Klage nr 2013093
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 10. februar 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmelgeren Aveny
Aveny Eiendomsmegling AS
Sommerrogt 17
0255 Oslo
Saken gjelder: Budgivning.
Saksfremstilling:
Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Hun anfører i klagen at budjournalen er uriktig ført, og at innklagede ikke videreformidlet klagerens aksept av et inngitt bud. Det hevdes også at innklagede burde bidratt til å oppklare sakens faktum overfor henne. Klageren krever på denne bakgrunn erstatning fra innklagede.
Klageren er representert ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede i oktober/ november 2012 vedrørende salg av en leilighet. Leiligheten ble avertert flere ganger, og det ble den 14. januar 2013 mottatt et bud stort kr 5 500 000 med akseptfrist den 15. januar 2013 kl. 14:00. Budet ble avslått av klageren.
Innklagede har fremlagt en utskrift av budjournal datert 20. mars 2013. Av budjournalen fremkommer at den aktuelle budgiveren den 15. januar 2013 kl. 14:02 skal ha lagt inn bud på kr 5 650 000 med frist kl. 15:00 samme dag. Klageren anfører at hun ubetinget aksepterte overfor innklagede å selge til budgiveren for denne summen, og hun anmodet innklagede om å avklare når budgiveren kunne/ ville overta. Klagerne anfører at det således var inngått bindende avtale. Klageren ble svært overrasket da innklagede senere meddelte at budgiveren hadde «trukket seg».
Klageren har innhentet utskrift av telefonlogg. Det fremkommer av utskriften at hun har hatt fire samtaler med innklagede den 15. januar 2013, henholdsvis kl. 09:47, kl. 10:31, kl. 12:08 og kl. 17:55. Hun gjør på denne bakgrunn gjeldende at de klokkeslett som innklagede har registrert i budjournalen åpenbart ikke er korrekte. Klageren viser også til at det ikke er registrert noen telefonsamtaler mellom klageren og innklagede i perioden kl. 12:08 og kl. 17:55. Hun hadde heller ikke fasttelefon. Dersom det er slik innklagede hevder, at budgiveren skal ha høynet sitt bud kl. 14:02 den 15. januar 2013, kan ikke innklagede ha viderebrakt dette til klageren før kl. 17:55, altså nær 3 timer etter at akseptfristen utløp.
På bakgrunn av ovennevnte tilskrev klageren innklagede, og ba om innsyn i/ kopi av alle sakens dokumenter, herunder all kommunikasjon med den aktuelle budgiveren. Anmodningen i brevet ble ikke etterkommet eller besvart. Først ved brev av 15. august 2013 mottok klageren noe e-postkorrespondanse mellom innklagede og budgiveren. Noen dokumentasjon på at budet skulle ha vært høynet til kr 5 650 000 den 15. januar angivelig kl. 14:02 slik det står i budjournalen, er ikke mottatt av klageren.
Innklagede skriver i brev av 15. august 2013 at avslag på budgivers bud ble videreformidlet byder innen fristens utløp. Klageren anfører at dette ikke stemmer med den budjournal innklagede selv har fremlagt. Det fremkommer her at innklagede meddelte avslaget til budgiveren kl. 15:27, noe som er 27 minutter etter fristens utløp.
Klageren reagerte på hva som hadde skjedd, og tok misnøyen opp med innklagede. Klageren sa ikke opp oppdraget umiddelbart etter dette, men lot innklagede først forsøke å selge eiendommen på nytt i en periode. Klageren sa opp oppdraget den 15. mars 2013, og engasjerte et annet eiendomsmeglingsforetak.
Det anføres at det nevnte faktum danner grunnlag for at det foreligger;
1. Uriktig/ ufullstendig føring av budjournal
2. Manglende videreformidling av klagerens aksept av bud
3. Manglende bidrag til å oppklare sakens faktum
Klageren mener at innklagedes føringer i budjournalen ikke samstemmer med hva innklagede selv formidler i brevs form, og samstemmer heller ikke med den fremlagte telefonlogg. Klageren anfører at innklagedes føring av budjournal innebærer brudd på eiendomsmeglingsforskriften § 3-5, og bryter med eiendomsmeglingslovens formål. Klageren mener også at det er innklagede (som den profesjonelle part) som er nærmest til å sikre bevis for hvem innklagede har kontaktet og når kontakten har skjedd. Etter klagerens syn rokker uorden i føring av budjournalen ved innklagedes troverdighet også når det gjelder øvrige forhold ved salget.
Det fremstår i ettertid som uklart for klageren hva som har skjedd den 15. januar 2013. Hvorvidt innklagede mottok budet fra den aktuelle budgiveren på et tidligere tidspunkt enn
kl. 14:02, eller om det reelt sett var tale om et motbud fra klageren fremsatt kl. 12:08, som ble akseptert av budgiveren kl. 14:02, er uklart. Klageren er ukyndig hva gjelder kjøp og salg av fast eiendom, men mener klart å ha akseptert kr 5 650 000 på formiddagen den
15. januar 2013 overfor innklagede. Innklagedes føring i budjournalen, samt innklagedes forklaring av hendelsesforløpet er åpenbart ikke korrekt, og innklagede har videre avslått å dokumentere når og hvordan budgiverens bud ble høynet til kr 5 650 000. Klageren anfører at det derfor må legges til grunn at budet ble akseptert innen akseptfristen, og at det således var inngått bindende avtale, men at innklagede forsømte seg hva gjaldt videreformidlingen av dette.
Klageren mener videre at innklagedes manglende svar på klagerens henvendelser i seg selv er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagedes sendrektighet har bidratt til at tiden har gått, og at det har blitt vanskeligere å få klarhet i hva som har skjedd.
Klageren krever også erstatning fra innklagede, og det anføres at klagerens tap utgjør:
Differanse mellom salgssum ved salg til den første budgiveren,
og salgssum etter gjennomført dekningssalg kr 100 000
Renter av kjøpesum kr. 5 650 000 i perioden fra opprinnelig
overtakelse og til overtakelse oppnådd ved dekningssalg
(forsinkelsesrentelovens rente fra 15. februar 2013 til 1. juni 2013). kr 139 470
Felleskostnader i samme periode kr 14 000
Strøm i samme periode (anslag) kr 3 500
Kostnader ved bytte av megler (anslag, gjelder nytrykk prospekter,
nye bilder mm). kr 5 000
Tap som kreves dekket av innklagede kr 261 970
I tillegg kreves dekket omkostninger til advokatbistand.
Det er nedlegg slik påstand:
- Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk
- Innklagede plikter å dekke det tap selger er påført som følge av meglers håndtering av budprosessen
- Innklagede plikter å erstatte klagerens kostnader til advokatbistand i sakens anledning
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider at budjournalen ikke er ført riktig. Innklagede hevder at budjournalen er ført i tråd med de faktiske hendelser og partenes tilbakemeldinger. Budavslaget som er ført den 15. januar 2013 kl. 15:27 burde riktignok inneholdt en kommentar om at innklagede ikke var tilgjengelig på pc, og dermed ikke fikk registrert avslaget som var i forkant av kl. 15:00. Om avslag ble gitt innen eller etter fristens utløp, spiller dog ingen rolle. Innklagede hadde ingen aksept fra klageren til å selge for kr 5 650 000, verken hva angår pris eller overtakelse.
Hva gjelder telefonloggen som klageren har lagt frem, påpeker innklagede at loggen kun viser en oversikt over klagerens samtaler når vedkommende ringer ut.
Imidlertid ville det vært ønskelig med en komplett utskrift slik at innklagede får vist hele bildet, herunder at telefonsamtalene mellom partene foregikk innenfor tidsfristen samt klagerens avslag på bud stort kr 5 650 000. Innklagede forsøkte å oppdrive dette den 25. juni 2013, men fikk tilbakemelding fra telefonselskapet om at de ikke kunne utgi dette grunnet pålegg om å slette slik informasjon etter tre måneder fra Post- og teletilsynet.
Budgiverens budforhøyelse til kr 5 650 000 ble gitt muntlig per telefon kl. 14:03, og er således ikke dokumenterbar. Avslaget på budet var imidlertid i tråd med klagerens tilbakemelding. Budet var for lavt til å aksepteres, i tillegg til at byder måtte overta én måned tidligere enn det de opprinnelig ønsker. Innklagede hadde således ingen aksept fra klageren.
Klageren anfører videre at det er uklart hvordan budforhandlingene foregikk. Innklagede anfører imidlertid at dette er tydelig dokumentert i budjournalen. Bud stort kr 5 500 000 ble mottatt 14. januar 2013 kl. 17:31, deretter avslått den 15. januar 20913 kl. 13:01.
Budgiver valgte etter samtaler med innklagede og klagerens avslag, å høyne budet sitt til
kr 5 650 000 den 15. januar 2013 kl. 14:01 med frist til kl. 15:00. Innklagede anfører at klageren på nytt valgte å avslå budet, da det ikke var i tråd med klagerens prisforventning eller ønske om overtakelsestidspunkt.
Innklagede hevder så å ha gjennomført ytterligere samtaler med budgiveren samme dag, for å forsøke å få dem til å øke budet slik at man kom nærmere klagerens forventinger. Det bla da avtalt med både klageren og budgiveren at innklagede skulle vise budgiveren leiligheten på ny påfølgende morgen, altså den 16. januar 2013 kl. 10:00.
Budgiveren sendte deretter en e-post den 17. januar 2013 om at deres interesse var falt bort, og at de ikke lenger var interessert i å kjøpe leiligheten.
Hva gjelder anførselen om at klageren er ukyndig vedrørende kjøp og salg av eiendom, viser innklagede til at klageren kjøpte en leilighet av innklagede den 9. oktober 2012 etter å ha vært på visning den 8. oktober 2012. Den prosessen skal klageren ha virket meget komfortabel med. I tillegg eier klageren en næringseiendom som hun leier ut.
Innklagede mener at klageren ikke gav innklagede noen aksept på kr 5 650 000. Det er heller ingen logikk i at innklagede ikke ønsket å gjennomføre et salg på kr 5 650 000, ettersom innklagede gav en prisvurdering til klageren på kr 5 500 000 til 5 900 000, og hadde holdt på med salget i tre måneder. Innklagede er av den oppfatning at klageren tar feil når det påstås at det ble gitt aksept på formiddagen den 15. januar 2013. At klageren siden har angret seg er tydelig, men ikke noe innklagede kan klandres for.
Avslutningsvis undrer innklagede seg over at klageren lar innklagede fortsette med oppdraget, og at det gjennomføres flere visninger, dersom klageren mente hun hadde en megler som ikke aksepterte bud hun hadde bedt vedkommende om å akseptere.
Klagernes ytterligere anførsler
Klageren eier ikke næringseiendom slik innklagede hevder, men eier 20 % av aksjene i et foretak som eier en næringseiendom. Videre er klageren ikke engasjert i driften av denne. Det fastholdes at klageren er helt ukyndig når det gjelder kjøp og salg av fast eiendom.
Klageren tilskrev budgiveren med spørsmål om hans bud ble avslått slik megler har ført i budjournalen og som er gjentatt i tilsvaret.
Budgiveren svarer i sin e-post til klageren:
«Etter hva jeg kan huske så avslo ikke megler vårt bud, men det ble ikke akseptert av eier innen fristen vi hadde satt»… «… vi hadde bestemt oss for et budsjett …» … «Så etter at megler hadde spurt oss om vi ønsket å forhøye, noe vi sa vi ikke ønsket – så gikk bud fristen ut»… «Etter fristen en gang så ringte megler igjen og spurte om vi fremdeles var interessert – og vi responderte at da ville vi se på leiligheten på nytt, noe megler arrangerte».
Etter ny visning ønsket ikke budgiveren å gå videre med kjøp av eiendommen. Når budgiveren skriver at «- så gikk fristen ut» og at «Etter fristen en gang ringte så megler igjen og spurte om vi fremdeles var interessert», er dette nettopp uttrykk for at megler glemte å videreformidle aksepten og senere prøvde å «reparere» dette ved ny visning. Klageren minner om at budgiveren har bekreftet at de «hadde bestemt seg for et budsjett», slik at ny visning for om mulig å få et høyere bud, ikke var et aktuelt scenario. På bakgrunn av hva budgiveren skrev, er meglers loggføring av at det er gitt «avslag» på budet uansett ikke korrekt.
Ovennevnte skjedde den 15. januar 2013. Klageren hadde bestilt langtidsreise til Spania med avreise allerede 23. januar 2013. Skifte av megler var således svært upraktisk. Klageren lot megler fortsette oppdraget for om mulig å rette opp den feilen han hadde gjort. Siden klageren skulle overta ny bolig med kjøpesum kr 7 800 000 allerede den 15. februar 2013, og som måtte mellomfinansieres. Det har således formodningen mot seg at hun ikke skulle akseptere budet på kr 5 650 000 ettersom hun både skulle reise bort og det ellers ville tilkomme store kostnader til mellomfinansiering.
Etter dette ble det sendt tekstmeldinger mellom klageren og megler som også viser at megler den 15. januar 2013 ikke hadde formidlet klagerens aksept til budgiveren innen fristen, og at dette skyldes en glipp fra meglerens side.
Klageren skriver den 13. mars 2013 i en tekstmelding til innklagede bl.a. følgende:
«Kan jeg få en tilbakemelding på visningen og om det blir noe bud… jeg må gå videre og ta nye bilder og da gjøre om leiligheten i dag. Budet må være det samme som jeg fikk når det glapp. Håper du forstår meg nå…. Klem Turid».
Megler svarer deretter følgende kl. 20.04 samme kveld:
« Får dessverre ikke til 5650 med disse i kveld. Har reist derfra nå. Møtes en av dagene m nøkkel. Mvh Espen».
Klageren ber Reklamasjonsnemnda merke seg at innklagede ikke har fremlagt noen notater eller lignende som støtter det som senere er notert i budjournalen om budforhøyelser eller avslag. Dette på tross av at klageren både i klagen til nemnda og i brev av 24. juni 2013 og
31. juli 2013 har anmodet om at slikt fremlegges. Innklagedes påstand er at budforhøyelsen er gitt muntlig «og er således ikke dokumenterbar». Innklagede skriver nederst på s. 1 i tilsvaret at forhøyelsen skjedde kl. 14.03. På side 2 derimot står det at forhøyelsen skjedde kl. 14.01. I budjournalen er det derimot notert et tredje tidspunkt; kl. 14.02. Denne mangel på presisjon er ikke tillitvekkende og reiser spørsmål både om når budet faktisk er mottatt og generelt om presisjonen når det gjelder føring av budjournalen.
Videre bes det om at Reklamasjonsnemnda merker seg at innklagede i tilsvaret erkjenner å ha brutt eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 ved ikke å ha registrert at opplysningene i budjournalen ikke var tidsriktige.
Det reageres på innklagedes holdning når det gjelder å følge eiendomsmeglingslov med tilhørende forskrift. Innklagede skriver i tilsvaret, annet avsnitt: «Uavhengig av avslag innen eller etter fristens utløp spiller dog innen rolle»: Denne holdningen er oppsiktsvekkende all den tid eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 krever angivelse av presist tidspunkt.
Meglers håndtering av budrunden er i strid med god meglerskikk og eiendomsmeglingsforskriften. Meglers adferd og holdning er ikke i samsvar med eiendomsmeglingslovens formålsparagraf § 1-1 hvor det heter at «Lovens formål er å legge til rette for at omsetning av fast eiendom ved bruk av mellommann skjer på en sikker, ordnet og effektiv måte…»
Det fastholdes at megler er ansvarlig for følgende forhold:
– Uriktig/ufullstendig føring av budjournal
– Manglende videreformidling av selgers aksept av bud
– Manglende bidrag til å oppklare sakens faktum ved å unnlate å besvare henvendelser fra klagerens prosessfullmektig og nemnda innen rimelig tid og først etter purringer.
Påstanden i klagen opprettholdes.
Innklagedes ytterligere anførsler
Innklagede fastholder at han videreformidlet selgerens avslag på kr 5 650 000 innen akseptfristens utløp. Innklagede har ikke fått medhold i verken fra Politiet eller Post- og Teletilsynet i å underbygge dette med en utskrift av telefonloggen den aktuelle dagen.
Det kom ikke til enighet verken om salgspris eller tidspunkt for overtagelse mellom klageren og budgiveren. Megleren hadde ingen formell aksept å gi byder. Innklagede registrerer at klageren forsøker å oppnå et poeng med at selgeren hadde dyr mellomfinansiering samt en overtagelse snart i vente på ny leilighet, og at det av den grunn er urimelig at selgeren ikke ville selge på angitt nivå. Dette argumenterte også megleren for, men han har ikke fullmakt til å gjennomføre en slik aksept mot selgerens vilje. Det er ikke meglerens ønske å heller vente på kr 100 000 som aldri kommer når foretaket har 1,7 % provisjon og har holdt på med salget i tre måneder. Innklagede forsøkte å få til et salg, men kan ikke gjøre dette med tvang.
Det var gjentatte telefonsamtaler med partene og budgiver utover dagen for forhandling. Første bud var skriftlig, det neste var muntlig. Dette er heller ikke bestridt. Budmottaket og budavslaget er ført av en ansatt ved foretaket i forbindelse med at megler har vært ute av kontoret og således har ringt inn og bedt vedkommende legge dette inn i journalen. Samtlige henvendelser både til budgiver og klager er gjennomført innen alle frister og alle avslag/forhøyelser er gjennomført i henhold til partenes ønsker.
Det vises blant annet til SMS sendt 13. mars 2013. Dette er SMS sendt samme kveld som megleren tidligere på dagen hadde arrangert private visninger. Innklagede registrerte at disse interessentene ikke var interessert i å legge inn bud på tidligere angitt nivå fra første budgiver.
Endelig vises det til e-post fra budgiver vedrørende budprosessen:
«Som jeg husker det fikk vi beskjed om at selger ikke aksepterte budet, men ønsket det høyere. Vi ville ikke øke vårt bud, og avslo derfor å bli med videre. (På det tidspunktet visste vi vel ikke om det var flere med i budrunden.) Når vi senere ble kontaktet om vi allikevel var interessert sa vi at vi måtte se på leilighet igjen, noe som ble arrangert. Etter den visningen avslo vi å gi inn nytt bud».
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder spørsmål om uriktig føring av budjournal og manglende videreformidling av selgers aksept av bud, samt innklagedes manglende tilbakemelding på klagers henvendelser.
Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at partenes anførsler er gjengitt i hovedsak. Nemnda har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Nemnda mener at saken på flere punkter reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under den skriftlige behandlingen i nemnda. Nemnda har derfor kommet til at klagen i det vesentlige må avvises. Når det gjelder klagen vedrørende manglende tilbakemelding fra innklagede og føring av budjournal, finner nemnda imidlertid å kunne behandle disse spørsmålene.
Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 at bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar, snarest mulig skal innføres i budjournalen. Journalen skal minst inneholde den informasjon som følger av § 3-5 bokstavene a til f. Nemnda har kommet til at budjournalen ikke tilfredsstiller kravet i bokstav a (tidspunkt for når budet er mottatt), og at dette er i strid med god meglerskikk.
Nemnda har også kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å gi tilbakemelding på klagerens henvendelser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Klageren har krevd dekket advokatomkostninger. Nemnda har langvarig praksis på at advokatomkostninger normalt ikke dekkes og ser ikke noen grunn til å gjøre unntak i dette tilfellet.
Konklusjon:
Privatmegleren Aveny, Aveny Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende føring av budjournal og manglende tilbakemelding til klageren. For øvrig avvises klagen.