Klage nr 2013087
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. november 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Stavlund AS
Saken gjelder: Feilaktige opplysninger om fellesutgifter/felleslån
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede eiendomsmeglingsforetak. Overtakelsesprotokollen er datert 15. januar 2013. Klageren mener at det ble oppgitt at fellesgjelden var på kr 4 564 000. I forbindelse med at klageren skulle innfri fellesgjelden ble det oppdaget at fellesgjelden var på kr 4 579 121, altså kr 15 121 høyere enn oppgitt. Klageren krever erstatning for differansen.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren kjøpte en borettslagsleilighet gjennom innklagede eiendomsmeglerforetak. Det ble i salgsoppgaven og kjøpekontrakten oppgitt at fellesgjelden var på kr 4 564 000. Selgeren var hjemmehørende i en annen by og derfor ikke til stede på visninger. All kommunikasjon gikk derfor via innklagede, og innklagede gjorde alt av nødvendig arbeid med leiligheten. Klageren mener det tydelig var bekjentskap mellom innklagede og selgerne.
Klagerne hadde ønske om å innfri fellesgjelden før innflytning, men dette viste seg å være praktisk umulig. Det var satt to datoer for slik innfrielse; 30/12 og 30/6. Klagerne måtte derfor fortsette å betale renter av fellesgjelden frem til den 30/6.
I forbindelse med forberedelser til å innfri fellesgjelden, oppdaget klagerne plutselig at fellesgjelden egentlig var kr 4 579 121, altså kr 15 121 høyere enn innklagede hadde oppgitt. Angivelig hadde innklagede fått en skriftlig bekreftelse angående fellesgjelden, men klageren peker på at det der var to beløp oppgitt; et ifølge ligningen og et for «fellesgjeld». Klageren anfører at innklagede burde sett at det var et misforhold og reagert.
Klageren har tilskrevet innklagede og bedt om utbetaling av differansen, noe som ikke er blitt godtatt.
Innklagede anfører:
Saken omfatter salg av borettslagsandel med andel i fellesgjeld. Innklagede har innhentet den informasjonen som er aktuell fra borettslagets forretningsfører og regnskapsføreren.
Innklagede anfører ikke å ha hatt noen grunn til å betvile eller overprøve den informasjonen som er mottatt. Om forutsetningene for den informasjonen som er gitt fra forretningsføreren senere skulle vise seg å være feilaktig, burde forretningsføreren ha formidlet dette til innklagedes oppdragsgiver. Basert på et kundeforhold der innklagede kjøper informasjon fra forretningsføreren, kunne forretningsføreren varslet innklagede om at om at informasjonen som er formidlet er feil. Innklagede hevder å ikke være kjent med at deres oppdragsgiver har mottatt slike opplysninger. Dersom det skulle være slik at innklagedes oppdragsgiver har mottatt slik informasjon er spørsmålet i tilfelle et forhold mellom selger og kjøper.
Innklagede viser dernest til at når forretningsføreren oppgir at de er uten ansvar for mulige feil i sine opplysninger, kan ikke dette ansvaret overføre uten videre til innklagede. For at innklagede skal holdes ansvarlig i et forhold som dette, må man etter innklagedes syn ha hatt grunn til å betvile den informasjonen som er mottatt fra forretningsføreren.
Det vises dernest til avhendingslovens bestemmelser, og innklagede mener at klageren ikke kan påberope seg forholdet som en mangel. Avvikets omfang er lavere enn 2,5 % av den samlede omsatte verdi.
Endelig anføres at innklagedes opptreden ikke har vært uaktsom, og at det derfor ikke er aktuelt med et erstatningsansvar i forhold til det avvik som er fremkommet.
Klagerens ytterligere anførsler
Klageren har presisert følgende:
– Selgeren av leiligheten var under salgsprosessen svært lite tilgjengelig. Det var tydelig at innklagede kjente selgeren fra før av.
– Dokumentet fra forretningsføreren som dokumenterer fellesgjeldens størrelse ble oversendt klageren da han begynte å protestere. Klageren mener at man må se forskjellen på beløpet som står under «ligningsposter pr. 31/12-11» og det som står i linjen under «andel av fellesgjeld». Dersom innklagede hadde lest dette nøye, ville han måttet undersøkt bakgrunnen for forskjellen nærmere og derved kommet frem til riktig beløp.
Innklagedes ytterligere anførsler
Klagerens påstand om manglende tilgjengelighet, og ansvarlig meglers forbindelse til selger, er ubegrunnet og mangler rot i virkeligheten. Utover at selgeren er innklagedes oppdragsgiver i denne aktuelle saken, eksisterer det ingen bånd mellom noen av innklagedes ansatte og selgeren.
Heller ikke klagerens anførsel om at fellesgjelddokumentasjonen først kom til hans kunnskap etter at han hadde klaget på forholdet, er riktig.
Klageren deltok på visning av objektet den 16. september 2012 sammen med innklagede og saksbehandleren. Under denne visningen fikk klageren utlevert salgsoppgave med vedlegg, herunder også den omtalte dokumentasjonen for fellesgjelden.
Klageren innleverte et bud på eiendommen den 20. september 2012. Dette budet ble avslått av selgeren og i dagene frem til 26. november var det hyppig kontakt mellom partene – en prosess som under denne tiden fremsto som forhandlinger.
Da eiendommen ble lagt ut for salg, hadde innklagede fått bekreftet fra kommunen at det forelå ferdigattest for objektet. Selve attesten var imidlertid ikke produsert på det aktuelle tidspunkt. Innklagede sendte derfor klageren på nytt en salgsoppgave den 23. september 2012 der det det i tillegg til den tidligere oversendte fellesgjeldokumentasjonen, var supplert med dokumentet ferdigattest og en parkeringsliste.
Forhandlingene mellom partene fortsatte etter dette, og den 26. september 2012 aksepterte klageren et motbud fra selgeren som ble lagt til grunn for kjøpekontrakten.
Klagerens endelige anførsler:
Klageren mener det ikke var naturlig at han skulle sjekke med forretningsfører om opplysningene fra innklagede var riktige. I brevet fra forretningsføreren til innklagede fremkommer det to tall for fellesgjeld. Klageren mener innklagede burde ha undersøkt mer utfyllende før han tok det laveste beløpet som uttrykk for reell fellesgjeld.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder påstått feilaktige opplysninger om fellesutgifter/felleslån.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda normalt tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt det var bekjentskap mellom innklagede og selger. Nemnda er imidlertid kommet til at saken er tilstrekkelig opplyst til at den kan behandles, og at saken ikke avvises.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren og forretningsføreren vil ikke bli vurdert.
Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem. I opplysningene fra forretningsfører, som er vedlagt salgsoppgaven, er det opplyst at gjelden pr. 31.12.2011 var kr 4 579 122, og gjelden pr. 1.8.2012 var kr 4 564 000. Det siste beløp ble brukt av innklagede i salgsoppgaven. Det er på det rene at lånet for fellesgjelden har en rentesats på 6,1 prosent, og innfrielsessummen vil være avhengig av påløpte renter til enhver tid i forhold til innfrielsestidspunktet.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.