Klage nr 2017091

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. september 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Privatmegleren Syd

Syd Eiendomsmegling AS

 

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. Nybygg

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en nyoppført eiendom via innklagde. Hun hevder megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å unnlate å ta hensyn til klagerens høye alder og sørge for at korrespondansen gikk gjennom sønnen. Klageren anfører videre at leiligheten skulle vært solgt etter bustadoppføringslova, og at megleren ga feil opplysninger om at leiligheten hadde sol store deler av dagen. I tillegg hevder klageren at innklagede ga misvisende opplysninger på kontraktsmøtet om at det ikke kunne benyttes trappefri adkomst til leiligheten, noe som ikke stemte overens med det som tidligere var forespeilet. Klageren hevder også at innklagede opptrådte i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-2 og eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 fordi ansvarlig megler ikke var tilstede på kontraktsmøte, og at det var en annen megler som ga opplysninger og råd som hadde betydning for handelen. Det ble gjennomført dekningssalg og inngått et rettsforlik mellom utbyggeren og klageren. Klageren måtte betale kr 1 300 000 til utbyggeren. Klageren mener megleren skulle sørget for en avklaring av situasjonen før prosessen med dekningssalg ble iverksatt, og krever erstatning.

 

Innklagede bestrider at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk, og i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-2, jf. forskriftens § 6-1. Innklagede anfører at vilkårene for erstatning ikke er oppfylt.

 

 

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren inngikk avtale om kjøp av leilighet via innklagede. Forholdet før -, under og etter kontraktsinngåelsen førte til at avtalen ikke ble gjennomført.

 

Det ble gjennomført et dekningssalg og inngått et rettsforlik mellom klageren og utbyggeren, hvor klageren skulle betale utbyggeren kr 1 300 000. Klageren mener innklagede er ansvarlig for det som skjedde, og krever erstatning.

 

Før underskriving av kjøpekontrakten

Klageren og hennes nå avdøde mann ønsket å flytte til en leilighet med trappefri adkomst.

Under visningen 9. februar 2015 opplevde klageren leiligheten som fin, men registrerte at en del forhold ikke stemte helt med det megleren hadde forespeilet i forkant. Megleren hadde opplyst at man kunne kjøre rundt hele bygget med rullestol/rullator. Dette stemte ikke. Klageren registrerte også at fellesarealene fremstod som uferdig da det var steinhaug med bratt fall ned mot gangveien. Leiligheten var heller ikke sluttført innvending ettersom rørene ikke var helt tildekket oppunder taket.

 

I følge klagerens sønn ble det under visningen gitt klar beskjed om at all kontakt skulle rettes til ham. Visningsprotokollen viser også at det var sønnens kontaktinformasjon som ble oppført under visningen.

 

Ifølge klageren ble hun og hennes mann oppringt av megleren dagen etter visning. Megleren lurte på om de ville gi bud på eiendommen. Klageren opplyste at de var pensjonister, og at de ikke ville delta i en budrunde. Megleren skal ha sagt at dette kunne unngås dersom man hurtig besluttet å kjøpe eiendommen til prisantydning på kr 5 500 000. Det ble muntlig avtalt at det skulle gjennomføres et møte. Sønnen ble aldri kontaktet.

 

To dager etter visningen kom en megler fra innklagede hjem til klageren for å få underskrift på budskjema. Sønnen til klageren var tilstede i forkant av møtet, men budskjemaet ble først underskrevet etter at han hadde gått. Klageren og sønnen bestrider at de var tilstede sammen med megleren, og det er blitt hevdet at sønnen aldri har sett budskjemaet.

 

Klageren innga, ifølge budskjemaet, bud med akseptfrist kl. 18.00 samme dag. Budet ble akseptert i e-post til klagerens nå avdøde mann samme dag. Der ble det bekreftet at den formelle delen skulle tas med sønnen. Budet ble skriftlig akseptert i brev dagen etter budet ble inngitt. I brevet ble det også opplyst om at kontraktsmøtet skulle avholdes på meglerens kontor fem dager etter. Klageren ønsket at sønnen skulle være tilstede under kontraktsmøtet ettersom hun og mannen hadde høy alder og dårlig helse. Av samme grunn ønsket de at kontraktsmøte skulle avholdes i egen bolig. Megleren mente at det ikke var mulig å vente én dag med å avholde kontraktsmøte slik at sønnen kunne bistå sine foreldre.

 

Kontraktsmøtet ble gjennomført hjemme hos klageren. Det var en annen representant fra innklagede, som var ukjent for klageren, som deltok på kontraktsmøtet, noe klageren opplevde som forvirrende. Megleren skulle sørget for at sønnen også var tilstede på kontraktsmøtet.

 

Under kontraktsinngåelsen

Under kontraktsmøtet spurte klageren om det var mulig å benytte gangveien foran terrassene for å komme til leilighetens eksklusive terrasse. Dette var viktig for klageren etter som hennes nå avdøde mann var avhengig av trappefri atkomst. Representanten fra innklagede uttalte at «[n]ei, der har dere ikke noe å gjøre!». Denne beskjeden ble gitt etter at de hadde underskrevet kontrakten.

 

Klageren opplevde representanten fra innklagede som stresset og lite imøtekommende. Det var tydelig at hun hadde det travelt. Informasjonen resulterte i at forutsetningen for kjøpet bortfalt. Tilliten til innklagede ble også totalt svekket. Klageren følte seg lurt, og ville endre kjøpet. Dette klarte hun ikke å formidle under kontraktsmøtet.

 

Etter kontraktsinngåelsen

Seks dager etter at kontrakten var underskrevet, sendte klageren en e-post til megleren om at de ønsket å heve kjøpet og begrunnelsen for dette.

 

Megleren svarte dagen etter, men uten at saken ble opplyst og uten bekreftelse eller avkreftelse på kravet om heving. På dette tidspunktet var allerede tilliten til innklagede svært svekket, og ansvarlig megler skulle tatt kontakt pr. telefon eller ved oppmøte for å forsikre seg om at klageren hadde forstått forholdene riktig. Megleren hadde all oppfordring til å løse saken på dette tidspunkt. Klageren ble forvirret, men la til grunn av heving ville la seg gjøre ettersom hun ikke fikk noen annen informasjon.

 

Først seks dager før forventet overtakelse, og ca. to uker etter at klageren fremsatte kravet om heving, ble det nektet at det var adgang til heving og konsekvensene av dette (dekningssalg).

 

Omtrent én uke etter ringte utbyggeren til klageren. Klageren ble oppfordret til å søke advokatbistand. Det fremstår både i e-postene fra innklagede og fra utbyggeren at de var mer opptatt av å få pengene sine for boligen, enn å bidra til å opplyse saken. Den etterfølgende prosessen med innklagede har klageren opplevd som ubehagelig og forvirrende. Det er ikke på noen måte tatt hensyn til klagerens alder og helse.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren opptrådte ansvarsbetingende og har skyld i at klageren måtte betale utbyggeren erstatning.

 

Ansvarlig megler unnlot for det første å ta hensyn til klagerens høye alder og sørge for en avklaring av situasjonen før prosessen med dekningssalg ble iverksatt. Helsen til klageren har forverret seg betraktelig etter kontraktsmøtet med sykehusinnleggelser og operasjoner mv.

 

Det er for det andre påfallende at den inngåtte kjøpekontrakten viser til avhendingsloven og ikke til bustadoppføringslova. Leiligheten var en del av et nybyggprosjekt. Det avgjørende i forhold til hvilken lov som kommer til anvendelse er om prosjektet faktisk var fullført. Det faktum at det var udekkede rør i leiligheten, umonterte skap – sammenholdt med haugen med steiner som lå på fellesareal, og det faktum at samtlige gulv først ble oljet i mars 2015, tyder på at prosjektet ikke kan ha vært sluttført. Bustadoppføringslova skulle kommet til anvendelse ettersom prosjektet ikke var faktisk sluttført. I henhold til bustadoppføringslova §§ 52 og 53 kan kjøperen avbestille.

 

Ettersom klageren kjøpte leiligheten kort tid før prosjektet ble sluttført, og avbestilte få dager etter – er det høyst urimelig at hun måtte erstatte kostnadene på kr 1 300 000. Klageren var berettiget til å heve kjøpet i henhold til bustadoppføringslova § 34. Leiligheten hadde manglende tilkomst, og utbyggeren har ikke sørget for å rette opp i eventuelle misforståelser.

 

For det tredje hadde innklagede store problemer med å selge leiligheten. Ifølge naboer skal årsaken være at leiligheten ligger i skyggesiden og ikke har sol. Dette står i klar motstrid med informasjonen i salgsoppgaven hvor det fremgår at:

 

«Tomten har nydelig beliggenhet, med sol fra tidlig morgen til sent på kveld».

 

Det er vesentlig misvisende informasjon at leiligheten har sol store deler av dagen. Klageren kjøpte derfor en bolig som var verdsatt for høyt. Dette er sannsynligvis årsaken til at prisen ble vesentlig lavere ved dekningssalget.

 

Klageren opplevde både ansvarlig megler og representanten fra innklagede som pågående. Hun følte seg lurt til å kjøpe en leilighet til kr 5 500 000, som ifølge tidligere salgsoppgave hadde en verdi på kr 5 300 000.

 

Det foreligger videre brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-2 og eiendomsmeglings-forskriftens § 6-1. Ifølge bestemmelsen skal det utpekes en ansvarlig megler for hvert oppdrag. Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 første ledd at det bare er ansvarlig megler som kan gi «opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen og gjennomføringen av denne». Det er videre bare ansvarlig megler som kan avholde kontraktsmøte, jf. forskriftens § 6-1 bokstav c) og e).

 

Klageren krever kr 1 300 000 i erstatning.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Leiligheten var ferdigstilt. Den ble korrekt solgt etter avhendingslovens bestemmelser. Dette fremkommer tydelig av salgsdokumentasjonen og kjøpekontrakten. Det at gulvene først ble oljet i mars 2015 har ingenting med ferdigstillelse å gjøre. Utbyggeren tilbød seg å re-olje gulv kostnadsfritt. På salgstidspunktet var det også utstedt ferdigattest.

 

Før underskriving av kjøpekontrakten

Opprinnelig var det sønnen til klageren som var i kontakt med innklagede med en forespørsel om de kunne finne en ny og passende bolig til hans foreldre.

 

Etter at klageren var på visning med sønnen, ble det gjennomført et møte hjemme hos klageren for å underskrive budskjema. Det var ikke tvil om at det på dette tidspunktet var snakk om at de ville kjøpe leiligheten til kr 5 500 000. Klageren hadde fått forelagt seg all informasjon, visning var gjennomført, og klagerens sønn var informert og involvert.

 

Ettersom klagerens sønn måtte dra før møtet var ferdig, ble budskjemaet signert etter dette, uten at en kan se at dette har noe relevans. Forutsetningene for avtalen var også kjent for sønnen. Megleren som mottok bud var oppmerksom på klagerens alder og det faktum at de ikke hadde foretatt bolighandel tidligere. Det var derfor betryggende for megleren at også sønnen var representert i prosessen og støttet sine foreldre. Megleren oppfattet klageren som klare og i stand til å inngå kjøp av leiligheten.

 

Under kontraktsmøtet

Det må bero på en misforståelse at klageren skal ha fått opplyst at de ikke ville få trappefri adkomst til leiligheten. Innklagede kunne ikke skjønne hvordan klageren kunne fått den oppfatningen, men ønsket uansett å avklare dette. Det ble til og med tilbudt å avholde en ekstra visning for klageren. Dette tilbudet ble avvist. Megleren oppfattet det derimot slik at klageren nå hadde «låst seg».

 

I e-posten hvor ansvarlig megler svarte på hevingskravet fra klageren står det at:

 

«Det er selvsagt fullt mulig for dere å benytte den trappefrie adkomsten fra parkeringsnivået. Dvs. salgsoppgaven med utomhusplan definerer klart hva som ligger til den enkelte leilighet…».

 

Dette burde vært tilstrekkelig til at misforståelsen ble avklart.

 

E-posten fra ansvarlig megler to uker etterpå supplerer også tilbakemeldingen til klageren. Megleren presiserte nok en gang at det ikke foreligger angrerett ved kjøp av bolig. Megleren kan vanskelig holdes ansvarlig for klagerens rettsvillfarelse. Også klagerens sønn ble kontaktet pr. telefon for å forsikre at han var orientert om at foreldrene ikke ville gjennomføre kjøpet. En fikk da inntrykk av at også klagerens sønn var av den oppfatning at man hadde angrerett etter kjøpsloven. Derfor presiserte megleren at de ikke hadde det. I tillegg presiserte megleren at klageren kunne benytte trappefri adkomst.

 

Klageren fikk oppfylt forutsetningen ved kjøpet. Hun fikk også klart opplyst at det ikke forelå hevingsgrunn.

 

Når det gjelder kravets størrelse foreligger det ikke dokumentasjon på dette pr. dags dato.

 

Megleren opptrådte ikke i strid med god meglerskikk. Det foreligger ingen feil knyttet til adkomst.

 

Det er ikke dokumentert uriktige opplysninger om solforhold. Det er for øvrig heller ingen holdepunkter for at klageren betalte overpris, ei heller at det skal være solforhold som er årsak til at dekningssalget resulterte i en lavere kjøpesum. Salget og utarbeidelse av salgsoppgave, herunder selgerens godkjenning av dette, er skjedd på normal måte.

 

Når det gjelder spørsmål som er reist omkring lovvalg, har ikke dette spørsmålet relevans for det kravet som er fremsatt. Det eksisterer ikke angrerett. En avbestilling så tett opp til et salg etter bustadoppføringslova, ville mest sannsynlig også medført et ikke ubetydelig krav fra selgeren. Det er ikke holdepunkter for å si at boligen ikke var ferdigstilt, og det var korrekt å selge leiligheten etter avhendingsloven. Salgsoppgaven med bilder taler for at boligen var ferdigstilt.

 

Klageren har vist til eiendomsmeglingsloven § 6-2, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1. Det ble ikke gitt misvisende opplysninger fra representanten hos innklagede.

 

Innklagede bestrider at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk og at vilkårene for erstatning er oppfylt. Gitt at man skulle gå nærmere inn på vurderingen av økonomisk tap, tar innklagede forbehold om å anføre at klageren ikke har ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt, og at kravet derfor uansett er for stort.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, og eiendomsmeglingsloven § 6-2, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-1, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Avhendingsloven eller bustadoppføringsloven

Klageren har anført at salget skulle ha skjedd i henhold til bustadoppføringsloven og ikke avhendingsloven. Nemnda er ikke enig i det. Det forelå ikke bare midlertidig brukstillatelse, men ferdigattest, og det må derfor være klart at avhendingsloven kom til anvendelse. Boligen var da fullført fra selgerens side. Dette gjelder uansett om det skulle oppdages mangler senere.

 

Spørsmålet om sønnen skulle være kontaktperson?

Klageren har anført at alle korrespondanse og kontakt i anledning kjøpet av boligen skulle gå via sønnen. Nemnda finner ikke at det er dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at det forelå noen skriftlig fullmakt fra klageren og hennes nå avdøde mann som ga sønnen rett til å handle på vegne av foreldrene overfor megleren. Det er ikke uvanlig at pårørende oppføres på visningslisten uten at det dermed foreligger noe fullmaktsforhold.

 

Meglerens opplysninger om solforhold og tilkomst

Nemnda finner ikke at det sannsynliggjort at det er gitt feil opplysninger om solforhold og tilkomst fra meglers side.

 

Nemnda kan ikke se at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-2 og eiendomsmeglingsforskriften § 6-1 bokstav c) og e). Det er i prinsippet ingen begrensninger for hvilke elementer i et eiendomsmeglingsoppdrag som andre meglere eller en eiendomsmeglerfullmektig kan utføre bortsett fra at oppdragsavtalen må undertegnes av ansvarlig megler for oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 tredje ledd, se Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 221. Slik saken er opplyst, er det ikke noe som tilsier at ansvarlig megler ikke har hatt tilstrekkelig tilsyn med gjennomføringen av oppdraget.

 

Klagen fører etter dette ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.