Klage nr 2012037

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. juni 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     DNB Eiendom AS Nesodden

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren hadde kjøpt en leilighet under oppføring. Overtakelse var stipulert til perioden 4. kvartal 2011 til 1. kvartal 2012. Overtakelsen ble fremskyndet til 8. september 2011, og klageren ble varslet om dette i brev fra utbyggeren 6. juli 2011.

 

30. august 2011 ga klageren innklagede i oppdrag å selge leiligheten. Klagen gjelder fremskyndet overtakelse, innklagedes vederlag og oppgjør, samt innklagedes dokumentbehandling.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

 

Klageren anfører:

Saken gjelder kjøp og et senere videresalg/ transport av eierseksjon under oppføring. Kjøpekontrakten ble undertegnet den 1. september 2010 og lød på kr. 2 970 000 inkludert en ekstra garasjeplass. Leiligheten ble transportert til ny kjøper 1. september 2011. Kontraktsmessig kjøpesum for tinglysning var kr. 2 970 000. I tillegg skulle det betales kr. 320 000 pluss kr. 29 595 for innbetalte tilvalg i henhold til transportavtalen.

 

Klagen gjelder flere forhold:

1. Klage på fremskyndet overtakelse
2. Klage på innklagedes honorar i forbindelse med transport av kjøpekontrakt
3. Klage på oppgjør etter salg, økonomi og brudd på god meglerskikk
4. Klage på innklagedes dokumentbehandling i forbindelse med transport og tinglysning

 

 

Fremskyndet overtakelse

Leiligheten skulle ferdigstilles i løpet av fjerde kvartal 2011 og første kvartal 2012.

 

Klageren mottok brev fra utbyggeren den 6. juli 2011 med innkalling til ferdigbefaring den 18. august og overtakelse 8. september. Klageren anfører at det ikke er uvanlig med ferieavvikling i juli, og at han i realiteten ikke fikk mer enn seks ukers frist til å få solgt leiligheten. Han hadde imidlertid regnet med å få god nok tid til å legge leiligheten ut for ordinært salg på det åpne markedet. På et øyeblikk var han havnet i en svært presset situasjon slik at et hurtig salg ble fremprovosert. En slik kort frist gjorde også en mulig mellomfinansiering vanskelig da klagerens bank ikke ønsket å mellomfinansiere før en kjøpekontrakt var i orden.

 

Klageren anførte at han skjønte at han ikke sto så sterkt i forhold til å kunne kreve utsatt overtakelse. I tillegg viser klageren til at det i kjøpekontrakten står noe om at kjøperen ikke uten samtykke kan transportere eller videreselge kjøpekontrakten før overtakelse. Slik kontrakten er utformet, oppleves det svært urimelig at utbyggeren nærmest er fritatt for ansvar dersom fremdriften i byggeprosjektet forsinkes.

 

Meglers honorar i forbindelse med transport av kjøpekontrakt

Klageren tok kontakt med innklagede som ifølge kontrakt skulle stå ansvarlig for alt arbeid i forbindelse med salg, transport og tinglysing. For dette arbeidet var innklagedes vederlag avtalt til kr. 28 000. Ved transport/videresalg skulle det betales et tilleggsgebyr på kr. 25 000.

 

Innklagede hadde allerede fem potensielle kjøpere i sin portefølje slik at et raskt videresalg ikke skulle være noe problem, men han skulle ha kr. 10 000 ekstra for arbeidet Klageren anfører at han ikke hadde lang tid på seg og aksepterte denne avtalen. Han skulle etter dette betale kr. 35 000 til innklagede. Beklageligvis var det ikke tid til å lage en skriftlig avtale der og da, men klageren skulle komme innom på et senere tidspunkt for å ordne formalitetene.

 

Klageren anfører at det viste seg at kommunikasjonen etter dette ble enveis. Han måtte ringe eller stikke innom for å høre hvordan salgsprosessen gikk og hvordan han skulle forholde seg til prisvurdering, tidsfrister og bud. Klageren gjorde innklagede tidlig klar over at han ønsket å beholde den ekstra garasjeplassen selv, og eventuelt selge denne separat. Klageren fikk til slutt beskjed om at utbyggeren ikke ville tillate dette, slik at klageren ble pålagt å selge leiligheten med to garasjeplasser.

 

Engasjementet fra innklagede var dårlig og det ble utvist liten interesse for å få fortgang i salgsprosessen. I følge innklagede hadde det kommet inn et bud fra en av de fem interessentene, men dette ble opplyst å være for dårlig. Klageren fikk ikke mulighet til å vurdere budet selv. Han fikk heller ikke vite hva en tilsvarende leilighet som var lagt ut på FINN.no for kr. 3 500 000, var blitt solgt for. Ingenting skjedde hos innklagede og klageren følte at det begynte å haste, ikke minst med å få lagt annonsen ut på Internett.

 

Innklagede fikk til slutt lagt boligen ut på FINN.no samme dag som klageren var innom for å signere oppdragsavtalen. Leiligheten ble solgt omgående uten budrunde, og innklagede skal selv ha syntes at den ble solgt for billig. Boligen ble solgt for kr. 3 290 000 inkludert to garasjeplasser.

 

Innklagede skal ha forsikret klageren om at oppdragsavtalen var slik de var blitt enige om og at vederlaget skulle være totalt kr. 35 000. Det fremkom ikke andre beløp av oppdragsavtalen som klageren kunne se, og han trodde selvfølgelig at alt var i orden.

 

Da oppgjøret ble foretatt, ble det trukket dobbelt så mye som avtalt. Kr 9000 er senere blitt refundert idet dette var ført feil, men klageren mener fortsatt at det er trukket kr. 25 000 for mye i godtgjørelse til innklagede.

 

Klageren mener det er verdt å merke seg den medgåtte til for dette oppdraget. I timetilbudet i oppdragsavtalen ble det anslått 48 timer. Klageren mener dette er urimelig høyt.

 

Klageren opplever hele salgsprosessen som svært uprofesjonell og kritikkverdig.

 

Oppgjør etter salg, økonomi og brudd på god meglerskikk

Oppgjør for salg av leiligheten ble mottatt den 27. oktober 2011. Klageren anfører at dette oppgjøret inneholdt flere feil og mangler. Klageren anfører at innklagede ikke var særlig opptatt av dette, og at det var nærmest umulig å få en saklig tilbakemelding som omhandlet de forskjellige postene i oppgjøret. Først etter gjentatte purringer og direkte kontakt med innklagede meglerforetaks hovedkontor, fikk klageren sine kopier av kontrakt og avtaler. Dette ble mottatt den 12. desember 2011.

 

Klageren anfører at følgende feil er gjort i oppgjørsoppstillingene på de to oppdragene:

 

”Følgende feil ble påvist i oppstillingen m/oppdragsnummer. […]:

–         Tilrettelegging            kr 9.900- (tilbakebetalt)

–         Honorar utbygger      kr 25.000- (ikke tilbakebetalt)

–         Tilvalg (uteglemt)      kr 29.595- (ikke tilbakebetalt)

 

Følgende feil ble påvist i oppstillingen m/oppdragsnr. […]:

–         Kjøpesum ekstra garasjeplass 21.10.11.? Kjøpt samtidig med leilighet.

–         Kjøpesum leilighet 05.03.10. kr. 2.790.000 ? kr 2.970.000- er korrekt.

–         Innbetalt fra kjøper 19.09.11. kr 3.308.655 ? kr 3.338.250- er korrekt (+29.595)”

Klageren anfører at han i tillegg er blitt krevet for forsinkelsesrenter, kr. 5 273 i ettertid, noe han mener er feil.

 

Meglers dokumentbehandling i forbindelse med transport og tinglysning

Klageren reagerer på at tinglyst kjøpesum ikke er i overensstemmelse med kontraktsmessig kjøpesum, noe også Statens kartverk har reagert på.

 

Det er feil, slik innklagede hevder, at garasjeplassen er oppført som tilvalg. Klageren mener at den ekstra garasjeplassen, som han ønsket å beholde, ikke kan trekkes ut av den opprinnelige kjøpekontrakten uten hans samtykke.

 

Ny eier har ikke mottatt noe underbilag eller annen dokumentasjon som kan bekrefte at hun eier begge garasjeplassene.

 

Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk og krever prisavslag, erstatning samt dekning av saksomkostninger.

 

Innklagede anfører:

1. I henhold til kjøpekontrakten mellom selgeren og klageren var overtakelse stipulert til å skje i perioden 4. kvartal 2011 til 1. kvartal 2012. Mange av klagerens argumenter under dette punkt går mot utbyggeren og opprinnelig kontrakt og har således ingenting med innklagedes rolle å gjøre. Innklagede mener kontrakten og vilkårene er i henholdt til bustadoppføringslova og ikke kan gi noe grunnlag for kritikk mot innklagede.

 

2. Innklagede forholder seg til inngått oppdragsavtale datert 30. august 2011. I tilegg er klageren belastet utbyggerens transportgebyr ved transport av kontrakt. Gebyret kommer tydelig frem i salgsoppgaven, kjøptilbudet og inngått kjøpekontrakt som er signert mellom klageren og utbygger.

 

3. Innklagede anfører at vanlig praksis vedrørende transport av kontrakt er at tilvalg er en den av den totale kjøpesummen for kjøper nummer 2. Dette har også vært praksis for det aktuelle utbyggingsprosjekt. Innklagede ser ikke av ordlyden i kontrakten at den kan forstås slik at tilvalget skulle vært utbetalt i tillegg til kjøpesummen. Innklagede innser at dette burde vært fanget opp og håndtert på en bedre måte. Beløpet er derfor nå utbetalt klageren.

 

4. Vedrørende ekstra garasjeplass har utbyggeren gitt klart utrykk for at det ikke skal selges separate parkeringsplasser. Alle plasser skal tilhøre en seksjon og følge med i salget. Innklagede har ingen kontroll over disse vilkårene. Dette var også tilbakemeldingen klageren fikk da han ønsket å beholde en av sine to garasjeplasser. Når det gjelder salg av kontraktsposisjon, utstedes alltid skjøtet mellom utbygger og kjøper nummer 2 på opprinnelig kjøpesum. Det er denne summen som reelt betales mellom de to partene, kjøper og utbygger. En eventuell merverdi fremkommer kun i transportavtalen mellom kjøper 1 og kjøper 2.

 

På bakgrunn av det ovennevnte avviser innklagede at han har opptrådt i strid med god meglerskikk og at klageren har lidt et tap. Klageren kom ut av videresalget med en betydelig gevinst.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at det i denne saken har blitt gjort flere alvorlige feil. All korrespondanse og tilbakemelding fra innklagede er av en slik art at alt det klageren forbinder med dannelse og god forretningsskikk er totalt fraværende.

 

Klageren mener innklagede påberoper seg egen praksis som skal legalisere at han overstyrer inngåtte kontrakter, det være seg tilvalg eller garasjeplasser. Klageren uttaler i sitt brev datert 5. mai 2012 følgende:

 

”Da er det ikke lenger feilføringer vi snakker om, men egne interne regler og endret praksis hos [innklagede]. Inngåtte kontrakter gjelder ikke lenger, – alt er mulig!!”.

 

Klageren mener det bør pålegges megleren/selgeren en plikt til å holde kjøperen orientert om en forsert fremdrift, særlig når salgsprosessen og ansvaret mellom utbyggeren og megleren er så sammenfallende som i dette tilfellet.

 

Når det gjelder oppdragsavtalen som ble signert 30. august, en drøy måned etter inngått avtale, mener klageren at innklagede kommer med feil opplysninger. Klageren kan heller ikke se at eiendomsmeglingsloven § 7-4 (2) og § 7-7 er korrekt fulgt opp av innklagede. Det vil ikke være mulig for oppdragsgiver å ivareta sine egne interesser når alle kontrakter/avtaler først blir levert oppdragsgiver flere uker etter mottatt oppgjør.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede tar avstand fra påstandene om at han overstyrer inngåtte kontrakter og at inngåtte kontrakter ikke gjelder lenger. Slik innklagede ser det, er det nettopp et faktum at disse fortsatt gjelder, selv om dette ikke går i klagerens favør.

 

Videre er innklagede usikker på hva klageren mener når han hevder at oppdragsavtalen ble signert først en måned etter inngått avtale. Innklagede forholder seg til den signerte avtalen, og kan ikke se at boligen har vært markedsført før avtalen var signert.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken dreier seg flere sider ved megleroppdraget.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at klagerens fremstilling har vært omfattende og at fremstillingen av klagerens anførsler er blitt strammet inn. Alle sakens dokumenter er imidlertid fremlagt for Reklamasjonsnemnda.

 

Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til utbyggeren vil ikke bli vurdert da dette faller utenfor nemndas kompetanse. Klagens første punkt dreier seg om overtakelsesdatoen og utbyggerens endring av denne – altså forholdet mellom klageren og utbyggeren. Dette punktet i klagen avvises i sin helhet.

 

Klagens andre punkt dreier seg om innklagedes vederlag ved transport av kjøpekontrakt.

Klageren har her anført at det var avtalt at meglers honorar i forbindelse med transporten skulle være totalt kr. 35 000.

 

Det fremkommer av oppdragsavtalen punkt 2A at det er avtalt at meglerprovisjonen er kr.
35 000. Videre følger det av oppdragsavtalen punkt 5 at megler i tillegg til dette har krav på vederlag for tilrettelegging, gebyr for henvendelse til finansinstittusjon, visninger, annonsepakke/markedsføringstiltak og utlegg i henhold til avtalens punkt 3 og 4. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har fakturert i strid med oppdragsavtalen. Klageren må selv bære risikoen for å ha signert på en avtale som ga innklagede krav på ytterligere vederlag og dekning av utlegg i tillegg til meglerhonoraret.

 

Klagens tredje punkt gjelder flere sider ved oppgjøret.

Innklagede har anført at han ikke ser av ordlyden i kontrakten at den kan forstås slik at tilvalget skulle vært utbetalt i tillegg til kjøpesummen. Innklagede innser imidlertid at dette burde vært fanget opp og håndtert på en bedre måte. Beløpet er derfor utbetalt til klageren og saken vurderes derfor ikke av Reklamasjonsnemnda. 

 

Klageren anfører også under dette punkt at innklagede har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 7-4 (2) og § 7-7 ved ikke å gi ham kopi av de inngåtte avtaler før etter oppgjøret. Innklagede har ikke bestridt denne påstanden. Etter Reklamasjonsnemndas praksis er det i strid med god meglerskikk ikke å gi selgeren kopi av oppdragsavtalen. Dette medfører likevel ikke at vederlaget nedsettes etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Klagens siste punkt dreier seg om innklagedes dokumentbehandling i forbindelse med transport og tinglysning.

Klageren anfører under dette punkt at tinglyst kjøpesum ikke er i overensstemmelse med kontraktsmessig kjøpesum. Innklagede på sin side viser til at det ved transport av kontrakt alltid utstedes skjøte mellom utbygger og kjøper nummer 2 på opprinnelig kjøpesum.

 

Ved videresalg av kontraktsposisjon er skjøtet til første kjøper ikke tinglyst. I denne saken ble skjøtet tinglyst direkte fra utbyggeren til kjøper nr to. Det tinglyste skjøtet ga da ikke uttrykk for vilkårene i denne transaksjonen. Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig og i strid med kravet til god meglerskikk at innklagede har tinglyst transaksjonen til kjøper nr 2 slik at det fremstår som om han har kjøpt leiligheten direkte fra utbyggeren og med samme kjøpesum som klageren kjøpte for. I dette tilfellet var det en merpris. Konsekvensen er da at kjøpesummen som fremkommer av skjøtet ikke samsvarer med den reelle kjøpesummen. Det korrekte er å overskjøte leiligheten fra den reelle selgeren til den nye kjøperen, og med utbyggerens eller hjemmelshaverens samtykke. Slikt samtykke gis gjennom en generalfullmakt som legges ved skjøtet ved innsending for tinglysing, eller ved samtykke på side tre i skjøtet.

 

De neste anførslene under dette punktet skriver seg til utbyggers forhold og vurderes således ikke av Reklamasjonsnemnda.

 

 

Konklusjon:

 

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å tinglyse skjøte fra utbyggeren til ny kjøper, og ved ikke å gi klageren kopi av oppdragsavtalen før etter at oppgjøret var foretatt. Dette gir ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.

 

For øvrig fører klagen ikke frem.