Klage nr 2013088
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 9. desember 2013. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Vika
Saken gjelder: Nybygg. Meglerens vederlag ved salg av kontraktsposisjon
Saksfremstilling:
Klageren inngikk avtale om at innklagede skulle selge klagerens kontrakt på leilighet under oppføring. Oppdragsavtalen er signert den 29. oktober 2012. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av oppdraget, herunder med markedsføring av boligen. Etter fem måneder av oppdragsperioden ønsket klageren å avslutte oppdraget. Det har i den forbindelse oppstått uenighet om hvorvidt klageren skal betale noe til innklagede, eventuelt hvilken sum som skal betales.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I oktober 2012 inngikk klageren kontrakt med innklagede om å videreselge prospekt/ kontrakt.
Partene skal ha hatt en samtale på innklagedes kontor om sannsynlighet for gjennomførelse av salg, herunder hvilken pris innklagede mente å skulle få solgt leiligheten for. Partene skal ha vært enige om at markedsprisen for leiligheten var omkring 7 000 000 kroner. Klageren skal ha fått opplyst at januar var beste salgsmåned, og at salget mest sannsynlig var avsluttet etter 2 uker.
Det ble imidlertid mange måneder uten noen resultater, og klageren skal ha blitt beroliget av innklagede med at hun måtte smøre seg med tålmodighet.
Klagerne anfører at det som var viktig for henne var at leiligheten skulle selges raskt, men ikke på bekostning av riktig pris. Klageren var ikke villig til å selge leiligheten for mindre enn totalt kr 7 000 000. Klageren skal ha gjort dette klart for innklagede.
Strategien til innklagede skal ha vært å annonsere leiligheten for kr 6 700 000, og forhandle opp til kr 7 000 000 derfra, og at garasjen til kr 500 000 var inkludert i prisen for å unngå risikoen for at kjøperen ville velge bort garasjen ved salg.
Klageren viser dernest til prospektet på boligen som er en attraktiv 4 roms hjørneleilighet med beste beliggenhet i byggetrinn 4 i prosjektet. Leiligheten ble valgt på ansiennitet. Klageren hadde høyeste ansiennitet og valgte denne eksklusive leiligheten blant 138 boliger å velge fra.
Grunnet livssituasjon ble det aktuelt å selge, og klageren var fortsatt i prosessen med å avklare tilvalg til leiligheten med utbygger. Klageren ville fjerne ett av soverommene i leiligheten, men det viste seg at dette ville medføre en ytterligere kostnad på ca. kr 30 000 bare for å forandre tegningene i prospektet. Ettersom leiligheten allerede hadde en høy kvadratmeterpris ble klageren enig med innklagede i at det var ugunstig ved salg og profitt å fordyre tilvalget på dette tidspunkt.
Klageren viser dernest til at annonsen på leiligheten lå ute som en 3 roms under hele oppdragsperioden. Da det allerede i januar var avklart at leiligheten skulle selges originalt som en 4 roms, skulle annonsen vært rettet til en 4 roms. Dette ble formidlet både skriftlig og muntlig fra klageren til innklagede. Innklagede rettet seg imidlertid ikke etter dette. Dermed fremstod leiligheten under hele annonseringen feilaktig som en 3 roms, og ikke en 4 roms bolig. Dette vil etter klagerens syn påvirke målgruppe, minske utvalg av eventuelle kjøpere og påvirke prisen.
Klageren mener å bli anklaget av innklagede for å ville ta for høy pris for leiligheten, og innklagede mener at det er grunnen til at leiligheten ikke er blitt solgt.
Innklagede har ifølge klageren lagt ut leiligheten til en annen pris enn den partene hadde blitt enige om. Innklagede la leiligheten ut for kr 6 590 000 når partene ifølge klageren avtalte
kr 6 700 000.
Klageren stiller spørsmål ved hvorfor innklagede ikke fikk inn bud og fikk solgt leiligheten for kr 6 590 000 som den ble annonsert for. Klageren mener også at innklagede hadde sin sjanse til å bevise at klageren hadde for høy pris ettersom boligen lå ute med en feilaktig prisantydning på kr 6 590 000.
I februar skal innklagede ha henvendt seg til klageren og ment at prisen burde settes ytterligere ned. Klageren bemerker at forslaget ville medført et kostnadsmessig tap, og viser i den forbindelse til at det er et oppadgående marked. Innklagede skal ha henvist til konkurranse fra byggetrinn 6 som skulle legges ut for salg med ferdigstillelse om 2 år.
Klageren gjorde da selvstendige undersøkelser angående beliggenhet, kvadratmeterpris og standard med fasiliteter for leilighetene i 6 byggetrinn, og konkluderte med at det ikke var grunnlag for prisreduksjon på klagerens salgsprospekt.
Fem måneder ut i oppdragsavtalen ønsket klageren å avslutte oppdraget grunnet sin misnøye med manglende resultat og at det sviktet med markedsføringen. Klageren var i utgangspunktet ikke villig til å betale noe vederlag overhodet, men foreslo likevel å betale for annonseringen på FINN.no, kr 4 750.
I e-post til innklagede ved avvikling av oppdraget nevnte klageren at hun ville innhente prisvurdering av en ekstern megler fra et annet meglerforetak. Den andre megleren ga en prisvurdering på kr 7 500 000 datert 3. mai 2013. Dette var på samme tidspunkt som innklagede mente at kr 6 700 000 var for høyt.
Klageren anfører å ha forsøkt å løse saken i minnelighet siden april 2013. Hun har tilbudt å løse saken raskt ved å betale kr 15 000, kr 10 000 og kr 3000 og kr 4 750 for annonsen. Ingen av klagerens tilbud er blitt akseptert. Innklagede står ved at klageren skal betale kr 29 500.
Klageren viser videre til at utbyggeren har bistått med ferdig prospekt av leiligheten, bilder samt nettside. Fotografering og visninger bortfaller da dette selges på prospekt. Det er etter klagerens syn urimelig at innklagede forlanger kr 29 500 når grunnpakken bortfaller ettersom det er utbygger som levere disse forberedelsene, og ikke innklagede.
Klageren gjør gjeldene at innklagede burde trekke tilbake sitt krav i sin helhet.
Innklagede anfører:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 29. oktober 2012. Oppdraget omhandler salg av kontrakt på leilighet under oppføring. Etter signering av oppdragsavtalen ble arbeidet satt i gang som avtalt. Det ble utarbeidet annonse mm, og salgsobjektet ble annonsert for salg blant annet på FINN.no. Det ble kun utarbeidet elektronisk prospekt, og dette ble endret ved flere anledninger.
Innklagede anfører at leiligheten opprinnelig ble annonsert som en tre-roms etter klagerens ønske. Etter hvert ble det klart at klageren ikke ønsket å endre den prosjekterte leiligheten fra en fire-roms til en tre-roms fordi det ville medføre økte kostnader/ tilvalgskostnader. Innklagede hevder da å ha endret prospektet i henhold til klagerens ønske/ instruks. Nettannonsen skal også ha blitt endret, og opplysningen om ett ytterligere soverom ble endret under punktet Innhold.
Klageren og innklagede skal ha vært noe uenige om hva som var en realistisk prisantydning for leiligheten. Innklagede stiller seg uforstående til at det skal ha vært enighet om at markedsprisen var omkring kr 7 000 000, og at salget mest sannsynlig skulle være avsluttet etter 2 uker. Innklagede mener å ha vært av den oppfatning at prisen på kr 7 000 000 var for høy. Salgsobjektet ble første gang annonsert på FINN.no den 27. desember 2012 med en prisantydning på kr 6 750 000 etter avtale med klageren. Det er også denne prisantydningen som ble estimert som realistisk i den signerte oppdragsavtalen som foreligger mellom partene.
Det bemerkes at klageren kjøpte leiligheten for kr 5 450 000, med tillegg av garasjeplass til
kr 500 000. Klageren har i tillegg gjort noen tilvalg. Etter det opplyste var tilvalgene på
kr 75 000 og kjøpekontrakt skal ha blitt inngått i november 2011.
Innklagede mottok i februar 2013 to bud fra samme budgiver, det første på kr 6 000 000, og det neste på kr 6 200 000. Budene var godt under prisantydning, men det viser at det har kommet bud og respons fra markedet. Det var kun 8 interessenter som hadde bedt om prospektet på FINN.no. Da den store responsen på markedet uteble, anbefalte innklagede å sette ned prisantydningen til kr 6 590 000. Dette ble ikke imøtekommet av klageren, som i stedet ønsket å sette opp prisantydningen med kr 300 000.
Innklagede anfører imidlertid at det ikke er slik at oppdragsgiver slipper å betale for de tjenester vedkommende er forpliktet til, dersom ønsket pris ikke oppnås.
Innklagede bestrider også å ha hatt en strategi om å annonsere leiligheten for kr 6 750 000 for så å forhandle prisen opp til kr 7 000 000 slik som hevdes i klagen. Innklagede har hele tiden vært klar på at den prisantydning som ble fastsatt måtte ligge der klageren var villig til å akseptere bud.
Når det gjelder klagerens anførsel om at en annen megler har vurdert samme bolig til
kr 7 500 000, så må det stå for den andres regning.
Etter at klageren valgte å trekke oppdraget, ble det rutinemessig sendt vederlagskrav. Klageren ville imidlertid ikke betale kravet. Innklagede mener å ha krav på vederlag, selv om handel ikke kom i stand.
Innklagede bemerker for øvrig å ha ført 32 timer på oppdraget.
Innklagedes oppfatning er at klageren er forpliktet til å betale meglervederlaget på til sammen kr 29 925 som består av vederlag kr 15 000, grunnprovisjon kr 9 900, grunnpakke markedsføring kr 4 225 og ferdigattest kr 800, slik det er avtale i oppdragsavtalen.
Det bemerkes for øvrig at gebyr for grunnpakke markedsføring er halvert i forhold til opplyst kostnad i oppdragsavtalen kr 8 450, da kostnad for foto, plantegning og trykking av salgsoppgaver allerede er trukket ut.
Innklagede viser til oppdragsavtalen punkt 10.2 hvor følgende fremgår; «dersom oppdraget avsluttes, sies opp eller utgår har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr 15 000 for utført arbeid, i tillegg til grunnpakke markedsføring, grunnprovisjon, visninger og utlegg».
Innklagede har ikke inngått avtale om salgsgaranti eller andre forutsetninger for betaling av vederlag. Innklagede bestrider at det er grunnlag for nedsettelse av vederlaget da innklagede mener at det ikke har vært noen pliktforsømmelse fra innklagedes side.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers utlegg/ vederlag/ honorar ved salg av kontraktsposisjon.
Reklamasjonsnemnda påpeker innledningsvis at partenes anførsler er gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken uttaler partene seg ulikt i forhold til hvorvidt partene var enige om at markedsprisen for leiligheten var
kr 7 000 000, om leiligheten opprinnelig ble lagt ut med en prisantydning på
kr 6 590 000, samt om annonsen ble rettet fra tre-roms til fire-roms.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak Forholdet til den andre megleren som prisvurderte leiligheten vil ikke bli vurdert.
Eiendomsmeglingsloven § 7-6 sier at en eiendomsmegler kun kan kreve dekket de utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen. Reklamasjonsnemnda tar følgelig utgangspunkt i oppdragsavtalen. Nemnda er av den oppfatning at kravet som er sendt klageren er i samsvar med oppdragsavtalens punkt 10 annet avsnitt, og bemerker at gebyret for grunnpakke markedsføring er halvert i forhold til oppdragsavtalen.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» fra innklagedes side som kan begrunne nedsettelse av innklagedes vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.