Klage nr 2013124
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 25. august 2014. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Cecilie Asak Oftedahl, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Advokat Torbjørn Ek AS
Kronprinsesse Marthas Plass 1
Postboks 1760 Vika
0122 OSLO
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Da klageren innga sitt bud, ble det samtidig tatt forbehold om salg av egen bolig samt innvilget bankfinansiering. Etter at budet ble akseptert, hevdet selgeren og innklagede at finansieringsforbeholdet var blitt trukket og krevde derfor kjøpet fastholdt. Klageren hevder at finansieringsforbeholdet aldri ble trukket. Selgeren tok ut stevning mot klageren som resulterte i forlik. Klageren krever at innklagede erstatter hennes økonomiske tap på kr 450 000 som følge av forliket og advokatkostnader. Innklagedes opptreden hevdes for øvrig også å være i strid med god meglerskikk.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Den 5. mai 2011 innga klageren bud på en eiendom under oppføring. I dialog med innklagede i forkant av at budet ble inngitt ble det klart kommunisert at dersom hun skulle kjøpe, forutsatte dette at salg av egen bolig ville innbringe kr 11 000 000 samt at bankfinansiering ble innvilget. Forbeholdet fremkom også av kjøpetilbudsskjemaet.
Da klageren i møte med banken den 9. mai 2011 fikk opplyst at finansiering ikke ville bli innvilget, ble det ikke inngått kjøpekontrakt. Selgeren og innklagede hevdet at finansieringsforbeholdet var trukket etter at budet ble inngitt og krevde derfor kjøpet fastholdt.
Klageren tilskrev innklagede i forsøk på å få saken løst, men ble informert om at kravet ville bli opprettholdt og ble samtidig tilbudt en finansieringsløsning. Dette ble avvist fra klagerens side under henvisning til at kravet ble ansett uberettiget da hennes finansieringsforbehold aldri hadde blitt trukket.
Den 14. januar 2013 tok selgeren ut stevning mot klageren med krav om erstatning for dekningssalg. Av hensyn til egen økonomisk situasjon samt trussel om ytterligere saksgang i rettsapparatet følte klageren seg tvunget til å inngå forlik på kr 200 000.
Enda klageren oppfordret til det og på tross av at klageren presiserte finansieringsforbeholdet overfor innklagede, tok ikke innklagede kontakt med banken som skulle innvilge finansiering før etter at klageren selv hadde informert innklagede om at finansiering ikke ble innvilget. Dette anføres å være i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede skulle åpenbart på bakgrunn av finansieringsforbeholdet kontaktet banken forut for en eventuell aksept av budet da det fremgikk skriftlig i budet at klagerens finansiering var uavklart med forbehold om salg av egen bolig. Budet inneholdt alle nødvendige opplysninger slik at innklagede kunne kontaktet banken per telefon, noe innklagede også ville hatt tid til ettersom det ikke eksisterte andre konkurrerende budgivere.
I e-post datert 27. mars 2012 bekreftet innklagede at det ble tatt et finansieringsforbehold, men hevdet videre at dette i etterkant var frafalt av klageren. Klageren mener det kan dokumenteres at budet inneholdt et skriftlig forbehold, men at innklagede derimot ikke kan bekrefte at forbeholdet ble innført i budjournalen eller at selgeren ble orientert om det. Klageren anfører at dette er i strid med forskrift om eiendomsmegling §§ 3-5 og 6-3.
For øvrig taler også andre forhold for at innklagede ikke har opptrådd korrekt og ivaretatt klagerens interesser. Eiendommen ble først annonsert med «prisantydning», mens den overfor ny kjøper ble annonsert med fastpris. I tillegg ble boligen markedsført med peis, noe innklagede senere avviste. Klageren ble krevd for udokumenterbare meglerhonorar på kr 82 500 og det ble ikke gjort noe aktivt for å selge boligen på nytt etter at klageren informerte om finansieringsavslaget. Det anføres at de ovennevnte momentene taler for at innklagede ikke har opptrådt redelig og ivaretatt partenes interesser.
Klageren krever forliksbeløpet på kr 200 000 samt advokatutgifter med kr 250 000 erstattet av innklagede da innklagede hevdes å ha opptrådt i strid med god meglerskikk slik at klageren uberettiget ble saksøkt for et så stort beløp at eneste utvei var å minimalisere tapet ved forlik.
Innklagede anfører:
Prinsipalt anfører innklagede at brev fra klageren datert 18. mai 2011 ikke kan anses som et forsøk på minnelig løsning. Videre må stillhet fra kjøperen i nærmere tre år kunne oppfattes som at saken var løst. På dette grunnlag må saken avvises.
Subsidiært anføres at saken er kompleks med et faktum/bevisspørsmål som ikke enkelt kan klarlegges uten ytterligere dokumentasjon og forklaringer fra impliserte. Saken gjelder forhold mellom kjøper og selger og har vært rettskraftig avgjort ved et forlik, og det er ikke muligheter for å avklare hva som har vært drøftet i tingretten.
Selgerens advokat har kommentert klagerens fremstilling slik:
«Jeg kan jo saken godt. Jeg syns selv hun gir helt feil fremstilling i saken. Jeg kjenner meg heller ikke igjen i fremstillingen hennes av hva som skjedde i tingretten. Vi som selger har aldri sagt vi kom til å anke. Det som skjedde var at dommeren anmodet partene om forlik, så slapp man også risiko for anke, uansett hvem som ville tape. Samtidig gikk dommeren svært langt i å antyde at […] ikke ville få medhold i at hun hadde tatt finansieringsforbehold. Som kritikk til selgers side, mente dommeren at noen av erstatningspostene i dekningssalget kunne bli vanskelig å nå frem på. Dommeren gikk deretter ganske langt i å anbefale partene et forlik. Som […] etter min mening hadde absolutt mest å tjene på».
Etter dette bes saken avvist.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Sakens hovedspørsmål er om klageren har frafalt et forbehold i budet om salg av egen eiendom. I tillegg er det spørsmål om hvilken betydning det har at klageren inngikk et rettsforlik med selgeren.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har imidlertid fått alle dokumenter til gjennomgang.
Når det gjelder spørsmålet om klageren har frafalt sitt finansieringsforbehold, har partene ulike oppfatninger. Slik saken er opplyst for nemnda, og det forhold at saksbehandlingen i nemnda er skriftlig, gjør at det ikke er mulig for nemnda å ta stilling til dette bevisspørsmålet. Nemnda har likevel kommet til at det ikke er grunn til å avvise saken. Når klageren i dette tilfellet har inngått et rettsforlik med selgeren – uten at innklagede har vært involvert i forliket – må det regnes som endelig oppgjør mellom partene. Klageren kan ikke etter et slikt forlik kreve at innklagede skal dekke det beløp hun måtte ut med i forliket og hennes egne advokatutgifter i forbindelse med rettssaken.
Nemnda vil dog bemerke at dersom man legger til grunn at klageren tok et finansieringsforbehold, noe innklagede ikke har bestridt, skulle dette vært ført i budjournalen, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-5 bokstav d. Et eventuelt frafall av forbeholdet skulle også vært innført i budjournalen.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.