Klage nr 2012181
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 18. mars og 6. mai 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS.Melhus
Saken gjelder: Dekningssalg
Saksfremstilling:
Klageren ga den 18. januar 2012 innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Eiendommen ble solgt til A den 2. mars 2012. Kjøper A kunne ikke finansiere kjøpet og dekningssalg ble iverksatt. Klageren er misfornøyd med innklagedes manglende undersøkelse av kjøperens finansiering og har krevd bortfall av innklagedes vederlag og dekning av utgifter ved dekningssalget, totalt kr 105 014.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Oppdragsavtale ble inngått den 18. januar 2012 og eiendommen ble solgt til A den 2. mars 2012 for en kjøpesum stor kr 2 190 000 + omkostninger. Budet kom inn kl 1301 med akseptfrist kl 1430 samme dag.
Budgiveren hadde til hensikt å finansiere kjøpet via en svensk finansinstitusjon. Innklagede informerte klageren om at det ikke var oppgitt holdepunkter i budskjemaet som gjorde at han kunne få sjekket finansieringen. A forsikret innklagede om at finansieringen var ok og at han skulle fremskaffe kontaktinformasjon senere.
Klageren ble informert om at innklagede ikke hadde lyktes i å få bekreftet As finansiering. Det ble ikke informert om den muligheten en selger har, til å akseptere med forbehold om at bekreftelse for finansieringen ble fremlagt eller godtgjort innen rimelig tid. Klageren ønsket å satse på at det ville ordne seg og aksepterte budet kl 1425. Budgiveren ble informert om det.
Den 7. mars 2012 ble det sendt akseptbrev til partene. Her ble det opplyst at kjøperen (A) ikke hadde levert noen form for bekreftelse på finansieringen, og han ble oppfordret til å levere slik snarest. Det ble ikke satt noen frist for slik fremleggelse.
Det kom ingen finansieringsbekreftelse. Innklagede purret A den 12. mars 2012 uten resultat. Kontraktsmøte ble avholdt den 19. mars 2012 uten at finansieringen var bekreftet. Innklagede purret kjøperen i møtet og senere en rekke ganger. A ga innklagede telefonnummer og e-postadresser som ikke var i bruk. Det ble byttet finansieringskilde, og til slutt fikk A lån på
kr 1 800 000 og skulle ordne resten via startlån i kommunen. Startlån ble avslått grunnet for høy inntekt. A innrømmet at han ikke hadde lykkes med å få finansiering for kjøpet og samtykket den 2. mai 2012 i at det ble iverksatt dekningssalg for hans regning og risiko.
Innklagede iverksatte deretter dekningssalg og det ble inngått ny oppdragsavtale den 10. mai 2012. Klageren henvendte seg til advokat den 14. mai og det var etter dette noe kontakt mellom innklagede og klagerens advokat vedrørende gjennomføring av oppdraget. Den 11. juni 2012 sendte klageren krav om nedsettelse av meglerhonoraret. Eiendommen ble deretter solgt til ny kjøper den 21. juni 2012 med pris kr 2 186 517. Overtakelse ble satt til 22. juni og gjennomført 21. juni.
Den 21. juni sendte klageren brev til både innklagede og første kjøper A. I brev til innklagede ble det fremsatt krav om nedsettelse av meglerhonoraret med kr 55 913. I tillegg ble totalkravet oversendt som påkrav til A. Innklagede avviste kravet om nedsettelse av meglerhonoraret. Etter ytterligere undersøkelser, viste det seg at A ikke hadde midler, og heller ikke hadde det ved kontraktsinngåelsen. Brevet som ble sendt til hans folkeregistrerte adresse kom i retur. I tillegg ble det forsøkt ringt til flere telefonnummer og det ble sendt e-post uten respons.
Etter dette ble det gjennomført en ny vurdering av saken, både faktisk og rettslig, og kravet ble på bakgrunn av gjennomgangen utvidet til også å gjelde erstatning for tap påført klageren i forbindelse med dekningssalget. Innklagede tok deretter initiativ til et møte mellom partene, dette fant sted den 13. september 2012. Alle krav ble avvist fra innklagedes side.
Klageren krever dekket de merutgifter han har blitt påført ved ”meglers uaktsomme håndtering av oppdraget”.
Klageren viser til at det i oppdragsavtalen fremgår under meglerens arbeidsrutiner at han skal sjekke finansiering med budgiverens långivere. Klageren mener innklagede hadde en særlig oppfordring til å fraråde ham å gå videre i salgsprosessen før finansiering forelå. Innklagede kunne ha satt en frist for fremleggelse av tilstrekkelig dokumentasjon, eller utsatt kontraktsmøtet til slik dokumentasjon forelå. Det ble heller ikke informert om at klageren kunne ha akseptert med forbehold om at bekreftelse på finansiering ble fremlagt eller godtgjort innen rimelig tid.
Klageren anfører videre at innklagede har brutt sin omsorgsplikt overfor klageren, og i forlengelsen av dette har utvist en uaktsom opptreden. Denne har medført et økonomisk tap for klageren. Det foreligger ifølge klageren en adekvat årsakssammenheng mellom uaktsomheten og det økonomiske tapet. Tapet fremkommer slik
Differanse mellom budene 3 483
Renter hovedstol fra opprinnelig overtakelse til overtakelse
etter dekningssalget 34 555
Utgifter til megler ved dekningssalget 62 860
Merutgifter knyttet til eiendommen i perioden 4 116
Totalt 105 014
I tillegg kommer klagerens utgifter til advokat, samt forsinkelsesrenter fra 29. september 2012.
Subsidiært, dersom Reklamasjonsnemnda kommer til at det ikke foreligger erstatningsbetingende adferd, kreves innklagedes honorar for dekningssalget, kr 62 860, nedsatt til kr 0. Det tidligere kravet hvor meglervederlaget skjønnsmessig ble halvert, fremkom basert på et ønske om å finne en løsning i saken. Da dette ikke har vært mulig å oppnå, kreves bortfall av innklagedes honorar.
Det anføres at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Dette fordi det burde blitt avklart på et tidligere tidspunkt enn ved overtakelse, at A ikke ville klare å finansiere kjøpet. Det var ifølge klageren momenter forut for kontraktsinngåelsen som ga innklagede en særlig oppfordring til å ta forbeholdet opp med klageren. Kontrakt burde heller ikke vært inngått før finansieringsbekreftelsen forelå. Ved å flytte kontraktsmøtet frem til finansieringsbekreftelse forelå, ville det medført at misligholdet ville blitt fastslått tidligere. Klageren kunne da raskere fått boligen ut i markedet igjen og bygget på den annonsepakken og det arbeidet som allerede forelå.
Klageren kan vanskelig tenke seg at innklagede, snarlig etter at første visning var avholdt, kunne kreve inn nytt meglerhonorar på samme sum som ved første oppdragsavtale. Klageren kan heller ikke se at det er gjennomført noen rådgivning overfor ham etter at budet ble levert, vedrørende finansiering og muligheten til å få brakt et fremtidig mislighold på det rene.
Innklagede anfører:
Klageren var kjent med at innklagede ikke hadde fått bekreftet at finansiering av kjøpet for A før aksept av kjøpetilbudet. Dette fremkommer også av akseptbrevet til både klageren og A. Innklagede purret stadig A for finansieringsbekreftelsen og holdt klageren orientert om dette. Klageren tillot for øvrig A å lagre møbler på eiendommen før overtakelse skulle finne sted.
Innklagede har orientert klageren om konsekvensene ved at kjøperen (A) ikke kunne gjennomføre handelen.
På bakgrunn av brev fra klageren ved sin advokat, inviterte innklagede til møte med sikte på å få avsluttet saken på en akseptabel måte for begge parter. I møtet fremkom det en prinsipiell uenighet med hensyn til om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, kontra ønsket om å få redusert meglerkostnadene i forhold til inngåtte oppdragsavtaler. På direkte spørsmål ble det fra selgerens (klagerens) side avvist at reduksjon i kostnadene var det viktigste, men at innklagede hadde sviktet i sin rådgivning og sen igangsetting av dekningssalget. Slik innklagede oppfatter klageren, ønsker han nå en avklaring på dette spørsmålet i Reklamasjonsnemnda.
Innklagede avviser at han har opptrådt erstatningsbetingende, tvert imot har han fulgt korrekt prosedyre i denne saken.
Innklagede er forbauset over den rådgivning klagerens advokat har gitt sin klient. Innklagede var åpen for en diskusjon omkring reduksjon i meglerkostnadene, men kunne ikke akseptere påstanden om at han har opptrådt kritikkverdig ved utøvelsen av dette oppdraget.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning, subsidiært nedsettelse av meglers honorar, i forbindelse med gjennomført dekningssalg som følge av påstått mangelfull informasjon om og kontroll av kjøperens finansiering fra innklagedes side.
Før nemnda går over til den konkrete vurderingen av saken her, vil nemnda si noe generelt om betalingsmislighold fra kjøpers side. Utgangspunktet er at selgeren kan heve avtalen dersom kjøperens forsinkelse med å betale kjøpesummen utgjør et vesentlig avtalebrudd, jf. avhendingsloven § 5-3 første ledd. Når kjøperen uberettiget trekker seg fra en bindende avtale, foreligger det alltid et vesentlig avtalebrudd som gir selgeren rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg, jf. Bergsåker, Kjøp av fast eiendom med kommentarer til avhendingsloven, 4. utg. side 374. For øvrig vil det bero på en samlet vurdering av om misligholdet er vesentlig, jf. Ot.prp. nr. 66 (1990-91) side 120. En rekke momenter er av betydning for vurderingen, blant annet betalingsforsinkelsens varighet.
I denne saken synes partene å være enige om at klageren da A inngav budet, ble informert om at innklagede ikke hadde fått sjekket finansieringen. Det samme var tilfellet da akseptbrevet den 7. mars 2012 ble sendt til klageren og A. På kontraktsmøtet den 19. mars 2012 var fortsatt ikke finansieringen bekreftet. Etter det opplyste var overtagelsestidspunktet avtalt til den
16. april 2012. Klageren var således fortløpende orientert om at As finansiering ikke var bekreftet. I dette tilfellet var også A den eneste budgiveren.
Nemnda finner på denne bakgrunn at klageren – innforstått med at budgiveren ikke hadde dokumentasjon for sin finansiering – likevel valgte å akseptere det eneste budet som forelå i tillit til at finansieringen ville ordne seg. Videre ble kontraktsmøte avholdt 19. mars 2012 til tross for at finansieringen fortsatt ikke var i orden. Innklagede har etter nemndas syn ved denne håndteringen av salgsoppdraget ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren har imidlertid anført at han ikke ble informert om den muligheten han som selger hadde til å akseptere budet med det forbehold at bekreftelse for finansieringen ble fremlagt eller godtgjort innen rimelig tid. Dette har innklagede ikke kommentert i tilsvaret. Nemnda kan imidlertid ikke se at dette ville hatt noen betydning.
Som det fremgår, var A eneste budgiver. Dersom klageren hadde tatt et slikt forbehold, som for øvrig er uvanlig, og A ikke hadde fått bekreftet finansieringen innen den fastsatte fristen, ville resultatet vært at budet ikke var akseptert, og klageren måtte på ny lagt eiendommen ut for salg. Nemnda kan således ikke se at det forhold at innklagede ikke orienterte om muligheten til å akseptere budet med forbehold om bekreftet finansiering innen en frist, er i strid med god meglerskikk. A samtykket også 2. mai 2012, det vil si vel 14 dager etter avtalt overtagelsestidspunkt, i at det ble iverksatt dekningssalg for hans regning og risiko.
Klageren har videre anført at innklagede kunne foreslått å utsette kontraktsmøtet til bekreftelsen på finansieringen forelå. Nemnda kan imidlertid ikke se at det ville medført noen forskjell. Resultatet ville uansett bli at klageren måtte foreta dekningssalg.
Nemnda er etter dette kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede har heller ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klageren får ikke medhold i sitt erstatningskrav på kr 105 014.
Subsidiært har klageren anført at meglerens honorar (kr 62 860) i forbindelse med dekningssalget må reduseres til null. Nemnda finner ikke at det er grunnlag for dette. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlaget kan nedsettes eller falle bort hvis det foreligger «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side. Nemnda bemerker at pliktforsømmelse ikke innebærer at oppdragstaker må ha utvist subjektiv skyld (culpa), men at utvist subjektiv skyld vil være et moment i vurderingen av om prisavslag skal innrømmes. I den konkrete vurderingen viser nemnda til det som ovenfor er sagt om erstatningskravet. Nemnda bemerker i tillegg at A aksepterte at det ble foretatt dekningssalg for hans regning og risiko. Dette innebærer at det er A som er ansvarlig for det ekstra meglerhonoraret som påløp ved dekningssalget.
Etter dette er nemnda kommet til at klagen ikke fører frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.