Klage nr 2013078
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Hallingdal
Hallingdal Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/ manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede. Kjøpekontrakten er signert den
2. juni 2011. Etter overtakelse ble klagerne gjort oppmerksom på at pipene ikke var godkjente. Klagerne var også i kontakt med kommunen som opplyste om at garasjen verken hadde ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Etter at klagerne overtok eiendommen ble klagerne, av feieren som var på besøk den
24. august 2012, gjort oppmerksom på at pipene (2 stk.) ikke var godkjente. Klagerne anfører at feieren tok kontakt med kommunen og fikk dokumenter som viste at tidligere eier allerede i desember 2009 hadde fått påvist manglene.
I forbindelse med opplysningene om pipene, var klagerne i kontakt med teknisk avdeling i kommunen som kunne fortelle at garasjen på eiendommen verken hadde ferdigattest eller brukstillatelse. Før slikt kunne gis måtte klagerne dokumentere veggen på garasjen mot huset for brannsikkerhet. Klagerne ble overrasket over dette ettersom de hadde kjøpt et hus med ferdigattest fra 26. januar 2011.
Klagerne tok kontakt med et selskap som kunne dokumentere garasjen slik at klagerne kunne søke kommunen om brukstillatelse. Klagerne fikk slik brukstillatelse den 25. april 2013. Når det gjaldt pipene, anfører klagerne at disse ikke kunne godkjennes uten at pipene ble demontert.
Klagerne skal da ha tatt kontakt med innklagede. Daglig leder kom hjem til klagerne og lovet snarlig tilbakemelding. Tilbakemeldingen uteble, slik at klagerne igjen tok kontakt. De fikk da opplyst at innklagede ikke hadde noe ansvar i saken, men at klagerne kunne gå direkte på tidligere eier eller privat på den aktuelle megleren som skal ha unnlatt å legge frem papirer som de hadde mottatt fra branntilsynet og teknisk etat. Vedkommende megler jobber ikke lenger hos innklagede.
Klagerne bemerker avslutningsvis at de hadde gitt en venn en ugjenkallelig fullmakt til å handle på deres vegne. Heller ikke han skal ha blitt forelagt de grove manglene som innklagede skal ha fått opplyst fra kommunen.
Innklagede anfører:
Innklagede tilbakeviser at opplysninger ikke er gitt klagerne. Det anføres at eiendomsoppgaven fra kommunen var en del av salgsdokumentene som ble gitt til alle interessenter på eiendommen. Ved salg er eiendomsoppgaven fra de ulike kommuner en del av salgsdokumentene som gis alle interessenter.
Innklagede viser dernest til at klagerne i kjøpekontrakten har skrevet under på at de har mottatt eiendomsoppgaven fra kommunen.
Vedrørende ferdigattest på enebolig og godkjent søknad om oppføring av garasje, anfører innklagede at dette også er dokumenter som ble gitt klagerne før budaksept og i forbindelse med salget.
Eiendomsoppgaven fra kommunen sier at det ikke foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, dette fordi ferdigattest på boligen ble gitt 26. januar 2011 og godkjenning av oppføring av garasje ble gitt 21. februar 2011.
Innklagede viser avslutningsvis til at klagerne tok forbehold vedrørende garasjen i sitt bud av 18. desember 2010. Forbeholdet som er inntatt i klagernes bud referer seg, i følge innklagede, til ferdigattesten.
På bakgrunn av ovennevnte mener innklagede at klagerne har fått de relevante opplysningene i forbindelse med salget.
Klagernes ytterligere anførsler
Klagerne bestrider å ha mottatt eiendomsoppgaven inneholdende tilsynsrapport fra Brannvesenet fra innklagede. Klagerne anfører at dersom de hadde sett eller blitt opplyst om manglene, hadde de selvsagt ikke skrevet under og kjøpt en så kostbar eiendom. For klagerne var det viktig å kjøpe en eiendom som var ny og i god stand.
Det er riktig at ferdigattest på huset først forelå den 26. januar 2011. Ferdigattesten er for øvrig gitt med grunnlag i takstrapport, verdi- og lånetakst, ikke tilstandsrapport.
Klagerne anfører at byggetillatelse på oppføring av garasje ble gitt av kommunen ved teknisk etat den 21. februar 2011, etter byggesøknad den 14. februar 2011. Brukstillatelsen ble imidlertid først gitt den 25. april 2013 etter brannteknisk dokumentasjon som klagerne måtte skaffe og betale for selv. I salgsoppgaven fra mai 2010 oppgis byggeår på garasjen til 2009.
Klagerne tok forbehold i sitt bud av 16. desember 2010, men hevder at det ikke gjaldt garasjen, men grensen mot naboeiendommen mot nord. Dette på grunnlag av at den eiendomsoppgaven som klagerne mottok, som i ettertid har vist seg å være mangelfull, viste at det er 4 meter fra garasjen til nabogrensen, mens i realiteten står garasjen på nabogrensen. Klagerne hevder å ha vært ukjente med manglende byggesøknad på garasjen på tidspunktet for budet.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feil/ manglende opplysninger om 2 stk. piper og om ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse på en garasje.
Det bemerkes innledningsvis at oppdragsavtalen er inngått med meglerforetaket og ikke den enkelte saksbehandler eller oppdragsansvarlig, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 1. Oppdragsavtalen vil fortsatt bestå selv om opprinnelig saksbehandler slutter.
Reklamasjonsnemnda bemerker også at nemnda kun behandler forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.
Utgangspunktet er at mangler ved eiendommen er et forhold mellom kjøper og selger.
Det fremgår imidlertid av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren
”skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen”.
Det følger imidlertid av NOU 2006:1 at meglerens ”viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren”. Dersom megleren har grunn til å anta at selgers opplysninger er uriktige, må forholdene imidlertid undersøkes nærmere. Megler har likevel ingen alminnelig plikt til å foreta mer inngående undersøkelser av eiendommen. I NOU 1987:14 s. 73 heter det at
”Ut over vanlig besiktigelse bør det normalt ikke pålegges megleren noen plikt til å undersøke eiendommen med tanke på eventuelle mangler”.
Spørsmålet er om innklagede i dette tilfellet har brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Opplysning om pipene:
Det er uenighet mellom partene om klageren mottok den informasjonen som fremgår av eiendomsoppgaven fra kommunen, hvor det blant annet er opplyst at pipene ikke er godkjent. Det fremgår imidlertid ikke av kjøpekontrakten § 13 at det er utlevert noen eiendomsoppgave fra kommunen, eller at den følger som vedlegg til kjøpekontrakten. For nemnda er det imidlertid avgjørende at slike alvorlige mangler som at pipene ikke er godkjent, må fremgå uttrykkelig av salgsoppgaven, noe som ikke er tilfellet her. Innklagede har heller ikke dokumentert at opplysningen fulgte med som et vedlegg til salgsoppgaven. Dette er brudd på meglers opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd og god meglerskikk, jf. § 6-3. Nemnda har derfor kommet til at dette er meglers ansvar, og at megler kan være erstatningsansvarlig.
Opplysning om garasjen:
Når det gjelder det forholdet at garasjen ikke var byggemeldt, burde dette forholdet etter nemndas syn også vært nevnt uttrykkelig i salgsoppgaven. Dette gjelder selv om det fremgår av taksten side 1 under «Sammenfattet beskrivelse» at «[g]arasjen er ikke registrert i eiendomsregisteret og det er tvil om den er omsøkt.» Innklagede har følgelig også på dette punktet opptrådt i strid med god meglerskikk.
Det fremgår av den senere fremstilling av saken at garasjen i ettertid er godkjent.
Konklusjon:
PrivatMegleren Hallingdal, Hallingdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk.