Klage nr 2017101

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. september 2017. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eie eiendomsmegling avd Asker

Mamen-Lund, Engh, Sætre & Partners AS

 

Saken gjelder:               Garantistillelse nybygg

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en eiendom under oppføring formidlet av innklagede. Klageren hevder megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke følge opp at det ble stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter avtaleinngåelse, samt å ikke opplyse klageren om eventuelle sanksjonsmuligheter han hadde til rådighet. Innklagede bestrider dette.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Klageren har i korte trekk anført:

Klageren kjøpte en bolig under oppføring via innklagede.

 

Klageren mener megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å ikke påse at det ble stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter avtaleinngåelse.

 

Kjøpekontrakten ble underskrevet 28. oktober 2016.

 

Klagerens advokat etterlyste garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12 i en e-post til megleren av 6. mars 2017. Megleren svarte samme dag at det ikke var behov for garanti, fordi det ikke var innkrevd noen penger. Det var ifølge megleren nok at garanti forelå før innbetaling av kontraktssummen i forbindelse med overtakelsen.

 

Garanti ble utstedt 10. mars 2017, og boligen ble overtatt den 17. mars 2017.

 

Etter bustadoppføringslova § 12 skal selgeren stille en selvskyldnergaranti. Finanstilsynet har i rundskriv 7/2014 punkt 3.3 uttalt at garantien skal stilles umiddelbart etter avtaleinngåelse, og at megleren skal påse at garantien blir stilt i rett tid.

 

Garanti skulle blitt stilt ganske umiddelbart etter avtaleinngåelsen i oktober 2016, og megleren skulle fulgt opp at dette kom på plass. Innklagede hevder at selgeren flere ganger ble purret på garantien, men dette er ikke dokumentert. Megleren må sikre dokumentasjon for at han har oppfylt sine plikter, og i mangel på slik dokumentasjon må det legges til grunn at megleren ikke har fulgt opp selgerens manglende garantistillelse.

 

Selgerens manglende fremskaffelse av garantien er et mislighold fra selgerens side, og etter omstendighetene kan det være hevingsgrunn. Megleren ga ikke på noe tidspunkt kjøperen opplysninger om at den manglende garantien var å anse som et kontraktsbrudd og eventuelle sanksjonsmuligheter kjøperen hadde til rådighet. Dette er kritikkverdig.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Garanti ble stilt før innbetaling ble innhentet. Garanti er fortsatt stilt.

 

Klageren forstår ikke at en garanti produseres på bakgrunn av kontrakt fra garantistiller. Kontrakt skrives og garanti bestilles fra utbygger. Garantien blir stilt, og kjøpesummen blir krevet inn.

 

Selgeren ble purret flere ganger av megleren da det tok tid før garanti ble stilt. Det foreligger e-postkorrespondanse om dette, men innklagede kan ikke se at den er klagerens anliggende så lenge han ivaretok klagerens interesser. Det ble ikke krevet inn kjøpesum før garantien var på plass, for å verne om kjøperens interesser.

 

Kjøperen løp ingen risiko og garanti ble stilt av utbygger før overtagelse. Meglerens rolle har vært å få partene til å møtes i en avtale og ivareta begge parters interesser. Partene er selv ansvarlige for å levere sin del av avtalen.

 

Dersom en av partene mente at dette var hevingsgrunn burde det vært varslet.

 

Innklagede kan ikke se at noen er skadelidende i dette tilfellet og hevder å ha ivaretatt og sørget for garanti før innbetalingen av kjøpesummen.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved at megleren ikke sørget for at det ble stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12 umiddelbart etter avtaleinngåelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det er på det rene at det tok lang tid før § 12-garantien ble stilt. Det fremgår av bustadoppføringsloven § 12 at garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen, noe som også fremgår av Finanstilsynets rundskriv nr. 21/2011. Det fremgår av rundskrivet at dersom selgeren ikke gjør dette, skal megleren skriftlig orientere kjøperen (klageren) om misligholdet samt hvilke konsekvenser manglende garantistillelse kan ha for kjøperen, herunder også om retten til å holde tilbake kjøpesummen inntil garantien er stilt og mulighetene til å heve avtalen.

 

Innklagede har ikke dokumentert at megleren har fulgt opp overfor selgeren at § 12-garanti ble stilt straks etter kontraktsinngåelse. Da megleren ikke overholdt sine forpliktelser her, er dette kritikkverdig og i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda bemerker at det at det ble stilt § 12-garanti sent, ikke synes å ha fått noen økonomiske konsekvenser for klagerne.

 

Klagen fører etter dette frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon:

 

Megleren hos Eie eiendomsmegling avd. Asker, Mamen-Lund, Engh, Sætre & Partners AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.