Klage nr 2012009

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 20. mars 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Meland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                     Z-Eiendom AS 

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

Saksfremstilling:

Klageren solgte sin leilighet den 3. mai 2011 gjennom innklagede foretak. Etter oppdragsavtalen skulle klageren betale kroner 79 937 for oppdraget. Av sluttoppgjøret utgjorde totalt vederlag kroner 93 539 og et etterfølgende krav på eierskiftegebyr kroner
44 300. Klageren mener oppdragsavtalen er mangelfull og at sluttoppgjøret er feil.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren bestemte seg for å selge sin leilighet i april 2011. Klageren sendte den 7. april 2011 en henvendelse til innklagede. Rett før 15. april ble klageren oppringt av innklagede som ville ha klagerens underskrift på et skjema. Klageren var kort innom innklagedes kontor tirsdag 19. april og undertegnet skjemaet. I ettertid kom det frem at skjemaet som ble undertegnet var en oppdragsavtale.

Den 28. april mottok klageren en e-post fra innklagede som bekreftet at leiligheten ble lagt ut på nettet 28. april. I e-post korrespondansen mellom klageren og innklagede sto det ingenting om annonsering i avisen.

Leiligheten ble annonsert i lokalavisen den 4. april 2011. Leiligheten sto annonsert en gang i boligavisen som er et innstikk i lokalavisen. Det ble annonsert med visning lørdag 7. mai.

Den 3. mai ble klageren ringt opp av innklagede som kunne fortelle at klageren ville få et ”privat” bud på leiligheten. Kort tid etter ble klageren kontaktet av en interessent.

Den 3. mai klokken 15.40 la en interessent inn et skriftlig bud. Etter innklagedes råd ble det fra klagerens side fremmet et motbud som ble akseptert. Kjøpekontrakten ble undertegnet 16. mai 2011. Overtakelse skjedde 1. august uten bemerkninger fra kjøperens side.

Endelig oppgjørsoppstilling fra innklagede ble etterlyst flere ganger og ble til slutt sendt på e-post 17. august 2011. Den 5. september ble det mottatt krav om eierskiftegebyr på kroner 4 300. Kravet ble avvist den 5. september 2011. Innklagede sendte samme dag et eksemplar av oppdragsavtale på e-post. Klageren sendte deretter den 8. september 2011 brev til innklagede angående feil i sluttoppgjøret.

Klagerens formål med klagen er å få avklart om han har betalt inn riktig beløp for oppdraget. Det er blant annet uenighet med innklagede om kostnadene til annonsering. Klageren mener at kravet om eierskiftegebyr er urettmessig. Klageren mener at innklagede ved flere anledninger har brutt god meglerskikk. Klageren ønsker å få erstatning og/ eller prisavslag.

Klageren mener det er flere uklare omstendigheter knyttet til oppgjøret. Klageren har blant annet bedt om dokumentasjon på at utlegg faktisk har funnet sted. I henhold til oppdragsavtalen skulle utlegg dekkes etter regning. Utlegg må forstås som dokumenterte utlegg med bilag, der dato, formål og navn fremkommer på bilaget. Mangel på dokumentasjon gjør at det er umulig å fremme et konkret økonomisk krav. Klageren hevder at innklagede flere ganger har unnlatt å svare på klagerens henvendelser.

 

1. Mangelfull oppdragsavtale

Klageren mener at innklagede i innledningsfasen handlet i strid med god meglerskikk ved å ikke utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris slik som loven krever. Klageren ble forledet til å tro at det eneste alternativet var provisjonsbasert oppdrag. Dersom det hadde blitt utarbeidet to tilbud, ett basert på timer og ett på provisjon, hadde klageren hatt valget.

Klageren forstår det slik at innklagede mener at oppdragsavtalen er absolutt. Klageren opplever det som urimelig at innklagede ikke orienterte klageren om viktigheten av oppdragsavtalen før den ble underskrevet. Klageren ble bedt om å ”stikke innom” innklagedes kontor for å skrive under på ”et papir”. Innklagede ga ingen informasjon om viktigheten av dokumentet. Klageren synes det er kritikkverdig at han ikke fikk et utkast til gjennomlesning på forhånd. Klageren mottok ikke kopi av oppdragsavtalen før i september.

Klageren mener at oppdragsavtalen har blitt endret etter signering av klageren. Av avtalen fremkom det at summen var kroner 8 375 og ble endret til kroner 4 000. Dette må ha blitt gjort da klageren tok opp spørsmålet om prisavslag knyttet til at leiligheten ble solgt før visning. Innklagede innrømmet et prisavslag da utgifter til trykking av salgsoppgaver falt bort. Videre mangler oppdragsavtalen gnr og bnr på boligen.

Det fremgår av punkt 4 i oppdragsavtalen at annonseinnrykk skal gjøres etter nærmere avtale og etter regning. Det følger av e-post 2. desember 2012 at klageren hadde valgt en markedspakke og viser til e-post av 7. april 2011 som dokumentasjon for denne påstanden. Klageren oppfattet denne e-posten som en prisantydning som til en viss grad indikerte hva som kunne forventes av kostnader. Klageren kan vanskelig se at denne e-posten kan anses som noe kan anses som noe forpliktende for innklagede, og i hvert fall ikke for klageren som ikke engang svarte på e-posten. Skal en likevel legge til grunn innklagedes forklaring, er det uforståelig at ikke markedspakken var innlemmet i oppdragsavtalens punkt 4, videreført som utlegg i punkt 6 og tatt med i et samlet kostnadsoverslag i punkt 10. Klageren bestrider at det er gjort en avtale om at innklagede skulle bestille en markedspakke og viser til oppdragsavtalen hvor dette ikke fremgår. Etter klagerens mening har innklagede gått utover sine fullmakter ved bestilling av annonser i lokalavisen.

Når det gjelder punkt 6 i oppdragsavtalen, omtaler dette innklagedes rett til dekning av utlegg. Klageren mener at kontrakten må forstås dit hen at innklagede faktisk må kunne vise til et relevant utlegg før utlegget kan kreves dekket. Klageren mener det er grunn til å betvile innklagedes utlegg. Når slik tvil oppstår, må klageren som oppdragsgiver kunne forlange fremlagt kvitteringer som dokumenterer utleggene innklagede har hatt. Til tross for flere purringer er ikke slik dokumentasjon fremlagt.

Klageren har fått oversendt dokumenter hvor det fremkommer at grunnboksutskriften ble innhentet 14. april 2011. Det ble opplyst fra innklagede at han er pålagt å innhente alle servitutter på eiendommen. Innklagede burde ha klargjort denne opplysningen i oppdragsavtalen. Oppdragsavtalen ble signert av klageren fem dager etter at grunnboksutskriften ble innhentet. Innklagede satt derfor inne med kunnskap om de faktiske utgifter knyttet til denne posten da oppdragsavtalen ble undertegnet. Det riktige ville da ifølge klageren vært å skrive i oppdragsavtalen 7 servitutter a kroner 172 blir til sammen kroner  1204 i oppdragsavtalen.

Videre er punkt 10 i oppdragsavtalen ikke utfylt. Punktet skal gi oppdragsgiveren viten om hva oppdraget totalt vil koste. Legger man til sammen utleggene i oppdragskontrakten og tilfører innklagedes provisjon blir summen kroner 79 937.

Det virker også forvirrende at sluttoppgjørsstillingen opererer med andre betegnelser på utleggene enn det som fremkommer av oppdragsavtalen.

 

2. Eierskiftegebyr

Klageren mener at det er vanlig praksis at kjøperen betaler eierskiftegebyr i private sameier. Innklagede benytter selv denne praksisen. Det vises til innklagedes eget budgivningsskjema hvor det står: ”I tillegg til vanlige omkostninger (dokumentavgift, tinglysningsgebyr, tinglysningsgebyr og evt. Gebyr til forretningsfører)”. Klageren har derfor nektet å betale eierskiftegebyret. I salgsoppgaven var budskjemaet innlemmet og dermed kjent for kjøperen. Klageren mener at innklagede hevder å ha krav på eierskiftegebyr fra både kjøper og klageren.

Innklagede skrev at det står i oppdragsavtalen at selger skal betale eierskiftegebyr. Imidlertid fremkommer ikke dette av salgsoppgaven. Klageren mener at ordlyden i oppdragsavtalens punkt 6 ikke kan tolkes som å gjelde betaling av eierskiftegebyr. Det er innklagedes ansvar å sørge for at ordlyden er forståelig. Innklagede kunne skrevet at eierskiftegebyret betales av klageren.

Videre skriver innklagede at fakturaen på eierskiftegebyr er sendt i retur til forretningsfører og at innklagede har anmodet forretningsfører om å sende fakturaen direkte til klageren. Klageren synes det er kritikkverdig. Klageren har forhørt seg med Obos hvor det fremgikk at deres praksis er at eierskiftegebyret i private sameier betales av kjøperen. Dette fremgår også av fakturaen som er merket med kjøperens navn. Klageren viser til redegjørelsen fra forretningsføreren hvor det fremkommer at det er boligselskapet og ny andels-/seksjonseier som drar nytte av det arbeidet som ligger til grunn for eierskiftegebyret. Det eneste som dermed knytter gebyret til klageren, er innklagedes påstand om at plikten til å betale gebyret følger av oppdragsavtalen. Klageren mener at det er kritikkverdig at innklagede kontaktet forretningsfører for å underbygge sin påstand.

 

3. Øvrige punkter

Utlegg i forbindelse med oppgjør kroner 3 750 ble utglemt i sluttoppgjørsstillingen. Ifølge innklagede er beløpet relatert til en tjeneste innklagede kjøper eksternt for å foreta sluttoppgjør med klageren. Klageren ber om dokumentasjon for at utbetalingen har funnet sted.

Avslutningsvis viser klageren til at det er gitt et prisavslag på kroner 4 375. Det presiseres at prisavslaget er knyttet direkte til et uteblitt utlegg, herunder trykking av salgsoppgaver, og ikke noen form for kompensasjon. Slik klageren ser det, skal de totale kostnader da utgjøre kroner 75 562. Da innklagedes vederlag utgjør kroner 93 539 synes klageren det var grunn til å reagere. I tillegg krever innklagede kroner 4 300 i eierskiftegebyr. Til orientering har klageren betalt kroner 89 164.

Klageren bemerker at budjournalen er feil. Endelig handel fant sted 3. mai 2011 og ikke 4. mai 2011.  

 

Innklagede anfører:

Etter budrunde ble eiendommen overtatt av kjøperen, oppgjøret gjennomført og oppgjørsoppstillingen ble utsendt til partene. Klageren reagerte på oppgjørsoppstillingen og det ble oppdaget at innklagede hadde trukket kroner 625 for mye. Dette ble rettet opp.

Videre reduserte innklagede sitt vederlag med kroner 4 000 som følge av at innklagede kun trykket opp få eksemplarer av salgsoppgaven.

 

1. Eierskiftegebyr

I forhold til gebyr til forretningsfører, er dette ulikt fra forretningsfører til forretningsfører. Det følger av oppdragsavtalen punkt 6: ”utlegg til innhenting av informasjon fra forretningsfører, BBL, BRL etter regning”. Det er sameiet som har valgt forretningsfører og sameiet er da kjent med hvilke vilkår forretningsføreren har avtalt med sameiet. Det gebyret som forretningsføreren tar for eierskifte, er således en sak mellom forretningsfører og selgeren. Normalt sendes en slik regning til innklagede som trekker dette i oppgjøret.

Innklagede har anmodet forretningsføreren om å sende fakturaen direkte til klageren. Siden klageren var leder for sameiet og satt inne med all informasjon om sameiet, ble forretningsfører ikke kontaktet for innhenting av informasjon om sameiet. I ettertid ser innklagede at dette kan synes uheldig i og med at gebyret til forretningsfører da ikke ble opplyst innklagede. Et annet spørsmål er hva gebyret har med innklagede å gjøre da innklagede normalt mottar gebyret og trekker dette i oppgjøret. Innklagede mener dette er en sak mellom klageren og sameiet.

 

2. Servitutter

Innklagede er pålagt å innhente alle tinglyste servitutter på eiendommene som selges. Innklagede ønsker ikke å benytte ”eldre servitutter” fordi han ikke er sikker på om disse er helt like. For å imøtekomme klagerens ønske med tanke på annonsering og fremvisning av leiligheten, påbegynte innklagede det forberedende salgsarbeidet før han fikk den signerte oppdragsavtalen i retur.

 

3.  Utlegg infoland

All informasjon om eiendommene innklagede selger må hentes fra infoland. En meglerpakke koster i dag kroner 1 980. Innklagede har derfor fakturert klageren for kroner 1980 fordi innklagede ikke har rukket å endre prislisten.

 

4.  Utlegg i forbindelse med oppgjøret

Innklagede betaler for at et annet selskap skal foreta oppgjøret. Kopi av siden som viser prisene og korrespondansen til oppgjørsselskapet, er sendt til klageren. Oppgjørsselskapet glemte beklageligvis å føre opp avtalt betaling for oppgjørskostnader, kroner 3 750, da oppgjørsstillingen ble oversendt til klageren. Beløpet ble fysisk trukket sammen med innklagedes øvrige avtalte utlegg. Dette beklages og burde vært korrekt.

Innklagede er av den oppfatning at klageren har fått entydig og klar informasjon om salgsprosessen. Klageren har fått all relevant informasjon om kostnader og lignende. Klageren har fått en fått god og profesjonell salgsoppfølging og mener at salgsresultatet for klageren er meget godt. Innklagede mener at det ikke er grunnlag for klagerens reklamasjon.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede mener å ha vært uvitende om eierskiftegebyret og at dette skyldes manglende informasjon fra klageren. Til tross for denne uvitenheten hevder innklagede å ha skrevet en oppdragsavtale som pålegger klageren å betale eierskiftegebyr.

Videre medfører det ikke riktighet at eierskiftegebyret ble forsøkt trukket i oppgjøret. Forretningsfører sendte fakturaen til innklagede. Fakturaen var adressert til innklagede og merket med kjøperens navn. Innklagede valgte å sende fakturaen videre til klageren.

Klageren forventer å bli behandlet likt med andre klienter som innklagede har. Til orientering kan det nevnes at sameiet har inngått en ny forretningsføreravtale. Det er nå avtalefestet et eierskiftegebyr på kroner 4 300 og at dette skal betales av kjøperen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder hvorvidt krav om følge av påståtte mangler og uklarheter ved oppdragsavtalen.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker innledningsvis at den som underskriver på et dokument, som utgangspunkt selv har risikoen for at man forstår innholdet i det man har underskrevet på.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 6 at oppdragsavtalen skal innholde et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg. Oppdragsavtalen mangler en summert oppstilling. Videre er flere av punktene i avtalen ikke utfylt. Manglene medfører at det er vanskelig å orientere seg i hva som utgjør avtalt vederlag. Reklamasjonsnemnda mener at oppdragsavtalen er i strid med god meglerskikk.

Vedrørende eierskiftegebyret fremkommer det av oppdragsavtalen at meglerens rett til utlegg gjelder: ”utlegg til innhenting av informasjon fra forretningsfører, BBL, BRL etter regning”. Eierskiftegebyret er ikke relatert til innhenting av informasjon og omfattes følgelig ikke av oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at oppdragsavtalen inneholder en rekke mangler, bl.a. at samlet vederlag ikke fremgår. Dette gjør at oppdragsavtalen ikke tilfredsstiller kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-4. Oppdragsavtalen er samlet sett så mangelfull at den representerer en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse”, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Dette gir grunnlag for nedsetting av innklagedes vederlag med kroner 10 000.

 

 

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må sette ned sitt vederlag med
kr 10 000.