Klage nr 2012096

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 7. november 2012. Nemnda har bestått av:

 

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                     Krogsveen AS avd Frogner

 

Saken gjelder:              Misnøye med saksbehandlingen

 

Saksfremstilling:

 

Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede 11. november 2011. I forbindelse med oppdragsinngåelsen opplyste klageren at hun hadde bodd i boligen frem til 1. mai 2011. Salget ble stoppet da klageren fant ut at et salg ville medføre en beskatning på grunn av manglende botid.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren har mottatt en faktura fra innklagede på kr. 110 645 for dekning av direkte utlegg uten eierskifteforsikring. I det spesifiserte kostnadsoverslaget som ble fremlagt ved signering av oppdragsavtalen den 11. november 2011, var utlegg beregnet til kr. 63 030.

 

Objektet ble trukket fra markedet 26. april etter budrunde samme dag. Klageren ønsket ikke, for annen gang på samme uke, å gi et motbud til interessenten som bød kr. 8 700 000. Taksten var satt til kr. 12 000 000, men megler mente på dette tidspunkt at det ikke var mulig å selge for mer enn kr. 8 800 000. 

 

Datoen som klageren måtte forholde seg til for å ha nødvendig botid, var 1. mai. Salg etter denne datoen ville utløse skatt på fortjenesten ved salget. Denne datoen ble etter hvert betvilt

 

av klageren, men fastholdt av innklagede. Klageren anfører at hun kontaktet Huseiernes landsforbunn som støttet hennes syn. Resultatet kunne blitt fatalt dersom boligen ble solgt.

 

Innklagede hadde fått all informasjon om når leietakerne flyttet inn i hovedetasjen og når de skulle flytte ut. Innklagede mente det var en fordel at leietakerne var flyttet når eiendommen skulle selges, da styling av boligen ville bli lettere. Klageren hadde på klagetidspunktet vært uten leietakere siden nyttår, det vil si ca. seks måneder og tapt leieinntekter på kr. 30 000 per måned.

 

Klageren opphold seg i utlandet på salgstidspunktet. Hun spurte innklagede i e-post hva som var grunnen til at det attraktive objektet ikke ble solgt og hva som måtte gjøres for å øke interessen. Klageren fikk ikke noe svar på dette. Hun har for øvrig fulgt alle innklagedes råd om oppussing og styling før salg. Bare utgifter til styling skrev seg til over kr. 40 000.

 

Fotografering ble i kostnadsoverslaget anslått til kr. 5500 inkl. moms, men ble fakturert med kr. 7000 pluss moms.

 

Klageren mener innklagede ikke har fulgt opp godt nok og tidsnok. Innklagede var klar over at klageren måtte selge før 1. mai for å slippe skatt. Innklagede var også klar over at klageren forventet en høyere pris. Prisantydningen var allerede satt med ca en million i forhold til taksten. En nedgang til kr. 8 800 000 var for mye for klageren. Klageren mener innklagede har brutt god meglerskikk og må erstatte hennes økonomiske tap.  Hun anfører å ha hatt et økonomisk tap på differansen mellom kr. 12 000 000 og kr. 8 800 000.

 

Klageren anfører videre at hun vil bli påført et tap ved å måtte starte ny salgsprosess, der alle de samme kostnadene vil påløpe en gang til. Klageren mener innklagede må bære dette tapet.

 

Innklagede anfører:

Innklagede legger til grunn at klagen gjelder følgende tre punkter:

 

• Mottatt faktura avviker fra oppdragsavtalen
• Innklagedes håndtering av eventuell skatt på gevinst
• Påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved fastsettelsen av prisantydningen og at innklagede derfor er erstatningsansvarlig for differansen mellom takst og den pris markedet vil gi for klagers bolig.

 

Klageren inngikk salgsoppdrag med innklagede 11. november 2011. I forbindelse med oppdragsinngåelsen opplyste klageren at hun hadde bodd i boligen frem til 1. mai 2011. Megler fikk også opplyst at leiekontrakten med leieboeren som leide loftsleiligheten var sagt opp, og at leieboeren ville flytte innen utgangen av november.

 

Klageren ba innklagede om råd om hva hun kunne gjøre for å gjøre boligen mer attraktiv og innklagede anbefalte henne å male veggene. Det ble også informert om mulig styling av boligen. Boligen ble malt og avtale om styling ble inngått direkte mellom klageren og styling-firmaet. 

 

Eiendommen ble lagt ut på markeder i januar 2012 med en prisantydning på kr. 12 000 000, noe som var i samsvar med taksten. I månedsskiftet januar/februar reiste klageren til utlandet og det ble avtalt at innklagede skulle holde kontakten med klagerens sønn. Klageren skulle likevel holdes orientert om bud og budrunder. Klageren var først tilbake i Norge 12. april 2012.

 

På grunn av lav respons foreslo innklagede at boligen skulle trekkes fra markedet i en kortere periode og så annonseres på nytt med lavere prisantydning. Da eiendommen ble lagt ut på nytt i mars, ble prisantydningen nedjustert til kr. 10 900 000.

 

Det ble avholdt fire fellesvisninger i januar, to i februar og to i mars. I tillegg ble det gjennomført flere privatvisninger. Det kom ikke inn bud på eiendommen før i mars da det ble lagt inn et bud på kr. 8 000 000. Den 2. april ble det gjennomført budrunde med to interessenter, hvorpå det høyeste budet endte på kr. 8 325 000. Budrunden ble imidlertid avsluttet uten salg da innklagede ikke klarte å komme i kontakt med klageren.

 

Den 13. april ble det lagt inn flere bud på eiendommen. Høyeste bud var da kr. 8 800 000. klageren valgte å gi denne budgiveren et motbud på kr. 9 500 000, dette ble ikke akseptert.

 

Prisantydningen ble i midten av april satt ned til kr. 9 500 000. Eiendommen ble også, etter klagerens ønske, annonsert i Dagens Næringsliv og Finansavisen med fellesvisning 22. og 23. april. Kort tid etter gav klageren uttrykk for at hun ikke ønsket å selge til denne prisantydningen. Annonsen kunne på dette tidspunktet ikke trekkes.

 

Den 26. april kom det inn bud fra tidligere budgiver på kr. 8 500 000. Dette budet ble avslått uten at klageren kom med noe motbud til budgiveren.

 

Den 27. april bekreftet klageren at hun ikke ønsket å selge for kr. 9 500 000 og at oppdraget skulle trekkes. Megler bekreftet at dette ville bli gjort, og informerte samtidig om at klageren ville motta faktura for direkte utlegg og andre kostnader innklagede hadde lagt ut for henne.

 

Krav knyttet til avvik mellom mottatt faktura og oppdragsavtale.

Etter eiendomsmeglingsloven § 7-5 har megleren krav på å få dekket utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen. Bestemmelsen er imidlertid ikke til hinder for at megleren også kan kreve dekket andre utlegg i samsvar med alminnelige kontraktsrettslige prinsipper jf. Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 187.

 

I oppdragsavtalen er utleggene spesifisert til kr. 63 030. Det er i oppdragsavtalen tatt forbehold om at ytterligere markedsføring og annonsering vil medføre ytterligere kostnad som kommer i tillegg til det oppgitte beløpet. I tillegg er det tatt forbehold om at utleggene kan avvike noe ved endelig fakturering.

 

Klageren er fakturert for kr. 39 600 i forbindelse med styling av boligen. Forholdet er ikke regulert i oppdragsavtalen da avtale om styling er inngått direkte mellom klageren og styling-firmaet. Innklagede var ikke involvert i denne avtaleinngåelsen.

 

For ordens skyld bemerkes at klageren må ha forstått at disse utgiftene kom i tillegg til den avtalen som var gjort med megleren ettersom klageren selv mottok tilbud etter at oppdragsavtalen var inngått. Videre bemerkes det at klageren var klar over hva stylingen kostet.

 

Klagers avtale om styling innebærer at styling-firmaet har krav på betaling. Innklagede har imidlertid lagt ut for kostnadene etter avtale med klageren da hun ønskt å forholde seg til ett regnestykke. Innklagede har således rett til å kreve utlegget dekket selv om det ikke fremkommer i oppdragsavtalen. 

 

Når det gjelder annonsering, er dette i oppdragsavtalen oppgitt til kr. 41 500, mens klageren er fakturert kr. 48 600. Dette skyldes at klageren i midten av april ønsket ytterligere annonsering av eiendommen. Det er følgelig inngått avtale om ytterligere annonsering som også kan kreves dekket.

 

Etter oppdragsavtalen skal klageren dekke utlegg for takst og fotografering. Utleggene er oppgitt til henholdsvis kr. 3 500 og kr. 5 500. Klageren er fakturert kr. 5 000 og kr. 8 750. Som nevnt er det tatt forbehold i oppdragsavtalens punkt 2 at utleggene kan avvike noe ved endelig fakturering. Oppdragsavtalens oppgitte pris for takst og fotografering er vanlige priser for slike oppdrag. Normalt bruker takstmannen ca en time på befaring av tilsvarende eiendommen mens fotografen normalt bruker to timer. I forbindelse med befaring av klagerens bolig brukte takstmannen to timer og fotografen fire. Dette skyldes klageren. Som dokumentasjon er fremlagt bekreftelse fra takstmann og fotograf.

 

Da avviket skyldes forhold på klagers side vil det være urimelig dersom innklagede ikke skal kunne kreve dekket hele kostnaden.

 

I henhold til oppdragsavtalen skal klageren dekke kostnader i forbindelse med innhenting av opplysninger fra kommunen. Utlegget er opplyst til å utgjøre kr. 945, mens klageren er blitt fakturert kr. 1 170,50. Avviket på kr. 225,50 må anses å være innenfor det avviksforbeholdet som er tatt i oppdragsavtalen.

 

Meglers håndtering av eventuell skatt på gevinst

På bakgrunn av klagerens opplysninger om at hun hadde bodd i boligen frem til 1. mai 2011 la innklagede til grunn at salg innen 1.mai 2012 ville være fritatt for gevinstbeskatning, jf. skatteloven § 9-3 andre og tredje ledd. Innklagede oppfordret imidlertid klageren til å kontakte en skattejurist dersom hun hadde ytterligere spørsmål om skatt.

 

Først i forbindelse med ny visningsrunde i april tok klageren opp skattespørsmålet med innklagede. Innklagede oppfordret klageren igjen til å ta kontakt med skattejurist. Samtidig kontaktet innklagede advokat i juridisk avdeling i Norges Eiendomsmeglerforbund i et forsøk på å hjelpe klageren. Advokaten var enig i innklagedes vurdering.

 

Påstand om økonomisk tap på bakgrunn av differanse mellom takst og nedjustert prisantydning

Klageren hevder hun er påført et økonomisk tap for differansen mellom taksten og meglerens tilbakemelding i april om hva klageren måtte forvente i forhold til pris.

 

Det er på det rene at det ofte vil være vanskelig å fastsette eksakt hva markedet er villig til å betale for en eiendom. Dette gjelder særlig i det prissjiktet klagerens bolig befinner seg i. I følge innklagede har det i løpet av det siste året kun vært omsatt fem boliger i prisklassen + 10 millioner i området der klagerens bolig ligger, over det dobbelte har vært annonsert for salg.

 

Det fremgår av tidligere redegjørelse av faktum, samt budjournal, at markedet ikke var villig til å betale det takstmannen hadde satt som markedsverdi. Innklagede gjorde klageren oppmerksom på dette allerede i februar.

 

Innklagede kan ikke se at det er i strid med god meglerskikk å markedsføre eiendommer i samsvar med takstmannens markedsvurdering. Innklagede registrerer imidlertid at markedet ikke har vært villig til å betale dette beløpet, men kan ikke se at feilvurderingen til ansvarlig megler og takstmann er klanderverdig.

 

At klageren har hatt en forventning om pris som ikke er innfridd, medfører ikke at hun er påført et tap.

 

Innklagedes vurdering av håndteringen av salgsoppdraget

Innklagede mener det er beklagelig at klageren ikke har fått solgt boligen sin og at hun i ettertid har uttrykt misnøye med innklagedes håndtering av salget. Innklagede kan imidlertid ikke se at han har opptrådt erstatningsbetingende eller i strid med god meglerskikk.

 

Innklagede kan heller ikke lastes for at klageren ikke var fornøyd med hvordan boligen var stylet. Når det gjelder klagerens kommentarer i forhold til utleieleiligheten, bemerkes det at leieavtalen allerede var oppsagt da innklagede ble engasjert.

 

Når det gjelder klagerens henvisning til skattespørsmålet, er det vanskelig å ta stilling til dette da uttalelsene fra Huseiernes landsforbund ikke er fremlagt. Klageren har hele tiden opplyst at hun flyttet fra boligen 1. mai 2011. Innklagede har derfor ikke hatt grunn til å betvile at klageren skal ha opparbeidet seg botid frem til denne datoen. Det bemerkes videre at det ikke kan forlanges at en megler skal kunne svare på kompliserte skattespørsmål, jf. Rt.1988 s.7. Det understrekes at innklagede gjentatte ganger har oppfordret klageren til å ta kontakt med skatteetaten eller skattejurist for avklaring.

 

Innklagede kan ikke se at klageren er påført noe økonomisk tap.

 

Det bemerkes videre at klageren ikke er fakturert for noe vederlag til innklagede. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 om vederlagsnedsettelse kommer således ikke til anvendelse. Kravet opprettholdes.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren anfører at hun følte seg presset av innklagede til å skrive under oppdragsavtalen allerede på befaringen. Hun ønsket i utgangspunktet ikke dette da hun også tidligere på dagen hadde hatt to andre meglere på befaring.

 

Innklagede hevder at han sa at hele leiligheten burde males. Dette medfører i følge klageren ikke riktighet. Innklagede mente kun at furupanelet i hybelleiligheten på loftet burde males. Klageren malte også flere overflater i boligen på eget initiativ.

 

Klageren mener at megleren har et ansvar for å kvalitetssikre alle trinn i salgsprosessen. Dette gjelder også vurderingen av om styling-firmaet holder mål, idet innklagede måtte vurdere om stilen passer til leiligheten og omgivelsene. Klageren skal ha ment at interessentene stort sett ville være over 50 år. Etter klagerens mening var stylingen en ulempe da den var veldig moderne. 

 

Det medfører ikke riktighet at klageren tok kontakt med styling-firmaet. Klageren mener stylingen var en del av den pakken hun kjøpte av innklagede. Klageren skrev heller ikke under på at akkurat den takstmannen som ble brukt skulle taksere boligen, eller at fotograf valgt av innklagede skulle benyttes. Dette var også en del av pakken og klageren mener at innklagede er ansvarlig for at resultatet blir best mulig for hans klient.

 

Klageren anfører at hun fikk beskjed fra skatteetaten om at de ville legge til grunn at hun flyttet fra leiligheten medio januar 2011 og ikke 1. mai. Et salg ville medført at klageren måtte betale en betydelig sum i skatt. Dette fordi klageren hadde leid ut begge leiligheten fra dette tidspunktet. I denne perioden var klageren i utlandet. Hun flyttet ikke inn i ny bolig før 1. mai 2011 og oppgav derfor dette som flyttedato.

 

Innklagede fikk i følge klageren opplysninger om at klageren hadde leid ut hele boligen fra januar, men at hun selv ikke flyttet inn i ny bolig før 1. mai.

 

Klageren mener at innklagede skulle reagert på at taksten var for høy idet han viste at kun 50 prosent av eiendommene med takst over 10 000 000 ble solgt året før. Klageren mener også at innklagede la ut boligen for salg på feil tidspunkt.

 

Klageren mener at hun i tillegg til tidligere nevnte tap har hatt et tap da hun på grunn av behandlingen fra innklagede har blitt alvorlig syk. Hun anfører å ha et tap på kr. 1000 per måned. I tillegg gikk hun av med pensjon i det offentlige 1. mars i år. Hun må nå vente med å starte opp en privat praksis som legespesialist, og dette har medført et økonomisk tap.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede avviser å ha presset klageren til å signere på oppdragsavtalen.

 

Innklagede bemerker at klageren aldri opplyste at begge leilighetene var utleid i en periode fra januar 2011.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken dreier seg om meglers håndtering av salgsprosessen.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at klagerens anførsler var svært omfattende og saksfremstillingen har blitt adskillig strammet inn. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemndas baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

 

Partene forklarer seg ulikt i forhold til klagerens påstand om press fra innklagede til å underskrive oppdragsavtalen. Dette er ikke dokumentert, og Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til spørsmålet. Derimot ønsker Reklamasjonsnemnda å gjøre oppmerksom på at man selv bærer risikoen for hva man signerer på. Det er viktig at man ikke signerer en avtale som man ikke har satt seg godt inn i.

 

Partene forklarer seg også ulikt i forhold til temaet oppussing/ maling av boligen. Dette kan således heller ikke behandles.

 

I forhold til mulig feil i taksten følger det av fast praksis i Reklamasjonsnemnda at megleren i utgangspunktet ikke er ansvarlig for slike feil. Dette følger blant annet av klagesak 321/06. I den nevnte avgjørelse uttalte Reklamasjonsnemnda imidlertid også: ”Som den profesjonelle part, har en eiendomsmegler et selvstendig ansvar for å bidra til å avklare eventuelle uklarheter.”  Reklamasjonsnemnda er enig med innklagede i at det kan være vanskelig å sette en riktig prisantydning på en bolig, særlig gjelder det boliger i denne prisklassen der kretsen av interessenter vil være mindre enn ved de fleste boligsalg. Ut fra dette kan ikke nemnda se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke stille spørsmål ved takstmannens markedsvurdering av boligen.

 

Skattespørsmålet

Partene er i denne saken enige om at klageren opplyste at hun hadde meldt flytting 1. mai. Partene er ikke enige om hvorvidt det ble gitt opplysninger om at hele boligen hadde vært utleid fra januar.

 

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) skal megleren ”gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne”.

 

Innklagede har i saken gitt klageren informasjon om at vilkåret om botid for skattefritak, jf. skatteloven § 3-9 (2), ville være oppfylt dersom hun solgte boligen innen 1. mai 2012. Samtidig ble klageren oppfordret til å kontakte skattejurist dersom hun skulle ha flere spørsmål angående skatt. Da klageren uttrykte tvil ved innklagedes informasjon om boplikten, kontaktet han både jurist hos innklagede og en utenforstående advokat.

 

Reklamasjonsnemnda er etter dette kommet til at innklagede ikke har brutt sin informasjonsplikt i forhold til spørsmål om gevinstbeskatning. Det kan ikke kreves at en eiendomsmegler skal ha en utstrakt kunnskap når det gjelder vanskelige skattespørsmål og det må derfor være tilstrekkelig av innklagede i dette tilfelle innhentet synspunkt fra andre, samt oppfordret klageren til å oppsøke en jurist på området.

 

Fakturerte utlegg

Det følger av oppdragsavtalen at utlegg er avtalt til kr. 63 030. Av oversikten følger det at denne summen inneholder grunnhonorar, nettpakke, kontroll av hjemmel og heftelser, annonsering i Finansavisen og Aftenposten, gebyr for tinglysning av sikringsobligasjon, innhenting av opplysninger fra kommunen, fotografering og takst. I tillegg er klageren fakturert til sammen kr. 31 680 pluss mva for boligstyling, samt for ytterligere to annonseringer i Finansavisen og en annonse i Dagens Næringsliv.

 

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det på noen måte er avtalt at boligstyling og ytterligere annonsering skulle medfølge i prisen på kr. 63 030, derimot står det under punkt 6 i oppdragsavtalen ”Ved valg av ytterligere markedsføring, se vedlegg, vil dette komme i tillegg.” Klageren må således ha forstått at styling og ytterligere annonsering ville komme i tillegg.

 

Videre har klageren anført at hun er fakturert for mye i forhold til oppdragsavtalen for taksering, fotografering og opplysninger fra kommunen. Dette utgjør til sammen et avvik på kr. 4 975,50. I salgsoppgaven, under punkt 6, står det at ”utleggene listet ovenfor kan avvike noe ved endelig fakturering”. Reklamasjonsnemnda mener at et avvik på under kr. 5000 er et avvik som må kunne aksepteres når det er snakk om utlegg for over kr. 100 000.

Reklamasjonsnemnda har etter dette kommet til at innklagede har rett på å få dekket sine utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-5, samt inngåtte tilleggsavtaler om styling og markedsføring.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.