Klage nr 2013050

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. desember 2013. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                   EiendomsMegler 1 Oslo As avd. Briskeby

 

Saken gjelder:             Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede. Overtakelsesdato var 15. november 2011. Det var i markedsføringen feilaktig opplyst at det er felles takterrasse. Klageren krever erstatning med kr 100 000.

 

Innklagede er bistått av Advokatavdelingen i sitt forsikringsselskap. Innklagede og hans prosessfullmektig blir i det følgende betegnet som ”innklagede”.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Klageren anfører:

Salgsoppgave og internettannonse som klagerne forholdt seg til ved kjøpet, var villedende og inneholdt direkte feil informasjon idet «Felles takterrasse» aldri har vært felles, men privat. Klageren oppdaget dette i 2013 ved en tilfeldighet. Han kontaktet innklagede, som innrømmet å ha gitt feil informasjon. Innklagede fraskrev seg likevel alt ansvar, da han mente at klageren burde ha oppdaget dette tidligere. Innklagede skal også ha blitt gjort skriftlig oppmerksom på feilinformasjonen av en av beboerne i sameiet. Klageren anfører at dette ikke bare har med kjøpet å gjøre, men også med verdifastsettelse ved videresalg.

 

Innklagede anfører:

Ved utførelse av salgsoppdraget i 2009 opplyste innklagede i salgsoppgaven, med selgerens uttrykkelige «velsignelse», at takterrassen var fellesareal. Takstmannen hadde åpenbart fått

 

 

samme opplysning fra selgeren vedrørende takterrassen. Innklagede viser til salgsoppgaven på side 22 hvor felles takterrasse er nevnt, og til at opplysningene i taksten er gitt av selgeren.

 

Det viser seg imidlertid at takterrassen i utgangspunktet, ved oppføring av leilighetene, var tenkt som fellesareal, men at seksjonseierne i 2009 besluttet at denne skulle tilhøre toppleilighetene. Denne opplysningen fremkom ikke av noe materiale innklagede fikk innhentet i forbindelse med salgsoppdraget. Innklagede bestrider å ha mottatt informasjon fra beboere om at opplysningen i salgsoppgaven var feil.

 

Innklagede erkjenner og beklager at opplysningene gitt i salgsoppgaven ikke medførte riktighet på salgstidspunktet. Spørsmålet saken reiser er ifølge innklagede hvorvidt denne typen feilinformasjon er meglerens ansvar, herunder hvorvidt innklagede hadde noen mulighet for å avdekke forholdet. Innklagede mener at han har holdt seg til faktainformasjon gitt av de to sentrale instansene for opplysninger av denne art; selgeren og sameiets forretningsfører. Det fremkom ingen opplysninger fra disse om at de gitte opplysningene om takterrassen var feilaktige. Det er derfor vanskelig å se at innklagede av eget tiltak hadde noen foranledning eller oppfordring til å forstå at selgerens opplysninger om dette ikke var korrekte.

 

Dersom nemnda skulle komme til at det foreligger et ansvarsgrunnlag for innklagede, er spørsmålet hvorvidt de øvrige betingelsene for erstatningsansvar er oppfylt.

 

Innklagede gjør også gjeldende at det fremsatte kravet er foreldet. Klageren overtok eiendommen 15. november 2009. Fristavbrudd skjedde ved klage til nemnda 14. mai 2013.

 

Det er innklagedes oppfatning at en avklaring av hvorvidt samtlige betingelser for erstatning er oppfylt, krever umiddelbar bevisførsel både hva gjelder vitne-/partsforklaringer og dokumentasjon. Saken er etter innklagedes oppfatning ikke egnet for en skriftlig behandling og bør derfor avvises. Dersom saken tas opp til behandling, er innklagedes påstand at klagen/erstatningskravet ikke kan føre frem.

 

Klagernes ytterligere anførsler

Klageren anfører at tidligere styremedlem i sameiet har uttalt at takterrassen aldri har vært felles, og aldri var tenk å være det. Det samme gjelder andre takterrasser i sameiet, fra prosjektering, under bygging og til salg. Tidligere styremedlem kan være «sannhetsvitne» for klageren. Også tidligere styreleder, som har bodd i sameiet siden bygningene ble ferdigstilt, og er eier av en leilighet med takterrasse, skal ha uttalt at terrassen hele tiden har vært i hans eie.

 

Klagerne spør da hvordan innklagede kan påstå at terrassene ble omgjort fra felles til privat i 2009. Og videre – hvordan megleren, som viste klageren rundt, kunne ha nøkkel til en privat takterrasse nesten tre år etter at bygningen var ferdigstilt. Det var innklagede som hadde nøkler, og ikke selgeren. Klagerne mottok aldri nøkler til terrassen fra selgeren eller innklagede ved overtakelse.

 

Klageren viser også til at leiligheten som terrassen tilhører, har egen trapp til denne.

 

Klageren anfører videre at han har betalt for en felles takterrasse, samt en privat balkong. Han sitter igjen med en privat balkong. Innklagede bør ifølge klageren gi ham en økonomisk kompensasjon og heller søke regress hos saksbehandleren og/eller selgeren.

 

Innklagedes ytterligere anførsler

–          Opplysningene om at takterrassene i utgangspunktet har vært tenkt som fellesareal osv. er hentet fra opplysninger som ligger i kommunen.

–          De nøklene innklagede hadde ved visningen, er nøkler han hadde mottatt fra selgeren. Innklagede har ikke «egne» nøkler til objektene som vises frem. Innklagede kan ikke huske å ha vært på takterrassen og var heller ikke til stede på overtakelsen hvor nøklene ble overlevert fra selgeren. Settet med nøkler som innklagede hadde mottatt fra selgeren, ble hentet av klageren en tid etter overtakelsen. Dersom klageren ikke kommer til takterrassen med de nøklene han i dag besitter, kan heller ikke innklagede hatt tilgang til denne terrassen ved salget i 2009. Det bestrides at innklagede skal ha fjernet nøkler fra det settet han mottok fra selgeren.

–          Innklagede har ikke vært i kontakt med selgeren, men med utførende megler.

–          Det fremgår av taksten hvilke opplysninger takstmannen har fått fra oppdragsgiveren (selgeren).

 

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det er ikke korrekt som anført av innklagede at takterrassene ifølge opplysninger i kommunen er tenkt som fellesareal, av dokumentene fra kommunen fremgår: «Det er også to takterrasser på hvert av byggene.»

 

Klageren fikk ett sett nøkler hos innklagede i tillegg til settet fra selgeren. Det er nærliggende å tro at settet innklagede brukte til å vise klageren takterrassen, er det samme settet klageren hentet hos innklagede.

 

Innklagede har ifølge klageren en meget selektiv hukommelse, da han husker at klageren var på kontoret og hentet nøkler, men ikke husker at han viste klageren takterrassen.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Klagen gjelder feilaktige opplysninger om at det er en felles takterrasse i bygningen. Det fremgår av klagen at tvisten også gjelder markedsføring av eiendommen/lokkepris, men ut fra klagerens anførsler legger nemnda til grunn at det er takterrassen saken gjelder.

 

Innklagede har anført at saken bør avvises. Nemnda mener imidlertid at sakens dokumenter danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda.

 

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis påpeke at partenes anførsler var omfattende og i saksfremstillingen er anførslene gjengitt i hovedsak.

 

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Det er partene selv som må opplyse saken. Nemnda innhenter ikke dokumentasjon fra eventuelle vitner.

 

Reklamasjonsnemnda vil først ta stilling til foreldelsesspørsmålet.

Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år, jf lov om foreldelse av fordringer § 2. Når det gjelder krav på skadeserstatning, reguleres dette av lovens § 9, nr 1 som lyder:

 

Krav på skadeserstatning eller oppreisning foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.

 

Nemnda har kommet til at klageren burde skaffet seg kunnskap om at takterrassen var privat mer enn tre år før saken ble mottatt i nemnda 14. mai 2013. Nemda har i denne forbindelse tatt hensyn til det forhold at det på overtagelsestidspunktet i november 2009 og gjennom vinteren neppe var særlig aktuelt å benytte takterrassen. En klage til Reklamasjonsnemnda er fristavbrytende i forhold til foreldelse.

 

Klagerens eventuelle krav er etter dette foreldet, og nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om vilkårene for å tilkjenne klageren en økonomisk kompensasjon ellers hadde vært oppfylt.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.