Klage nr 2017103
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. september 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Lillestrøm
Saken gjelder: Manglende opplysninger om gevinstbeskatning
Saksfremstilling:
Klageren solgte en leilighet via innklagede. Hun hevder at megleren visste at hun ikke hadde bodd i leiligheten de siste årene, og at leiligheten hadde vært utleid. Klageren hevder innklagede burde ha opplyst om gevinstbeskatning. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning på kr 447 691. Innklagede hevder at de opplyste om skatteplikt. De anfører også at klageren hadde krysset av i egenerklærings-skjemaet at hun hadde bodd i leiligheten de siste 12 månedene, og at megleren derfor ikke hadde noen foranledning til å skjønne at det ville oppstå skatteplikt ved salget. Innklagede bestrider at de har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningskravet.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede om salg av sin leilighet. Før salget fortalte klageren at leiligheten hadde vært utleid, og at hun derfor ikke hadde bodd der de siste årene. Videre ble megleren gjort kjent med at klageren kjøpte leiligheten for 13 år siden for et langt lavere beløp enn daværende prisantydning.
Klageren ble i etterkant av salget gjort kjent med at hun må skatte 28 prosent av differansen mellom det hun betalte for leiligheten og salgssummen. Megleren burde opplyst om dette før salget. Klageren ville aldri gjennomført salget dersom hun var klar over skatteplikten.
Innklagede viser til at klageren fylte ut at hun hadde bodd i leiligheten i de siste 12 månedene i egenerklæringsskjemaet. Dette beror imidlertid på en inkurie, da klageren trodde spørsmålet var om hun hadde bodd i leiligheten totalt 12 måneder under hele eiertiden.
Megleren hadde tidligere vært i dialog med klageren og hennes samboer, da hun hadde megleroppdraget for huset de hadde bodd i siden september 2016. Hun visste derfor at klageren ikke hadde bodd i leiligheten.
Megleren var også i dialog med klagerens samboer før første møte angående leiligheten. I
e-postkorrespondansen nevnes ved flere anledninger at leiligheten var utleid.
Klageren bestrider at hun har fått muntlig informasjon om skatteplikten. Innklagede sier også imot seg selv. I det første tilsvaret sies det at «[d]et er vanskelig å huske alle detaljer og diskusjoner på de forskjellige oppdragene som ligger tilbake i tid». I det andre tilsvaret skriver innklagede at megleren er «sikker på at kravet til botid for å unngå unødvendig beskatning var tema» ved flere anledninger. Dette viser at de ikke har oversikt over hva som de har opplyst om.
Megleren hadde ved flere anledninger en god anledning til å informere om skatteplikten.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever erstatning på kr 447 691, som tilsvarer det klageren må betale i skatt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Sentralt i saken står egenerklæringsskjemaet klageren fylte ut. Megleren må normalt kunne legge til grunn at egenerklæringsskjemaet er korrekt utfylt av selgeren. Ikke minst gjelder dette svar på spørsmål i skjemaet selgere selv må forutsettes å ha full kontroll over. Klageren mottok også en e-post fra innklagede der viktigheten av at egenerklæringsskjemaet ble riktig fylt ut ble spesielt understreket, og at dersom hun hadde spørsmål kunne hun ta kontakt med megleren.
For det første skrev klageren at hun hadde kjøpt boligen i 2006. For det andre opplyste klageren at hun hadde bodd i boligen i «10 år 10 mnd». For det tredje krysset klageren av på at hun hadde bodd i boligen de siste 12 måneder.
Verken spørsmålene i skjemaet eller svarene klageren ga kunne gi grunnlag for feiltolkning. Hvordan klageren ved en inkurie kunne tro spørsmålet om hun hadde bodd i leiligheten de siste 12 måneder refererte seg til hele eierperioden er uforståelig.
Opplysningene klageren ga i egenerklæringen er ikke uforenelige med en opplysning om at hun den siste tiden hadde bodd i kjærestens leilighet. Megleren er sikker på at kravet til botid for å unngå unødvendig gevinstbeskatning var tema da klagerens kjæreste solgte sin leilighet. I tillegg til at det skattemessige kravet til botid rutinemessig tas opp av megleren, ble det i dette tilfellet et tema fordi klageren ønsket å utsette salget av leiligheten til leietakere hadde flyttet ut. Skattekravet ble på nytt tatt opp da innklagede fikk oppdraget med å selge klagerens leilighet.
Megleren ga relevante opplysninger om skattemessige forhold. Dersom klageren mot formodning misforsto opplysningene, ville konsekvensene av dette vært avverget om klageren hadde fylt ut egenerklæringen korrekt. Formålet med spørsmålet om botid i egenerklæringsskjemaet er nettopp å forhindre at selgeren pådrar seg et unødvendig skattekrav.
Det er ikke omstridt at kravet til botid er et så enkelt skattespørsmål at det i prinsippet omfattes av meglerens undersøkelses – og opplysningsplikt. Det er nettopp derfor det aktuelle spørsmålet er stilt i egenerklæringsskjemaet. Det er først dersom megleren får begrunnet mistanke om det aktuelle salget utløser skatteplikt at det oppstår en plikt til å gjøre oppmerksom på at dette kan oppstå. Ved dette salget ga klagerens avkryssing i egenerklæringen ingen grunn for megleren til å kommentere eller undersøke mulig skatteplikt. Megleren hadde derfor ingen grunn til å undersøke nærmere i hvilke tidsperioder, eller på hvilke betingelser, klageren hadde leid ut leiligheten.
Det er helt vanlig at kjærester med hver sin bolig beholder begge boligene i en periode før de bestemmer seg for å flytte sammen, og at de da i perioder oppholder seg i den andres bolig. Vanligvis skjer dette på en måte som ikke får skattemessige konsekvenser. Megleren hadde ingen grunn til å tro at klageren hadde flyttet ut av leiligheten på permanent basis, eller for en lengre periode.
Prinsipalt bestrider innklagede erstatningskravet. Det er beklagelig at klageren pådro seg skatteplikt ved salget, men klageren er nærmest til å bære ansvaret for dette.
Subsidiært har klageren ved å fylle ut egenerklæringsskjemaet feil medvirket så sterkt til eget tap at erstatningen må settes til null ut fra reglene om skadelidtes medvirkning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt om gevinstbeskatning og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd skal oppdragstageren (megleren) gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Utgangspunktet er at megleren ikke har noen ubetinget plikt til å gi skatterådgivning, jf. Høyesteretts dom inntatt i Rt. 1988 side 7. Dette følger også av nemndspraksis, se for eksempel RFE-2011-131 og RFE-2005-68. I høyesterettsdommen er det imidlertid lagt til grunn at megleren kan ha plikt til å si fra til oppdragsgiveren (klageren), hvis han eller hun skjønte eller burde ha skjønt at det ville oppstå skatteplikt ved et salg.
Etter nemndas syn må megler beherske de alminnelige skattereglene om bolig- og fritidsboligbeskatning. Det gjelder særlig reglene om eier- og brukstid i skatteloven § 9-3 for at det ikke skal utløses gevinstbeskatning, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 233. Her har følgelig megler en opplysningsplikt.
Nemnda har kommet til at megleren her ikke har overholdt sin opplysningsplikt om skattereglene ved salg av bolig. Oppdragsavtalen ble inngått 25. januar 2017, mens egenerklæringsskjemaet først ble fylt ut 19. mars 2017. I tillegg kommer at megler var klar over at leiligheten var utleid. Dette fremgår av e-post mellom partene forut for oppdragsinngåelsen. Det kan derfor ikke tillegges avgjørende vekt at klageren har krysset av feil på egenerklæringsskjemaet. Megleren burde her ved oppdragsinngåelsen informert klageren om at salget ville utløse gevinstbeskatning. Da oppdragsavtalen ble inngått, hadde megleren ikke kjennskap til hva klageren senere kom til å krysse av på i egenerklæringsskjemaet. Klagerens feilavkryssing her er følgelig helt uten betydning for meglerens plikt il å opplyse om at salget ville utløse gevinstbeskatning. Det er for nemnda ikke fremlagt noen dokumentasjon på at megleren har gitt slik informasjon.
Nemnda finner også at megleren her har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og at innklagede må være erstatningsansvarlig etter bestemmelsene om arbeidsgiveransvaret. Skattekravet ved salg av boligen er i dag ikke avgjort. Nemnda har derfor ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningens størrelse. Det legges imidlertid til grunn at innklagede er erstatningsansvarlig for den gevinstbeskatningen klageren vil få som følge av at kravet til botid ikke er oppfylt.
Klagen fører etter dette frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren hos DNB Eiendom AS Lillestrøm har ikke overholdt sin opplysningsplikt vedrørende skattereglene ved salg av bolig. Innklagede må betale erstatning til klageren for den gevinstbeskatning hun måtte få som følge av at kravet til botid ikke er oppfylt.