Klage nr 2013042
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Sydvendt
Sydvendt AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en leilighet på forkjøpsrett. Leiligheten ble formidlet gjennom innklagede. Under overtakelsen nevnte selgeren at hun gikk ut ifra at megleren hadde opplyst at det var påvist brune pelsbiller i sprekkene på det originale tregulvet. Dette mener klageren at han ikke ble opplyst om.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter avsluttet budrunde på eiendommen, kjøpte klageren eiendommen på forkjøpsrett. I forkant av at klageren meldte forkjøpsrett, ble både nestformannen i borettslaget samt innklagede kontaktet pr. telefon. Samtalen med innklagede varte i 20-30 minutter og det ble spurt om både borettslaget og boligen generelt. Under samtalen ble det ikke informert om forekomsten av brun pelsbille i boligen.
Ved overtakelsen av leiligheten den 1. mars 2013, opplyste selgeren klageren om at det var påvist brune pelsbiller i sprekkene i det originale tregulvet. Selgeren innledet opplysningen med at hun regnet med at dette var noe klageren var blitt informert om av innklagede. Klageren var ikke informert om biller fra før, og forstod heller ikke omfanget av problemet. Selgeren fortalte også at hun selv hadde undersøkt hva denne type billeforekomst var, samt hatt skadedyrsfirma på inspeksjon. Selgeren fortalte videre at hun hadde spurt innklagede om
hun skulle opplyse om problemet i egenerklæringsskjemaet. Innklagede skal ha ment at dette ikke var nødvendig, og sa at han skulle skrive et lite avsnitt om billene i salgsoppgaven, samt opplyse om dette på visning. Selgeren hadde igjen etter salget spurt om kjøperen hadde blitt informert om forekomsten av biller, noe som da skal ha blitt bekreftet. Det var derfor en overraskelse for både selgeren og klageren at klageren ikke var blitt informert om forekomsten før overtakelsen. I etterkant av overtakelsen undersøkte derfor klageren saken selv og har fått diverse anbefalinger og tilbud fra skadedyrsfirmaer og gulvslipere.
Etter samtlige parters ønske om rask saksbehandling, kontaktet innklagede forsikringsselskapets saksbehandler, som deretter kontaktet klageren. Saksbehandleren hadde blitt informert av innklagede om at det var informert om billeforekomsten på visning. Saksbehandler fortalte videre at kjøperen hadde vært på en privat visning som kunne være grunnen til at klageren ikke var blitt opplyst om problemet. Dette stemmer ikke. Klageren var på oppsatt visning i januar.
Protector konkluderte med at saken ikke ga rett til reklamasjon og la vekt på at forholdet ikke utgjorde noen vesentlig mangel etter avhendingslova § 3-9. Forsikringsselskapet har ikke tatt stilling til om megleren har gjort en feil i saksbehandlingen, og saken skal derfor heller ikke dekkes av eierskifteforsikringen.
Under saksbehandlingen la både forsikringsselskapet og innklagede vekt på at brun pelsbille ikke er skadedyr og at kostnaden for å utbedre ikke overstiger summen som omfatter vesentlighetsprinsippet. Klageren har videre tatt kontakt med Folkehelseinstituttet som har bekreftet at brun pelsbille er et skadedyr. Etter klagerens mening utgjør den manglende informasjonen en klar mangel.
Det er for klageren klart at det er gjort feil i forhold til formidling av informasjon vedrørende forekomsten av skadedyr i leiligheten. Forekomsten er noe som både innklagede og selgeren visste om i forkant av salget, men som ikke ble formidlet videre til klageren. På bakgrunn av dette mener klageren at leilighetens salgspris er for høy og at klageren ikke ville ha kjøpt leiligheten dersom han hadde blitt informert om billeforekomsten i forkant.
Klageren har ved flere tilfeller tatt kontakt med innklagede for å finne en løsning på saken.
Innklagede anfører:
Innklagede var på tidspunktet for salget ikke kjent med at det var snakk om skadedyr i leiligheten, og har derfor ikke bevisst holdt tilbake opplysninger om dette.
Innklagede har imidlertid erkjent at megleren burde ha foretatt nærmere undersøkelser omkring disse billene, for å finne ut av om det dreide seg om skadedyr eller ei. I erkjennelsen av at megleren ikke oppfylte sin undersøkelsesplikt/kontrollplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) tilbød innklagede klageren erstatning tilsvarende pristilbudet fra skadefirmaet som var kontaktet i saken. Tilbudet gjaldt «utrydning av brun pelsbille…» og lød på kr 4000 med tillegg av moms.
Klageren aksepterte ikke dette tilbudet fra skadedyrfirmaet, men gikk for en langt mer kostbar løsning som også omfattet sliping og lakkering av gulvene i boligen. Innklagedes tilbud om erstatning ble avslått.
Innklagede har erkjent ansvar for ikke å ha oppfylt sin undersøkelsesplikt. Denne saken dreier seg etter innklagedes oppfatning kun om erstatningens omfang. Innklagede erkjenner å ha et ansvar overfor kjøperen tilsvarende det rimeligste tilbudet på utrydning av billene. Gjennom ikke å akseptere den rimeligste måten å utrydde skadedyrene på, har kjøperen selv medvirket til at kravet har blitt betydelig høyere enn nødvendig. Innklagede avviser å være ansvarlige for hele det beløpet som klageren krever, men erkjenner å være ansvarlige for et beløp tilsvarende det rimeligste tilbudet om utryddelse av billene.
I enda et forsøk på å forlike saken, fremsatte innklagede på nytt tilbudet om å gi erstatning tilsvarende det rimeligste tilbudet på «utrydning av brune pelsbiller» som klager selv innhentet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder informasjon om forekomst av skadedyr i leilighet kjøpt på forkjøpsrett.
I denne saken har innklagede erkjent at det ikke ble undersøkt godt nok om billene var å anse som skadedyr eller ikke. Han har også erkjent at han ikke har kommunisert forholdet med billene skriftlig til interessenter eller kjøperen. Han påstår å ha opplyst muntlig om dette på visning, noe klageren bestrider. Det er innklagede, som den profesjonelle part, som må kunne dokumentere at det ble gitt slik informasjon. Når innklagede ikke kan dokumentere dette, er det i strid med god meglerskikk
Partene er uenige om erstatningens størrelse. Innklagede har tilbudt seg å dekke utgiftene til «utrydning av brun pelsbille» som videre er opplyst til å være på kr 4 000 eks. mva. Klageren har derimot vedlagt en kostnadsoversikt som viser et økonomisk tap på kr 34 278, som gjelder følgende poster: sliping av gulv, giftbehandling, fellesutgifter for én måned og tapt utleie for én måned.
Nemnda finner at innklagede ved ikke å opplyse om billeangrepet, har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Klageren skal få dekket sitt økonomiske tap som følge av skadedyrene. Spørsmålet er derfor om klageren skal få dekket sine utgifter utover utgiftene til ”utryddning av brun pelsbille”. Nemnda finner at utgiftene til sliping av gulv, fellesutgifter mars og eventuelt tapte leieinntekter ikke erstatningsmessige. Nemnda vil også vise til at klageren som skadelidt har en tapsbegrensningsplikt. Innklagede har også tilbudt seg å betale kr 4 000 eks. mva. i henhold til tilbudet fra Oslo Veggdyrkontroll AS, som har garantert full utrydding av skadedyrene. Nemnda finner at innklagedes tilbud om dekning av kr 4 000 eks. mva er passende erstatning. Innklagedes tilbud står ved lag frem til 1. september 2013, men nemnda forutsetter at innklagede gjør opp i henhold til tilbudet ved mottakelsen av denne avgjørelsen.
Konklusjon:
Privatmegleren Sydvendt, Sydvendt AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.