Klage nr 2012008

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 17. april 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                     Eiendomsmegleren Ringerike Hadeland AS Åmot/Øvre Eiker

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning grunnet slettelse av urådighetserklæring

 

 

Saksfremstilling:

Innklagede fikk i oppdrag å selge den tidligere felles boligen til klageren og hans fraseparerte ektefelle. Klagerens tidligere ektefelle ga innklagede oppdraget med salget. Senere ble oppdraget sagt opp og urådighetserklæringen slettet.  

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren krever erstattet kr 198 976 med tillegg av forsinkelsesrente fra innklagede. Grunnlaget for kravet er at innklagede i strid med kontrakt og uaktsomt, trakk sin urådighetserklæring. Dette muliggjorde en illojal tinglysing av pant fra den tidligere ektefellens side.

Klageren og hans tidligere ektefelle (A) giftet seg i Senegal i 1981 og har bodd i Norge under samlivet. Partene ble separert 5. oktober 2010. I forbindelse med skiftet ble partenes tidligere felles bolig lagt ut for salg gjennom innklagede. Klageren har varslet innklagede om at han var eier/eneeier av eiendommen, selv om han ikke sto med hjemmelen. Han varslet samtidig om at han samtykket til salg av boligen under forutsetning av at oppgjøret ble stående på innklagedes konto inntil det forelå skriftlig avtale eller dom mellom partene. Han krevde å godkjenne budet ved salg. A sto som hjemmelshaver, men klageren betalte lånet. Dette kunne dokumenteres.

Brevet ble ikke besvart fra innklagede. As advokat har erkjent at klageren eier halvparten av boligen. Eiendommen ble solgt uten at klageren ble spurt om aksept. For å fullføre avtalen, oversendte klageren signert kjøpekontrakt og øvrige dokumenter til innklagede. Det fremgår av oppgjørsskjema at ingen lån var spesifisert som akseptert slettet. Nederst på siden var påført følgende tekst:

 

            ”NB! Salgssum holdes på meglers konto til enighet/dom foreliger.”

 

Den 6. desember 2010 viste grunnboken at kun de kjente panthavere hadde pant i boligen og at innklagede hadde tinglyst sin urådighetserklæring 9. november 2010.

Fordi A nektet for at det var inngått bindende avtale om salg, oppsto det tvist mellom A og kjøperen. Saken ble avgjort i tingretten 15. september 2011, der A tapte.

Klageren hadde sørget for å informere innklagede om forholdene rundt saken, og verdien i eiendommen var sikret ved at innklagede hadde en tinglyst urådighetserklæring. Da klageren fikk oppgjørsoppstillingen, fremgikk det at det var gjort fradrag for lån sikret ved pant tinglyst etter at urådigheten var tinglyst. Lånet var tinglyst 20. mai 2011. Innklagede opplyste per e‑post at han trakk sin urådighet etter at A hadde avsluttet oppdraget. Klagerne ble ikke forespurt eller orientert om forholdet. Det er dette som har muliggjort at A fikk tinglyst sitt pant.

Klageren krevde i brev av 21. desember 2011 erstatning fra innklagede. Kravet ble avvist ved brev av 5. januar 2012.

Klageren anfører to rettslige grunnlag for ansvar for innklagede:

–         Prinsipalt. Kontraktsbrudd. Klageren var part i avtalen med innklagede og innklagede kunne ikke avslutte oppdraget uten klagerens samtykke. Kontraktsbruddet var uaktsomt.

–         Subsidiært, for det tilfellet at klageren ikke anses som avtalepart. Culpa. Innklagede har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å trekke oppdraget og slette urådigheten, uten å informere eller konferere klageren.

Når det gjelder det prinsipale grunnlaget, anfører klageren at han ikke har signert på oppdragsbekreftelsen, noe som skyldes at innklagede ikke var klar over det reelle eierforholdet. Innklagede ble informert om dette den 6. desember 2010. Eiendomsmegler kan ikke selge en eiendom uten at alle eiere er part i avtalen. Oppdraget kan heller ikke trekkes uten at partene ønsker dette, og i det minste må alle parter ifølge klageren informeres. Ved at oppdraget er avsluttet og urådigheten er trukket, har innklagede opptrådt kontraktsstridig på en culpøs måte, slik at han kan bli ansvarlig for indirekte tap for klageren.

Når det gjelder de subsidiære anførslene, hevder klageren at eiendomsmegleren har en lojalitetsplikt overfor ham som medeier i en bolig som ligger for salg hos ham. Innklagede var informert om klagerens uomtvistede pretensjon som eier. Innklagede var per telefon informert om tvisten mellom partene og viktigheten av å sikre verdiene i eiendommen. Dette er også understreket ved den særskilte påføringen på oppgjørsskjemaet, der det fremgår at oppgjøret skal holdes på innklagedes konto. Klagerne hadde således en berettiget forventning om at innklagede ville fullføre oppgjørsoppdraget så snart tvisten mellom kjøperen og A var avgjort. Denne forventningen bygges på de meldinger som er gitt innklagede, og oppgjørsoppdraget som lå i saken og som innebar forpliktelser også overfor kjøperen. Innklagedes uaktsomhet kan illustreres ved å sees fra kjøperens side. Ved at innklagede trakk sin urådighetserklæring oppsto risiko for at A overbeheftet eiendommen, eller overskjøtet denne til andre, mens tvisten pågikk. Klageren tok det derfor som en selvfølge at innklagede ikke trakk urådigheten. Dersom innklagede hadde informert klageren om at han trakk urådighetserklæringen, ville klageren sikret sine rettigheter ved å kreve midlertidig forføyning, eller tatt ut stevning og krevd den tinglyst på eiendommen. Dette skulle ikke være nødvendig da innklagede skulle ha fullført oppgjørsoppdraget.

Klageren har lidt et tap på kr 198 976 ved at lånet ble tinglyst på eiendommen og dekket av oppgjøret. Klageren presiserer at han ikke kun skulle hatt halvparten av midlene. Han ville etter det internrettslige forholdet mellom partene hatt krav på det fulle innestående på klientkonto. Han vil ta ut stevning mot A.

Det er årsakssammenheng mellom innklagedes handlinger og tapet. Pantedokumentet fra kommunen ville ikke kunne tinglyses dersom innklagede hadde en urådighet på eiendommen. Ved å trekke denne, og uten å gi klageren beskjed, har innklagede muliggjort og forårsaket tapet.

Klageren viser til dom avsagt i Høyesterett 28. februar 2012 (HR-2012-00447-A) der eiendomsmegler ble kjent erstatningspliktig som følge av sletting av sikringsobligasjon. Faktum er ikke identisk med foreliggende sak, men klageren mener den støtter hans sak på flere områder. I klagerens brev sies følgende om dommen:

 

”I Høyesteretts sak forelå et ikke tinglyst blancoskjøte. I vår sak hadde [klageren] en tilsvarende risiko ved at eiendommen stod registrert på ektefellen. Dette var eiendomsmegleren klar over. Han var videre klar over at det var tvist mellom partene. Saken er således sammenlignbar.

 

Til tross for meglers kunnskap ble sikringsobligasjonen slettet uten at[klagerens] samtykke ble innhentet, og sågar uten at han fikk beskjed. I Høyesteretts dom anførte megleren at oppdraget var overført til andre. I foreliggende sak er dette ikke et tema, men megler har anført at oppdraget ble avsluttet.

 

Det anføres at megleren også i vår sak var bundet av kontrakt også ovenfor [klageren]. Subsidiært anføres at megler under enhver omstendighet pliktet å orientere [klageren] om slettingen, slik at han kunne sikre egne interesser.”  

 

Innklagede anfører:

Innklagede mener at det ikke er grunnlag for et krav om erstatning for påført tap i denne saken. Saken er ikke meldt til innklagedes forsikringsselskap.

Salgsoppdraget ble i følge innklagede inngått 8. november 2010. Det ble samtidig tinglyst en sikringsobligasjon i boligen. Klagerens tidligere ektefelle som hjemmelshaver til boligen signerte begge dokumentene.

Det ble igangsatt en salgsprosess hvor selgeren mottok bud fra én interessent. I ettertid oppsto det imidlertid uenighet mellom selgeren og kjøperen om det var kommet til et salg. Bakgrunnen for tvisten var at oppdragsgiveren, altså klagerens tidligere ektefelle, i e-post av 7.januar 2011 hadde trukket seg fra salget og oppgitt at hun ikke ønsket å selge. Det ble i denne korrespondansen også opplyst at hun ønsket å si opp salgsoppdraget med innklagede. Innklagede avsluttet på denne bakgrunn oppdraget og sendte faktura til selgeren den 25. februar.

Etter at innbetaling for meglers utlegg og tjenester var mottatt, ble sikringsobligasjonen bekreftet slettet den 22. mars 2011. Senere ble det den 20. mai 2011 tinglyst en pantobligasjon til fordel for X kommune. Etter saksanlegg fikk kjøperen tinglyst en sikringsobligasjon i boligen den 26. juni.

I dom avsagt 15. september ble det avgjort at kjøperen var eier av eiendommen, og at innklagede skulle gjennomføre oppgjøret. Kjøpekontrakten forutsatte at eiendommen skulle overtas uten pengeheftelser, og innklagede besørget derfor også innfrielse av panterett til fordel for X kommune. Det er utgiften forbundet med å slette denne heftelsen som danner grunnlaget for klagerens erstatningskrav. Nettoprovenyet av salget er blitt stående på innklagedes klientkonto inntil det er klarlagt hvem som er rette eier av pengene.

Innklagede viser til at klagerens prinsipale grunnlag bygger på at innklagede har opptrådt i strid med sine kontraktsforpliktelser ovenfor oppdragsgiveren. Innklagede mener denne anførselen ikke kan føre frem.

Innklagede viser til at kun klagerens tidligere ektefelle var angitt som oppdragsgiver i oppdragsavtalen. Innklagede kan ikke se at ansvarlig megler skulle reagert på dette ved inngåelse av oppdraget, idet oppdragsgiver alene var registrert som hjemmelshaver i grunnboken. Klageren var heller ikke på dette tidspunktet boende på eiendommen. Innklagede mener klageren ikke var part i oppdragsavtalen, og at han dermed verken hadde myndighet til å si opp avtalen eller kreve at innklagede skulle stå ved avtalen. Innklagede mener klageren på denne bakgrunn ikke kan bygge sitt erstatningskrav på ansvar i kontraktsforhold.

Klageren har videre anført som subsidiært grunnlag at megleren opptrådte uaktsomt og i strid med god meglerskikk ved å trekke oppdraget og slette urådigheten, uten å informere eller konferere med klageren.

Innklagede viser til at det i utgangspunktet gjelder et strengt aktsomhetsansvar for meglers profesjonsutøvelse, men at det er fastslått i rettspraksis at det likevel skal noe til før en atferd kan kritiseres, jf. Rt.1995 side 1350. Det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, også må anses som erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren har vist til at innklagede ble gjort klar over at klageren var medeier, og at dette skal ha utløst en videregående lojalitetsplikt ovenfor ham. Innklagede er ikke enig i klagerens oppfatning på dette punkt. Det var klagerens tidligere ektefelle som var oppdragsgiver. Innklagede anfører at klageren ble informert om at ektefellen hadde trukket sin aksept like etter 7. januar 2011. Det gikk da mer enn to måneder før innklagede avsluttet oppdraget og slettet sikringsobligasjonen. Det var etter det innklagede har fått opplyst ingen pågående dialog mellom partene på denne tiden. Ved avslutning av oppdraget måtte innklagede legge til grunn at innklagede verken kunne eller skulle gjennomføre oppgjøret, og at han således var forpliktet til å slette sikringsobligasjonen på eiendommen.

Klageren har vist til Høyesteretts dom av 28. februar 2012 (HR-2012-00447-A), der en eiendomsmegler ble funnet erstatningsansvarlig som følge av sletting av sikringsobligasjon. Innklagede mener faktum i saken skiller seg fra denne saken.  Dommen gjaldt sletting av sikringsobligasjon mens megleroppdraget fremdeles pågikk. I vår sak var megleroppdraget avsluttet allerede mer enn to måneder før slettingen. Innklagede mener deres sletting på dette stadium var i tråd med en aktsom avslutning av oppdraget og i henhold til god meglerskikk.

Innklagede viser til at bakgrunnen for at innklagede likevel sto for oppgjøret var at det ble forutsatt i dommen, og at kjøperens advokat anmodet om det. Det ble også inntatt i domsslutningen at kjøpesummen skulle innbetales til innklagede.

Innklagede anfører at panteretten til fordel for X kommune ble tinglyst først 20. mai 2011. Det var nesten fire måneder etter at klageren ble kjent med at hans tidligere ektefelle hadde trukket sin aksept, og nær to måneder etter at sikringsobligasjonen ble slettet. Den risiko som realiserte seg, skyldtes derfor ikke at innklagede handlet uaktsomt.

Klageren har vist til instruks om at salgssummen skulle holdes på meglers konto inntil enighet eller dom forelå mellom partene. Denne instruksen har innklagede overholdt. Nettoprovenyet etter salget står fremdeles på innklagedes klientkonto i påvente av en avklaring om fordelingen av disse midlene. Klageren har varslet at det vil bli tatt ut stevning mot hans tidligere ektefelle for fastsettelse av rettighetene til disse midlene. Så snart det foreligger en avtale eller rettskraftig dom mellom partene, vil innklagede betale ut til den eller de berettigede.

Innklagede mener han ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og heller ikke har opptrådt uaktsomt.

Innklagede anfører videre at det ikke er sannsynliggjort at det foreligger årsakssammenheng og økonomisk tap som en følge av innklagedes sletting av sikringsobligasjonen.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener innklagede var fullt innforstått med så vel det reelle eierforholdet som tvisten mellom partene. I en slik situasjon har megleren omsorgsplikt for begge parter.

Klageren viser til e-postkorrespondanse mellom partene i perioden 17.-20. desember 2010, der det fremgår at klageren har dokumentert å være reell eier og at han krever å bli behandlet som part i avtalen. Dette akseptert innklagede ved konkludent adferd, ved at han den 20. desember kom med forespørsel om klageren var villig til å akseptere et salg til kr. 950 000. Klageren anfører på denne bakgrunn at han var part i saken.

Videre fremkommer det av korrespondansen at klageren eksplisitt ber om bekreftelse på at han blir holdt løpende orientert om ”salgsoppdraget, også om oppdraget skulle bli trukket.”

Klageren mener at innklagede ved å følge opp oppfordringen og faktisk orientere ham om salgsprosessen og behandle ham som part, også ved konkludent adferd har påtatt seg den orienteringsplikten som er etterspurt i e-posten. Denne avtalen er ikke overholdt og klageren er påført et tap som kreves erstattet.

Klageren mener videre at innklagede under enhver omstendighet burde ha informert ham om at oppdraget var trukket og at sikringsobligasjonen ville bli slettet. Særlig gjelder dette når klageren eksplisitt har bedt om slik informasjon på forhånd. Klageren viser til siste avsnitt i e-posten av 17. desember 2010, der det opplyses at man ellers vil måtte ta arrest i boligen. Innklagede må da ha forstått at det er viktig for klageren å sikre boligen mot tredjemannsrettigheten, samt ektefellens urettmessige disposisjoner over eiendommen.

På denne bakgrunn mener klageren det må være klart at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved ikke å informere om at oppdraget var trukket og at sikringsobligasjonen ville bli slettet.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede viser til klagerens anførsel om at innklagede ved konkludent adferd skal ha påtatt seg en særlig orienteringsplikt. Etter innklagedes oppfatning har innklagede oppfylt sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. Innklagede har gjentatte ganger forsøkt å kontakte klageren for å orientere om status for salget. Da klagerens tidligere ektefelle hevdet seg ubundet av avtalen og trakk oppdraget, skal ansvarlig megler flere ganger ha forsøkt å komme i kontakt med klageren per telefon for å forklare den foreliggende situasjon. Da klageren ikke var å nå, skal megleren ha tatt kontakt med klagerens advokat. Advokaten skal ha opplyst at han ikke lenger hadde noe oppdrag for klageren og vist megleren videre til en annen advokat. Den advokaten megleren ble henvist til kunne imidlertid fortelle at han ikke hadde kjennskap til saken og at han ikke hadde noe oppdrag med å bistå klageren.

Innklagede anfører at hans oppdrag på dette tidspunktet var avsluttet, og at han derfor måtte slette urådighetserklæringen.

På bakgrunn av ansvarlig meglers gjentatte forsøk på å komme i kontakt med klageren, er det etter innklagedes oppfatning ikke grunnlag for å hevde at innklagede skal ha opptrådt i strid med den omsorgsplikt og aktsomhet som kunne forventes i denne situasjonen.

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren presiserer at innklagede var klar over den risiko han ville bli utsatt for om man slettet sikringsobligasjonen. Det dreiser seg om flere hundre tusen kroner. Dette tilsa at innklagede burde gjort sitt ytterste for å minimere klagerens risiko, samt sikret bevis for at så var gjort.

Klageren bestrider ikke at han fikk beskjed om at hans tidligere ektefelle hadde bestridt at det var inngått gyldig avtale med kjøper. Det bestrides imidlertid av klageren at innklagede har forsøkt å informere om at selve oppdraget var oppsagt av klagerens tidligere ektefelle, og at innklagede ville forholde seg til dette. Det ble heller ikke forsøkt informert om at man ville slette sikringsobligasjonen. Det er dette som er den avgjørende kunnskap klageren måtte ha og burde fått, men som han uomtvistet ikke har fått.

Klagerens advokat bekrefter at han ble kontaktet av ansvarlig megler, og at han henviste videre til ny advokat. Klagerens advokat opplyser videre at dersom megler hadde tatt kontakt med ham igjen etter eventuelt å ha fått mangelfullt svar fra den nye advokaten, kunne han informert megleren om klagerens nye postadresse.

Klageren mener det ikke er tilstrekkelig å forsøke å komme i kontakt med klageren kun per telefon i en sak av denne alvorlighetsgrad.

Klageren anfører for det tilfelle at Nemnda skulle finne at innklagedes forsøk på å nå klageren per telefon vil kunne være tilstrekkelig, at forsøkene ikke har vært av et tilstrekkelig omfang. Det er innklagede, som den profesjonelle part, som må sikre seg bevis for at handleplikten er oppfylt. Klageren mener at tvil rundt antall telefonhenvendelser osv., og aktsomheten i den henseende, må gå ut over innklagede. Klageren bemerker at innklagede ikke opplyser om hvor mange ganger eller når han forsøkte å komme i kontakt med klageren. Det anføres kun at det har skjedd ”gjentatte ganger”, noe klageren mener kan være så lite som to ganger.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmålet om innklagede er erstatningsansvarlig for klagerens tap som følge av innklagedes sletting av sikringsobligasjonen ved oppsigelse av salgsoppdrag.

 

Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at megleren plikter å slette en slik urådighetserklæring ved oppsigelse av oppdrag som det her er snakk om. I den foreliggende saken vil derfor spørsmålet i all hovedsak dreie seg om hvorvidt klageren er å regne som part i oppdraget og dermed skulle godkjent at oppdraget ble trukket.

Både oppdragsavtalen og betegnelsen av hjemmelsmann i grunnboken tilsier at det kun var klagerens ektefelle som var oppdragsgiver ved inngåelsen av oppdraget. Partene er uenige i hvorvidt klageren senere i prosessen må bli å regne som part ved at han dokumenterte at han eide deler av eiendommen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede gjort det som må forventes når oppdraget er sagt opp av den som har undertegnet oppdragsavtalen.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.