Klage nr 2013006

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 6. mai 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:         EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Sentrum      

 

Saken gjelder:  Budgivning

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren solgte sin eiendom gjennom innklagede. Under budgivningen fremsatte innklagede et motbud til en budgiver på vegne av klageren. Budgiveren som aksepterte motbudet anførte senere at budet ikke var bindende da budet og motbudet ikke samsvarte. Klageren har hevdet at den misforståelsen som oppstod i forhold til budgiveren skyldes innklagede selv, og at vedkommende er erstatningsansvarlig for det tapet som skyldtes feilen.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.  

 

Klageren anfører:

Klageren innhentet prisvurderinger fra tre ulike meglere, og valgte å engasjere megleren som gav en prisvurdering på kr 4 000 000 inkl. fellesgjeld stor kr 1 500 000. På bakgrunn av prisinformasjonen forventet klageren en salgssum på minst kr 3 800 000.

 

Leiligheten ble annonsert for totalpris (prisantydning og fellesgjeld). Taksten var på
kr 3 800 000 inkl fellesgjeld. Innklagede foreslo å annonsere leiligheten med prisantydning
kr 3 700 000. Klageren tenkte at det måtte være greit så lenge taksten stod ved siden av, slik at interessenter ikke kunne villedes. I ettertid oppdaget imidlertid klageren at taksten ikke stod i annonsen, noe hun også tror fikk betydning i budrunden.

 

Det at leiligheten ble markedsført med totalpris slik at prisantydning og ”totaltakst” ikke samsvarte med beløpene i øvrig dokumentasjon, skapte et mer uoversiktlig bilde enn det som ellers ville vært tilfellet.

 

Etter visning var det ifølge klageren to interessenter. Det første budet kom inn 25. september 2012 ca kl 13.30 og var på kr 2 000 000, og stod til kl 16.00. Klageren skal ha sendt følgende tekstmelding til innklagede:

 

”2 mill er under det jeg ga, så det er ikke aktuelt. Gir en totalpris på kr 3,5. det har jeg ingen problemer med å la gå ut. Fikk du lagt igjen beskjed til de andre om at utleie er ok? I så fall bør vi vel følge opp med at det er kommet et bud? Kan ringe deg kl. 15”.

 

I telefonsamtalen med innklagede kl 15 sa klageren at budet var langt under det hun var villig til å selge for. De snakket deretter om videre tiltak for å få opp salgssummen.   

 

Klokken 15.44 mottok klageren en melding fra innklagede der det ble opplyst om at budet var gått opp til kr 2 150 000.

 

Klageren snakket med innklagede kl. 17.00 hvor hun skal ha gitt uttrykk for at hun fortsatt syntes at budet lå altfor lavt og gjentok at hun ikke var villig til å selge under takst. Innklagede skal da ha foreslått at hun kunne legge inn et motbud på takst. For å komme budgiver symbolsk i møte, var klageren villig til å gå ned kr 25 000 fra takst. Da skal innklagede ha spurt:

            ”Ok, så motbudet blir kr 2 175 000”?

 

Den summen var imidlertid prisantydningen minus kr 25 000 – ikke takst minus kr 25 000 – og lå følgelig kr 100 000 for lavt. Klageren skyndet seg for å korrigere innklagede, som skal ha beklaget med at det var sent på dagen. Klageren var på dette tidspunkt stresset for at innklagede ga inntrykk av å ha mistet oversikten, og repeterte tallene for innklagede.

 

Innklagede ringte tilbake kl 17.30 og fortalte at interessentene hadde godtatt motbudet. Klageren ba innklagede om å sende henne akseptbrevet så raskt som mulig for å sjekke at beløpet stemte.  

 

Klageren mottok ikke budjournalen og akseptbrevet før kl. 13.13 neste dag. Da klageren undersøkte disse dokumentene så hun at de reflekterte hennes bud korrekt. Klageren regnet derfor med at alt var i orden og sendte et par timer senere oppsigelses- og utflyttingsvarsel til leieboerne i denne leiligheten.

 

Klokken 16.15 – tre timer etter at akseptbrevet ble mottatt – ringte innklagede og fortalt at kjøperen hadde misforstått motbudets størrelse og trodde hun hadde akseptert et bud stort
kr 2 175 000. Kjøper var ikke villig til å akseptere kr 2 275 000.

 

Klageren opplevde samtalen som om innklagede jobbet for kjøpernes interesser og ikke hennes. Klagerens argumentasjon var at hun ved å akseptere budet ville lide et tap på
kr 100 000, sammenlignet med den avtalen hun trodde hun hadde inngått, og at hun ville bære risikoen for en misforståelse hun ikke hadde bidratt til.

 

I den etterfølgende korrespondansen holdt klageren innklagede ansvarlig for det inntrufne. Klageren fikk et nytt bud, som hun senere godtok. Det har i det etterfølgende vært uenighet om hvorvidt misforståelsen skyldes innklagedes rot og om innklagede har ivaretatt kjøperens interesser mer enn klagerens.

 

Innklagede har fraskrevet seg alt ansvar og er ikke innstilt på å yte noe verken av penger eller annen assistanse. Videre har megleren ikke innrømmet overfor sin ledelse å ha rotet med tallene i telefonsamtalen med klageren. Videre skal innklagede hele tiden ha vært tydelig på at avtale ikke var kommet i stand, og klageren har i denne forbindelse vist til følgende passus i kvalitetssjefens e-post:

 

”Som en følge av dette er bindende avtale ikke inngått”

 

På tross av dette skal leiligheten ha blitt markert ”solgt” og passiv på finn.no.  

 

Etter en helhetsvurdering av de gjennomgåtte omstendigheter valgte klageren å akseptere kjøperens lavere bud mandag 1. oktober.

 

Innklagede spesifiserte ikke overfor kjøperen hva salgssummen faktisk ble i kroner og øre, verken med eller uten fellesgjeld. Hun brukte bare uttrykket ”på halvveien med kr 25 000”, så kjøperen måtte selv oppsummere tallene og spørre: ”Altså kr 3 675 000?”, hvilket er summen av kr 2 175 000 og fellesgjelden på kr 1 500 000. Innklagede skal ha bekreftet disse tallene.

 

Kjøperens versjon stemmer med hvordan megleren rotet i den forutgående samtalen med klageren. Heller ikke da klarte innklagede å få oversikt over hva nettobudet ble når fellesgjelden var trukket fra, og opererte med kr 100 000 for lite i sluttsummen.

 

Klageren mener videre at budjournalen ble sendt over for sent, da denne ble mottatt nesten et døgn etter budaksepten.

 

Klageren har prinsipalt krevd erstatning på kr 50 000.

 

Subsidiært har klageren krevd en nedsettelse av meglers vederlag med kr 46 000.

 

Innklagede anfører:

Under budrunden overbrakte innklagede et motbud stort kr 2 275 000 til kjøperen. Innklagede informerte om at klageren var bestemt på at hun skulle ha takstbeløpet på kr 2 300 000, men at hun kunne gå med på å redusere prisen med kr 25 000, til kr 2 275 000. Motbudet ble akseptert av kjøperen per telefon.

 

Innklagede gjorde deretter klart akseptbrev og kontrakt, dokumentene ble sendt per e-post på formiddagen. Etter mottagelsen av akseptbrevet tok kjøperen kontakt med innklagede og meddelte at det var ”en stor feil i budjournalen”. Det vil si et avvik mellom hennes bud og aksepten. Kjøperen mente hun hadde fått tilslag på kr 2 175 000, ikke kr 2 275 000 som anført i journalen. Megleren tok deretter kontakt med sin fagansvarlig for videre håndtering av saken. I samråd med fagansvarlig ble det fastslått at avviket mellom bud og aksept, medførte at det ikke var inngått bindende avtale mellom partene. De ble videre enige om at partene måtte informeres straks.

 

Kvalitetssjefen kontaktet kjøperen. Hun skal ha opplyst at hun visste hvilket bud hun ga samt at det var megleren som tullet med beløpene. Innklagede har i sin forklaring vært tydelig på at det verken var tvil om størrelsen på motbudet, eller at motbudet ble fremsatt med det ovennevnte beløp, og at kjøperen må ha rotet med tallene da hun regnet om til totalpris.

 

Klageren var klar på at hun hadde solgt boligen for kr 2 275 000, at det var uaktuelt at transaksjonen ikke ble gjennomført til avtalt sum, at foretaket ikke var på hennes side og at hun ville forfølge sitt krav overfor kjøperen. Innklagede oppfattet klageren dit hen at hun ikke var interessert i deres bistand og råd.

 

Innklagede mener at partene på dette tidspunkt var fristilt fra kontrakten, og at dekningssalg ikke var en aktuell problemstilling.

 

Kjøperen var interessert i eiendommen og forhøyet sitt bud til kr 2 225 000. Budet ble meddelt klageren per e-post samme dag. Klageren aksepterte kjøperens siste bud. Det ble inngått avtale om salg for kr 2 225 000.

 

Innklagede har vist til at en megler etter forskrift om eiendomsmegling § 6-3 (1) skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I denne saken var det kun en budgiver og tempoet var moderat slik at partene fikk god tid til å områ seg. Ved overlevering av motbudet ble beløpet, kr 2 275 000, meddelt kjøperen. Beløpet fremkommer av meglerens journalføring og i utsendelsen av tilhørende dokumenter. Etter innklagedes oppfatning er meglerens føring av budjournalen sentral i det den dokumenterer meglerens utførelse av budrunden.

 

I forbindelse med klagerens anførsel om at utsendelse av budjournalen tok for lang tid, hevder innklagede at utsendelse av budjournal dagen etter aksept er i tråd med forskriftskravet, og at klagerens anførsel ikke kan føre frem.

 

Videre tilbakeviser innklagede klagerens påstand om at de har fremmet kjøperens interesse. Innklagede har ikke lagt press på klageren, men forsøkt å få partene til å komme til enighet om ny pris. Klageren ba selv om få utsatt akseptfristen, hun hadde derfor god tid til å vurdere om handelen skulle gjennomføres på dette nivået.

 

Når det gjelder spørsmålet om innklagede har forsømt sin lojalitetsplikt overfor klageren ved å løse kjøperen fra avtalen, viser innklagede til at det i akseptbrevet står at partene må kontakte megleren dersom aksepten ikke er i tråd med det avtalte. Hensikten er at avvik mellom bud og aksept skal avklares raskt. Som bindeledd mellom kjøper og selger, mener innklagede at det er opplagt at megleren informerer partene om uoverensstemmelsen samt redegjør for den rettslige vurderingen av situasjonen.

 

Det er innklagedes vurdering at de ikke har løst kjøperen fra avtalen, men at de har informert om deres vurdering av saken, rettigheter og forpliktelser.

 

Da klageren ble gjort kjent med avviket mellom bud og aksept, skal hun ha varslet innklagede om at hun ville holde kjøper ansvarlig for å gjennomføre transaksjonen. Innklagede mener imidlertid å ha et selvstendig ansvar for å gi kjøperen informasjon og rådgivning, også der hvor rådgivningen ikke er til det beste for selgeren.

 

Dagen etter sendte klageren varsel, en tekstmelding, om at hun ville holde innklagede ansvarlig for det eventuelle tap som hun ble påført. Overføring av ansvar fra kjøperen til innklagede kan ikke oppfattes som noe annet enn at klageren hadde akseptert å løse kjøperen fra avtalen. 

 

Nettannonsene på finn.no blir automatisk trukket når eiendommer formidlingsføres. I dagene etter 26. september 2012, da avviket mellom bud og aksept kom for dagen, var innklagede i villrede om klageren fortsatt ønsket at innklagede fortsatt skulle arbeide med oppdraget. Innklagede ser at det kunne vært mulig å legge eiendommen ut på nytt torsdag 27. september.

 

Innklagede anfører at han er uenig i at megleren har utvist uaktsomhet eller vært klanderverdig i oppdragsutførelsen. Innklagede har fulgt normal praksis ved utveksling av bud og motbud. Innklagede kan heller ikke se at klageren har dokumentert et faktisk tap. Klageren baserer sitt tapsestimat på et motbud som kjøperen er svært klar over at hun ikke aksepterte. Klageren hadde frihet til å legge boligen ut på markedet på nytt. Et nytt salg kunne resultert i en høyere eller lavere sum, tidligere eller senere overtakelse, herunder oppgjør.

 

Oppsigelsen av leieforholdet ville heller ikke nødvendigvis gitt et økonomisk tap. Innklagede mener at klageren kunne ha kontaktet leieboerne, redegjort for årsaken og at det var mulig å enes om at oppsigelsen ble trukket tilbake.

 

Videre ville en ny salgsrunde kunne gjennomføres uten store tilleggskostnader, kun visningskostnadene ville tillegges. Klageren valgte selv å inngå avtale med kjøperen og må ta ansvaret for egen vurdering.

 

Innklagede viser til at klageren i klageskjemaet har svart ja på spørsmålet om hun har vært i kontakt med foretaket og forsøkt å løse saken i minnelighet. Klageren holder innklagede ansvarlig for den oppståtte situasjonen og krever dekket differansen på kr 50 000.

 

Hva gjelder påstanden om vederlagsnedsettelsen viser innklagede til at det etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 følger at vederlag, ikke utlegg, kan settes ned eller falle bort.

 

Videre er innklagede av den oppfatning at en avklaring av sakens faktiske sider krever vitneforklaringer, og at saken dermed ikke er egnet for skriftlig klagebehandling i nemnda. Etter innklagedes syn bør saken derfor avvises.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren viser til at det i norsk rettspraksis foreligger en presumsjon om at megler bærer ansvaret for manglende samsvar mellom tilbud og aksept. Klageren viser også til at systemet med muntlig budformidling i stor grad er fundert på at det eksisterer et megleransvar.

 

Etter klagerens mening er ikke budjournalen egnet til å kaste lys over de omtvistede forhold, da den er ført først neste dag – av en part i saken og mange timer etter at budrunden var slutt.

 

Når det gjelder klagerens anførsel om at innklagede har brutt sin lojalitetsplikt, viser hun til følgende uttalelse i tilsvaret som etter hennes mening rimer dårlig med meglerens lojalitetsplikt overfor selgeren:

 

«Etter vårt syn hadde kjøper absolutt interesse av at transaksjonen ble gjennomført til den summen som hun mente å ha fått tilslag på.»

 

 Selgerens interesse blir ikke nevnt. Etter klagerens syn burde meglerens fokus være på selgerens – ikke kjøperens – interesse i å få gjennomført salget på de forventede vilkår.

 

For ordens skyld tilbakeviser klageren påstanden om at hun skulle ha påberopt seg å ha blitt utsatt for «utilbørlig press». Klageren mener å ha påberopt seg at innklagede har forsømt sin lojalitetsplikt.

 

Endelig har klageren kommentert innklagedes anførsler om at hun ikke har lidt økonomisk tap fordi bindende avtale uansett ikke ville blitt inngått dersom kjøperen og klageren ikke hadde benyttet innklagede som mellommann. De oppsummeres punktvis slik:

 

–         Innklagede innrømmer med dette at innklagede er den direkte årsaken til at det oppstod manglende samsvar mellom tilbud og aksept.

–         Utgangspunktet for utmåling av erstatning for økonomisk tap er at skadelidte skal stilles som om feilen ikke hadde inntrådt. Klageren tilbakeviser innklagedes påstand,
og mener at den endelige prisen tilsvarer at klageren fikk mye mindre per kvadratmeter enn den kvadratmeterprisen som rådet i området skulle tilsi.

–         Klageren ville ikke solgt for denne kvadratmeterprisen om hun ikke hadde havnet i denne vanskelige situasjonen som oppstod.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder budrunden fremsatte innklagede et motbud overfor kjøper. Innklagede noterte seg størrelsen på motbudet før hun henvendte seg til kjøperen. Klagerens påstand om at det er megleren som rotet med beløpene er uriktig. I telefonsamtale med kvalitetssjefen informerte kjøperen om at hun ikke var i tvil om hvilket bud hun ga. Det er innklagedes poeng at kjøperen ikke ga noe bud, hun fikk et motbud. Saken bunner i en misforståelse hos kjøperen.

 

Selv om budjournalen ble ført dagen etter, er den ført i tråd med innklagedes notat på størrelsen av motbudet, formidlingsbeløpet og salgssum i akseptbrev.

 

Det er et grunnleggende prinsipp at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. Innklagede er svært uenige i påstanden om at det er etablert en praksis i norsk rett der megleren, som mellommann, bærer det fulle ansvaret for manglende samsvar mellom tilbud og aksept.

 

Videre hevder innklagede at klagerens påstand om hva kvalitetssjefen skal ha sagt er direkte feil.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder spørsmål om innklagedes opptreden under budrunden og om vedkommende er ansvarlig for den misforståelsen som oppstod hva gjelder motbud og aksept.  

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var svært omfattende og at anførslene er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Reklamasjonsnemnda finner ”at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen” og at ”sakens dokumenter ikke danner tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda”, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd. Saken avvises.

 

 

Konklusjon:

 

Klagen avvises.