Saksframstilling
Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som eiendomsmegler (av klageren kalt megler 2). I dette lokalet er også klagerens bankforbindelse. Hun solgte sin daværende bolig gjennom et annet avdelingskontor (av klageren kalt megler 1).
Klageren anfører:
Klageren ønsket på grunn av alder å selge sin enebolig for å kjøpe en mindre og mer lettholdt leilighet i samme by. Hun tok derfor kontakt med sin bankforbindelses eiendomsmegler for å legge boligen ut for salg. Boligen hadde selveiet tomt og var heftelsesfri. På visningen oppsto det problemer mellom klageren og innklagede. Innklagede anså klageren uskikket til å ta godt vare på sine egne interesser og tok deretter kontakt med klagerens sønn. Han bisto ved visningen 20. februar 2005 og bud på huset ble akseptert dagen etter. For å fullføre handelen ønsket innklagede at klageren ga sønnen fullmakt til å skrive under papirene og tilbød seg å utforme denne fullmakten.
Klageren gikk den 3. mars 2005 på visning på en borettslagsleilighet. Dette var tredje gangs visning, og prisen var justert ned til kr 1.290.000. Klageren gikk derfor på visning i den tro at leiligheten lå innen rekkevidde i forhold til inntekten fra hussalget. Hun skrev seg som eneste person opp på visningslisten.
Klageren informerte selgeren og innklagede om at hun bor i Italia deler av året og derfor trenger mulighet til fremleie av leiligheten. Hun fikk da som svar at dette kom til å la seg gjøre fra sommeren av, da et nytt lovverk trer i kraft. Klageren fikk informasjon fra megler 1 om at hans honorar lå på ca kr 75.000 for salget. Klageren la nå inn et skriftlig bud på leiligheten. Summen hun bød var kr 1.040.000, som inntektene av hussalget minus meglerens honorar. Siden kjøpsfullmakten ikke var klar, oppga hun megler 1 som kontakt på budskjemaet. Megler 1 kunne dermed informere sin kollega, innklagede, om følgende informasjon rundt budet; klageren ønsket ikke å låne penger til å kjøpe leilighet. Salgssummen ved salget av boligen skulle utgjøre finansiering. Det var også viktig å få frem at hun ikke var skikket til å ta hånd om sine egne interesser og at han derfor var i gang med å lage en fullmakt til henne sønn til å stå for kjøpet av leiligheten. Bankforbindelsen var også klar over at hun under ingen omstendighet ønsket lån med pant i leiligheten for å finansiere kjøpet. Bankforbindelsen ble dermed også satt opp som kontaktperson på budskjemaet.
Innklagede tok 7. april 2005 kontakt med klageren og informerte om at budet var for lavt til å bli tatt seriøst og oppfordret henne til å høyne budet. Ettersom hun ikke ønsket å gå høyere, ble hennes kjæreste brakt inn i budrunden. Han står ikke på budskjemaet, men overtok nå den videre kommunikasjonen mellom innklagede og klageren. Innklagede noterte personens navn, person og telefonnummer og at han skulle stå for 1/3 av kjøpet. Kjæresten hevet deretter budet til kr 1.200.000. Innklagede ringte senere opp igjen med beskjed om at budet ikke ble akseptert. I tillegg informerte han kjæresten om at selgeren hadde sagt nei til et bud på kr 1.400.000, og at selgeren ikke ønsket å selge for under kr 1.450.000 og eventuelt ville legge leiligheten ut for ny visning torsdagen etter. Dette til tross for at innklagede før budgivningen informerte klagerens datter om at selgerne angret på at de ikke aksepterte et bud på kr 1.400.000 den 18. februar 2005. Klageren som var i den tro at hun bare var ansvarlig for sin del av kjøpet, aksepterte dermed å kjøpet 2/3 av leiligheten med to forbehold, hun skulle kunne drive fremleie og leiligheten skulle finansieres uten at kjæresten måtte «sette den i pant» for å finansiere sin del. Kjæresten ringte derfor og aksepterte summen med ham som eier av 1/3 og klageren av 2/3.
Klageren ringte deretter til sin sønn og fortalte at hun hadde kjøpt leilighet. Umiddelbartderetter ringte sønnen til innklagede og sa at det ikke ville være mulig å finansiere leiligheten på klagerens betingelser. Dette ettersom kjæresten ikke vil få innvilget et lån i denne størrelse uten sikkerhet i boligen. Klageren informerte innklagede samme dag om at finansieringen ikke er i orden, og hun anså seg dermed ferdig med saken. Til tross for dette tok ikke innklagede kontakt med verken bankforbindelse eller megler 1 som sto for hussalget under budrunden. Dagen etter ringte innklagede bankforbindelsen, men unnlot å diskutere klagerens krav til finansiering. Bankforbindelsen ga dermed kjæresten tilsagn om lån til å finansiere sin del, under forutsetning av pant i boligen. Klagerens sønn ringte innklagede og foreslo at han gjennomførte den annonserte visningen, ettersom klageren ikke aksepterte budrunden. Innklagede fortalte at det var en god handel og ville ikke etterkomme ønsket. Klagerens sønn ba om et møte, helst før torsdag, ettersom klageren skulle på langtidsreise til Italia den morgenen og fordi visningen var annonsert denne dagen. Dette ønsket kunne ikke etterkommes. Først fredag den 11. mars 2005 hadde innklagede tid til å ta imot sønnen, etter at leiligheten igjen har vært avertert og visningsdagen er passert. Selgeren var ikke til stede ved møtet. Klagerens sønn informerte på dette møtet om hvorfor klageren ikke aksepterte at budet var bindende;
– innklagede tok ikke hensyn til klagerens forbehold til finansiering
– innklagede ringte kjæresten og kommuniserte med ham og ikke med budgiveren
– innklagede burde kommunisert med klagerens kontaktpersoner i budskjemaet
– innklagede unnlot å informere bankforbindelsen om klagerens forbehold
– innklagede ga garantier om fremleie ved å henvise til en lov som ikke er vedtatt
– innklagede aksepterte kjærestens bud på en tredjedel av leiligheten, uten noen form for skriftlig samtykke mellom partene. Vedkommende har ikke sett leiligheten
Klagerens sønn så på dette møtet budloggen, det var ikke noe bud på kr 1.400.000 i denne budrunden. Summen var bare brukt til å presse prisen opp. Det fremgår også at innklagede mener at klageren og kjæresten har budt kr 1.300.000. Ifølge kjæresten ble det budt kr 1.200.000. Det fremkom i møtet at innklagede etter at budet ble akseptert har vært i kontakt med kontaktpersoner på budskjemaet. Det eneste som nå synes å oppta faglig leder, etter at han er informert om forhistorien, er om klageren er strafferettslig tilregnelig. Innklagede hadde tilgang til betydningsfull informasjon om klageren før budet ble akseptert fra personer i samme firma. Det foreligger ingen enighet etter meglingsmøtet, og heller ikke noen protokoll. Klageren fikk senere melding om at dekningssalg ville bli iverksatt. For å unngå dekningssalg, samt for å begrense usikkerheten for selgeren, kom klageren med følgende forslag:
Klagerens sønn tilbød seg å underskrive kjøpekontrakten med følgende forutsetning:
– saken fremmes for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og at både klageren og innklagede retter seg etter nemndas avgjørelse
– kjæresten innvilges et lån han kan betjene, banken som har gått god for hans finansiering er banken som eier innklagede.
Formålet med klagen er å få redusert kjøpesummen tilsvarende innklagedes og megler 1 sine honorarer i eiendomshandlene. Klageren krever at innklagede reduserer sitt honorar med kr 160.000. Klageren antar at meglerhonoraret ved salg av leiligheten ligger i noenlunde samme prosentstørrelse som ved hussalget. Leiligheten vil dareelt komme rundt annonsert prisantydning, noe klageren anser som rimelig i denne saken.
Innklagede anfører:
Innklagede var ikke kjent med klagerens boligsalg. Klagerens sønn opptrådte på arenaen først etter at det forelå avtale mellom selger av leiligheten og klageren.
Til de fem klagepunktene anfører innklagede:
– Det var ingen forbehold om finansiering i kjøpetilbudet.
– All kontakt vedrørende budgivning og mottilbud fra selgeren, var mellom innklagede og klageren. Det er riktig at innklagede hadde en samtale med klagerens kjæreste, men han inga ingen bud etc på vegne av klageren. Han hadde ikke fullmakt til det.
– Det var ingen forbehold i kjøpetilbudet som innklagede kunne informere bankforbindelsen om. Innklagede fikk bekreftet fra klagerens bank at finansiering var i orden.
– Det er ikke riktig fremstilling at innklagede har gitt garantier om fremleie ved å henvise til lov som ikke er vedtatt. Han har kun henvist til gjeldende lov ved fremleie av borettslagsleiligheter. Klageren ble orientert om at hun eventuelt måtte søke laget om fremleie. Klageren fikk overlevert lagets vedtakter.
– Det er også feil fremstilling at innklagede aksepterer at kjæresten gir bud på 1/3 av leiligheten. Det var klageren som ga innklagede beskjed om sitt ønske om at kjæresten skulle stå som eier av 1/3 av leiligheten. Klageren ble gjort kjent med at hun likevel heftet for hele kjøpetilbudet, og at dette eventuelt kunne ordnes ved signering av kjøpekontrakten.
Klageren ved sin fullmektig krever at innklagede dekker kr 160.000 av kjøpesummen. Det er ikke dokumentert hvordan dette beløpet er fremkommet og innklagede kan ikke se at klageren har hatt noe tap. Etter boligkjøpet ga klageren klart til kjenne at hun var svært fornøyd. Det avvises at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klagerens ytterligere anførsler:
Finansieringsforbeholdet ble formidlet muntlig til innklagede. Av budloggen fremgår kjærestens telefonnummer. Kjæresten har uten å ha vært på visning, og uten å ha skrevet seg på budskjemaet, lagt inn bud på deler av leiligheten. Dermed har innklagede akseptert budgiveren (kjæresten) som kjøper, uten å informere den opprinnelige budgiveren om de finansielle konsekvensene av dette. Det er ikke korrekt at klageren har sagt seg fornøyd med handelen. Innklagede opererer med lokkepriser. Innklagede ga informasjon om bud på kr 1.400.000 uten å forklare at dette var trukket den 18/2 2005 for å få aksept på motbudet på kr 1.450.000.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede presiserer at all budgivning/forhandlinger var med klager. Selger valgte å gi klager tilbud om å få kjøpe boligen for kr 1.450.000. Dette ble akseptert av klager.
Det presiseres videre at der ikke har vært noe forbehold i kjøpetilbudet, jf tidligere innsendte dokumenter.
Klager ble gjort oppmerksom på at det tidligere hadde vært inne et kjøpetilbud på boligen stort kr 1.400.000 og at selger hadde valgt å ikke akseptere dette. Det er ikke på noen måte gitt uttrykk for at dette var et gjeldende tilbud. Det er heller ikke sagt fra meglers side at første tilbud fra klager pålydende kr 1.400.000 ikke ble tatt seriøst.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Det er avvik mellom klagers fremstilling og det som fremkommer av innklagedes siste anførsler.
Det fremkommer ikke av innklagedes fremstilling at fullmektig og klager var innkalt til møte med innklagede den 04.03.2005. På forhånd var det avtalt at det under møtet skulle signeres kjøpsfullmakt fra klager tilfullmektig. Fullmakten var ikke klargjort slik som var avtalt, og dette beklaget innklagedes representant. Representanten lovte å klargjøre fullmakten over helgen. Budskjema ble dermed levert samme dag uten fullmakt, men med navnet på representanten til innklagede som kontaktperson.
Klager finner det urimelig at forsinkelsen som skyldes dårlig håndverk fra innklagedes side, nå benyttes som argument mot klager.
At kun klagers telefonnummer står på budskjema skyldes at kun klager innla skriftlig bud.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder krav om nedsettelse av megler vederlag som følge av påståtte feil i forbindelse med budgivning.
Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Avvisning.
Oslo, den 15. november 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |