Klage nr 2017061
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Bjørvika
Saken gjelder: Feil eller manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom formidlet av innklagede i 2013. Etter overtakelsen oppdaget hun at det var stokkmaur i huset. Klageren hevder megleren burde ha opplyst om dette ved salget. Klageren reiste sak mot selgerens forsikringsselskap. Hun fikk medhold i tingretten, men tapte saken i lagmannsretten. Klageren krever at megleren erstatter hennes egne og motpartens saksomkostninger, samt det tingretten tilkjente klageren i erstatning og prisavslag. Innklagede hevder at konklusjonen må bli den samme for Reklamasjonsnemnda som for lagmannsretten, og at innklagede derfor ikke er erstatningsansvarlig.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en eiendom via innklagede i august 2013. Klageren hadde ikke fått opplysninger om at det var stokkmaur i huset før salget. Klageren reiste sak mot selgernes eierskifteforsikringsselskap. Klageren fikk medhold i tingretten på krav om erstatning og prisavslag, men tapte i lagmannsretten. Saken mot selgerne handlet om mangelspørsmål. Denne klagesaken dreier seg om mislighold av meglerens undersøkelses – og opplysningsplikt, og innklagedes uriktige forklaringer under rettsprosessen mot selgerne. Således dreier dette seg om en helt annen tvist.
I løpet av saksprosessen mot selgernes eierskifteforsikringsselskap fikk klageren kunnskap om at meglerens opptreden ikke var i tråd med god meglerskikk. Klageren holder megleren ansvarlig for sitt økonomiske tap.
Under salgsforberedelsen tok selgerne opp med megleren at det var stokkmaur i huset, og de rådførte seg med megleren om hvordan de skulle opplyse om dette. Selgerne forsto megleren slik at en avkryssing på eierskifteforsikringsselskapets egenerklæringsskjema punkt nr. 8, og setningen maur behandlet av Anticimex, og at det var behandlet av et spesialistselskap var tilstrekkelig til at kjøperen ville få opplysningen med seg.
Etter at klageren oppdaget at det var stokkmaur i huset i januar 2014, tok selgerne kontakt med megleren for å få råd. Foranledningen var at klageren ba om selgernes tillatelse til å klage til spesialistselskapet på deres bekjempelse av det klageren ennå ikke visste at var stokkmaur. Megleren rådet selgerne til å la all videre kommunikasjon med klageren skje gjennom eierskifteforsikringsselskapet. Det ble etter hvert opplyst om at stokkmaurangrepet hadde foregått i flere år.
I mars 2014 tok klageren kontakt med megleren for å bringe på det rene hva han visste om stokkmaurangrepet. I hans svar kommer det ikke frem at selgerne rådførte seg med ham om hvordan de skulle opplyse om stokkmauren. Megleren benekter at han kjente til at det var stokkmaur. Han skrev at han ikke visste noe mer om stokkmaurangrepet enn det som var oppgitt i selgernes egenerklæringsskjema. Opplysningen ble gitt entydig og uten forbehold. Han bekreftet også denne forklaringen i tingretten, men dette gikk megleren tilbake på i lagmannsretten. Meglerens svar ga inntrykk av at selgerne hadde holdt tilbake opplysninger overfor megleren. Dette ble utgangspunkt for klagerens videre vurderinger gjennom hele saken.
Megleren ble i tingretten spurt om han ville opplyst om at det var stokkmaur i huset, dersom han hadde visst om det. Megleren svarte at han var usikker på det. Tingrettsdommeren la vekt på at selgerne ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt, og klageren fikk medhold.
Selgernes forklaring i lagmannsretten er konsistent med forklaringen i tingretten vedrørende deres opplysning om maur. De la vekt på at de hadde gjort det de skulle ved å drøfte saken med megleren før de formulerte sin opplysning. Megleren møtte personlig opp i lagmannsretten fordi han trakk sin tidligere forklaring i tingretten. Han mente, tre år etter salget, at han hadde forklart seg uriktig i tingretten. Megleren forklarte at noen interessenter spurte om mer opplysninger vedrørende maur på visningen av eiendommen. Han forklarte at han viste noen som var på visning hvor på kjøkkenet mauren hadde kommet inn. Klageren tolker lagmannsrettsdommen slik at selgerne, etter meglerens endrede forklaring, ble trodd på at de drøftet stokkmaurangrepet åpent med megleren, og at selgerne ble vurdert til å være i god tro når de opplyste om at det var maur og uten å presisere at det var stokkmaur.
I samtalen mellom megleren og selgerne om stokkmaur i forkant av salget, hadde det kommet frem flere opplysninger enn det som sto i egenerklæringsskjemaet. Dette er i strid med svaret fra megleren i 2014. Megleren kunne bare fått disse opplysningene fra selgerne, og meglerens påstand om at han ikke hadde kjennskap til at det var stokkmaur i huset sto nå uten forklaring. Inntrykket av at selgerne hadde holdt tilbake opplysninger for megleren var betydelig svekket.
Megleren opptrådte ikke uavhengig
Megleren fikk kjennskap til at det hadde vært skadedyr i huset i form av maur. Han ble spurt om råd fra selgerne, og veiledet selgerne til å opplyse om at det bare var maur. Ingen av interessentene fikk opplysninger om at det var stokkmaur. Megleren viste manglende omsorg for kjøperen i handelen. Han viste også manglende omsorg for selgerne i sin rådgivning. Selgerne forklarte i lagmannsretten at de ville brukt ordet stokkmaur i sin opplysning dersom de hadde skjønt at det kunne reises tvil om at deres opplysning var mangelfull.
Megleren endret sin forklaring i lagmannsretten, og den eneste hensikten hans var å så tvil om grunnlaget for tingrettens dom. Han leste dommen fra tingretten og visste hvordan hans forklaring ble oppfattet. Han husket fortsatt ikke at han ble spurt om maurproblematikken. Han fikk et vagt minne om at han pekte og viste hvor mauren hadde kommet inn. Det er ikke grunn til å hevde at hans forklaring i tingretten var uriktig på dette punktet. Han husker fortsatt ikke at noen spurte om maur, og ingen fikk vite at det var stokkmaur det gjaldt.
Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten
Megleren innhentet ikke kontroll av selgernes opplysning om maur hos spesialistselskapet som hadde behandlet det. Han oppfylte ikke sin undersøkelsesplikt. Dersom han hadde gjort det, ville han fått kjennskap til at det forelå servicerapporter om selskapets behandling av stokkmaur i 2012 og 2013. Megleren ville også fått vite at skadedyrkontroll hadde vært inne i saken i 2011. Sakens alvor ville da ha blitt tydelig. For kjøperen ville opplysningen om at det var stokkmaurangrep og alvoret i dette hatt en avgjørende betydning. Megleren burde ha undersøkt forholdet nærmere og opplyst om stokkmaurangrepet til kjøperen.
Megleren hadde et eget motiv ved å gi mangelfulle opplysninger om stokkmaur til kjøperen. Det ville svært sannsynlig være salgshindrende, og megleren ville gått glipp av eller fått redusert sin provisjon.
Megleren må forventes å vite at opplysning om stokkmaurangrep i et hus vil påvirke salget negativt. Opplysningen vil enten kunne hindre salg, eller føre til at eiendommen blir solgt til en langt lavere pris. To eiendomsmeglere og to bygningstakstmenn vitnet i lagmannsretten. Alle vurderte at kjøpesummen for eiendommen mest sannsynlig ville blitt sterkt redusert dersom det hadde blitt opplyst om et stokkmaurangrep. Tre av dem anslo en prisreduksjon til å ligge mellom kr 1 500 000 – 2 000 000. Den fjerde ville ikke gi et konkret overslag. Tre av dem reiste også tvil om eiendommen ville blitt solgt i det hele tatt.
Megleren hadde fått kjennskap til at det var maur/stokkmaur i huset. Dette burde han undersøkt nærmere, og opplyst om at det var et alvorlig stokkmaurangrep til klageren. At han ikke gjorde det, førte til at klageren kjøpte et hus hun ikke ville kjøpt. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette har påført klageren et økonomisk tap. Megleren forklarte seg uriktig om saken etter kjøpet, og i retten, til skade for klagerens sak. Dette er i strid med god meglerskikk, og kan også medføre straffansvar.
Meglere er profesjonelle og skal bistå både selger og kjøper i prosessen. Det påhviler megleren et stort ansvar når han skal veilede partene i kjøpsprosessen. Megleren må stå ansvarlig for den veiledningen han har gitt. Han kan ikke gjemme seg bak en rettsavgjørelse der meglerens ansvar ikke er tema. I sitt tilsvar innrømmer megleren intet ansvar for at klageren ikke fikk opplysning om at det var stokkmaur i huset. Han forsvarer, og står inne for, at det er tilstrekkelig å opplyse om maur. Man må forvente av meglere at de forstår betydningen av at det kommer tydelig frem at det er et stokkmaurangrep, og at de tar ansvar for det. Klageren skjønte ikke at det var stokkmaur, og skjønte heller ikke at hun burde spurt om det. Klageren burde fått vite det uten å spørre. Det er urimelig at klageren blir stående igjen med tapet, og at megleren skal kunne endre på sin forklaring i domstolen uten ansvar. En av forklaringene er uriktig. Det er i det hele tatt fortsatt uklart etter fire forklaringsrunder hva megleren fikk vite av selgerne. Man må kunne forvente at meglere gir korrekte og utførlige opplysninger, og forklarer seg sannferdig i en rettstvist.
Klageren krever at megleren erstatter det økonomiske tapet vedrørende egne og motpartens saksomkostninger (kr 379 380 og 448 629, samt det tingretten tilkjente klageren i erstatning (kr 63 750) og prisavslag (kr 752 000), totalt i tingretten 815 750 + renter fra 13. mars 2014.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren har tidligere fått prøvd samme sak for lagmannsretten i tvist med selgernes forsikringsselskap. Fra sammendraget av dommen på side 1 siteres:
Det var stokkmaur i et hus, og dette ble bekjempet. Ved salget ble det opplyst at det hadde vært maur og at disse var bekjempet. Etter overtagelse dukket det opp stokkmaur. Lagmannsretten la til grunn at det ved overtakelsen ikke var stokkmaur som kunne formere seg, og at stammen døde ut. Det var gitt korrekte opplysninger og selger hadde ikke holdt informasjon unna. Eiendommen hadde ikke mangel, og kjøper fikk ikke medhold i kravet på erstatning og prisavslag.
Innklagede var ikke part i saken mellom klageren og selgerne. Dommen har derfor ikke direkte rettsvirkninger i forholdet mellom meglerforetaket og klageren. Samtidig er det sikker rett at den eiendomsmegler som har megleroppdraget må betraktes som selgerens medhjelper under salget. Selgeren hefter derfor ikke bare for egne feil begått under salget, men også for feil megleren har begått. Hadde lagmannsretten ment at megleren hadde gjort feil, ville dette ha gitt seg utslag i dommen. Domstolen har derfor i realiteten vurdert meglerens opptreden i saken allerede uten å finne erstatningsbetingende forhold. Konklusjonen må derfor bli den samme for Reklamasjonsnemnda som for lagmannsretten. Heller ikke i forhold til innklagede har klageren noe grunnlag for å kreve erstatning.
Klageren mener tilsynelatende også at megleren informerte henne på en måte som gjorde at hun saksøkte selger på feil grunnlag. Heller ikke dette er riktig.
Påstanden om at megleren ikke har opptrådt uavhengig som megler avvises som ugrunnet. Det samme gjelder antydninger om at megleren hadde sin egen agenda under utførelse av oppdraget. Det finnes heller ingen kritiske bemerkninger i den retning i lagmannsrettens dom.
Det er ikke utvist dårlig meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, meglerens opplysningsplikt og rådgivningsplikt, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda finner det klart at erstatningskravet ikke kan føre frem. Borgarting lagmannsretts dom er klar. Retten fant at det var gitt korrekte opplysninger, og selgeren hadde ikke holdt informasjon utenfor. Klageren fikk derfor i lagmannsretten ikke medhold i kravet om prisavslag og erstatning.
Når det gjelder spørsmålet om megleren har overholdt sin undersøkelsesplikt, legger nemnda til grunn at megleren var klar over at Anticimex hadde behandlet huset for maur. I et slikt tilfelle måtte megleren foreta nærmere undersøkelser, og innhente og fremlegge de rapporter som forelå vedrørende behandlingen av maurene. Da det ikke ble gjort, har megleren ikke overholdt sin undersøkelsesplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS, avd. Oslo Bjørvika, har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Erstatningskravet fører ikke frem.