Klage nr 2013146
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. mars 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
John Christian Vedal, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
DnB Eiendom AS Nybygg Oslo
Dronning Eufemiasgt 30
Bygg M Sør
Postboks 1600 Sentrum
0021 OSLO
Saken gjelder: Tilbakehold av klientmidler
Saksfremstilling:
Klageren ble ved overtakelse av en eiendom enig med selgeren om å tilbakeholde
kr 265 000 på innklagedes klientkonto. I etterkant har klageren fått kjennskap til at kr 200 000 ble frigitt av innklagede uten klagerens samtykke. Klageren ønsker på bakgrunn av dette å få fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning tilsvarende kostnadene for det arbeidet som gjenstår å utbedre for at eiendommen skal få utstedt ferdigattest.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I en epost av 14. oktober 2013 ble det av innklagede bekreftet at et beløp på kr 200 000 fra klientkonto var blitt frigitt den 13. september 2013, i forbindelse med at brukstillatelse for
3. etasje ble gitt. Klageren mener denne transaksjonen ble gitt uten klagerens samtykke, og dermed er ulovlig.
Klageren viser til epost av 17. oktober 2013 fra innklagede, hvor innklagede informerer om at det ble sendt ut en epost til samtlige kjøpere om dette forholdet den 10. september 2012, og anfører at klageren ikke har mottatt en slik epost som blir nevnt. Klageren hevder å gjentatte
ganger ha forsøkt å få kopi av eposten som skulle vært sendt. Klageren har også bedt om å få kontoutskrift som viser alle bevegelser uten at noe av dette er blitt etterfulgt. Klageren anfører at innklagede hevder å ha brukt en epost adresse som på den tiden og siden februar/mars samme år ikke var i bruk. Klageren kan heller ikke se at innklagede har brukt denne adressen siden mars/april.
Siden innklagede ikke har oversendt kopi av eposten til klageren, valgte klageren å sjekke om andre kjøpere hadde mottatt eposten. Da innklagede hevder å ha sendt ut samme epost til samtlige kjøpere, regner klageren med at samme ordlyd ble brukt til alle. Klageren siterer epost til en annen kjøper, mottatt fra innklagede: «Brukstillatelse for 3 etg. er gitt, og vi vil utbetale tilbakeholdet. Vennligst bekreft at dette er meddelt og akseptert.». Klageren anfører at, slik eposten er formulert, skal hun som kjøper både bekrefte at meldingen er mottatt og akseptere frigivelsen. Klageren mener at innklagede har frigitt beløpet ulovlig, da klageren ikke har avtalt eller signert på at det foreligger en «ugjenkallelig erklæring om at beløpet overføres entreprenørens eller selgerens konto samme dag som brukstillatelse for 3. etg. ble gitt».
På bakgrunn av ovenstående krever klageren erstatning for det klageren mener det vil koste å utbedre rømningsvei, og samtidig ivareta barnesikring, samt utbedre takrenne for å ivareta fuktsikring, i henhold til anbefaling etter befaring. Klageren påpeker at eksakt beløpt vil være avhengig av løsning og omfang av utbedring, og må avklares.
Klageren ønsker også å presisere at ved å frigi det tilbakeholdte beløpet, har innklagede fratatt henne det eneste forhandlingskortet hun hadde i møte med utbyggeren. Klageren påpeker at utbyggeren ikke har vist interesse for å fullføre prosjektet, eller rydde opp i de reklamasjonene som har oppstått. Klageren ønsker at innklagede innser sin rolle i situasjonen og beklager dette. Klageren mener innklagede bør stilles ansvarlig for et beløp tilsvarende det som ble frigitt fra klagerens klientkonto. Klageren presiserer at hennes krav mot innklagede gjelder utestående arbeid og reklamasjon.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at det tilbakeholdne beløpet var direkte knyttet til manglende brukstillatelse for 3. etasje i henhold til overtagelsesprotokollen. Bakgrunnen for frigivelsen var at midlertidig brukstillatelse ble gitt. Innklagede registrerer at klageren mener at denne frigivelsen ble gjort på feil grunnlag, og at klageren knytter dette opp mot manglende ferdigattest. I brukstillatelsen gitt 31. august 2012 fremgår det at ferdigattest for fortau må gis før ferdigattest for boligene kan gis. Innklagede hadde fått opplysninger fra selgeren at fortau var godkjent av Plan- og bygningsetaten, og at søknad om ferdigattest var nært forestående. Innklagede kan på bakgrunn av dette vanskelig se at frigivelsen av tilbakeholdet er i strid med den avtale som er inngått mellom kjøperen (klageren) og selgeren. Innklagede kan heller ikke se at frigivelse har påført klageren noe tap, eller at det er noen umiddelbar fare for et slikt tap.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder utbetaling av tilbakeholdt beløp.
Dersom det er enighet i overtakelsesprotokollen om at et beløp holdes tilbake, kan ikke innklagede utbetale beløpet uten samtykke fra partene eller rettskraftig dom. Nemnda viser til uttalelse fra Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave s 358:
«Der megler har holdt tilbake et beløp på klientkonto etter rettmessig krav fra kjøperen, beror det på kjøperens instruks når beløpet kan utbetales selgeren, jf. Bjerkan: Kjøpers adgang til å gi megler instruks om å holde tilbake hele/deler av kjøpesummen, Eiendomsmegleren 10-1999 s. 11, Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) s. 390.» [vår understreking]
I den foreliggende saken anfører klageren at klientmidlene ikke kunne bli frigitt før kjøperen hadde erklært at gjenstående arbeider var fullført, mens innklagede på sin side mener frigjøring av klientmidlene var knyttet til brukstillatelse. I overtagelsesprotokollen under punkt B er det avtalt at et beløp pålydende kr 200 000 skal holdes tilbake før «rømningsforhold fra plan 3 utføres iht krav i tek 07, i dialog med plan- og bygn.etaten og brannprosjektering». Det er videre på side 2 uttalt: «Kjøper krever tilbakeholdt utbedringskostnadene for vesentlige feil og mangler ved overtagelse, jf. Bustadoppføringslova § 31». Videre er det nedfelt at «beløpet skal utbetales til selger når kjøper har erklært at gjenstående arbeider ‘i følge protokoll for overtagelsesforretning’ er fullført». Det er også spesifisert at det «kun er anmerkninger under punkt B som er gjenstand for eventuell fortsatt tilbakeholdelse». På bakgrunn av overtagelsesprotokollen lar det seg vanskelig lese at tilbakeholdet av klientmidler knytter seg til brukstillatelse eller ferdigattest. Anmerkningene under punkt B er uklare og gir ikke svar på når midlene kan bli frigitt. Imidlertid kommer det klart frem på side 2 i protokollen at kjøper skal erklære at gjenstående arbeid er ferdige, og at midlene først da kan bli frigitt.
Innklagede skriver i sitt tilsvar at «tilbakeholdet var knyttet direkte til manglende brukstillatelse for 3. etasje ihht. Overtagelsesprotokollen. Bakgrunnen for frigivelse var at midlertidig brukstillatelse ble gitt». Som nemnda har påpekt, er overtagelsesprotokollen uklar og det kan vanskelig leses ut av denne at tilbakeholdelsen er knyttet til brukstillatelse. Uavhengig av hvordan overtagelsesprotokollen kan forstås, er det klart at innklagede ikke kunne frigi midlene på klientkonto uten å få instruks fra kjøperen om dette. Som det fremkommer av dokumentasjonen fremlagt for nemnda, er det ikke blitt sendt epost til klageren om at midlene skulle bli frigitt. Klageren hadde således ingen mulighet til å verken akseptere eller motsette seg frigjøringen. Det at innklagede friga klientmidlene uten aksept fra klageren, finner nemnda å være kritikkverdig. Det er for øvrig uheldig for klageren nå å være i en situasjon uten økonomiske pressmidler mot utbyggeren.
Nemnda har på bakgrunn av dette kommet til at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
For klagerens krav om erstatning, kan ikke nemnda se at klageren har dokumentert noe økonomisk tap som følge av frigjøringen av klientmidler. Erstatning kan derfor ikke tilkjennes.
Konklusjon:
DnB Eiendom AS Nybygg Oslo har opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.