidligere hadde fått overført vederlagsfritt som gave fra moren – og om denne plikten i så fall er oppfylt. I tillegg gjelder saken krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Innklagede har prinsipalt anført at klagen må avvises, da saken ikke egner seg for skriftlig behandling i reklamasjonsnemnda. Nemnda er ikke enig i det. Slik saken er opplyst, har nemnda grunnlag for å ta stilling til sakens realitet.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd skal oppdragstageren (megleren) gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Utgangspunktet er at megleren ikke har noen ubetinget plikt til å gi skatterådgivning, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1988 side 7. Dette følger også av nemndspraksis, se for eksempel RFE-2011-131og RFE-2005-68. I høyesterettsdommen er det imidlertid lagt til grunn at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (klagerne), hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg.
Etter nemndas syn må megler beherske de alminnelige skattereglene om bolig- og fritidsboligbeskatning. Det gjelder særlig reglene om eier- og brukstid i skatteloven § 9-3 for at det ikke skal utløses gevinstbeskatning, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 233. Her har følgelig megler en opplysningsplikt.
Innklagede har anført at megleren ikke på noe tidspunkt i salgsprosessen ble gitt informasjon fra klagerne om historikken rundt overdragelsen av hytten fra klagernes mor, eller at inngangsverdien ved overdragelsen ble satt kunstig lavt for å redusere eller unngå arveavgift.
Det er ikke nødvendig for nemnda å ta stilling til hvilken informasjon megleren fikk om hyttens forhistorie, og hva som ble sagt på befaringen av eiendommen. En megler skal rutinemessig innhente hjemmelshistorikk fra Statens kartverk. Det fremgår her klart at eiendommen ble overført vederlagsfritt som gave til klagerne i september 2013, det vil si ca. tre år før eiendommen ble solgt. Megleren burde da raskt ha sett at salg av fritidseiendommen nå kunne utløse gevinstbeskatning, og informert klagerne om dette og mulighetene for å utsette salget for å unngå gevinstbeskatning.
Innklagede har anført at megleren gav råd til klagerne om at de selv måtte undersøke de skattemessige forholdene ved salg, og at megleren oppfattet at klagerne selv ville foreta de nødvendige avklaringer om de skattemessige forhold. Det er imidlertid erkjent at megler ikke sørget for notoritet om denne angivelige skatterådgivningen.
Nemnda bemerker at reglene om eier- og brukstid i skatteloven § 9-3 er noe som en megler som nevnt må ha kunnskap om, og som faller innenfor meglers opplysningsplikt til klagerne (selgerne). Gevinstbeskatning ved et salg kan utgjøre betydelige beløp, og det er derfor viktig at megleren orienterer selgere om risikoen for at salget kan utløse skatteplikt. Dersom en megler skal «fraskrive» seg ansvaret her ved å henvise selgerne til selv å undersøke de skattemessige forhold ved et eventuelt salg, må megleren som den profesjonelle part sørge for notoritet om dette for å unngå ansvar. Det kan enkelt gjøres ved for eksempel å sende en e-post, hvor megleren bekrefter hva han har sagt muntlig til klagerne. I dette tilfellet kan det ikke ha noen betydning om én av klagerne er advokat, og at hennes samboer er profesjonell aktør i eiendomsbransjen. Det kan heller ikke ha noen betydning at megleren etter at budet var akseptert, sendte en e-post til klagerne, hvor han tok inn en link til skatteetaten. Riktignok besvarte klagerne denne e-posten to dager senere med at de selv hadde kommet frem til at de ikke ville være skattepliktige. Da megleren imidlertid måtte være kjent med at hytten i 2013 var blitt overført vederlagsfritt til klagerne som gave, burde han undersøkt med klagerne nærmere om dette berodde på en misforståelse, og ikke bare slått seg til ro med det.
Konklusjonen er derfor at megleren ikke oppfylte sin opplysningsplikt overfor klagerne om mulig gevinstbeskatning ved dette salget. Nemnda har derfor kommet til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1.
Når det gjelder erstatningsutmålingen, forstår nemnda det slik at partene er enige om at gevinstbeskatningen ved salget av eiendommen utgjør kr 239 040, etter at inngangsverdien ved overdragelsen i 2013 ble oppjustert. Nemnda finner derfor at innklagede er erstatningsansvarlig for dette tapet, da det foreligger adekvat årsakssammenheng.
Spørsmålet er om innklagede også er erstatningsansvarlig for den økningen i arveavgiften som klagerne fikk som følge av at inngangsverdien ble oppjustert. Nemnda har kommet til at dette kravet ikke kan føre frem. Den økte arveavgiften er et direkte resultat av klagernes egne disposisjoner ved overdragelsen i 2013, og det er ikke adekvat årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende uaktsomhet og dette tapet. Den økte arveavgiften er en direkte følge av at klagerne ikke gav korrekte opplysninger om eiendommens verdi da de mottok gaven fra moren.
Nemnda bemerker for øvrig at hadde klagerne utsatt salget til de hadde oppnådd tilstrekkelig eier- og brukstid, ville det heller ikke blitt en økning i arveavgiften.
Innklagede må etter dette betale kr 239 040 i erstatning til klagerne.
Klagen har ført delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Møller & Partners AS har ikke oppfylt sin opplysningsplikt og må betale 239 040 kroner i erstatning til klagerne.