Klage nr 2013019
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 6. mai 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS Trondheim Torg
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede meglerforetak. Datoen for budaksept var den 14. mars 2012, og dato for overtakelse var den 1. juni 2012. Klageren gjør gjeldende at innklagede holdt tilbake informasjon om vannlekkasje i leiligheten, samt vanninntak i garasjen. Klageren ønsker på denne bakgrunn å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning på kr 50 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren anfører at innklagede ved salget av leiligheten (seksjon 2 i et sameie) holdt tilbake informasjon om vannlekkasje i leiligheten, samt vanninntak i garasje.
Klageren har flere ganger bedt innklagede om å redegjøre for sitt ansvar for merkostnadene dette har påført klageren, men skal ikke ha mottatt svar.
Etter kontraktinngåelse fikk klageren informasjon fra eier av seksjon 1 i sameiet om at boligen i 2011 hadde en vannlekkasje med vanninntak i husets tre leiligheter. Ettersom innklagede ikke informerte om vannlekkasjen i salgsoppgaven, tok eier av seksjon 1 skriftlig
kontakt med innklagede og takstmannen før visning. Klageren mener at innklagede, takstmannen og selgeren valgte å holde denne informasjonen tilbake i salgsprosessen.
Klageren rettet krav om erstatning for manglende informasjon om vannlekkasjen, samt to andre forhold (feil opplysninger om felleskostnader samt manglende forsikring av huset) til selgerens eierskifteforsikring. I tillegg rettet klageren en henvendelse til innklagede om hans ansvar for å opplyse om disse forholdene, men klageren skal ikke ha mottatt svar. Dette resulterte i utgifter til takstmann og advokat.
Klageren informerer om at eierskifteforsikringen har utbetalt en erstatning på kr 50 000 for utbedring av vannlekkasjen samt kr 50 000 for feil opplysninger om felleskostnader. Da klagerens faktiske kostnader for dette er på over kr 100 000, samt at andre kostnader til takstmann og advokat nærmer seg kr 50 000, retter klageren et krav mot innklagede på
kr 50 000 for brudd på eiendomsmeglingslovens §§ 6-3 og 6-7.
Innklagede anfører:
Innklagede peker på at det dreier seg om salg av en eierseksjon som ligger i et sameie, hvor det ikke er et reelt fungerende sameie. Sameiet hadde på salgstidspunktet ikke forretningsfører, og det var heller ikke formelt utpekt noen styreformann eller noe aktiv drift av sameiet.
Sameiet besto på salgstidspunktet av to eiere. Begge har i en årrekke vært eiere av hver sin halvpart av eiendommen. Selgeren i denne saken har eid seksjon 2 og 3. Selgerens fullmektig som er selgerens sønn, mottok den 14. februar 2012 en e-post fra den andre sameieren, som eier seksjon 1.
I e-posten fra den andre sameieren ble det opplyst at garasjetaket var lekk. Innklagede tok umiddelbart kontakt med selgerens fullmektig. Han skal ha avvist at dette er noe problem. Innklagede slo seg til ro med forsikringen fra selgerens side om at dette ikke var noe problem.
I e-posten fra den andre sameieren ble det også opplyst om omlegging av tak. Innklagede konfronterte selgerens fullmektig om forholdet, og han skal ha opplyst at dette hadde vært et problem, men at det ikke lenger var tilfellet.
Innklagede viser dernest til spørsmål 17 i egenerklæringsskjemaet som lyder; ”Kjenner du til vedtak/ forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen (for eksempel vedlikeholdsbehov) som kan medføre økt husleie/ økte fellesutgifter?”.Selgerens fullmektig svarte ”Tak diskutert skiftet pga alder”. Egenerklæringsskjemaet er inntatt som vedlegg i salgsoppgaven. Salgsoppgaven er godkjent av selgeren den 8. mars 2012.
Innklagede hevder at selgerens fullmektig også var tilstedet på visning sammen med megleren, og at han skal ha informert potensielle kjøpere om taket.
Innklagede mottok en e-post fra eier av seksjon 1 den 12. mars 2012. Der opplyses det at han har innhentet et anbud på hva det vil koste å skifte taket, at dette ligger i størrelsesorden kr 350 000 til kr 400 000 samt at det er kostnader nye eiere må forplikte seg til å dele med eier av seksjon 1.
Innklagede konfererte da på nytt med selgeren, som skulle være tilstedet på visningen og håndtere spørsmål vedrørende taket. Visning på leiligheten ble avholdt den 13. mars 2012.
Den 14. mars mottok innklagede bud fra klageren på kr 2 350 000 med frist kl. 12.00. Det forelå da allerede et bud fra en annen budgiver. Det oppstod budrunde mellom klageren og den andre budgiveren, som resulterte i at klageren forhøyet sitt eget bud til kr 2 650 000. Klageren skal da ha opplyst overfor innklagede at hun måtte være forsiktig av hensyn til kostnadene ved å skifte tak. Det siste budet fra klageren på kr 2 650 000 ble akseptert av selgerens fullmektig.
Innklagede påpeker at leiligheten ble solgt til kr 50 000 i underpris i et marked som var ekstremt varmt. Leiligheten ligger i et av byens mest ettertraktede områder, hvor både etterspørselen og kvadratmeterprisen er langt over gjennomsnittet. Det er etter innklagedes syn ikke uvanlig at leiligheter i dette området går for både kr 200 000 og kr 300 000 over prisantydning. Innklagede mener at dette trekker i retning av at klageren ikke kan påberope seg ikke å ha vært kjent med opplysningene om at taket måtte skiftes.
Når det gjelder e-posten fra eier av seksjon 1 den 12. mars, mener innklagede at man må legge eierseksjonsloven til grunn om flertallsvedtak når det gjelder vedlikeholdskostnader av en slik størrelsesorden. En seksjonseier kan ikke ensidig instruere to nye seksjonseiere via megler, om å påta seg en slik økonomisk forpliktelse. Det hører etter innklagedes syn til sameiemøtet å beslutte, etter at begge seksjonene som stod for salg hadde fått nye eiere.
Det ble avholdt kontraktsmøte over leiligheten den 21. mars 2012. Opprinnelig ble overtakelse avtalt til den 27. april 2012.
I brev datert 24. april 2012 ble det fra klagerens advokat prinsipalt fremmet påstand om heving. Hevingspåstanden ble så trukket tilbake, og overtakelse ble gjennomført den 1. juni 2012.
Innbetaling av kjøpesummen fant først sted den 31. mai 2012 med kr 2 469 905 som utgjorde delkjøpesum samt omkostninger. Kr 250 000 ble imidlertid holdt tilbake. Det tilbakeholdte beløpet ble først innbetalt innklagedes klientkonto den 1. oktober 2012 med renter, til sammen kr 256 960.
Klageren skal deretter ha engasjert takstmann til å gjennomgå leiligheten og garasjen, med tanke på å avdekke påstått fukt i leiligheten samt i garasjen.
Det samlede krav fra klageren oppgis å utgjøre kr 173 257, jf. brev fra klagerens advokat datert 13. juni 2012. I samme brev foreslås et forslag til minnelig løsning; at innklagede skal utbetale klagerne kr 50 000 som fullt og endelig oppgjør i saken.
Parallelt med utredningen av påståtte mangler i egen regi, skal klageren også ha sendt inn reklamasjon til selgerens eierskiftsforsikring som ble mottatt som sak der den 13. juni 2012.
Det er på det rene at forsikringsselskapet har utbetalt til klageren kr 50 000 som kompensasjon for uriktig oppgitte felleskostnader. Innklagede mener at denne saken referer seg til at det ble oppgitt ca kr 400 i fellesutgifter per måned. I mangel av forretningsfører eller formann i sameiet, innhentet innklagede opplysninger i sakens anledning hos selgerens representant, som også godkjente opplysningene i salgsoppgaven den 8. mars 2013. Sameiet hadde på salgstidspunktet separate tegnede forsikringer på huset. Eier av seksjon 2 og 3 hadde egen forsikring. I forbindelse med utbetaling av pantelån for klageren ble det fremsatt krav om at for utbetaling av lånet, måtte sameiet ha en felles fullverdiforsikring. Prisen på denne utgjør høyere felleskostnader for seksjon 2 enn opprinnelig eier hadde.
Eierskifteforsikringsselskapet engasjerte sin egen takstingeniør til å foreta befaring av eiendommen den 24. august 2012. Rapporten er utferdiget og datert den 12. september 2012.
I brev datert 27. september 2012 tilbød eierskifteforsikringsselskapet en sum på fullt og endelig oppgjør i saken på kr 50 000. Tilbudet ble akseptert av klageren.
Innklagede avventet utfallet i saken som ble behandlet hos eierskifteforsikringsselskapet, som hadde frist 11. oktober 2012 på å bli akseptert av klageren.
Innklagede tar til etterretning at de burde vært tydeligere ved å svare klagerens advokat, at innklagede var av den oppfatning av at saken var tilstrekkelig opplyst fra innklagedes side, og at innklagede uten forretningsfører eller noen formann i sameiet, måtte forholde seg til opplysningene som ble formidlet fra selgeren.
Selgerens fullmektig har etter innklagedes syn tatt aktivt del i salgsprosessen ved selv å være tilstede på visningen og ved å skape trygghet for spørsmål som måtte bli stilt.
Innklagede er av den oppfatning av at klageren ved sin opptreden i budrunden var fullt ut inneforstått med at sameiet hadde planer om å skifte taket.
Videre hevder innklagede, etter beste evne, å ha innhentet den informasjon som var tilgjengelig om eierseksjonen via selgeren, og således ikke har brutt god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren hevder at innklagede i sitt tilsvar redegjør for forhold som ikke er innklaget (opplysninger om husets tak vurderes skiftet), og blander dette med det faktum at de holdt tilbake opplysninger om vannlekkasje i huset samt i leiligheten. Dette kan etter klagerens mening bidra til forvirring i saken.
Klageren presiserer derfor at det innklagede forhold omhandler manglende informasjon om vannlekkasje i huset, som skyldes manglende isolering i etasjeskillet mellom annen etasje og loft. Vannlekkasjen handler ikke om de forhold som er opplyst i eierskifteforsikringens punkt 17 om at taket vurderes utskiftet grunnet alder.
Både takstmannen som ble engasjert av klageren og takstmannen som ble engasjert av eierskifteforsikringsselskapet konstaterer dette i sine takstrapporter.
Innklagede skulle etter klagerens syn ha opplyst om vannlekkasjen, at det forelå behov for undersøkelse av vannlekkasjens konsekvenser og en mulig utbedringskostnad, før salget ble gjennomført, idet innklagede erkjenner at han var kjent med forholdene.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede motsetter seg å ha erkjent å være kjent med vannlekkasjens konsekvenser og en mulig utbedringskostnad. Som nevnt mottok innklagede en e-post fra eieren av seksjon 1, hvor vedkommende eier gav uttrykk for at det etter hans mening ikke kom klart nok frem i salgsoppgaven at tak, takrenner og nedløpsrør måtte skiftes i 2012.
Innklagede har tidligere opplyst å ha kontakt selgerens representant umiddelbart etter å ha mottatt e-posten fra eieren av seksjon 1, og at selgerens representant fortalte at vannlekkasjen ikke var noe problem lenger.
Som tidligere fremholdt var selgerens representant tilstedet på visningen. Representanten skal på forespørsel ha gitt uttrykk for at han husket meget godt at klageren var tilstede på visningen sammen med sin mor. Selgerens representant skal også ha tatt dem med opp på kaldloftet og konkret viste klageren og hennes mor det punkt ved rafta hvor det hadde vært vanninntrengning for 2 år siden, men som i ettertid hadde tørket ut.
På visningen skal klageren ha spurt selgerens representant konkret om hvilke planer som forelå når det gjaldt skifte av tak. Selgerens representant skal ha svart at det var planlagt å bytte tak, men at dette nå var fremskutt i forbindelse med salget av to seksjoner tilhørende hans mor. På forespørsel skal selgerens representant også ha sagt at han antok at dette kom til å bli fordelt forholdsmessig etter størrelsen på leilighetene.
Det må etter dette være på det rene at innklagede og selgerens representant ikke har holdt tilbake noen av de opplysningene som fremkom i e-posten fra eieren av seksjon 1.
Innklagede mener også at takstmannen som eierskifteforsikringsselskapet engasjerte konkluderte i tråd med selgerens representants oppfatning av eiendommen på salgstidspunktet; Det hadde vært en gammel lekkasje som nå hadde tørket ut.
Eiendommen hadde to separate ulike årsaker til vanninntrening, en som skyldtes vanninntrengning fra raft og en som skyldtes varmegjennomgang grunnet leire som ble brukt som isolasjon fra byggeåret 1935. Begge forholdene opptrådte tidvis, men var ikke virksomme på salgstidspunktet. Innklagede hevder at dette må ligge utenfor innklagedes generelle undersøkelses- og opplysningsplikt.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder manglende opplysninger om vannlekkasje i en leilighet og i en garasje.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren eller takstmennene vil ikke bli vurdert.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttalte partene seg ulikt i forhold til hvilket tidspunkt klageren fikk informasjon om vannlekkasjen. Dette er imidlertid ikke avgjørende for sakens utfall.
Spørsmålet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til er om innklagede har brutt eiendomsmeglingslovens § 6-7 om meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt ved ikke selv å informere klageren om vannlekkasjen.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens ”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”. Dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere.
Det er uomtvistet at innklagede satt med informasjon om at det hadde vært en vannlekkasje i huset. Innklagede fikk imidlertid ulike forklaringer om omfanget av vannlekkasjen samt om de eventuelle utbedringstiltak som måtte gjennomføres. Det er på det rene at innklagede skulle opplyst om vannlekkasjen i salgsoppgaven eller på annen dokumenterbar måte.
Innklagede har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk.
I det foreliggende har klageren mottatt erstatning på kr 50 000 fra eierskifteforsikringsselskapet for utbedring av vannlekkasjen. I tillegg ble det utbetalt kr 50 000 for feil opplysninger om felleskostnadene, men feilaktig oppgitte felleskostnader er ikke omfattet av klagen.
Reklamasjonsnemnda oppfatter erstatningen fra eierskifteforsikringen som et fullt og endelig oppgjør i saken vedrørende vannlekkasjen. Klageren kan derfor nå ikke fremsette ytterligere krav overfor innklagede for samme forhold.
I henhold til reklamasjonsnemndas praksis tilkjenner nemnda normalt ikke erstatning for utgifter til takstmann og advokat, og det må forøvrig forutsettes at disse utgiftene er en del av det inngåtte forliket med eierskifteforsikringsselskapet..
Konklusjon:
DnB Eiendom AS Trondheim Torg har brutt sin opplysningsplikt. For øvrig fører klagen ikke frem.