Klage nr 2013049

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 26. august 2013. Nemnda har bestått av:

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Eiendomsmegler 1 Madla

Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd Amfi

Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede. Eneboligen var blant annet markedsført med 5 (6) soverom. I boligens underetasje var det på salgstidspunktet en leilighet som var utleid. Det har ikke vært søkt til kommunen om å få leiligheten bruksgodkjent eller registrert som en egen bruksenhet. Klageren mener at hun ikke har fått god nok informasjon om at rommene i denne leiligheten ikke var godkjente for varig opphold. Dette gjaldt også to av soverommene tilknyttet leiligheten.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I februar 2013 kjøpte klageren en enebolig. Boligen fremstod i salgsoppgaven som en stor enebolig med 5 (6) soverom, og med leilighet i kjeller. Tegninger over kjelleren lå ikke vedlagt salgsoppgaven, og heller ikke i annonsen på finn.no. Disse var heller ikke tilgjengelige på visning. Det ble spurt om kjelleren på visning, og innklagede svarte at denne ikke var byggegodkjent, men at den for tiden ble leid ut. Heller ikke selgeren kunne komme med gode svar på klagernes spørsmål under visning.

Prosessen gikk sin gang, og klageren ble anbefalt av bekjente å tegne boligkjøperforsikring allerede ved inngivelse av bud. Dette var innklagede usikker på om lot seg gjøre før

kontraktsmøtet, men ga beskjed om at dette ville bli ordnet på kontraktsmøte. Klageren etterspurte dagen før kontraktsmøte alle tegninger på boligen, da hun ikke kunne se å ha mottatt tegninger på kjelleren. Da tegningene ble oversendt, reagerte klageren straks på at det fremkom av tegningene at det kun var bod i kjelleretasjen.

Kjelleren ble tatt opp på kontraktsmøtet, og situasjonen ble amper da innklagede ikke besvarte klagerens spørsmål angående leiligheten tilfredsstillende. Klageren vurderte da å gå fra møtet og utsette kontraktsmøtet, men ble da truet av innklagede om at dette kunne føre til erstatningskrav. I stedet for å svare på spørsmål angående kjeller, ga innklagede kopi av oppsigelse med daværende leietaker og rådet klageren til å fullføre møtet. Innklagede oppfordret klageren til å gå videre etter at kontrakt og overtakelsesprotokoll var signert og å melde saken inn til HELP Boligkjøperforsikring om det var noe man reagerte på. Kontrakten ble signert og boligen ble så overtatt.

I ettertid har klageren kontaktet kommunen for å få alle tegninger på boligen. Klageren forstår da at eiendommen som er kjøpt har en kjeller som i utgangspunktet ikke kan benyttes som boligrom. Dette til tross for at overskriften i salgsoppgaven sier 5 (6) soverom. Dette mener klageren strider mot meglerens opplysningsplikt. Videre vil det muligens hemme klageren når hun skal selge boligen videre og velge en annen megler som ikke kan selge boligen på den bakgrunn som innklagede har gjort.

Saken har vært meldt inn til HELP Boligkjøperforsikring, som har konkludert med at salgsoppgaven ikke tydeliggjør uklarhetene med kjelleren eller at innklagede har kommet med informasjon.

Av salgsoppgaven kommer blant annet følgende frem:

Boligen er solgt med en «innredet kjeller» og «5 (6) soverom» – overskrift i salgsoppgaven. To av soverommene ligger i kjelleren. Klageren mener at det ikke er gitt tilstrekkelig informasjon om at rommene i kjelleren kun er godkjent av kommunen som bod, og ikke som varig oppholdsrom. Når dette også står som overskrift i salgsoppgaven regner klageren med at disse er godkjente som oppholdsrom.

I salgsoppgaven er ulovligheten i kjelleren tatt opp på tre ulike steder. På side 24 under punktet «Adgang til utleie»:

«Utleid del/innredet del i kjeller er ikke byggemeldt, og kan trolig ikke påregnes godkjent som selvstendig boenhet etter gjeldende forskrifter. Ved utleie etter overtakelsen påtar kjøper seg ansvaret for evnt. pålegg fra offentlige myndigheter».

Under punktet «Tomt» på samme side står følgende:

«Den utleide delen i kjeller (ikke byggegodkjent) har en opparbeidet uteplass med levegg samt gruslagt gårdsrom».

Boligsalgsrapporten s. 6 under punktet «Kommentarer til arealberegningen» sier følgende:

«Kjelleretasjen fremstår på befaringen som egen boenhet med bad, oppholdsrom og kjøkken. Det orienteres om at boenhetene ikke er byggegodkjent som egen boenhet, følgelig er heller ikke soverommene godkjent, rommene er innredet og benyttet som soverom derav betegnelsen soverom. Det må settes fast installasjon foran soveromsvindu slik at avstand mellom gulv/karm ikke overstiger 90 cm».

Her står kun at kjelleren ikke er godkjent som egen boenhet, ikke at den ikke er godkjent som rom for varig opphold. Altså er ikke soverommene som innklagede skriver om i overskriften lovlige å sove i.

Klageren solgte selv enebolig med kjeller som ikke var godkjent som egen boenhet, men godkjent som boareal. Salgsoppgaven gav en mye mer utfyllende forklaring på hva dette innebar og forskjellen.

Klageren har dessverre inntrykk av at innklagede har opptrådt meget uprofesjonelt i denne saken.

Innklagede anfører:

Som det fremgår av klagen er det flere steder i salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyst om at innredningen av kjelleren ikke er byggemeldt og dermed heller ikke byggegodkjent. Innklagede viser i den anledning spesielt til hva som står i Boligsalgsrapporten hvor følgende opplysning fremkommer:

I salgsoppgaven under Adgang til utleie står det følgende:

I meglers opplysninger under punktet Areal i salgsoppgaven fremgår følgende:

«Arealberegningene er angitt ihht. Veileder for NS 3940. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P-ROM) og sekundære rom (S-ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn». Det fremgår også av salgsoppgaven hvilke rom som er medtatt i P-rom-arealet.

Under punktet Avtalevilkår i salgsoppgaven fremgår følgende:

«Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann og megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Statens kartverk og andre tilgjengelige kilder. Eiendommen selges i den stand og stilling som den er i ved besiktigelse, jfr. Lov om avhending av fast eiendom (avhendingslova) § 3-9. kjøper kan derfor ikke påregne seg noen andre av bestemmelsene i lovens kapittel 3 enn de som er ufravikelige ved forbrukerkjøp iht. lovens § 1-2 (2). Selgers ansvar etter avhendingslova blir med dette redusert for eventuelt mindre vesentlige skjulte feil og mangler».

Videre har selgeren i sin egenerklæring krysset for at denne leiligheten ikke var godkjent.

Innklagede synes ikke at ovenstående opplysninger kan misforstås, da det her også tydelig fremgår at de to soverommene i kjelleren ikke kan være byggegodkjent. Takstmann har i sin beskrivelse anmerket at man kan sette en fast installasjon under vinduene, slik at høyden opp til vinduskarm ikke overstiger 90 cm. Det betyr ikke det samme som at det foreligger noen byggegodkjenning av den grunn, da det vil kreve et tiltak overfor kommunen. Hvorvidt disse kan bli godkjent kan ikke innklagede ta stilling til.

Til orientering er det ingen sammenheng mellom beregningen av P-rom areal og hva som er godkjent i henhold til byggemelding. Det er rommenes bruk på befaringstidspunktet som er avgjørende om det skal regnes om P-rom eller S-rom av takstmann og megler. Hvilke rom som er medtatt i P-rom arealet skal fremgå av salgsoppgaven og taksten.

Innklagede vil presisere at «leiligheten» i kjelleren var utleid på salgstidspunktet, men at selgeren hadde sagt opp leieforholdet for fraflytting før overtakelse, nettopp fordi han ikke skulle ha noe ansvar for utleie av en leilighet som ikke var byggegodkjent. Når man markedsfører en bolig hvor det er innredet areal som ikke er byggemeldt og dette arealet/enheten er utleid på salgstidspunktet må innklagede opplyse om de faktiske forhold.

Videre mener innklagede å ha overholdt den informasjonsplikten de som megler har om hva som er byggegodkjent. Salgsoppgaven sammenholdt med selgerens egenerklæring og Boligsalgsrapporten som alt var tilgjengelig for kjøperen før avtale ble inngått, gir en etter innklagedes mening tydelig informasjon om at «leiligheten» og soverommene ikke var byggemeldt/-godkjent. I Boligsalgsrapporten fremgår det tydelig at soverommene i kjelleren ikke var byggegodkjent, og således ikke godkjent til varig opphold.

Når det gjelder tegninger var disse tilgjengelig for kjøperen både før og etter at handelen ble inngått. Det forelå på salgstidspunktet ingen tegninger av den innredningen som ikke er byggemeldt, men kun av opprinnelig planløsning med boder i kjelleren.

Når det gjelder klagerens kommentarer tilknyttet markedsføringen av eiendommen, mener innklagede at hun som kjøper har fått all relevant informasjon om eiendommen gjennom presentasjonen av eiendommen i salgsoppgaven med vedlegg. Innklagede kan heller ikke se at det her var snakk om noen lokkepris. Prisantydningen ble satt til kr 6 400 000, som var et realistisk nivå som selgeren ville solgt for på markedsføringstidspunktet. Interessen var imidlertid stor med totalt fem budgivere på eiendommen.

Innklagede har videre overfor klageren beklaget meglerens oppførsel overfor henne. Ansvarlig megler er lei seg og beklager sterkt den situasjonen som oppstod både på kontraktsmøtet og i den senere telefonsamtalen da avtalen om befaring av klagerens bolig ble diskutert og kansellert. Hva klageren mener med utforming av kontrakten kan ikke innklagede se er konkretisert. Det er i utgangspunkt en standard kjøpekontrakt som er benyttet ved handelen. Innklagede foretak har et overordnet ønske om at kjøp og salg gjennom innklagedes firma skal være en positiv opplevelse.

Innklagede avviser klagerens påstand om at megleren har handlet i strid med god meglerskikk, og således også klagerens krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om manglende opplysninger om at rom ikke var godkjent for beboelse.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 at eiendomsmegler har undersøkelses- og informasjonsplikt overfor kjøpere av objektet megler formidler. Klageren hevder at hun ikke har fått tilstrekkelig informasjon om at utleiedelen i kjelleren ikke er godkjent av kommunen til å benytte som oppholdsrom. Spørsmålet i saken blir om innklagede har oppfylt opplysningsplikten som følger av bestemmelsen.

På side 24 i salgsoppgaven er det inntatt følgende informasjon som nemnda finner avgjørende i saken: «Adgang til utleie»:

Videre har klageren vist til beregningen av arealet i kjelleretasjen. Også dette finner nemnda at det er informert om på en tilfredsstillende måte i salgsoppgaven. Innklagede har beskrevet beregningen av areal på følgende måte:

Nemnda vil likevel rette kritikk mot innklagede vedrørende betegnelsen på salgsoppgavens forside, hvor det er beskrevet at eneboligen har 5 (6) soverom. Når det deretter viser seg at to av disse soverommene ikke er byggemeldt, er dette i strid med god meglerskikk.

Når det gjelder spørsmålet om erstatning, finner nemnda at vilkårene for erstatning ikke foreligger. Brudd på god meglerskikk tilsier ikke automatisk at en megler også har opptrådt uaktsomt i erstatningsrettslig sammenheng.

Konklusjon:

Eiendomsmegler 1 Madla, Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd, Amfi, har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.