Klage nr 2013061

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 23. september 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                   Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Hamar

 

 

Saken gjelder:             Arealsvikt

 

 

Saksfremstilling:

 

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kontraktsmøte var 28. september 2012 og eiendommen ble overtatt 26. oktober 2013. Boligen er i markedsføringen opplyst å ha et P-rom og BRA på 196 m2. P-rom har ved senere kontrollmåling av takstmann vist seg å være 176 m2.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Klageren ønsker fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.

 

Det ble i forbindelse med salget utarbeidet salgsoppgave, samt boligsalgsrapport. Det er i boligsalgsrapporten oppgitt at P-rom er 196 m2. Samme areal ble benyttet i markedsføringen av boligen. Oppmåling foretatt av takstmann den 13. november 2012 viste P-rom 176 m2. Dette utgjør et avvik på 20 m2 eller 10,2 %.

 

Klageren tok opp spørsmålet omkring boligens areal med innklagede både på visning og

 

 

under budrunden. Han fikk imidlertid en «garanti» om at oppgitt areal var korrekt. Boligens areal vil ifølge klageren generelt sett være egnet til å motivere, fordi kjøpere i dag motiverer seg etter kvadratmeterpriser. Antall kvadratmeter har derfor stor betydning, både ved kjøpet og med tanke på fremtidig salgssituasjon. Arealavviket er åpenbart tilstrekkelig til å ha virket inn på klagerens avtale.

 

Klageren tok opp spørsmålet med innklagede i forkant av avtaleinngåelsen og innklagede skal, etter å ha vært i kontakt med takstmannen, ha forsikret klageren om at takstmannen mente at opplysningene var korrekte. Den uriktige opplysningen ble ikke rettet før avtaleinngåelsen.

 

Ved klage på takstmannen til Reklamasjonsnemnda for takstmenn, kom det frem at takstmannen hadde rettet feilen og oversendt innklagede korrigert takst før avtalen ble inngått. Innklagede har ikke fått med seg at det kom nye opplysninger i saken. Klageren kan ikke akseptere å bli den skadelidende som følge av at innklagede ikke har gjort jobben sin.

 

Klageren krever dekket 2/3 av kvadratmeterprisen. Kvadratmeterprisen i denne saken var
kr 17 908, til sammen kr 358 163 for 20 m2. To tredjedeler utgjør til sammen kr 238 775.

 

Dersom klageren hadde vært kjent med boligens faktiske areal, ville betalingsviljen vært betydelig lavere. Klageren krever derfor at innklagede tar ansvar for sine feil og dekker klagerens tap med kr 238 775 + forsinkelsesrenter.

 

Innklagede anfører:

Det er korrekt som opplyst av klageren at han i forbindelse med visningen den 4. september 2012 bemerket overfor innklagede at han var usikker på om takstmannens oppgitte arealer var korrekte. På bakgrunn av klagerens bemerkninger informerte innklagede selgeren og de øvrige interessentene om at det var stilt spørsmålstegn ved arealberegningen. Han tok kontakt med takstmannen per telefon og fikk bekreftet at arealberegningen var riktig. Litt senere ringte takstmannen tilbake til innklagede og opplyste at han hadde dobbeltsjekket arealene og at de var riktig utregnet. Innklagede informerte klageren, selgeren og øvrige budgivere om takstmannens tilbakemelding.

 

Under budrunden sendte takstmannen en e-post til innklagede. I e-posten var boligsalgsrapporten vedlagt, dog fremkom ingen opplysninger i oversendelsen om at takstmannen hadde foretatt endringer i rapporten, herunder korrigert arealene i forhold til det som tidligere var oppgitt og bekreftet pr telefon. E-posten ga således ingen grunn til å reagere eller stille spørsmålstegn i forhold til de forsikringene innklagede hadde fått tidligere på dagen. Takstmannen tok heller ikke på annen måte kontakt med innklagede for å gjøre ham oppmerksom på at arealene var korrigert.

 

I avgjørelsen fra Reklamasjonsnemnda for takstmenn er det anført fra takstmannen at innklagede skal ha benyttet takstmannens utkast til boligsalgsrapport og ikke endelig versjon i salgsoppgaven, og at dette er grunnen til de uriktige arealene i salgsoppgaven. Dette er ikke korrekt. Innklagede mottok først en e-post fra selgeren med takstmannens utkast til boligsalgsrapport. Dagen etter mottok innklagede e-post fra selgeren med oversendelse av takstmannens korrigerte rapport. De oppgitte arealene er identiske i de to rapportene.

 

Innklagede finner det beklagelig at det i ettertid har vist seg at boligen har et mindre areal enn oppgitt. Han kan imidlertid ikke se at han har opptrådt erstatningsbetingende eller i strid med god meglerskikk. Megleren har i denne saken forholdt seg til opplysninger og bekreftelser som er gitt av takstmannen. Innklagede erkjenner at takstmannen under budrunden sendte
e-post med boligsalgsrapport hvor andre arealer er oppgitt, dog uten at innklagede kan se at han hadde grunn til å reagere på oversendelsen da det ikke fremgikk av e-posten at arealene var endret, samt at takstmannen allerede to ganger tidligere hadde bekreftet at arealene var korrekte.

 

Innklagede bestrider at det foreligger årsakssammenheng mellom en eventuell feilaktig opplysning fra innklagedes side og det anførte tapet på kr 238 775. Klageren økte budet sitt tre ganger under budrunden og vant til slutt med et bud på kr 3 510 000, kr 30 000 høyere enn budgiver nr. 2 som også var kjent med påstanden om arealavvik. Det foreligger således heller ikke grunnlag for å anføre at klagerne ville flått tilslaget fra selgeren på et bud mellom
kr 3 150 000 og kr 3 300 000. Betingelsene om årsakssammenheng og økonomisk tap for et erstatningsansvar for innklagede er etter dette ikke oppfylt.

 

Det er innklagedes oppfatning at en avklaring av hvorvidt samtlige betingelser for erstatning er oppfylt, krever umiddelbar bevisførsel både hva gjelder forklaringer fra partene og andre (takstmannen) og at saken dermed ikke er egnet for skriftlig klagebehandling i Reklamasjonsnemnda. Saken bør etter innklagedes oppfatning avvises. Dersom saken likevel behandles, er innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder arealsvikt og spørsmål om megleren burde forstått at boligsalgsrapport oversendt fra takstmannen etter at budrunden var i gang, var endret.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis slå fast at nemnda kun behandler forholdet mellom klageren og meglerforetaket. Forholdet til selgeren eller takstmannen faller utenfor nemndas mandat og vil ikke bli vurdert.

 

Det synes uomtvistet at det oppgitte arealet var oppgitt feil, og at korrekt areal er 20 m2 lavere enn hva som er oppgitt i salgsoppgave og boligsalgsrapport vedlagt salgsoppgaven. Det er også uomtvistet at innklagede – før endelig avtale var inngått – fikk oversendt boligsalgsrapport med korrekte arealer.

 

Spørsmålet nemnda må ta stilling til er hvorvidt innklagede burde gjennomgått den sist tilsendte boligsalgsrapporten og sammenholdt den med tidligere mottatt rapport, selv om det ifølge innklagede ikke fremkom av e-posten at dokumentet var endret.

 

Det følger av eiendomsmeglingslovens § 6-7 at oppdragstakeren har en selvstendig undersøkelses- og opplysningsplikt. Innklagede har i denne saken ikke kontrollert eller videreformidlet den sist mottatte boligsalgsrapporten. Reklamasjonsnemnda finner av den grunn at innklagede ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Spørsmålet blir etter dette om bruddet på § 6-7 legitimerer at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at innklagede burde gått raskt gjennom den sist mottatte rapporten og sammenholdt den med den tidligere mottatte. At dette burde vært gjort styrkes ytterligere av at det tidligere hadde vært reist spørsmål ved arealets størrelse. Nemnda er etter dette kommet til at innklagede har opptrådt uaktsomt, og at det følgelig foreligger ansvarsgrunnlag.

 

Nemnda kan imidlertid ikke se at de øvrige vilkårene for erstatning – adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap – er tilstrekkelig sannsynliggjort.

 

 

Konklusjon:

 

Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Hamar har brutt eiendomsmeglingslovens § 6-7. For øvrig fører klagen ikke frem.