Klage nr 2012003

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 20. mars 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     Eie eiendomsmegling avd Nesbyen      

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en fritidseiendom formidlet gjennom innklagede den 1. juli 2011. Det viste seg å være problemer med et uthus tilknyttet fritidseiendommen. Klageren mener at innklagede kun representerte selgerens interesser ved gjennomføringen av salget.

Innklagede er bistått ved advokat. Innklagede samt deres advokat blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Forventninger ved visning og innklagedes ansvar ved kjøpekontrakt

Etter å ha sett en annonse på FINN.no våren 2011, tok klageren kontakt med innklagede for visning. Under visningen ble det gjort oppmerksom på at eiendommen ikke stemte med salgsoppgaven slik den var beskrevet i annonsen. Et uthus på eiendommen var satt opp utenfor selgerens tomt.

Det ble sagt under visningen at plasseringen av uthuset ikke ville by på problemer for klageren, da selgeren hadde avklart med grunneieren at tomten uthuset var oppført på, kunne kjøpes. Det viste seg imidlertid at dette ikke var mulig, da reguleringsplanen fra kommunen ikke tillot det. For at salget skulle gå i orden, måtte det søkes om ny regulering, hvilket ville medføre tilleggsutgifter, uklart for hvem. Et alternativ var at selgeren skulle flytte uthuset inn på tomten i henhold til den opprinnelige reguleringsplanen.

Klagerens forventning til eiendommen ble ytterligere svekket da selgeren ikke så seg i stand til å flytte uthuset til den plassen det opprinnelig ble søkt om innen fristen for overtakelse den 29. juli 2011.  Det ble derfor tatt med i kjøpekontrakten at selgeren fikk utsettelse med å flytte uthuset og levere det i den stand som det stod ved visning, til 31. august 2011.

Ved visningen var uthusets fundament en støpt såle, men selger så det ikke mulig å flytte uthuset med denne tekniske løsningen innen den utsatte fristen. Klageren aksepterte derfor at uthuset ble flyttet til et fundament av påler, og med bjelkelag i stedet for på støpt såle som ved visning. Også på dette punktet ble klagerens forventninger til eiendommen ikke innfridd. Det ble derfor tatt med i kjøpekontrakten at vannforsyning og aggregat (plassert i uthuset) skulle fungere som ved visning.

For å sikre at dette ble gjort, ble det formulert skriftlig i kjøpekontrakten at kroner 75 000 skulle holdes tilbake fra selgers oppgjør på innklagedes klientkonto inntil flytting av uthuset var utført som beskrevet i kjøpekontrakten. Klageren presiserer at dette er å regne som klientmidler i henhold til Forskrift om eiendomsmegling § 3-8. Disse skal oppbevares og forvaltes i henhold til forskriften § 3-9. Klageren mener det foreligger et klart brudd på denne bestemmelsen.

Da fristen for flytting av uthuset var utløpt, mottok innklagede et bilde fra selgerens mobiltelefon som viste at uthuset var flyttet. Dette bildet videresendte innklagede til klageren, med spørsmål om klageren mente alt var i orden. Som svar på dette stilte klageren spørsmål om hva hvis ikke aggregat og vanntilførsel virket. Innklagede sjekket ikke dette.

Innklagede besluttet seg for å overføre sluttsummen til selgeren uten at noen hadde kontrollert om aggregatet, som styrer vannforsyningen, fungerte som ved visning. Klageren bor ca 5-6 timers kjøring fra eiendommen. Klageren kom derfor ikke til hytten for å se over arbeidet før halvannen uke etter. Da var uthuset flyttet, men aggregatet førte ikke strøm til hytten, og derfor heller ikke vann.

Da klageren gjorde innklagede oppmerksom på manglene, var klagerens penger allerede overført til selgeren. Dette til tross for at loven tydelig foreskriver at pengene er klagerens midler ”inntil de er brukt i overensstemmelse med hva som er avtalt”. Det er derfor klart at innklagede har brutt loven på dette punkt.

Innklagede gjorde deretter klageren oppmerksom på at han ikke ville ha mer med denne saken å gjøre. Klageren viser her til eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren så seg nødt til å henvende seg til forsikringsselskapet.

Klageren mener at innklagede med sin urettmessige utbetaling av klagerens midler har fratatt klageren hans pressmiddel. Innklagede har trukket seg ut av saken og ønsker ikke å rydde opp.

 

Innklagedes mangelfulle presentasjon av eiendommen

I forkant av og under selve budrunden, måtte klageren legge inn et betydelig arbeid i å få nødvendige og riktige opplysninger om eiendommen. Først da klageren etterlyste grunnboken, ble denne tilsendt. Grunnboksutskriften var imidlertid to år gammel. Klageren tok derfor kontakt med innklagede for å få vite om det var gjort undersøkelser om heftelser ved eiendommen. På direkte spørsmål svarte innklagede: ”ja”. Det ble verken opplyst om at det var heftelser, eller at de beløp seg til 2,2 millioner (verditaksten på eiendommen var oppført til 1,8). Det ble heller ikke opplyst om at eiendommen ble belånt i den tiden eiendommen lå ute til salg. Dette fant klageren selv ut ved å ringe Statens kartverk. Da klageren konfronterte innklagede med informasjonen, mottok klageren grunnboksutskriften.

Innklagede hadde således positiv kunnskap om heftelser på eiendommen, uten å utlevere denne selv ved direkte forespørsel. Dette er et brudd på meglerens generelle opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2). Det dreier seg om informasjon som enhver kjøper har grunn til å regne med å få og klart har betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).

Det var først etter egne undersøkelser at klageren fikk informasjon om at en kunne be om en skriftlig garanti om at heftelsene skulle slettes når kjøpesummen ble innbetalt. Innklagede ga ikke klageren informasjon om muligheten for å kreve slik garanti forut for dette. Klageren mener at klageren uten videre hadde krav på en oppdatert grunnboksutskrift og informasjon om at heftelsene kunne slettes ved garanti.

 

Under budrunden

Etter visningen signaliserte klageren interesse for eiendommen. Klageren ønsket å legge inn bud. Etter å ha lagt inn et bud som ble avslått, spurte klageren innklagede om hvilket bud selgeren kunne godta. Etter tilbakemelding fra innklagede la klageren inn et bud som selgeren kunne godta.

Like etter kontaktet innklagede klageren på vegne av selgeren med oppfordring om å forhøye budet. Dette ønsket ikke klageren å gjøre. Klageren hadde lagt inn et bud som var etter selgerens ønske. Klagerens bud gikk ut fredag klokken 16.00. Klokken 15.55 denne dagen ble klageren ringt opp av innklagede og kl. 15.57 ble budet akseptert. Klageren måtte da i løpet av få minutter ta stilling til kjøpet. Det var da uavklart hvordan saken med uthuset skulle håndteres. Klageren viser her til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Denne samtalen ble i ettertid presentert for klageren som en juridisk bindende avtale, som ble stadfestet i en e-post fra selgerens advokat. Klageren synes presset i budrunden var utilbørlig. Det ble utvist dårlig meglerskikk og klagerens interesser som kjøper ble ikke ivaretatt.

Etter henvendelsen fra selgerens advokat fikk klageren telefonisk kontakt med innklagede, og klageren ble forespeilet at det var han som måtte bekoste flyttingen av uthuset.  Dette skulle klageren klare til et beløp (innhentet av megler fra lokal entreprenør) for under kr. 30 000.

Beløpet var i sterk kontrast til informasjoner klageren selv hadde innhentet fra en annen entreprenør. Klageren ble etter videre samtaler og forhandlinger stilt overfor det klageren oppfatter som et ultimatum. Enten måtte klageren selv betale flyttingen eller godta selgerens enklere og rimeligere løsning. På dette tidspunktet var tilliten til innklagede sterkt svekket, da klageren syntes at innklagede kun representerte selgerens interesser. Tonen i telefonsamtalene var etter hvert også blitt skarp.

 

Ved overtakelse

Innklagede var heller ikke til stede ved overtagelsen. Klageren har betalt kroner 50 000 i vederlag til innklagede.

Manglene ved hytten er fremdeles ikke utbedret fullt ut, selv om innklagede har fått flere frister. Klageren står i fare for å bli påført ekstrautgifter for å få manglene fullstendig utbedret innen rimelig tid. Klageren mener innklagede bør dekke disse utgiftene.

 

Innklagede anfører:

Informasjon om at uthuset var satt opp utenfor tomten og selgerens forslag til løsning med å kjøpe tomt ble gitt skriftlig i salgsoppgaven som klageren fikk tilsendt på e-post før visning. Informasjon om at flytting av uthuset etter hvert viste seg å være et mer reelt alternativ, ble gitt skriftlig i e-post til klageren den 20. juni. Dette skjedde etter visning, men før budet ble lagt inn.

I forkant av budrunden kom det frem at klageren ønsket å overta eiendommen snarest mulig, dersom han fikk tilsagnet. Selgeren hadde behov for å få noe tid på seg til å få flyttet uthuset. Selgeren var blant annet avhengig av hjelp fra sin sønn og mente at selve arbeidet ville ta ca en uke. Informasjon om forbehold og overtakelsesdato i bud ble gitt i e-post til klageren både 20. juni og 28. juni.

Første bud ble mottatt skriftlig på budskjema som vedlegg til e-post. Budrunden foregikk deretter muntlig på telefon.

Innklagede snakket med selgeren om hvor høyt et bud måtte være før han ville vurdere å akseptere. Ønsket nivå på bud ble formidlet til klageren. Dette var ikke noe motbud, men informasjon som klageren ønsket. Når det gjelder flytting til pilarer istedenfor til støpt såle, ble dette opplyst i telefonsamtale med klageren. Klageren viste ingen motforestilling mot denne løsningen. Dialogen om dette var muntlig.

Klageren kom deretter med et nytt bud på kroner 1 750 000. Etter å ha snakket med selgeren, kontaktet innklagede klageren for å informere om at selgeren vurderte å avslå budet til tross for at det var lik prisantydning. Dette var imidlertid ikke et avslag fra selgeren. Selgeren bestemte seg etter hvert for å akseptere budet.

E-post med bekreftelse på avtalen ble sendt til partene samme kveld. Neste morgen var det kommet svar fra klageren hvor han ba om at uthuset ble flyttet til støpt såle. Dette skjedd til tross for at klageren hadde gitt utrykk for at flytting på pilarer var ok. Deretter ble partene imidlertid enige om både pilarer og hvilket beløp som skulle tilbakeholdes.

Budrunden foregikk ikke på uvanlig måte. Det er innklagedes oppgave å hjelpe selgeren med å få best mulig pris for eiendommen. Klageren fremsto som oppegående. Dessverre ble det ikke laget noe skriftlig rundt det at det før avtaleinngåelsen var greit for klageren at selgeren ville flytte uthuset på pilarer istedenfor på såle. Innklagede kan ikke se at opplysningsplikten er forsømt.

Klagerens påstand om at han fikk beskjed om at han måtte bekoste flytting av uthuset er feil og må i tilfelle bero på en misforståelse. Selgeren nevnte for innklagede at han kunne tilby seg å støpe plate i stedet for pilarer mot ekstra betaling på kroner 30 000. Dette ble ikke videreformidlet til klageren på dette tidspunktet da det nettopp var blitt endelig enighet om pilarer. Innklagede har ikke på noe tidspunkt stilt noe ultimatum overfor klageren.

Muntlig kommunikasjonen ble etter hvert vanskelig, og innklagede ba om at kommunikasjonen skulle foretas skriftlig slik at misforståelser kunne unngås.

I uken før fristen for flyttingen av uthuset var utløpt, den 24. august 2011, fikk innklagede et bilde fra selgeren som viste at uthuset var flyttet. Bildet ble videresendt til klageren. Klageren hadde ikke avsatt tid til å møte opp på eiendommen for å kontrollere. Innklagede viser til e-post fra klageren 26. august, hvor klageren godkjente utbetalingen og e-post fra selgeren den 28. august, der han bekrefter at aggregatet er koblet til slik at alt virker.

Da innklagede mottok e-post fra klageren den 20. september 2011 om at alt likevel ikke var i orden, opplyste innklagede at han ikke ønsket å involvere seg videre i saken. Innklagede mener at saken er mellom selger og klageren og at det ikke kan være innklagedes ansvar å kontrollere avtaler som er inngått mellom partene. Innklagede ringte likevel selgeren og ba ham om å ordne opp.

Salgsoppgaven opplyser at ingen tinglyste heftelser eller servitutter følger eiendommen. Grunnboken datert 15. juni 2010 ble innhentet ved oppdragsinngåelsen og restgjeldsoppgave fra selgerens bank ble mottatt 2. juli 2010. Eiendommen var på dette tidspunkt overbeheftet. Det er feil at grunnboksutskriften var to år gammel.

Den 22. juni 2011 ringte innklagede Statens kartverk for å sjekke om det var skjedd endringer i grunnboken siden oppdragsinngåelsen. Statens kartverk opplyste at det var tinglyst et nytt pant den 17. desember 2010. Innklagede fikk dagen etter et pantefrafall fra banken. Innklagede hadde således kontroll på heftelsene i forkant av budrunden.

Det er riktig at innklagede svarte ja på spørsmålet om heftelser var undersøkt. Grunnboken ble ikke holdt tilbake. Utskriften ble sendt til klageren på e-post av 6. juli 2011 sammen med flere andre vedlegg til kontrakten. Da klageren etterlyste grunnboken, ble det tatt ut en ny utskrift som ble sendt til klageren. Bekreftelsen på pantefrafall fra banken ble sendt til klageren den 11. juli.

Innklagede kan ikke se å ha holdt tilbake informasjon eller brutt opplysningsplikten. Det er ikke vanlig å opplyses om selgerens pengeheftelser som skal slettes ved salget i salgsoppgaven. Det er heller ikke vanlig at interessenter uoppfordret får forelagt grunnboksutskrift før kontraktsmøtet.

Videre er det ikke noe krav til at innklagede skal være med på overtakelsen. Partene ble informert om hvordan de skulle gjennomføre overtakelsen. For ordens skyld opplyses det om at det er selgeren som har betalt innklagedes vederlag. Klageren har ikke betalt noe til klageren.

Innklagede mener at mangelskrav er forhold mellom partene og rettes mot selgeren. Klageren har boligkjøperforsikring og selgeren har eierskifteforsikring. Manglene skal derfor meldes til forsikringsselskapene.

Innklagede mener å ha utført oppdraget etter gjeldende lover og regler og mener at korrespondansen viser hans vilje til å ivareta klagerens og selgerens interesser. Innklagede har formidlet både lovpålagt informasjon og informasjon som ble etterspurt av klageren. Innklagede mener at oppdraget er utført i tråd med god meglerskikk.

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder meglers håndtering av forholdet mellom kontraktspartene.

Reklamasjonsnemnda presiserer at det er kun forholdet til innklagede som behandles. Forholdet vedrørende uthuset er et selger-kjøper forhold som ligger utenfor det Reklamasjonsnemnda behandler. Nemnda behandler bare krav mot megleren og ikke tvister mellom selger og kjøper.

Nemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens oppfatning større vekt enn motpartens.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk i budrunden. Det er ikke dokumentert at innklagede har utvist utilbørlig press eller har ført klageren bak lyset på noen måte. Det sikre utgangspunkt er at en interessent selv må vurdere om det skal legges inn et bud og hvor høyt budet skal være.

Reklamasjonsnemnda mener at det følger av e-postkorrespondansen mellom partene at pengene ble utbetalt etter oppfordring fra klageren. Nemnda mener at innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk når det gjelder utbetaling av kjøpesummen.

Det er ikke nødvendig å opplyse om pengeheftelser som skal slettes i forbindelse med salget. Det er heller ikke vanlig å fremlegge grunnboksutskrift før kontraktsinngåelse.

 

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold