Klage nr 2013024

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. mai 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

 

Innklaget:       Tapper & Co Advokatfirma DA

 

 

Saken gjelder: Meglers vederlag

 

 

Saksfremstilling:

 

Den 17. november 2009 ble det inngått oppdragsavtale mellom klageren og X Eiendom AS som oppdragsgivere og innklagede som oppdragstaker. Avtalen gjaldt salg av fem tomter i medhold av godkjent reguleringsplan. Samlet kostnadsoverslag ved gjennomføring er oppgitt til ca kr 45 000. Oppdraget utløp den 17. mai 2010. Det var da ikke solgt en eneste tomt.

 

Etter oppdragsavtalens utløp sendte innklagede en faktura på kr 85 924 til oppdragsgiverne. Klageren sendte da brev til innklagede, men skal ikke ha mottatt svar. Nesten to år senere, den 2. mai 2012 mottok klageren ”varsel før tungt salær”. Klageren stiller seg uforstående til at han nå blir gjort solidarisk ansvarlig for et beløp på kr 103 000 som gjelder en oppdragsavtale om salg av fem tomter i 2009 som aldri er blitt solgt.

 

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

Klageren anfører:

Den 17. november 2009 ble det inngått oppdragsavtale mellom klageren og X Eiendom AS som oppdragsgivere og innklagede som oppdragstaker.

 

Den ene av oppdragsgiverne, X Eiendom AS, har undertegnet på innklagedes plass, men klageren forutsetter at også innklagede har undertegnet avtalen.

 

Avtalen gjaldt salg av fem tomter i medhold av godkjent reguleringsplan. Samlet kostnadsoverslag ved gjennomføring er oppgitt til ca kr 45 000. Oppdraget utløp den 17. mai 2010. Det var da ikke solgt en eneste tomt.

 

Ved brev datert 26. juli 2010 sendte innklagede brev til oppdragsgiverne, vedlagt faktura på kr 85 925 inkl mva.

 

Klageren skrev da brev til innklagede datert den 19. august 2010. Da klageren ikke mottok noe svar, skrev klageren purring den 22. september 2010.

 

Nesten to år senere, den 2. mai 2012, mottok klageren ”varsel før tungt salær”. Klageren besvarte brevet den 11. mai 2012.  Deretter gikk det ytterligere ni måneder, før klageren den 11. februar 2013 mottok svar fra innklagede.

 

Klageren stiller seg uforstående til at han nå blir gjort solidarisk ansvarlig for et beløp på ca
kr 103 000 som gjelder en oppdragsavtale fra 2009 om salg av fem tomter, som aldri er blitt solgt.

 

Det gjøres gjeldende at en av grunnene til at det ikke ble solgt noen tomter i 2009 var at det oppstod tvist mellom de to oppdragsgiverne, X Eiendom AS og klageren. Både i januar 2011 og i juni 2012 tok X Eiendom ved sin prosessfullmektig (innklagede advokatfirma) ut stevning mot klageren. Begge disse sakene er avsluttet.

 

Klageren mener det synes som om innklagede ikke har greid å skille mellom sitt oppdrag som eiendomsmegler for de to oppdragsgiverne i 2009 og sine etterfølgende oppdrag som prosessfullmektig da den ene av de to saksøkte den andre.

 

Klageren er inneforstått med at innklagede har krav på vederlag selv om det ikke ble gjennomførte noe salg, men stiller spørsmål ved hva som er riktig vederlag i en sak som denne.

 

Innklagede anfører:

Innklagede anfører å ha blitt kontaktet av X Eiendom AS og klageren med forespørsel om å bistå med salg av fem tomter til en bekjent av klageren. Som det fremgår av punkt 15 i oppdragsavtalen var det opprinnelig et rent oppgjørsoppdrag som innebar skriving av kontrakt, oppgjør og hjemmelsoverføring.

 

Det ble ifølge innklagede rask enighet om hovedpunktene i avtalen. Kjøpesummen for tomtene skulle fordeles i henhold til en opsjonsavtale som var inngått mellom X Eiendom AS og klageren. Det skal imidlertid ha vist seg at klagerens bankforbindelse som hadde pantesikkerhet i tomtene ikke aksepterte vilkårene i opsjonsavtalen. Bankens holdning skapte stor frustrasjon for klageren som eide 50 % av aksjene i X Eiendom AS.

 

Innklagede hevder videre at bankens holdning i tillegg medførte at salget av tomtene ikke kunne gjennomføres som forutsatt. For å gjennomføre salget ble det nødvendig å fremforhandle en tilleggsavtale som innebar at klageren solgte seg ut av X Eiendom AS.

 

Forhandlingene rundt denne tilleggsavtalen og fordelingen av kjøpesummen fra tomtene innebar et vesentlig merarbeid for innklagede enn det som var forutsatt og påregnelig. Innklagede viser i den forbindelse til de dokumenterte timelistene. Innklagede hevder at timelistene også viser at klageren fortløpende ble orientert om forhandlingene og at han selvsagt var inneforstått med at innklagedes bistand ble mer omfattende enn forutsatt.

 

Etter at avtalen og tilleggsavtalen var klar for signering, skal klageren, av uvisse grunner ha nektet å signere avtalene. Innklagedes oppdrag ble da avsluttet og faktura ble sendt basert på medgått tid slik oppdragsavtalen bestemmer.

 

I klagen spekuleres i at tomtene ikke ble solgt grunnet tvist mellom oppdragsgiverne. Innklagede hevder at dette ikke medfører riktighet. Innklagede oppfattet det slik at klageren ikke ville signere avtalen på grunn av råd han mottok fra bank eller advokat i denne perioden.

 

Innklagede bekrefter at det senere oppstod tvist mellom oppdragsgiverne vedrørende forståelse av opsjonsavtalen. Innklagede bistod da X Eiendom AS som fikk medhold av retten i sitt syn. Denne tvisten har imidlertid etter innklagedes syn, ingen direkte sammenheng med innklagedes megleroppdrag, og er i så måte ingen sammenblanding av roller.

 

Hva gjelder korrespondansen mellom partene peker innklagede på at han ikke mottok klagerens brev av 22. september 2011, før dette ble oversendt Nordenfjeldske Creditreform. Dette er årsaken til at innklagedes timelister ble oversendt så vidt sent. Innklagede bemerker at det er redegjort grundig for innklagedes faktura per telefon, og at innklagede etter denne redegjørelsen forstod det slik at fakturaen ville bli betalt.

 

Innklagede har besluttet å innstevne klageren til forliksrådet. Dette vil bli gjort ved første anledning, og innklagede ber på denne bakgrunn Reklamasjonsnemnda vurdere om klagen likevel skal behandles.

 

Klagerens ytterligere anførsler:

Oppdragsavtalen omfatter fem tomter som ennå ikke er fradelt fra hovedbruket. Innklagede var fullt innforstått med at klagerens gårdsbruk var pantsatt for flere millioner og at det følgelig måtte ordnes med både fradeling og pantefrafall før tomtene kunne selges. Det ble raskt avklart at klagerens bankforbindelse stilte vilkår som vanskeliggjorde et salg. Klageren reiser derfor spørsmål om ikke innklagede allerede da burde ha innsett at dette salget ikke lot seg gjennomføre.

 

Den 30. desember 2009, en og en halv måned etter at oppdraget var undertegnet, undertegnet klageren en erklæring som ble sendt hans bankforbindelse. Denne erklæringen ble ifølge klageren ført i pennen av en advokat hos innklagede og undertegnet av klageren etter anbefaling og ”påtrykk” fra advokaten. Erklæringen gjorde ikke banken mer samarbeidsvillig. I og med at bankens standpunkt blokkerte for salg, var det begrenset hva innklagede kunne gjøre. I ettertid ser klageren at innklagede i alle fall på dette tidspunktet burde ha avsluttet oppdraget. Oppdraget løp ut den 17. mai 2010. Det ble ikke forlenget.

 

I tilsvaret er det hevdet at det var nødvendig å fremforhandle en tilleggsavtale hvor klageren solgte seg ut av selskapet X Eiendom AS. Denne er datert 21. mai 2010, kun noen dager etter at oppdragsavtalen var utløpt. Ifølge innklagede Ifølge klageren har denne ikke noe å gjøre med den tidligere oppdragsavtalen. Avtalen datert 21. mai, er ikke undertegnet og ville heller ikke blitt undertegnet av klageren. Dette fordi de t på dette tidspunktet var oppstått tegn til uenighet mellom X Eiendom As og klageren, hvor innklagede opptrådte som advokat for X Eiendom AS. Klageren har aldri gitt innklagde noe oppdrag om å fremforhandle en tilleggsavtale som skal anses som en forlengelse/fornyelse av oppdragsavtalen, slik innklagede syne så mene. Dessuten var megleroppdraget da utløpt.

 

I brev til innklagede, datert den 22. september 2010, etterlyste klageren kopi av skriftlig tilbud og anslag, jf eiendomsmeglingsloven § 7-2, andre ledd. Når innklagede ikke kan se å ha mottatt brevet, må dette bero på en misforståelse. I brev fra ham av 18. november 2010 fremgår det at brevet er mottatt. Følgelig har innklagede mottatt brevet, men at det er blitt lagt på den andre saken. Klageren kan fremdeles ikke se å ha mottatt skriftlig tilbud og anslag, slik han ba om i brev av 19. august 2010.

 

Klageren er innforstått med at innklagede har krav på vederlag selv om salg ikke ble gjennomført. Han mener at vederlaget er helt urimelig, det er nå kommet opp i over 114 000. I tillegg til at kravet er urimelig kan det også reises spørsmål om ikke kravet er foreldet, jf foreldelsesloven § 3 nr. 1.

 

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er ikke noe ekstraordinært ved at det må ordnes med både pantefrafall og fradeling før salg av fast eiendom. At det er behov for pantefrafall er hovedregelen ved salg av fast eiendom.

 

Salget lot seg gjennomføre, men på grunn av forhold som klageren hadde risikoen for, måtte det lages en tilleggsavtale. Arbeidet med tilleggsavtalen var en prosess i mai 2010 med løpende dialog mellom alle involverte. Tilleggsavtalen ble muntlig akseptert av både
X Eiendom AS og klageren den 20. mai 2010 og det var avtalt signering påfølgende dag. Klageren trakk seg først på signeringsdagen. I etterkant av dette argumenterte klagerens advokat for at klageren ikke var forpliktet til å selge tomtene fri for heftelser. Påstanden var så urimelig at det var nødvendig å ta ut søksmål for å få fastslått at klageren pliktet å selge tomtene fri for heftelser på vanlig måte. Klageren ble i tillegg dømt til å betale alle saksomkostningene.

 

Innklagede registrerer at klagerens advokat ble kontaktet av klageren 20. mai 2010 vedrørende uenigheten med X Eiendom AS. Dette var dagen før klageren trakk seg fra avtalen, og samme dag som han aksepterte avtalen overfor innklagede.

 

Etter innklagedes oppfatning er salærkravet på ingen måte urimelig. Det er som avtalt fakturert etter medgått tid. At det er brukt mer tid enn antatt, skyldes at klagerne hadde problemer med sin bankforbindelse og at dette kunne bringe ham i en misligholdssituasjon. Klageren ønsket derfor at det ble fremforhandlet en tilleggsavtale som det ikke var tatt hensyn til i det opprinnelige overslaget.

 

Salærkravet utgjorde kr 85 925 som fordelt på fem tomter blir kr 21 185 pr tomt. Innklagede tror ikke det er lett å finne meglere som utfører tilsvarende arbeid for en lavere pris.

 

Foreldelse ble avbrudd ved klagerens brev av 27. februar 2013, jf foreldelsesloven § 16 nr. 2.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder innklagedes vederlag ved et oppgjørsoppdrag.

 

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede. Forholdet til den andre oppdragsgiveren i X Eiendom AS vil ikke bli vurdert.

 

Nemnda finner at klagen referer seg til næringsforhold som i utgangspunktet faller utenfor nemndas kompetanse. Slik saken er opplyst, har nemnda likevel kommet til at saken kan realitetsbehandles, da saken ligger til rette for vurdering i nemnda, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester pkt. 1 andre ledd tredje punktum.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.

 

Det fremgår av oppdragsavtalen pkt. 4 at det er avtalt en timepris – og ikke en fast pris. I tillegg er det angitt i pkt. 6 et samlet kostnadsoverslag på ca. kr 45 000, mens kravet utgjør kr 85 925. Kostnadsoverslaget må sees i forhold til at det i utgangspunktet skulle være et ordinært oppgjørsoppdrag. I dette tilfellet viste det seg at arbeidet ble langt mer omfattende enn forventet på grunn av forhandlingene rundt tilleggsavtalen og fordelingen av kjøpesummen fra tomtene. Dette merarbeidet var foranlediget av klagerens egen bankforbindelse, og klageren var med på forhandlingene og hele tiden orientert om det arbeidet som pågikk. Etter nemndas syn måtte det fremstå som klart for klageren at det dermed påløp omkostninger som ikke var forutsatt i kostnadsoverslaget, jf. at det var avtalt en timepris.

 

Nemnda bemerker at selv om det står i oppdragsavtalen pkt. 4 at oppdragstaker plikter å varsle oppdragsgiveren dersom medgått tid forventes vesentlig å overstige det som er angitt i overslaget, kan det ikke få noen betydning i dette tilfellet. Nemnda viser til at det ikke er oppstilt noen formkrav for et slikt varsel. Når det, som nevnt, i dette tilfellet måtte fremstå som klart for klageren at forhandlingene innebar et vesentlig merarbeid, kan ikke det angitte kostnadsoverslaget legges til grunn.

 

Slik saken er opplyst for nemnda, er det heller ikke noe som tilsier at innklagede har sammenblandet honorarkravet i forbindelse med oppgjørsoppdraget og oppdraget som prosessfullmektig for X Eiendom AS.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.