Klage nr 2012036
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 16. mai 2012. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Boa Eiendomsmegling Moss AS
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede den 23. januar 2012. I budrunden var klageren en av to budgivere. Den andre budgiveren hadde i sine bud satt overtakelsesdatoen til 1. mai 2012. Dette ville selgeren ikke godta. Klageren mener at innklagede, ved ikke å orientere om den andre budgiverens forbehold om overtakelse, har presset opp prisen på boligen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren var på visning den 23. januar 2012 på eiendommen. Selgeren var til stede på visningen. Klageren spurte om det var tillatt å holde hund i leiligheten og videre om mulighetene til å fremleie leiligheten i inntil ett år. Dette var absolutte forutsetninger fra klagerens side, og da selgeren bekreftet at det ikke var noe problem med både hundehold og fremleie, meldte klageren seg skriftlig som interessent.
Samme dag kl 18.15 ble klageren ringt opp av innklagede. Innklagede opplyste at det var registrert bud på kroner 1 250 000, som var kroner 100 000 under takst på leiligheten. Det ble ikke gitt ytterligere informasjon om budet på kroner 1 250 000 og heller ikke om det var avgitt med forbehold.
Klageren kom deretter med bud på kroner 1 350 000. Etter flere bud fra en annen budgiver og klageren var budet pålydende kroner 1 470 000. På dette tidspunktet ønsket klageren ikke å komme med ytterligere bud. Samme kveld ringte innklagede og spurte om klageren ville stå ved sitt bud på kroner 1 460 000. Klageren var overrasket, men svarte ja på spørsmålet. Først etter at klageren hadde svart bekreftende, opplyste innklagede at det siste budet på kroner 1 470 000 fra den andre budgiveren ikke ble akseptert fordi budgiveren ikke kunne overta eiendommen før tidligst 1. mai 2012.
Eiendommen ble deretter solgt til klageren for 1 460 000, kroner 110 000 over takst.
Klageren reagerte på forbeholdet fra den andre budgiveren og at dette ikke var nevnt tidligere i budrunden. Klageren tok kontakt med budgiveren som bekreftet at forbeholdet var med fra første bud og gjaldt samtlige av vedkommendes bud.
I møte mellom klageren og innklagede den 2. februar stilte klageren spørsmål ved den manglende informasjonen fra innklagedes side vedrørende forbeholdet og at dette hadde presset budet høyere enn det som det var grunnlag for. Siden selgeren ikke aksepterte budet på kroner 1 470 000 med overtakelse den 1. mai 2012, ville selgeren heller ikke ha akseptert et lavere bud med det samme forbeholdet. Innklagede ga utrykk for at dette var vanlig praksis og avviste at det var noe klanderverdig ved fremgangsmåten.
I nytt møte på innklagedes kontor den 10. februar 2012 gjentok klageren sine anførsler. Klageren forespurte om muligheten for en utenrettslig løsning fra innklagedes side med kompensasjon for at han på denne måten endte opp med å betale mer enn hva han ellers ville ha gjort. Innklagede bestred påstanden og mente at det ikke var grunnlag for erstatning. I hovedsak ble det vist til at budgiveren ikke hadde tatt et forbehold, men kun vist til tidspunktet for overtakelse. Innklagede medgikk at han hadde brutt god meglerskikk og skal ha sagt at det var grunnlag for erstatning dersom budgiveren hadde tatt forbehold.
Klageren mener at det foreligger brudd på god meglerskikk og at det foreligger grunnlag for erstatning. Innklagede burde ha avklart forholdet mellom budgiveren og selgeren, slik at budgiveren ikke la inn bud som likevel ikke var akseptable fra selgerens side. Til tross for forbeholdet lot innklagede budgiveren presse prisen opp. Verken selgeren eller klageren ble gjort oppmerksom om at budgiveren hadde tatt forbehold om overtakelsesdato. Fra klagerens ståsted fremsto budgiverens bud som ikke reelle.
Budgiveren har bekreftet skriftlig at overtakelsesdatoen ble satt til 1. mai 2012 i budskjemaet fra første bud. Overtakelsesdatoen var en forutsetning for denne budgiveren. Innklagede har gjort et poeng ut av avkryssingen i budskjemaet, uten å legge frem det aktuelle budskjemaet fra budgiveren, men isteden et standard uutfylt budskjema.
Klageren anfører at hvor man krysser av på et skjema ikke kan være avgjørende i en sak som denne. Den andre budgiveren gjorde det muntlig klart for innklagede at overtakelsen 1. mai 2012 var en absolutt forutsetning. Dersom avkryssingen ville vært avgjørende, tilsier god meglerskikk at innklagede burde ha veiledet budgiveren om riktig sted for avkryssing. Dette ble ikke gjort.
Selgeren har i ettertid opplyst om at hun kunne ha akseptert en senere overtakelsesdato dersom budet hadde vært høyere. Klageren viser til tidligere anførsler.
Klageren er av den oppfatning at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at det foreligger ansvarsgrunnlag som gir rett til erstatning. Klageren krever sitt økonomiske tap dekket av innklagede. Tapet utgjør differansen mellom kjøpesummen på kroner 1 460 000 og det klageren ville vært villig til å by dersom den konkurrerende budgiveren ikke hadde presset opp budet. Det var ingen andre budgivere på leiligheten, og klageren ville ha inngitt et bud på prisantydning kroner 1 350 000. Tapet utgjør da kroner 110 000.
Innklagede anfører:
Som det fremkommer av budjournalen, var det to interessenter som bød på leiligheten. Ingen av budgiverne hadde tatt noe forbehold, men begge hadde på vanlig måte satt opp ønsket overtakelsesdato. I salgsoppgaven var det ikke spesifisert noe annet enn at overtakelse skulle skje etter avtale med selgeren.
Til slutt sto selgeren igjen med to bud fra hver av budgiverne. Da klageren satt opp i sitt bud at han ønsket overtakelse 1. mars, mens den andre budgiveren ønsket overtakelse 1. mai, vurderte selgeren at siden forskjellen var så liten, var hun bedre tjent med en raskere overtakelse. Selgeren valgte derfor ikke å akseptere budet fra den andre budgiveren.
Det var aldri snakk om at det var uaktuelt å akseptere overtakelsesdatoen på 1. mai. I så fall ville innklagede ha opplyst om dette og selvsagt ikke tatt i mot bud med en uakseptabel overtakelsesdato. Siden det ikke var forbehold fra noen av partene i budet, var heller ikke ønsket overtagelsesdato noe som ble formidlet til de øvrige budgiverne.
Så fremt det ikke er i strid med diskrimineringsloven eller straffeloven, er det selgerens rett å velge hvilket bud som skal aksepteres. Det er ikke slik at selgeren må velge det høyeste budet. I dette tilfellet valgte selgeren klagerens bud.
Innklagede synes det er trist at det påstås at budrunden ikke har foregått korrekt, men mener bestemt at alt er gjort korrekt og at det ikke er begått noen feil.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmålet om hvorvidt innklagede er erstatningsansvarlig for ikke å ha videreformidlet informasjon vedrørende den andre budgiverens ønske om overtakelse til klageren og om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig.
Reklamasjonsnemnda bemerker at megler ikke har noen generell plikt til å formidle opplysninger om tidspunktet for når de øvrige budgiverne ønsker overtakelse av eiendommen. Nemnda vil for øvrig bemerke at den andre budgiveren ikke hadde tatt et forbehold om overtakelse 1. mai, men bare uttrykt denne overtakelsesdatoen som et ønske.
Reklamasjonsnemnda mener at innklagede har holdt seg innenfor rammene av opplysningsplikten og har følgelig ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Når klageren etter forespørsel bekreftet at han ville stå ved sitt bud på kroner 1 460 000, er klageren uansett avskåret fra å kreve å få kjøpe eiendommen for et lavere beløp.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.