Klage nr 2010167
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB NOR Eiendom AS Sandvika
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Den underskrevne kjøpekontrakten er udatert, men overtakelse er avtalt til 15. desember 2008 kl. 1200. Det har i ettertid oppstått tvist mellom klagerne og selgeren om bl.a. båtplass.
Klagerne har anlagt sak mot selgeren, men de vant ikke frem i tingretten. Saken ble anket til lagmannsretten, men anken førte ikke frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagen dreier seg om flere forhold vedrørende innklagedes formidling av salget, spesielt hans forståelse av avtaleretten, journalføringen og fremlegging av budjournal, innholdet i skriftlig kjøpekontrakt og innklagedes forhold til den dokumenterte kommunikasjonen forut for kontraktsmøtet.
Forholdene det klages over har forårsaket uenighet mellom kjøper og selger om arten og omfanget av avtalt båtplass. En båtplass i det angjeldende området omsettes for rundt 100 000 kroner per. breddemeter. En vanlig båtplass har størrelse i området 2,5 – 3,5 breddemeter.
De punktene det klages på er:
- Meglers forståelse av avtaleretten
- Innsyn i budjournal
- Føring av budjournal
- Føring av bortfall i budjournal
- Meglers rolle – kjøpekontrakt
- Meglers bruk av ordet ”evigvarende”
Klagerne ber i tillegg om Reklamasjonsnemndas vurdering av punktene samlet.
Klagerne var på to private visninger uten at innklagede var til stede. Etter at klagerne var på visning i huset første gang, hadde de bud inne på to andre eiendommer. Innklagede ringte hver dag i denne perioden og fisket etter interesse og bud. Klagerne ønsket ikke å kjøpe et hus hvor de måtte foreta oppussing. Dette ble meddelt innklagede.
Den 6. november mottok klagerne en SMS fra innklagede med oppfordring til å inngi bud. Den 7. november mottok klagerne et konkret bud fra innklagede på kr 6 700 000, og hvor innvendige flater skulle pusses opp. Videre ble det sagt at klagerne kunne få en båtplass med på kjøpet. Klagerne ringte innklagede senere samme dag og forhørte seg om båtplassen og hvordan de kunne gå frem for å akseptere budet. Svaret var at selgeren hadde to båtplasser som lå ved sjøen rett nedenfor huset, og den ene kunne følge med på kjøpet, samt at klagerne for en eventuell aksept av budet skulle sende inn aksepten på budskjemaet for å få med nødvendige opplysninger. Aksepten ble sendt innklagede med e-post.
Det var ingen kommunikasjon mellom innklagede og klagerne før klagerne etterlyste tilbakemelding fra ham tre dager senere, den 11. november. Innklagede besvarte med sms samme dag, og sa at han skulle sende en e-post samme kveld. Det kom ingen e-post. Klagerne etterlyste den 12. november igjen en tilbakemelding. Den 13. november sendte innklagede en kontrakt for gjennomsyn. Klagerne etterlyste kontrakt for kjøp av festetomt og overdragelse av båtplass. Dette forholdet ble avklart av innklagede i e-post av 17. november:
”Advokat […] har laget kontrakten for tomten. Han skal også ta det med båtplassen som vi må vente med til [selgeren] har fått boligen i sitt navn. Det er i den boligen båtplassen er tinglyst. Det skal slik jeg har forstått det lages en evigvarende bruksrett til den båtplassen. Det skal han snakke mer om i morgen.”
På kontraktsmøtet dagen etter, den 18. november, opplyste selgeren at det skulle utarbeides en evigvarende bruksrettsavtale for båtplassen fordi det var tekniske vanskeligheter med å overskjøte båtplassen. Dette aksepterte klagerne. Båtplassen var tinglyst på en eiendom som var eid av selgerens far. Overdragelsen skulle skje i begynnelsen av januar. Overtakelse ble gjennomført 17. desember. Selgeren overtok boligen hvor båtplassen var tinglyst den 9. januar. Klagerne purret på avtale om båtplass og avtale om adkomst. Selgerens advokat hevdet nå at det dreide seg om en midlertidig rett.
Innklagedes forståelse av avtaleretten
SMS tilbudet av 7. november 2008 inneholdt teksten ”et konkret bud. 6700000. Hun pusser innvendige flater (slitt som trenger maling … ) og dere kan FÅ en båtplass med på kjøpet”. Klagernes aksept inneholdt bl.a. ”Vi aksepterer mottak av /tilbud om kjøp av eiendommen over ifølge SMS: til 6700000,- inkludert båtplass og overflate oppussing innvendige flater.” I tillegg ble det påført skjemaet ”Aksepterer herved bud fra selger via sms/megler”. Innklagede har ikke gitt noen tilbakemelding til klagerne på at svaret på budet ikke fremtrer som en aksept. I budjournalen har innklagede ikke ført inn SMS-budet. I e-postkommunikasjon mer enn to måneder senere sier han at innholdet i SMS-en ikke var et motbud, men en oppfordring til videre forhandlinger.
Innsyn i budjournalen
Budjournalen ble ikke forevist av innklagede etter handelen før klagernes advokat ba om å få tilsendt kopi i brev 17. april 2009. Budjournalen er datert 20. april 2009, mer enn fem måneder etter kontraktsmøtet. Klagerne mener dette er i strid med forskrift om eiendomsmegling § 6-4.
Føring av budjournal
Det er flere uoverensstemmelser mellom det innleverte budskjemaet og budjournalen. Herunder adresse og akseptfrist. På budet står det 7.11.08 kl 1500, mens det i budjournalen er fylt ut med 12.11.08 1000. Av e-post 29. januar 2009 fremgår at budaksept fant sted 12. november 2008. I budjournalen har innklagede ført aksept 9. november 2008, tre dager tidligere. Det er ført ”Overflate oppussing innvendige flater” og ”Inkludert båtplass” i samsvar med hva som er anført på budskjemaet. ”Ved overskjøting” er i samsvar med ”Inkludert båtplass”, men ”Evigvarende bruksrett med rett til videreføring” ikke har bakgrunn i noe som står på budskjemaet, men er noe innklagede selv har funnet på.
Føring av bortfall i budjournal
Klagerne mottok ingen kommunikasjon fra innklagede etter aksepten som ble sendt 8. november 2008 og innklagedes svar på etterlysning av tilbakemelding 11.november 2008. Innklagede har i budjournalen i kolonnen ”Info om forbeholdet” skrevet: ”Bortfalt 09.11.08 11:32” uten å ha vært i kontakt med klagerne. I tillegg til at føringen av aksepten som et bud er feil, er det betenkelig at innklagede fører forbehold til noe han feilaktig journalfører som et bud som ”Bortfalt” uten å ha hatt kommunikasjon med klagerne som har gitt det innklagede forstår som et forbehold. I retten sa innklagede at bortfallet baserte seg på informasjon han hevdet å ha gitt klagerne på telefon før klagerne sendte budskjema med aksept og før de sendte bud. I tillegg er det vanskelig å forstå hva innklagede har ment at bortfallet skulle innebære. Det er ikke hevder fra innlagede eller selgeren at forbeholdet om overflateoppussing skal være bortfalt, og det er heller ikke uenighet om at det var inngått avtale om båtplass da det er tilbudt en avtale. Dette var også innklagedes oppfatning flere dager senere slik han oppgir i e-post dagen før kontraktsmøtet:
”Han skal også ta det med båtplassen som vi må vente med til [selgeren] har fått boligen i sitt navn. Det er i den boligen båtplassen er tinglyst. Det skal slik jeg har forstått det lages en evigvarende bruksrett til den båtplassen.”
Meglers rolle – kjøpekontrakt
Klagerne ba i e-post fire dager før kontraktsmøtet om å få inkludert båtplassen i kjøpekontrakten. Innklagede bekreftet avtalen om båtplass i e-post dagen før kontraktsmøtet ”Det skal slik jeg har forstått det lages en evigvarende bruksrett til den båtplassen.” Innklagede ville likevel ikke inkludere den avtalte båtplassen i kjøpekontraktens punkt 10. Innklagede sendte klagerne et brev den 9. mars 2009 med avtale om båtfeste vedlagt. Innklagede opplyste i brev datert 5. april 2009 bl.a.:
”Verken forut for, under og etter kontraktsmøtet har ny eier kommet med et krav om å få båtplass som en del av handelen. Akseptbrev med utkast til kjøpekontrakt og andre nødvendige dokumenter ble sendt alle parter forut for kontraktsmøtet. Det ble heller ikke i forbindelse med dette gitt en tilbakemelding om at båtplassen skulle medfølge boligen og ikke kun være en personlig bruksrett. Alle parter har godkjent kontrakten og innholdet i den ved signatur. Sett fra vår side synes det ikke rimelig at ny eier over 1 måned etter overtagelse gjør krav på en evigvarende båtplass.”
Klagerne anfører at det er eiendommelig av innklagede etter at han mottok oppfordring om å inkludere avtalen om båtplass i kjøpekontrakten, og fremla sin forståelse om en evigvarende bruksrett i e-post dagen før kontraktsmøtet, ikke benyttet seg av anledningen til å inkludere dette vesentlige punktet i kjøpekontraktens punkt 10. Det har mindre reell betydning med hensyn til avtalen som ble inngått, at båtplassen ikke ble inkludert i kjøpekontrakten, da det ikke er uenighet om at det var inngått en avtale. Innklagede videreformidlet selv avtalen fra selgerne i brev av 3. mars 2009.
Meglers bruk av orden ”evigvarende”
Etter at klagerne etterlyste avtale om båtplass 23. januar 2009 skrev innklagede e-post til selgerens advokat samme dag der han benyttet ordet ”evigvarende” på en oppsiktsvekkende måte;
”I forbindelse med budgivning ble det i klartekst sagt til … at de kan få en evigvarende bruksrett til båtplassen som begrenset seg til deres botid/eiertid.”
Er det ikke mulig å ha evigvarende bruksrett til denne båtplassen med klausul om at den skal/kan fornyes til andre brukere ved eierskifte dersom det foreligger et samtykke fra [selgeren].
Oppsummering
Slik klagerne har dokumentert, har innklagede vist manglende forståelse av og kjennskap til avtaleretten slik det er nødvendig ved utøvelse av eiendomsmegling. Han har ført journalen uriktig, unnlatt å inkludere vesentlige forhold for handelen i skriftlig kjøpekontrakt, endret forklaring i ettertid og opptrådt på en slik måte at det svekker tilliten til hans integritet.
Innklagede anfører:
Meglers forståelse av avtaleretten
Innklagede er av den oppfatning at en SMS fra innklagede må ses i sammenheng med den dialogen og korrespondansen som har vært mellom segleren, innklagede og klagerne forut for budaksepten. Likeledes må den ses i sammenheng med den signerte kjøpekontrakten. Det ble allerede på visning før avgitt bud, formidlet til klagerne at det dreide seg om en bruksrett til et båtfeste. Denne skulle være evigvarende, dog begrenset til kjøpernes (klagernes) eier- og botid. Fremleie var ikke et ønske fra selgerne. Før tidspunktet for avtaleinngåelsen var det for øvrig uvisst om det var mulig å tinglyse en leieavtale/bruksrett. Dette skulle selgeren undersøke nærmere og komme tilbake til, noe som ble akseptert av klagerne. Det er i denne saken også nødvendig å se på e-postkorrespondansen før kontraktsmøtet i en større sammenheng.
På kontraktsmøtet ble forholdet vedrørende båtplass igjen tatt opp av selgeren. Hun forklarte igjen hva slags båtplass det var snakk om, med andre ord kun et båtfeste på land. Dette kunne klagerne benytte så lenge de eide og bebodde boligen. Klagerne hadde ingen innsigelser til dette. Dersom klagerne mente at kontrakten skulle inneholde forholdet rundt båtplass, er det naturlig å stille spørsmål om hvorfor de signerte kjøpekontrakten uten at båtplass overhodet var nevnt i kontrakten. På kontraktsmøtet hvor selgerens advokat var til stede, ble det enighet om at avtalen, som eventuelt skulle tinglyses, skulle etableres senere.
Kjøpekontraktens punkt 10 omhandler oppussing som selgeren skulle foreta, samt forholdet rundt festet tomt, som skulle bli konvertert til eiet tomt. Dette var forhold som var viktig for klagerne å få med i kontrakten. De var innforstått med forholdet rundt båtplassen og at det var ment som en hyggelig gest fra selgerens side at klagerne skulle få bruksrett til båtfeste. Dette var ment som en personlig avtale med begrensninger og ikke en rett som skulle følge eiendommen.
Innklagede mener at en enkel sms i sin helhet ikke kan sees på som et konkret bud. Om så var tilfellet, måtte andre forhold også ha vært nevnt der og konkretisert, noe som ikke var tilfellet. Det er mer ment som bekreftelse på informasjon som er gitt over telefon og inneholder ikke detaljer som størrelse på båtfestet, hvor det ligger osv.
Til informasjon opplyser innklagede at all korrespondanse mellom ham og kjøperne var med den ene kjøperen, A. Innklagede møtte først den andre kjøperen B på kontraktsmøtet. På visningen var det kun A som møtte. Det var hun som fikk forklart av selgeren hva salgs båtplass/rett dette var. A svarte ifølge innklagede at dette ikke var så viktig, da de ikke hadde båt. Hun sa imidlertid at det ville være fint å ha muligheten dersom de fikk seg båt i fremtiden.
Innklagede anfører at A ikke har gjengitt samtalene om båtplass korrekt til B. Heller ikke i akseptbrevet er det nevnt noe om en bruksrett til en båtplass. At enkelte e-poster isolert sett kan tolkes dit hen at klagerne har fått en båtplass, kan ikke, og gir ikke, et riktig bilde av prosessen og avtalen.
Innsyn i budjournal
Det hevdes at innklagede har nektet klagerne innsyn i budjournalen. Dette er ikke korrekt. Klagerne var forut for budrunden informert om tidligere bud/korrespondanse med andre interessenter og har således ikke blitt feilinformert. Datoen 20. april 2009 som det vises til i klagen er datoen budjournalen ble skrevet ut. Det er dagens dato som alltid kommer frem på budjournalen når den skrives ut.
Føring av budjournal
I innklagedes meglersystem lagres alle interessenter med adresse. Dersom budgiveren er logget inn tidligere, vil den lagredes dato komme opp ved ny innlogging, hvilket skjedde i dette tilfellet og da med en feilaktig adresse. Om innklagede endrer adressen til budgiver/kjøper etter aksept a et bud, vil dette komme i adressefeltet.
Budet ble sendt per e-post og gikk inn til innklagedes e-postadressen den 8. november 2008 kl 0156. Budets akseptfrist var 7. november 2008 kl 1500. Det ble satt en ny akseptfrist fordi klagerne, etter oppfordring fra innklagede, sa seg enig i at budet kunne stå til over helgen og innklagede ha noe tid til å avklare hvordan forholdet rundt båtplassen skulle formaliseres. Partene var i hovedtrekk enige. Hvordan det kan hevdes at innklagede har funnet på en akseptfrist er uforståelig, tatt i betraktning at budet ble sendt inn lenge etter akseptfristen 7. november 2008 kl 1500 som er satt av klagerne. Den nye akseptfristen er satt i henhold til avtale. Dette gjenspeiler igjen at det per telefon var komme til enighet mellom selgeren og klagerne om en avtale med ulike forhold før budet ble sendt innklagede og registrert og journalført av innklagede. Innklagede formidlet også til klagerne per telefon og før budskjema kom inn til hans e-postadresse, at det var helg og ikke sikkert at han fikk anledning til å logge seg på meglersystemet. Dette ble akseptert av klagerne. 20. april 2009 er utskriftsdato for budjournalen.
Budet og innholdet i dette ble lagt frem for selgeren før e-post med budskjema ble sendt innklagede. Innklagede presiserte forholdet rundt båtplassen. At dette var en bruksrett med begrensninger visste allerede klagerne og hadde akseptert det. At det var et båtfeste og ikke bryggeplass var tidligere klart og tydelig formidlet både fra innklagede og selgeren overfor klagerne. Dette var ikke et tema.
Det handlet om å finne ut hvordan avtalen skulle utformes. Derfor var det ønskelig med mer tid. Senere ble det klart at man måtte komme tilbake til dette, noe som ble akseptert av klagerne.
Det er meglerens plikt å loggføre det som står i feltet forbehold/forutsetninger i et budskjema. I telefonsamtalen med klagerne forklarte innklagede igjen at han ikke uten videre kunne videreføre bruksretten og at dette ville være en personlig avtale og ikke noe som fulgte med boligen. ”Evigvarende” i budjournalen gjenspeiler samtalen klagerne hadde med saksbehandlerne før budet kom inn.
Føring av bortfall i budjournal
Forholdet om båtplass ble avklart i forkant av tilsendt budskjema. Klagerne og selgeren ble begge kontaktet av innklagede og det var allerede da enighet om avtalen. Derfor ble forholdet logget som avklart/bortfalt i budjournalen. Igjen, klagerne og innklagede hadde snakket sammen tidligere og selgeren var kontaktet og aksept hadde funnet sted (muntlig). Det faktum at oppussing er tatt inn i kontrakten og at båtplassen ikke er med, viser også at det var en felles forståelse av innholdet i budet. E-posten det vises til i klagernes punkt 5 bekrefter også at forholdet til båtplassen og avtalen i sin helhet skulle man komme tilbake til. Her kommer ordet evigvarende inni e-posten uten noen form for konkretisering. Altså en bekreftelse på at partene var innforstått med begrensningene som gjaldt.
Meglers rolle – kjøpekontrakt
Kontrakten ble sendt partene forut for kontraktsmøtet og den ble signert uten innsigelser. På møtet ble igjen båtplassen og forholdet rundt denne nevnt for klagerne. Videre nevnes at dersom klagerne mente dette skulle være med i kontraktens punkt 10, hadde de alle muligheter til å kreve det, eller nekte å signere. Det forhold at klagerne forut for kontraktsmøtet, per e-post, har nevnt båtplassen, men signert på en kontrakt uten dette, viser at dette var mindre vesentlig for klagerne og at de var innforstått med hva dette innebar. Dette var kun en hyggelig gest fra selgerens side og som skulle formaliseres i en eller annen form.
Ordet evigvarende
Evigvarende begrenset i forhold til eiertid og botid mener innklagede er nokså selvforklarende. Det er en begrensning som hemmer ordet evigvarende. Dette ble sagt til A fra selgeren og innklagede. Det ble også nevnt under kontraktsmøtet. Dersom dette var uklart er det klagernes rett og plikt å spørre om en presisering. Dette ble ikke gjort før lenge etter kontraktsmøtet.
Innklagede anfører at A ikke har gjengitt samtalene med innklagede om båtplass korrekt til den andre kjøperen. Heller ikke akseptbrevet nevner noe om en bruksrett til en båtplass. At enkelte e-poster isolert sett kan tolkes dit hen, gir ikke klagerne rett til en båtplass i et omfang som nå anføres. Det kan ikke og gir ikke et riktig bilde av prosessen.
Avslutningsvis nevner innklagede at båtfestet ikke er en båtplass på en brygge, men ligger på naboeiendommen som selgerne kjøpte av sin far. Selgeren ville ha kontroll på hvem som skulle disponere båtfestet til enhver tid og ga klagerne denne muligheten så lenge de eide og bebodde eiendommen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er ikke korrekt som anført av innklagede at det på visningen før budgivningen var formidlet diverse forhold vedrørende båtplassen som bruksrett, fremleie, hva slags båtplass/rett det dreide seg om. Båtplassen var ikke et tema på noen av de to private visningene hvor begge klagerne var til stede. Innklagede var ikke til stede på noen av disse.
Selgeren var forsinket med de arbeidene hun skulle gjøre på eiendommen og overtakelsen ble derfor utsatt.
Klagerne har en båt, som de har eid siden 1998. Innklagedes fremstilling er uriktig på flere punkter, samt udokumentert. Innklagede var ikke til stede ved noen av visningene og fremstillingen baserer seg i hovedsak på feilaktige opplysninger fra selgeren.
Det ble ikke inntatt noe i kjøpekontraktens punkt 10 om det avtalte frikjøpet av festetomten, slik innklagede hevder. Det er kun anført at huset står på festet tomt. Det var heller ingen ved navn […] til stede på kontraktsmøtet slik innklagede hevder, imidlertid var bortfesterens advokat til stede i begynnelsen av møtet.
Når det gjelder påstanden om at den ene kjøperen A ikke skal ha gjengitt samtalene om båtplass korrekt til B, baserer dette seg på at den ene kjøperen skal ha vært på visning alene og mottatt informasjon om båtplassen fra selgerne. Ingen av kjøperne var på noen visning alene og heller ikke A møtte innklagede før på kontraktsmøtet, jf e-post fra A til innklagede 14. november 2008 ”PS: Gleder meg til snart å se megleren vi faktisk endte opp med å kjøpe hus av gitt!” Aksepten ble sendt på e-post fra klagerne og ikke som brev slik innklagede angir.
Det hevdes ikke at innklagede har nektet innsyn i budjournal. Innklagede skulle ha lagt frem journalen uten ugrunnet opphold etter at handelen var kommet i stand. Dette ble ikke gjort.
Innklagede bekrefter at det er gjort rettelser i budjournalen i ettertid uten at dette fremkommer i tilsendt kopi. Klagerne stiller derfor spørsmål ved andre føringer i journalen og at innklagede ikke har lagt frem noen oversikt over endringer i journalen. Klagerne hadde ingen kontakt med innklagede i tidsrommet mellom telefonsamtalen med innklagede om ettermiddagen 7. november 2008 og svar på sms purring fra innklagede 11. november 2008. Det er ikke korrekt som påstått av innklagede at det ble satt ny akseptfrist etter hans oppfordring til klagerne. Det fremgår klart av den innsendte aksepten på budskjema at klagerne betraktet handelen for sluttet da aksepten ble sendt innklagede. Teksten i forbeholdet i budjournalen er forskjellig fra den innsendte aksepten uten at dette er grunngitt. Innklagede hevder at forbeholdet skal ha vært avklart i telefonsamtale forut for innsending av aksept og at han forklarte ”… at de ikke kunne videreføre bruksretten og at dette ville være en personlig avtale og ikke noe som fulgte med boligen”. Dette er ført inn i budjournalen slik ”Inkludert båtplass enten ved overskjøting eller evigvarende bruksrett med rett til videreføring av denne”. Dette henger ikke sammen og det ser ut som om innklagedes påstand faller på sin egen urimelighet. Klagerne spør hvorfor innklagede valgte å føre budjournalen slik han gjorde, og anfører at begrensningene på det tidspunktet ikke var et tema, de er oppkonstruert i ettertid.
Klagerne ga ikke noe bud eller noe forbehold, men aksepterte innklagedes/selgerens bud hvor båtplass og overflateoppussing ble tilbudt. De kan derfor aldri ha frafalt noe forbehold. Innklagede førte de tilbudte forholdene feilaktig som et forbehold i budjournalen til klagernes aksept. Det er slik journalen er ført ikke mulig i ettertid å vite om innklagedes føring av avklaringen av forbeholdet er på grunn av at selgeren har akseptert det angivelige forbeholdet eller om klagerne skulle ha frafalt.
Innklagedes brev av 5. april 2009 viser kun innklagedes endrede oppfatning av forholdene i ettertid. Klagerne har merket seg at innklagede, til tross for dokumentert skriftlig oppfordring om å innta forholdet vedrørende overdragelse av båtplass i kjøpekontrakten og innklagedes presisering av forholdet, mener at det var klagernes oppgave eventuelt å nekte signering og å kreve forholdet inntatt i kjøpekontrakten.
Det var ikke nevnt noen begrensing til klagernes botid verken av innklagede eller selgeren til noen av kjøperne før etter at de purret på avtalen, to uker etter at selgeren hadde overtatt naboeiendommen.
Klagernes brev av 2. mars 2011
Underetasjen til huset er på side 2 i salgsoppgaven beskrevet som praktikant/au-pair-del, og selgeren har i egenerklæringsskjemaet krysset av ja i punkt 14 ”Dersom eiendommen selges med utleiemulighet, leilighet, hybel eller lignende, kjenner du til om denne er godkjent hos bygningsmyndighetene?” Klagerne sendte anmodning om ferdigattest på huset til kommunen 27. oktober 2010. 12. november mottok de brev fra kommunen hvor det ble gjort oppmerksom på at underetasjen var byggemeldt som sekundærrom (boder) og at den ikke var omsøkt.
Klagerne reklamerte på forholdet til selgeren 26. november 2010 og ba om å få tilsendt dokumentasjon på den oppgitte godkjenningen av underetasjen. Selgeren avviste reklamasjonen. Klagerne sendte en forespørsel til innklagede i brev av 24. januar 2011 hvor de ba om innklagedes oppfatning av godkjenningen av praktikantdelen i underetasjen. Innklagede svart e på henvendelsen ved brev av 14. februar 2011; ”Underetasjen er beskrevet slik den fremstår og ikke oppgitt å være noen egen boenhet.”.
Klagerne som kjøpere var i den tro at underetasjen var godkjent for utleie slik det var opplyst i salgsoppgaven. Underetasjen fremstår også som en egen utleiedel med egen inngang, eget sikringsskap, egen varmtvannsbereder og stoppekran, og den har alle romfunksjoner en leilighet er forventet å ha med kjøkken, bad, stue, soverom og entre.
Det synes av innklagedes brev av 14. februar 2011 at innklagede var fullt klar over at underetasjen ikke var godkjent som utleiedel da salgsoppgaven ble utarbeidet. Han har likevel stemplet og vedlagt egenerklæringsskjemaet til salgsoppgaven, hvor selgeren opplyser at utleiedel er godkjent av bygningsmyndighetene. Dette har innklagede gjort uten å opplyse klagerne om at opplysningen fra selgerne er uriktig. Forholdet hadde betydning for handelen da det av økonomiske årsaker var viktig for klagerne å ha mulighet til å leie ut en del av boligen. Det synes som om innklagede mot bedre vitende har unnlatt å opplyse om forholdet og innklagede må etter klagernes syn være solidarisk ansvarlig med selgeren for kostnaden ved å få godkjent utleiedelen.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Eiendommen var ikke markedsført med båtplass. Klagerne har tapt saken i tingretten og har takket nei til en personlig båtrett, senest under rettssaken. Innklagede beklager å ha oppgitt feil navn på advokaten som var til stede. Innklagede var i kontakt med A både før og etter sms-en av 7. november. Det ble uttrykkelig presisert at det dreide seg om en personlig rett til båtfeste for klagernes eier- og botid. Det ble også presisert at detaljene måtte man komme tilbake til på et senere tidspunkt. Opplysningen om at klagerne har båt er helt nytt for innklagede. Heller ikke under rettssaken har dette kommet frem.
Budet kom til innklagedes e-post natt til lørdag 8. november 2008. Innklagede var i telefonisk kontakt med selgeren om budet, selgeren kunne ikke akseptere at båtplass skulle være inkludert. Spørsmålet om rett til båtplass var etter innklagedes vurdering avklart med A og ble registrert som bortfalt. Dette ble formidlet til selgeren.
Vedrørende e-post til A av 17. november 2008 anfører innklagede at uttalelsen om ”evig bruksrett” var noe klønete formulert, men må sees i sammenheng med det partene var enige om. Det ble på kontraktsmøtet presisert at det dreide seg om en personlig bruksrett til båtfeste. Klagerne var lite opptatt av dette og intet er nedfelt i kjøpekontrakten. Forholdet var etter innklagedes mening avklart. Ved avtale om rett til båtfeste oversendt 9. mars 2009 oppfylte segleren etter innklagedes vurdering sine forpliktelser i henhold til det partene var enige om, og klagerne har intet ytterligere å kreve etter dette.
Klagerne var forut for budrunden informert om tidligere bud/korrespondanse med andre interessenter og har således ikke blitt feilinformert. Det bestrides ikke at budjournal skal legges frem. Innklagede kan ikke se hvordan dette skulle kunne innvirke på forholdet med hensyn til båtplassen da deres ønske om å ha med et punkt om dette i kjøpekontrakten ikke ble fulgt opp. Kontrakten ble signert av begge parter. Dersom klagerne mente dette forholdet var utelatt, burde det ha fremkommet på et tidligere tidspunkt.
Det er ikke korrekt som anført av klagerne at innklagede anviste at klagerne måtte sende inn budskjema for å akseptere budet innklagede hadde sendt på sms. Forholdet rundt båtplassen var et tema og ble også i denne samtalen gjengitt. Klagerne har også et ansvar for å få konkret informasjon om hva det er de betaler for. Båtplassen var av såpass liten betydning for handelen at dette ønsket ikke var mer presisert fra klagernes side. Innklagede har tidligere nevnt at han ble overrasket over ordlyden i budskjemaet. Innklagedes saksbehandler ble enig med A om å ha en frist til over helgen, slik at forholdet rundt båtplassen kunne konkretiseres nærmere. Budet ble mottatt i innklagedes mailboks 8. november 2008 kl 0156. Budets akseptfrist var 7. november 2008 kl 1500. Etter oppfordring fra innklagede sa klagerne seg enige i at budet kunne stå til over helgen, innklagede satte derfor fristen til 12. november kl 1000.
Forholdet til båtplass ble avklart i forkant av tilsendt budskjema. Klagerne og selgeren ble begge kontaktet av innklagede og det var allerede da enighet om avtalen. Derfor ble forholdet logget som avklart/bortfalt i budjournalen. Også her avviser innklagede påstanden fra klagerne og presiserer at budet kom inn på et senere tidspunkt enn akseptfristen de selv hadde satt.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klagerne viser til tingrettsdommen hvor retten mente at klagerne aksepterte selgerens bud ved innsendelse av aksept på e-post 8. november med budskjema vedlagt. Retten sier videre:
”Megleren forklarte for retten at han forut forbudet og kontraktsmøte klart hadde formidlet til kjøperne, at bruksretten det var tale om var personlig og tidsbegrenset. Retten tar ikke stilling til spørsmålet, men vil kort bemerke at den finner det lite sannsynlig at det var kommet til sak, hvis begrensningene for bruksretten hadde vært klart formulert for kjøperne før avtaleinngåelsen.”
Saken er anket til lagmannsretten. Innklagede var ikke til stede under noen av partenes innledningsforedrag, partsforklaring eller prosedyrer i tingretten. Han var kun til stede under eget vitnemål og hans kjennskap til hva som kom frem under rettsforhandlingene er således begrenset til eget vitnemål.
Videre er ikke det tilbudte båtfestet egnet som båtplass for båter, slik det er anført i klagernes avslag på søknaden til kommunen om utlegging av bøye på den tilbudte strandparsellen. Ifølge havnevesenet kan den eventuelt benyttes til en kano eller en kajakk.
Forklaring på dato i budskjemaet er gitt i opprinnelig klage, punkt 3.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Det fremkommer ikke i salgsoppgaven at denne delen av boligen var godkjent for utleie. Innklagede kan vanskelig se hvordan klagerne kan påstå at de var i god tro vedrørende dette forholdet da salgsoppgaven ikke beskriver underetasjen som egen boenhet og heller ikke som en godkjent utleiedel. Det er i salgsoppgaven nevnt at ”Denne delen av boligen med egen inngang kan naturlig brukes til praktikant/au pair.” Dette er en vanlig måte å beskrive en ”litt skjermet” del av boligen med separat inngang. En praktikant bor vanligvis sammen med familien og er en del av familien. Salgsoppgaven gjengir rominnholdet i underetasjen slik dette fremkommer i takstrapport. Dersom det hadde vært en egen boenhet ville denne delen vært benevnt som hybelleilighet. Det inngår ikke i meglerens normale undersøkelsesplikt å sammenligne eksisterende bolig med hva som i sin tid ble byggemeldt.
Klagerne har ikke tidligere kommet med informasjon om at utleiemulighet, godkjent eller ikke godkjent, var av stor betydning for deres kjøp. Dette er enda en ny og ukjent påstand som innklagede ikke kunne forholde seg til da avtalen mellom partene ble inngått. Innklagede kan derfor ikke se at dette på daværende tidspunkt kunne ha betydning for handelen slik klagerne hevder. Denne delen av boligen var bebodd av selgeren ved budaksept. Innklagede avviser klagerens påstand om tilbakeholdt informasjon.
Klagernes atter atter ytterligere anførsler:
Selgerens egenerklæringsskjema var vedlagt salgsoppgaven. Klagerne la ved inngåelsen av handelen til grunn at informasjonen i skjemaet var en del av salgsdokumentasjonen til boligen, på lik linje med informasjonen i resten av salgsoppgaven.
Klagerne forstår innklagedes anførsler slik at innklagede ved salget var fullt klar over at utleiedelen ikke var godkjent av bygningsmyndighetene.
Innklagede ble opplyst om at klagerne anså det som viktig å ha mulighet til å leie ut en del av boligen.
Det er oppsiktsvekkende og helt nytt for klagerne at innklagede nå hevder at de skal ha gitt et muntlig bud. Dette er en ny påstand som ikke er korrekt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder påstand om mangelfulle/feilaktige opplysninger vedrørende båtplass og praktikantdel.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende og er kuttet vesentlig ned i resymeet. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmannen vil ikke bli vurdert.
Innklagede må kritiseres for ikke å ha vært tilstrekkelig tydelige i kommunikasjonen med hensyn til hva salget gjaldt, herunder bruken av uttrykket ”evigvarende”. Han hadde heller ikke oppdrag på salg av båtplassen, som lå på naboeiendommen. Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk. På den annen side har heller ikke klageren fulgt opp ved å understreke at rettigheten skulle inntas i kjøpekontrakten. Klagerens krav mot innklagede kan derfor ikke føre frem på dette punktet.
Når det gjelder klagerens punkt 2, innsyn i budjournal, følger det av forskrift om eiendomsmegling § 6-4 (1) at kopi av budjournalen skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Denne ble først oversendt klagerne etter anmodning fra klagernes advokat 17. april 2009. Dette er i strid med god meglerskikk.
Når det gjelder klagerens punkt 3, som gjelder føring av budjournal, ble skjemaet mottatt av innklagede etter at akseptfristen var utløpt. Partene forklarer seg ulikt om hvorvidt klagerne har samtykket i den foretatte endringen av akseptfristen. Budet ble ifølge innklagede akseptert den 12. november 2008, mens klagerne mener at de aksepterte selgerens tilbud ved bekreftelse på budskjemaet den 7. november. Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres og saken avvises på dette punktet. Det samme gjelder klagerens punkt 4, som er kalt ”Føring av bortfall i budjournal”.
Klagen gjelder også underetasjen, som er beskrevet slik i salgsoppgaven:
”U.etg.: Trappegang, mellomgang, 2 innredete rom (ett med dør til terreng, ett med kjøkkeninnredning ’stuedel’,bad/wc. Denne delen av boligen med egen inngang kan naturlig brukes til praktikant/au pair.”
Det er korrekt at det ut fra den mottatte dokumentasjonen ikke er sagt direkte at dette er en egen boenhet/utleiedel. Rommene fremkommer likevel som boligrom og har vært brukt som det. I kommunen er rommene imidlertid benevnt som boder. Slik saken er opplyst for Reklamasjonsnemnda, ser ikke Reklamasjonsnemnda at det kan være grunnlag for å kritisere innklagede på dette punkt.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr 8 at megleren skal utarbeide en salgsoppgave med opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det forelå imidlertid ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på dette bygget, og det mangler oppfyllelse av krav fra veivesenet for å få dette i orden. Kommunen sier videre i sitt brev av 12. november 2010 at
”I rapporten fra […] er det vist til at kjeller/underetasje består av soverom, kjøkken, stue etc. Kan ikke se at etablering av nevnte romfunksjoner er omsøkt, slik at en evt. ferdigattest vil gjelde for det som ble godkjent i rammetillatelsen dvs. med sekundærrom (boder). Endringer foretatt i kjeller, som avviker fra det godkjente vil være søknadspliktig.”
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å innhente og fremlegge ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, eller informere om at slike tillatelser ikke finnes.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. bemerkningene over. Dette gir ikke klageren krav på noen økonomisk kompensasjon fra innklagede.