Klage nr 2017069
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Renommé AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klagerne ga bud på et prosjektert rekkehus. Klagerne mener at megleren ikke gjennomførte salgsprosessen slik de hadde blitt informert om før salgsstart. De hevder innklagede har brutt sin opplysningsplikt og ønsker fastslått at eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne krever erstatning på kr 1 150 000. Innklagede bestrider at informasjonen om salgsprosessen var misvisende. De hevder megleren opptrådte i tråd med god meglerskikk og bestrider klagerens krav om erstatning.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klagen gjelder salg av rekkehus i et prosjekt som omfattet salg av 33 nye rekkehus, som etter planen skulle bygges i løpet av 2018.
I salgsdokumentene og meglerens e-poster forut for salget ble det opplyst at rekkehusene i utgangspunktet ville bli solgt etter fastpris, men at det ville bli budrunder dersom det var flere budgivere på samme rekkehus. Det ble opplyst at det var «først til mølla»-prinsippet som var gjeldende, men at alle kjøpetilbud som var mottatt innen tirsdag 14. mars 16.00 ville bli ansett som samtidige og være med i tildelingen.
Klagerne ønsket å sikre seg et av rekkehusene. De la inn bud innen den oppgitte fristen. Megleren opplyste i e-post på kvelden samme dag at de var de eneste budgiverne på det aktuelle rekkehuset innen den oppgitte fristen. Budet var i henhold til fastprisen, og inneholdt ingen andre forbehold. Innklagede hevder i tilsvaret at det var inngitt to bud på det aktuelle rekkehuset innen fristen i salgsstartsfasen. Dette er ikke i samsvar med informasjonen som ble gitt til klagerne i e-posten fra megleren. Dette viser at megleren enten ga uriktig informasjon til klagerne om antall budgivere, eller at budjournalen som er fremlagt av innklagede i ettertid ikke er korrekt.
To dager senere fikk klagerne vite at det likevel ville bli avholdt budrunde, i strid med det som var fastsatt. Klagerne protesterte mot denne fremgangsmåten. Dette resulterte i at selgeren forkastet budet, og at de ikke fikk anledning til å delta i budrunden.
Klagerne fikk ikke informasjon om at det var to andre budgivere før de hadde engasjert advokat, og fikk tilsendt kopi av budjournalen i e-post den 20. april 2017. Dersom megleren hadde informert om at det var en annen budgiver på boligen innenfor salgstartsfristen, hadde ikke klagerne protestert mot at det ble avholdt budrunde. I så tilfelle er det ingen grunn til å tro at klagernes bud ville blitt forkastet. Dette ville gitt klagerne muligheten til å sikre seg boligen, enten til fastpris eller ved at de kunne vunnet budrunden mot den andre budgiveren.
Det fremstår som at det høye antall budgivere på boligen ved oppstart av budrunden skyldes at det blitt gitt anledning til å angi alternative boligønsker. Klagerne fikk ikke noen informasjon om at salgsorganiseringen var blitt endret.
Megleren ga uriktige opplysninger om pris og fremgangsmåte for salget, og handlet i strid med den fremgangsmåten som var fastsatt. Klagerne fikk ingen informasjon om at salgsprosessen skulle foregå på en annen måte enn det som det var opplyst om tidligere. Dette er brudd på god meglerskikk.
Megleren opplyste dagen før salgsstart pr telefon til klagerne at han forsøkte å fordele budgiverne på de ulike rekkehusene fordi det var viktigere for selgeren å få solgt alle rekkehusene enn å avholde budrunder. Selv om klagerne opplyste at de var mest interessert i enderekkehusene, oppfordret megleren klagerne til å legge inn bud på rekkehus nr. 14 ettersom det ikke var andre bud på dette rekkehuset. Han opplyste ikke om at det var mulig å angi alternative boligønsker. Det ble heller ikke gitt informasjon om dette i salgsdokumentasjonen, herunder opplysningene om salgsprosessen i prospektet. Klagerne fikk ingen mulighet til å vurdere om de også ville inngi alternative boligønsker.
Meglerne har misligholdt opplysningsplikten og opptrådt i strid med god meglerskikk. Klagerne fikk uriktig informasjon om fremgangsmåten ved salget, samt at de heller ikke fikk informasjon om at det var mulig å angi alternative boligønsker. Dette førte til at klagerne ikke fikk kjøpt rekkehuset til fastpris, og at de heller ikke fikk mulighet til å være med på budrunde på det aktuelle rekkehuset eller på andre rekkehus i prosjektet.
Klagerne krever erstatning på det økonomiske tapet de har blitt påført. Det økonomiske tapet er basert på reglene om positiv kontraktsinteresse, og beregnes ut fra differansen mellom fastprisen (kr 11 600 000), og det endelige salgsbeløpet (kr 12 750 000). Dersom meglerne hadde forholdt seg til den fastsatt fremgangsmåten for salget, hadde klagerne fått kjøpt rekkehuset til fastpris. Ettersom det, i strid med den fastsatte fremgangsmåten for salget, likevel ble avholdt budrunde, ble rekkehuset solgt for kr 1 150 000 mer enn fastprisen. På tilsvarende måte kunne klagerne, dersom de hadde kjøpt rekkehuset, solgt det videre for minst like mye. Erstatningskravet utgjør dermed minst kr 1 150 000.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det ble ikke gitt noen misvisende informasjon fra meglerens side på hvordan budgivningen skulle foregå. I prospektet (side 30 og 215) under punktet «Budgivning» fremgikk det at:
«Salgsstart: Ved den annonserte salgsstarten selges boligene etter fastsatt prisliste. Ved flere budgivere på samme enhet vil megler avholde budrunder og interessentene blir varslet om dette. Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn kl 15.00 dagen etter annonserte salgsstart.
Etter salgsstart vil «først-til-mølla»-prinsippet være gjeldende.»
Det ble sendt ut en e-post med informasjon om salgsdokumenter og salgsorganisering.
E-posten inneholdt en link til nøkkelinformasjon, prislisten og prospektet. Det ble også gitt følgende informasjon i e-posten:
«Salget starter tirsdag 14.mars.
Det er i utgangspunktet faste priser i prosjektet. Se likevel prosjektets side 215 om at det blir budrunde dersom det er flere budgivere til én bolig.
Kjøpetilbud kan sendes inn allerede nå, men alle kjøpetilbud mottatt innen tirsdag 14. mars kl. 16.00 vil anses som samtidige og vil være med i tildelingen. Alle bud må gis med vedståelsesfrist til 15.3. kl. 15.00»
Det er her gitt tydelig informasjon om hvordan salgsprosessen ville foregå. Det følger av budloggen at det innen fristen var gitt to bud på denne eiendommen. Klagerne hevder at de var eneste budgiver, men dette medfører ikke riktighet.
Ved et salg står selgeren fritt til å akseptere eller avslå bud etter sitt ønske. Selgeren hadde her avslått budet til klagerne og dette fikk de informasjon om. Selgeren står således fritt til å selge til noen andre.
Det foreligger ikke et dokumentert økonomisk tap. Det var ikke inngått avtale, og klagerne hadde ikke innrettet seg.
Megleren opptrådte ikke erstatningsbetingende grovt uaktsomt i denne saken. Det foreligger ikke brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 eller eiendomsmeglingsforskriften § 6-14.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på informasjonsplikten, og at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda viser til det som fremgår i prospektet under punktet «Budgivning», og som er sitert ovenfor under innklagedes anførsler. Videre viser nemnda til det som der også er sitert fra den e-posten klagerne mottok fra megleren. Nemnda finner at den informasjonen som ble gitt om budprosessen, fremstår som uklar. Særlig gjelder dette at budgivere som har gitt bud på én bestemt enhet, kan delta i budrunden på de øvrige enhetene dersom det opprinnelige budet ikke blir akseptert. Megleren gav også feil informasjon i e-post av 14. mars 2017 om at klagerne var eneste budgiver på boligen, noe som er i strid med det som fremgår av budjournalen, hvor det er registrert to like bud samtidig og med samme frist. E-posten var for øvrig ingen aksept av budet. Nemnda finner at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Når det gjelder erstatningskravet, finner nemnda at det ikke kan føre frem da det ikke er sannsynliggjort at klagerne har lidt noe økonomisk tap. Det er selgeren som alene avgjør hvilket bud som eventuelt skal aksepteres.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til PrivatMegleren Renommé AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.