Klage nr 2012019
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Din Eiendom AS
Saken gjelder: Meglers veiledningsplikt om konsekvenser av tidligere seksjonering
Saksfremstilling:
Klageren og hans bror hadde sammen bygget en vertikaldelt hytte. Denne ble seksjonert, og ved seksjoneringen krysset brødrene av feil, slik at hver av dem i realiteten eide halvparten av hver seksjon, og ikke hver sin seksjon alene. Klagerens bror solgte den seksjonen han mente å eie gjennom innklagede. Klageren mener innklagede må bære hans tap pga at innklagede ikke informerte om konsekvensene av en slik feilaktig seksjonering, og heller ikke veiledet brødrene slik at dette ble rettet før salget.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler
Klageren anfører:
Klageren og hans bror bygde i desember 2008 en vertikaltdelt hytte. Tomten eide brødrene sammen. De ønsket å få eiendommen seksjonert slik at de fikk hver sin seksjon for ikke å være avhengig av hverandre med tanke på lån og eierforholdet ellers. Seksjonering ble foretatt våren 2010.
Like etter seksjoneringen skulle klagerens bror selge sin seksjon. De oppdaget da at det var skjedd en feil under seksjoneringen slik at de var blitt medeiere i hverandres seksjoner. Klageren anfører at dette var deres egen feil idet de hadde krysset av feil ved seksjoneringen. Resultatet ble at de eide begge seksjonene i sameie, og ikke som eneiere slik de trodde.
Klageren mener likevel at innklagede, som foresto salget av brorens seksjon, skulle informert brødrene om dette. Klageren anfører at de da kunne sendt en inkuriepåtegning til Statens kartverk, og fått dette løst ved å betale nytt tinglysningsgebyr. Men ettersom klageren og hans bror først oppdaget dette etter at avtale om salg var inngått, ville ikke Statens kartverk godta en slik inkuriepåtegning.
Klageren viser til at han ble kalt inn til innklagede for å signere noen papirer da salget skulle gjennomføres. Innklagede gikk ikke igjennom disse med klageren.
Klageren mener innklagede, som den profesjonelle aktøren, skulle varslet om at brødrene hadde eierinteresser i hverandres seksjoner. Innklagede burde også opplyst dem om hvordan dette kunne løses før gjennomføringen av salget.
Klageren viser til at innklagede solgte brorens del av seksjonen, inkludert klagerens del i brorens seksjon, uten at klageren har signert oppdragsavtale, fikk se budskjema, godkjenne bud, eller på noen som helst annen måte var involvert i salget.
Klageren krever dekket sitt tap. Dette tilsvarer forskjellen mellom ordinære tinglysingskostnader og full dokumentavgift ved ny seksjonering. Klageren anslår dette beløpet til ca. kr. 30 000.
Innklagede anfører:
Innklagede mener at han ikke er rette innklagede idet han ikke har forestått seksjoneringen, og kun har solgt klagerens brors del av hytta.
Innklagede opplyser at han først ble kontaktet av klageren i forkant av seksjoneringen. Innklagede kom da med et tilbud på seksjonering av eiendommen, noe brødrene syntes var for dyrt. De gjennomførte etter dette seksjoneringen på egenhånd.
Senere ble innklagede kontaktet av klagerens bror for å bistå med salg av hans del av tomannshytten. Det ble fra innklagedes side innhentet de nødvendige dokumenter, laget salgsoppgave og markedsført. Innklagede fikk i denne prosessen bekreftet fra begge hjemmelshavere at rett eier av den delen de skulle selge var deres oppdragsgiver (klagerens bror), selv om halvparten av hjemmelen stod på klageren. Det ble aldri en del av innklagedes engasjement å gjøre noe med hjemmelsforholdene. Det har i følge innklagede, i hele prosessen vært klart for begge brødrene at eiendommen stod med en halvdel på hver av dem. Altså som sameiere av begge seksjoner og ikke eiere av hver sin seksjon.
Innklagede ble senere kontaktet av klagerens bror, som selv hadde funnet kjøper og solgt hytten direkte til denne. Innklagede trakk da en del av provisjonen siden det ble mer likt ett oppgjørsoppdrag enn et ordinært salg. Saken ble sendt til oppgjør med signatur fra alle hjemmelshavere på skjøtet og saken ble satt på vent til oppgjørstidspunktet. Det var på dette tidspunkt ingen innvendinger fra noen hjemmelshavere omkring utfyllingen av skjøtet. Innklagede foretok oppgjør som vanlig, og slettet heftelser og tinglyste skjøtet.
Innklagede opplyser at klagerens bror er en god kunde hos dem, og han har lenge drevet med kjøp og salg av eiendom. Innklagede har forholdt seg til sin oppdragsgiver som er klagerens bror, og har informert ham om forhold rundt hjemmelen. Innklagede har også fått bekreftet fra klageren at oppdragsgiveren var rettmessig eier av den delen av eiendommen innklagede foresto salget av.
Innklagede kan ikke se at han har gjort noe galt i denne saken, da dette har vært et vanlig salg/ oppgjørsoppdrag, hvor innklagede fikk bekreftet det han trengte i forhold til hjemmelen. Seksjonering av eiendommen ligger ikke i oppdraget. Innklagede anfører at han heller ikke har sluttet selve handelen, da dette gikk direkte mellom kjøperen og selgeren.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren mener innklagedes anførsel om at han ikke foresto hele salget, men kun hadde ett oppgjørsoppdrag er feil. Klageren anfører at innklagede gikk med på å senke honoraret fordi han på samme tid fikk selgerens enebolig for salg, som hadde en betydelig verdi. Innklagede skal ha godtatt å rabattere honoraret på hytten fordi han samlet sett ville tjene gode penger på de to salgene, samt at selgeren selv fant kjøper til hytten.
Klageren viser til at det er riktig at innklagede ikke har hatt noe å gjøre med selve seksjoneringen. Klageren mener likevel at innklagede, som profesjonell aktør, skulle ha opplyst om dette ved salget. På denne måten kunne seksjoneringen vært endret gjennom en inkuriepåtegning, og konsekvensen hadde vært et tinglysningsgebyr istedenfor full dokumentavgift ved ny seksjonering. Klageren opplyser at han har vært i kontakt med andre eiendomsmeglerfirmaer i området, som har uttalt at dette er noe innklagede skulle ha opplyst om.
Klageren anfører videre at innklagede var klar over at brødrene eide hver sin del av hytten. På denne bakgrunn spurte klageren hva det var han måtte signere på, da han ble kalt inn til innklagede for å signere. Klageren oppfattet at dette var fordi seksjoneringspapirene ikke var klare, og at det derfor var registrert kun en del og ikke to seksjoner i offisielle register. Klageren mener innklagede her burde opplyst om hva som virkelig var tilfellet.
Klageren mener innklagede har avvist saken fra første henvendelse, og at han har svart nedlatende og unøyaktig.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede presiserer at det beløpet klageren krever erstattet er dokumentavgift han må betale for overskjøting av sin seksjon. Denne seksjonen har aldri innklagede hatt noe oppdrag på.
Innklagede viser til at megleren som solgte eiendommen, ikke er den megleren som foretar seksjonering i de tilfellene der innklagede tar på seg slike oppdrag. Ansvarlig megler på oppdraget har derfor ikke gjort seg opp noen mening om en eventuell inkuriepåtegning. Klagerens bror informerte derimot innklagede om at det var en feil i seksjoneringsbegjæringen som de arbeidet med å rette opp.
Innklagede konkluderer med at han har fremstått som megler på eiendommen, men har ikke akseptert bud, og heller ikke inngått noen bindende avtale. Det bestrides ikke av innklagede at han har produsert prisene for kjøperens kjøpegrunnlag og heller ikke kontrakt og oppgjør, men selve slutningen av handelen har han ikke hatt noe med.
Innklagede anfører videre at dersom det skulle blitt sendt en inkuriepåtegning på eiendommen før en overskjøting, er det ikke dermed gitt at det ville blitt godtatt av Statens kartverk. Det er også kostnader og tidsforbruk forbundet med dette, som klageren ikke har tatt hensyn til. Et eksempel kunne vært at fristen for overleveringen av hytten kunne blitt utsatt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers veiledningsplikt ved tidligere seksjonering av eiendommen. Dessuten gjelder den spørsmålet om megler skal opplyse selger om feil han måtte oppdage i forhold til en tidligere seksjonering.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det i partenes fremstilling er punkter som er blitt gjentatt flere ganger og det har derfor blitt kuttet noe ned i deres anførsler. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å veilede klageren og hans bror om hvordan de kunne rette feilen i seksjoneringen. En megler må i utgangspunktet kunne basere seg på opplysningene fra selgerne samt hjemmelsforholdene i grunnboken i et tilfelle som dette..
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.