Klage nr 2017104
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. september 2017. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Oslo Grønland
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet som innklagede formidlet. Hun hevder hun ikke fikk tilstrekkelig informasjon om at det var vedtatt at borettslaget skulle oppføre et større nybygg på samme tomt. Klagerens leilighet vil bli negativt påvirket av byggeprosjektet. Klageren hevder megleren skulle vært kjent med dette og informert klageren om byggeprosjektet. Klageren krever erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, samt erstatning for sakskostnader på kr 65 000 (inkl. mva.). Innklagede bestrider at det foreligger brudd på opplysningsplikten og klagerens erstatningskrav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet via innklagede. Styret i borettslaget besluttet å oppføre et større nybygg på samme tomt som bygget der klageren hadde kjøpt leiligheten. Klagerens bolig ligger i første etasje og vil bli negativt påvirket av byggeprosjektet, både hva angår utsikt og sollys. Videre må det påregnes betydelig byggeaktivitet i flere år fremover. Dette er åpenbart et forhold som megleren skulle vært kjent med og orientert klageren om.
Det er inntatt utdrag fra en såkalt «meglerpakke» i salgsoppgaven på side 51. Her står det følgende:
«Se innkallingen for viktig sak vedtatt på årets generalforsamling. Mulig utbygging i bakgården og dertil økning av andeler, med tilhørende opptak av byggelån på vegne av borettslaget.»
Klageren spurte megleren på visningen om dette. Hun ble fortalt at det dreide seg om et garasjeprosjekt, og at dette ikke ville bli gjennomført – i hvert fall ikke før om mange år. Hun slo seg følgelig til ro med denne tilbakemeldingen. Klagerens ekskjæreste var også til stede under visningen og har samme oppfatning som klageren hva angår meglerens uttalelse under visningen.
Klageren disponerer ikke egen bil og var derfor ikke interessert i garasjeplasser. Det bestrides derfor at det var en diskusjon om garasjeanlegget som relaterte seg til antall garasjeplasser m.m.
I og med at borettslaget faktisk hadde drøftet å bygge et garasjeanlegg i bakgården tidligere, er nok dette forklaringen på at megleren trodde prosjektet var et garasjeanlegg. Hvis megleren hadde undersøkt nærmere, ville han sett at det ikke var et nytt og helt annet prosjekt som var vedtatt.
Klageren leste møtereferatet fra generalforsamlingen og tilskrev megleren for en avklaring, da forholdet fortsatt fremsto som uklart:
«Ser fra møtereferat fra siste generalforsamling at borettslaget skal utbygge borettslaget med opptil 20 andeler på parkeringsplassen som er der i dag og i den forbindelse tenker å ta opp et byggelån på opptil 68 mill. NOK. Lurer på hvordan denne kostnaden er tenkt dekket. Hvordan vil fellesgjelden bli påvirket av dette?»
Til dette svarte megleren:
«Ang. parkeringsplasser. Det har vært forslag til det, men har ligget stille i flere år. Om det skulle være aktuelt vil dette bli finansiert gjennom boliger som bygges ut.»
I planreguleringen i salgsoppgaven står det «forslag» til byggeprosjekt. Dette er også noe ganske annet enn «allerede vedtatt». Selv etter at klageren leste møtereferatet hvor det stod «vedtatt» og gikk gjennom salgsoppgaven igjen og igjen i detalj, var det ikke klart for henne om det skulle bygges et boligprosjekt eller ikke. Hun fikk ikke bekreftet dette før etter at hun hadde snakket med styreleder i borettslaget. Boligprosjektet var allerede vedtatt da salgsoppgaven ble laget, og det er ikke det samme som «mulig» prosjekt eller «forslag til» prosjekt.
Spørsmålet gjelder ikke parkeringsplasser, men bygging av boliger. Det vil medføre et betydelig låneopptak. Det fremstår av meglerens tilbakemelding at han ikke har vært kjent med vedtaket som var fattet. Megleren ga klageren en positiv uriktig opplysning som har fått større økonomiske konsekvenser for henne.
Protokoll fra styremøte ble ikke oversendt til klageren før hun underskrev kjøpekontrakten. Kontraktsmøtet ble avholdt på kvelden, rett før meglerkontoret stengte. Klageren rakk derfor ikke å gjennomgå vedleggene til kjøpekontrakten.
Det er i strid med meglerens opplysningsplikt å ikke innhente opplysninger og orientere om at det er fattet vedtak om nybygg som det foreliggende. Dette er også informasjon som var lett tilgjengelig for så vel megler som selger, ifølge styreleder. I e-post til klageren informerte styrelederen om følgende:
«Jeg har gått gjennom min e-post og min telefonlogg og jeg har ikke fått noen forespørsel fra megler i … angående nybygget. Når det gjelder informasjon til selger så har styret informert nåde via Facebook, e-postlister, beboermøter og brevpost om dette. Det har også vært oppe på generalforsamling og stått om i innkalling til denne. Informasjonen er også tilgjengelig på borettslagets hjemmesider.»
Det er svært kritikkverdig at megleren ikke innhentet korrekte opplysninger og videreformidlet disse til interessenter. Spesielt når det rettes spesifikke spørsmål om byggeprosjektet som megleren plikter å gjøre seg, og interessentene, kjent med.
Megleren kan ikke gå fri for ansvar ved å nevne at det eksisterer vedlegg med viktig informasjon, som interessentene kunne få tilsendt ved henvendelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd punkt 5.
Det var allerede vedtatt bygging av et større boligprosjekt som åpenbart får betydning for boligens verdi, og er et vesentlig forhold klageren hadde forventning om å bli opplyst om. Det anses som spesielt graverende at megleren unnlot å ta kontakt med styret i borettslaget i forbindelse med salget. Hadde han gjort det, ville han blitt kjent med opplysningene. Meglerens adferd fremstår som grovt klanderverdig.
Klageren oppfylte sin undersøkelsesplikt ved å spørre megleren om det hun oppfattet som uklart. Når han da oppga direkte uriktige opplysninger utløser dette ansvar. Megleren kan ikke fri seg fra ansvar ved å vise til at klageren kunne kontaktet andre instanser for å få avklart hva byggeprosjektet gjaldt. Dette må man forvente at megleren allerede hadde gjort, og dersom megleren var usikker måtte han selv innhente og kvalitetssikre opplysninger han videreformidlet. Det er ikke slik at kjøpere selv må bære ansvaret for uriktige opplysninger gitt av megleren. Her er loven klar.
Klageren tok kontakt med takstmann for en vurdering av det økonomiske tapet. Takstmannens vurdering var at klagerens økonomiske tap var på kr 250 000.
Klageren krever at innklagede betaler erstatning fastsatt etter nemndas skjønn, samt saksomkostninger med kr 65 000 (inkl. mva.)
Innklagede har i korte trekk anført:
I kjøpekontraktens punkt 12 er det listet opp punkter over hvilke dokumenter klageren fikk forelagt før hun underskrev. Blant dokumentene var protokoll fra det siste årsmøte og kommunale opplysninger med blant annet reguleringsplan. Det er feil at klageren i kontraktsmøtet ikke ble gitt tilstrekkelig tid til å gå igjennom vedleggene til kjøpekontrakten.
Det er ikke omstridt at byggeplaner på nabotomten som får vesentlig betydning for utsikt og sollys er noe en kjøper normalt ønsker å få opplysning om før avtale inngås. Dersom megleren har slike opplysninger skal de derfor gis. Hvis megleren har berettiget mistanke om slike planer, har han/hun også undersøkelsesplikt.
Opplysning om mulig utbygging i bakgården var gitt i salgsoppgavens vedlegg 1. Klageren stilte også spørsmål om utbyggingen på visningen. Hun har altså bekreftet at hun på avtaletidspunktet var klar over opplysningen i salgsoppgaven om «mulig utbygging i bakgården».
Det fremgår videre av salgsoppgaven under «[e]iendommen fra A til Å» og under «[r]reguleringsmessige forhold» at:
«Forslag:
… – Bestilling av oppstartsmøte – Boligbygg»
Opplysningen var supplert med kartet fra Plan – og bygningsetaten i salgsoppgaven. Her er både dette og flere andre byggeområder for boliger i samme område tegnet.
På denne bakgrunn er det svært usannsynlig at megleren på visningen omtalte utbyggingen i bakgården som et garasjeprosjekt – i så fall stikk i strid med de skriftlige opplysningene i salgsoppgaven han selv hadde utarbeidet. Riktig faktum er derfor at megleren under visning ga supplerende opplysninger om boligutbyggingen i bakgården til interessenter som stilte spørsmål om dette basert på den skriftlige informasjon de hadde fått.
E-postutvekslingen mellom klageren og megleren umiddelbart etter kontraktsmøtet gjaldt boliger og garasjeplasser. Meglerens omtale om parkeringsplasser i svaret må ses i sammenheng med opplysningen under «[p]arkering» i salgsoppgaven om at det var mulighet for leie av garasjeplass etter liste. For øvrig var beboerne ifølge opplysningen henvist til gateparkering. Det var altså på det tidspunktet klageren kjøpte sin leilighet færre parkeringsplasser enn det var andeler i borettslaget. Meglerens supplerende opplysning på dette punkt var at det var mulig det ville bli finansiert opparbeidelse av ytterligere parkeringsplasser «gjennom boliger som bygges». At megler her skulle ha formulert seg på en måte som ga grunnlag for den misforståelse at det skulle bygges nye parkeringsplasser istedenfor boliger i bakgården fremstår som uforståelig.
Verken fremstillingen i salgsoppgaven eller meglerens opplysninger på visningen bygger på foreldete opplysninger om et (tidligere) garasjeprosjekt. Klagerens antydninger i den retning er ugrunnet spekulasjon. Det fremgår uttrykkelig av salgsoppgaven at det var bolig – og ikke garasjeprosjekt det var snakk om.
Dersom klageren mente meglerens opplysninger ikke ga tilstrekkelig klarhet når det gjaldt boligprosjektet, var opplysningene uansett mer enn tilstrekkelige til å utløse undersøkelsesplikt for henne. Klageren har ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt.
Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstand om at hennes fremstilling av den muntlige kommunikasjonen mellom henne og megleren på visningen harmonerer godt med den skriftlige tilbakemeldingen hun fikk fra megler etter visning. Faktum er stikk motsatt.
Det er ikke grunnlag for erstatning eller dekning av sakskostnader for klageren.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikt om at borettslaget hadde vedtatt å bygge boliger og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som i utgangspunktet kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hva megleren opplyste om på visning. På dette punktet reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Det er videre fremlagt erklæring fra et vitne. Reklamasjonsnemnda har en fast praksis der de normalt ikke tillegger slike erklæringer utformet i ettertid og i klageøyemed særlig vekt.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at megleren før handelen inngås skal gi kjøperen opplysninger som hun har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Det er på det rene at et vedtak om bygging av et større boligprosjekt omfattes av meglerens opplysningsplikt. Dette er heller ikke bestridt av partene. Spørsmålet er om megleren ga tilstrekkelig informasjon om at borettslaget hadde vedtatt å bygge et større boligprosjekt.
Innklagede viser til salgsoppgavens vedlegg 1, som var «meglerpakken» innklagede hadde innhentet fra borettslaget, hvor det fremgikk at:
«[s]e innkallingen for viktig sak vedtatt på årets generalforsamling: Mulig utbygging i bakgården og dertil økning av andeler, med tilhørende opptak av byggelån på vegne av borettslaget».
Videre viser innklagede til at det fremgikk av salgsoppgaven under «[e]iendommen fra A til Å» og under «[r]reguleringsmessige forhold» at:
«Forslag:
… – Bestilling av oppstartsmøte – Boligbygg»
Megleren opplyste ikke i salgsoppgaven noe mer om det vedtatte byggeprosjektet. En slik opplysning måtte fremgå av «Eiendommen fra A til Å». Dette er klart i strid med undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er ikke tilstrekkelig at det som vedlegg 5 til kontrakten – etter at avtale var inngått – på side 23/67 under sak B) klart fremgår at det skal føres opp et nytt bygg på tre etasjer.
Megleren har også utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Innklagede blir derfor erstatningsansvarlig for et eventuelt tap etter reglene om arbeidsgiveransvaret. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.
Når det gjelder kravet om å få dekket saksomkostninger med kr 65 000, er det fast praksis i nemnda at slike utgifter normalt ikke dekkes. Nemnda finner ingen grunn til å gjøre unntaket i dette tilfellet.
Klagen fører etter dette delvis frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
Megleren til DNB Eiendom AS Oslo Grønland har ikke overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Innklagede må betale erstatning til klageren for eventuelt tap hun måtte bli påført som følge av det nye byggeprosjektet.