Klage nr 2013055
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 7. oktober 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Proa Eiendomsmegling Lørenskog
Tidligere Aktiv Eiendomsmegling Lørenskog
Lørenskog Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om ligningsverdi
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble undertegnet 16. januar 2012. Klagerne hevder at det i salgsoppgaven var oppgitt for lav ligningsverdi, idet det i salgsoppgaven er oppgitt at ligningsverdien pr «31.12..» var
kr 714 032. Det korrekte var pr 31. desember 2011 kr 1 077 871.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne anfører at de har tilskrevet meglerforetaket i håp om å få et forslag til minnelig ordning. Dette ble avslått av innklagede. Klagerne klaget på at det i salgsoppgaven på side 9 var oppgitt feil ligningsverdi med kr 714 032, mot korrekt verdi per 31. desember 2011 på
kr 1 077 871.
Både i e-post og sitt svarbrev anførte innklagede at de hadde opplysningene om ligningsverdi fra selgeren uten at dette er skriftlig dokumentert overfor klagerne.
Klagerne har forstått eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd slik at de som kjøpere før handelen ble sluttet, skulle vært opplyst om at ligningsverdien pr. 31. desember 2010 ikke var
tilgjengelig, og at ligningsverdien i salgsoppgaven var oppgitt av selgeren og ikke kontrollert av innklagede.
Klagerne anfører i tillegg at innklagede lett kunne kontrollert selgerens opplysninger før endelig avtale ble inngått. Hvert år i desember mottar alle skatteytere skattekort for kommende år, i dette tilfellet 2012. Sammen med skattekortet følger «Grunnlag for skattekort». I grunnlaget er det inntatt ligningsverdi for primærbolig. Grunnlaget viser i dette tilfellet antatt ligningsverdi for 2011. På kontraktstidspunktet som var 20. januar 2012 hadde også innklagede via selgeren hatt mulighet til å få ut leilighetens ligningsverdi for 2011 via skd/webskjema@skd (Skattedirektoratet). Da misforholdet i ligningsverdi kom frem i selvangivelsen for 2012 sendte klagerne en slik henvendelse dit. Svar ble mottatt på under
24 timer.
Klagerne anfører at innklagede i dette tilfellet ikke har oppfylt sine forpliktelser i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og annet ledd nr. 9. Klagerne krever en rimelig økonomisk kompensasjon for sitt tap i form av økt formuesskatt på kr 4 002 pr år.
Av klagernes brev av 15. juli 2013 fremgår bl.a.:
Etter at klagen ble sendt inn har det vært noe kontakt mellom partene, og klagerne fikk et muntlig tilbud om en kompensasjon på kr 10 000. Det var uklart hvem som skulle betale kompensasjonen, og innklagede presiserte ifølge klagerne at de ikke hadde gjort noen feil i forbindelse med den oppgitte ligningsverdien. Etter dette foreslo klagerne at kompensasjonen måtte forhøyes noe, og at de da ville trekke saken.
Klagerne fikk deretter en e-post fra innklagede hvor det ble presisert at det var selgeren som ville gi kompensasjonen, samt at innklagede fortsatt anså å ikke ha noe økonomisk ansvar i saken, videre at tilbudet om kompensasjon nå var falt bort.
Innklagede anfører:
Innklagede presiserer at det var selgeren som etter dialog med innklagede ønsket å imøtekomme klagerne med en kompensasjon for å få saken ut av verden. Innklagede fikk beskjed om å overbringe dette til klagerne, og at tilbudet ville falle bort dersom klagerne ikke godtok det. Det ble også presisert i første telefonsamtale med klagerne at dette var et tilbud fra selgeren. Innklagede har ikke på noe tidspunkt innrømmet feil i saken.
Ligningsverdien på boligen har innklagede fått opplyst fra selgerne. Da det ikke forelå noen annen dokumentasjon på ligningsverdien, ble derfor selgerens opplysning presentert i salgsoppgaven. Selgeren har lest igjennom og godkjent salgsoppgaven.
Skatt øst har i ettertid bekreftet at det på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgave ikke forelå noen fastsatt ligningsverdi på leiligheten. Innklagede ville derfor uansett aldri hatt muligheten til å dokumentere tallene som klagerne i ettertid har henvist til. Dette ble også bekreftet av Skatt øst.
Innklagede mener således at foretaket ikke skal bære noe økonomisk ansvar eller skyld i denne saken, men at det heller bør vurderes hvorvidt selgeren har oppfylt sin opplysningsplikt og kjøperne sin undersøkelsesplikt. Dersom ligningsverdien på leiligheten har hatt så stor betydning for klagerne, er det ifølge innklagede underlig at de ikke har undersøkt forholdt nærmere da årstallet for ligningsverdien ikke var oppgitt i salgsoppgaven.
Klagernes ytterligere anførsler
Klagerne kunne akseptert tilbudet fra selgeren om en kompensasjon på kr 10 000 dersom de kunne gått videre med et krav mot innklagede. Slik klagerne forsto dette ville det da ikke være anledning til det, idet innklagede ikke kunne innrømme noen feil i saken.
Slik klagerne oppfatter eiendomsmeglingslovens § 6-7 første og annet ledd, har megleren ansvaret for å innhente og kontrollere de lovpålagte opplysningene. Dersom slik kontroll ikke er foretatt, skal dette, og grunnen til det angis i salgsoppgaven. Klagerne mener fortsatt at innklagede lett kunne kontrollert opplysningene.
Klagerne anfører at det synes som om innklagede ikke har noe ansvar for hva som er salgsoppgaven. Det virker som om både selgeren og kjøperne skulle foreta en egen vurdering på om de gitte opplysningene var riktige, og at innklagede var uten ansvar for å utføre nødvendig kontroll. Klagerne finner også innklagedes argumentasjon merkelig, da det ser ut som om de som kjøpere skulle innhentet gjeldende ligningsverdi, som etter innklagedes argumentasjon ikke forelå på salgstidspunktet. Klagerne hadde ikke kontrollmuligheter i form av selgerens selvangivelse eller grunnlag for skattekort, opplysninger innklagede ifølge klagerne lett kunne tilegnet seg.
Innklagede har ikke på noe tidspunkt forsøkt å dokumentere grunnlaget for ligningsverdien som er oppgitt i salgsoppgaven. Klagerne har aldri påberopt seg at ligningsverdien på leiligheten har hatt stor betydning for dem, men det er klart at de så fram til å få redusert formuesskatten. Når denne reduksjonen ble kr 4 000 mindre per år enn hva de hadde regnet seg frem til, er det klart at de er skuffet over det. Klagerne er av den oppfatning at de må kunne ha tillit til at de har fått de riktige opplysningene sett i forhold til lovens krav.
Innklagedes ytterligere anførsler
Tilbudet om kompensasjon ble gitt per telefon. Det ble avslått med begrunnelse at det var for lavt. Det har aldri blitt formidlet til innklagede at avslaget kom fordi klagerne ikke kunne opprettholde kravet mot innklagede.
Det må kunne påregnes at ligningsverdien stiger når markedsverdien øker. Fra 2010 til 2012 var salgsprisen på leiligheten økt med kr 1 454 626. Ligningsverdien på boligen blir justert hvert år. Dersom den er satt feil ett år, blir den justert neste. Etter innklagedes syn vil det reelle økonomiske tapet være mindre enn kr 10 000.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil oppgitt ligningsverdi.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og innklagede. Forholdet til selgeren blir ikke vurdert.
Reklamasjonsnemnda har merket seg at innklagede i salgsoppgaven har unnlatt å skrive hvilket år ligningsverdien er hentet fra. Det kan ikke forventes at en kjøper intuitivt skjønner at det oppgitte tallet gjelder ligningsverdien nesten to år tilbake i tid.
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 lister opp hvilke opplysninger megleren skal sørge for at kjøperen får før handel sluttes. Etter første ledd skal oppdragstakeren både innhente og kontrollere opplysningene. Når opplysningene fremstår som ufullstendige eller feilaktige, kan ikke ansvaret for dette skyves over på kjøperen. Innklagede har ved å unnlate å skrive hvilket årstall ligningsverdien gjelder for, opptrådt i strid med god meglerskikk.
Nemnda har imidlertid kommet til at det ikke er grunnlag for erstatningskravet («rimelig økonomisk kompensasjon»). Nemnda viser til selgerens tilbud om å betale kr 10 000 i kompensasjon. Det er ikke dokumentert noe økonomisk tap som overstiger dette.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.