Klage nr 2017092

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. august 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Advokat Bjørn Holma

 

Saken gjelder:               Oppgjør

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en nyoppført bolig i 2014. Kjøpekontrakt og oppgjør ble gjennomført av innklagede. Klagerne holdt tilbake et beløp på kr 124 227 av kjøpesummen som sikkerhet for utbedring av mangler. Etter at noen av manglene ble utbedret innbetalte klagerne kr 109 227 til innklagedes klientkonto. Det er fortsatt mangler som ikke er blitt utbedret og det resterende beløpet som er holdt tilbake er på kr 15 000. Klagerne krever at innklagede sletter sikringsobligasjonen da det ikke foreligger noe rettslig grunnlag for ikke å slette obligasjonen. Innklagede hevder at han vil slette den aktuelle sikringsobligasjonen etter at gjenstående beløp av kjøpesummen på kr 15 000 er betalt, samt kravet på kr 23 000 fra selgerens långiver. Innklagede anfører at kjøperen og selgerne må komme til en minnelig ordning om tvisten mellom dem, eller at den må løses av domstolene.

 

Klagerne er representert ved advokat.

 

Innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klagerne har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en nyoppført bolig i mai 2014. Boligen ble solgt etter avhendingsloven. Kjøpekontrakt og oppgjør ble gjennomført av innklagede. I forbindelse med salgsprosessen ble det tinglyst pant i eiendommen på kr 5 000 000 med innklagede som panthaver.

 

Klagerne ble oppmerksomme på at pantet i eiendommen fremdeles ikke var slettet i forbindelse med et møte i banken i begynnelsen av mai 2017. Klagerens forespørsel om et låneopptak i banken ble derfor avslått.

 

Ved overtakelsen heftet det en rekke feil og mangler ved eiendommen. Klagerne holdt derfor tilbake et beløp på kr 124 227 av kjøpesummen som sikkerhet for utbedring av manglene. En del av manglene ble utbedret, hvoretter klagerne innbetalte kr 109 227 til innklagedes klientkonto. Det gjenstod imidlertid flere mangler, som aldri ble utbedret. Dette ble formidlet til innklagede, som i brev til klagerne i september 2014, skrev følgende:

«Dere kan holde tilbake kr 15 000,- inntil vinduet m.v. er utbedret.»

 

Klagerne innbetalte således ikke de resterende kr 15 000 av kjøpesummen, i tråd med innklagedes anvisning.

 

De resterende manglene ble aldri utbedret, og selgeren av boligen ble etter hvert slått konkurs.

Følgende mangler ved boligen ble ikke utbedret:

• Fire panelovner skulle vært montert som en del av leveransen.
• Taksstige ble ikke montert. Klagerne har selv fått den montert til en kostnad på
• kr 3 000.
• El-anlegget er ikke godkjent.
• Klagerne måtte selv sørge for utbedring av drenering rundt boligen for å hindre vanninnsig i garasjen fra naboeiendommen.

 

Klagerne har ved flere anledninger henvendt seg til innklagede for å få slettet pantet. Innklagede har forklart at pantet vil bli slettet så snart klagerne innbetalte resterende del av kjøpesummen. For øvrig hva gjaldt tvisten ble klagerne bedt om å kontakte en annen, som angivelig var den som hadde instruert innklagede om ikke å slette pantet.

 

I e-post til personen innklagede viste til, ba klagernes advokat om å få opplyst på hvilket grunnlag pantet fremdeles hefter ved eiendommen og anmodet om at pantet slettes for det tilfelle at det dreier seg om en sikringsobligasjon. Han ringte til klagernes advokat samme dag og forklarte at han hadde lånt penger til selgeren, som nå var konkurs. Han hadde allerede tapt mye penger på konkursen og ville ikke slette pantet før han hadde mottatt fullt oppgjør fra klagerne. Han forklarte også at de opprinnelige kr 15 000 som klagerne holdt tilbake, var nå blitt kr 38 000 fordi innklagede hadde fakturert han for sin tidsbruk vedrørende klagernes henvendelser til ham om pantet, og dette måtte klagerne betale for.

 

I en e-post samme dag forklarte personen som innklagede viste til, det han tidligere hadde underrettet pr. telefon. Han ga videre anvisning på at dersom klagerne innbetalte kr 30 000 til hans konto, skulle han besørge at innklagede slettet pantet.

 

I følge kjøpekontrakten ble eiendommen kjøpt etter avhendingsloven. Klagerne har etter avhendingsloven § 4-15 rett til å holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket. Det er ingen uenighet mellom partene om at de anførte mangler heftet ved boligen. Innklagede ba selv klagerne om å tilbakeholde det aktuelle beløpet.

 

Det anføres at pantet ikke rettmessig kan begrunnes i andre forhold enn det som direkte gjelder mellom kjøper og selger. Overfor selger har klagerne innbetalt full kjøpesum i forhold til hva selgeren har levert.

 

Kravet om ytterliggere omkostninger og forsinkelsesrenter, som springer ut av det samme kravet om betaling av kr 15 000 bestrides naturlig nok også.

 

Innklagede må pålegges å besørge sletting av den aktuelle sikringsobligasjonen, da det ikke foreligger noe rettslig grunnlag for dette. Videre er kravet om betaling av kr 30 000 rettsstridig. Det foreligger intet, verken fra utbyggeren eller megleren, om at klagernes tilbakeholdte beløp er rettsstridig.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede har avsluttet sin advokatvirksomhet og er alderspensjonist.

 

Han har den aktuelle sikringsobligasjon og sender den til sletting så snart han anser at betingelsene for dette er oppfylt. Dette kan imidlertid ikke gjøres før gjenstående beløp av kjøpesummen på kr 15 000 er betalt. Dessuten er det krevd ytterligere et beløp på kr 23 000.

 

Partene må komme til en minnelig ordning om tvisten mellom dem eller så må denne løses av domstolene. Saken har ikke noe å gjøre i Reklamasjonsnemnda, og innklagede stiller seg helt uforstående til at klagerens advokat har innsendt klage til nemnda fremfor å sørge for å få saken løst av tingretten som småkravprosess.

 

Saken er gammel og ingen av partene har på et tidligere tidspunkt sørget for en løsning. Dette kan bare skyldes manglende interesse for saken. Innklagede stiller seg tvilende til opplysningene i klagen om at banken har nektet klageren lån på grunn av sikringsobligasjonen. Banken kunne bare tatt en telefon til innklagede og fått alle opplysninger om grunnlaget for at sikringsobligasjonen ikke er slettet, derunder at den nå står som sikkerhet for et etter forholdene bagatellmessig beløp.

 

Innklagede vil slette sikringsobligasjonen dersom klagerens advokat eller Reklamasjonsnemnda kan henvise til en høyesterettsdom eller lovbestemmelse hvor en slik lik slettelse klart fremgår. Det fremgår ikke av klagen at klagerens advokat har anstrengt seg noe særlig for å fremskaffe slik dokumentasjon.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder sletting av sikringsobligasjon.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår følgende av kontrakten § 4 andre og tredje ledd følgende:

 

Ved kontraktens underskrift utsteder selger en sikringsobligasjon til megler som lyder på hele kjøpesummen. Obligasjonen skal også inneholde en urådighetserklæring. Obligasjonen tinglyses av megler for selgers regning straks kontrakten er undertegnet. Obligasjonen tjener som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av salgssummen, og all utbetaling til selger skal inntil tinglysing av skjøtet finner sted ha sikkerhet innenfor kjøpesummens ramme.

 

Megler skal vederlagsfritt kvittere obligasjonen til avlysning og besørge denne slettet når oppgjør mellom partene er avsluttet og skjøtet er godtatt til tinglysing.

 

Det er følgelig dette underliggende forhold som er grunnlaget for sikringsobligasjonen, og bestemmer når den skal slettes. I nyere kontrakter er formuleringen annerledes.

 

I dette tilfellet dreier saken seg om selgerens krav mot kjøperne på grunn av kjøpernes tilbakehold av kr 15 000 av kjøpesummen. Dette dekkes ikke av det underliggende forhold beskrevet i avtalen § 4. Megleren må derfor slette sikringsobligasjonen. Det har ingen betydning om sikringsobligasjonen eventuelt hadde blitt transportert til oppdragsgiveren.

 

Nemnda bemerker at i nyere kontrakter er det vanlig å ta inn en annen formulering når det gjelder hva sikringsobligasjonen skal dekke. Det er imidlertid ikke nødvendig for nemnda å ta standpunkt til om løsningen da ville blitt en annen.

 

Klagen fører etter dette frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Advokat Bjørn Holma plikter å slette sikringsobligasjonen.