Saksframstilling
Klagerne kjøpte andelsleilighet ved å benytte sin forkjøpsrett, og kontrakt ble inngått 25.februar 2003. Det fremkommer av salgsoppgaven at husleien er kr 3.113,- pr mnd. Det fremkommer ikke av salgsoppgaven at styret hadde igangsatt et utredningsarbeide om eventuelle moderniseringstiltak. Det forelå på tidspunktet for utarbeidelsen av salgsoppgave intet vedtak om modernisering av gården. Slikt vedtak ble gjort i generalforsamling 11. november 2003. Modernisering var også tema for beboermøte 23.september 2003.
Foretakets faglige leder er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klager anfører at han har krav på erstatning for husleieøkning som følge av moderniseringen av gården, da innklagede ikke opplyste i salgsoppgaven at det forelå planer om modernisering/rehabilitering. Megleren ble gjort oppmerksom på at husleiekostnadene var av avgjørende betydning for kjøper. Klager spurte i tillegg konkret om det forelå forhold/planer som skulle tilsi en økning av husleien.
Kjøpekontrakten ble inngått 20. mars 2003. Klager ble informert om husleieøkningen kort tid etter overtakelsen høsten 2003. Økningen kom på bakgrunn av styrevedtak om omfattende rehabilitering av blokkene av 8.oktober 2002. I november 2003 mottok klager brev om at husleien ville øke med 30 % fra 1. januar 2004. Det har blitt opplyst at ytterligere økninger av husleien vil bli vurdert og fastsatt etter at rehabiliteringen er ferdig.
Klager anfører at lov om eiendomsmegling § 1-1(1) nr. 2 [3] også omfatter tilfeller der meglere forestår oppgjør ved salg av adkomstdokumenter. Denne saken faller således inn under lov om eiendomsmegling.
Det anføres at megler her har opptrådt uaktsomt og i strid med kravet til god meglerskikk, ved ikke å gjøre tilstrekkelige undersøkelser om borettslagets økonomiske situasjon, og ved å unnlate å oppfylle den informasjonsplikt som megleren har overfor kjøpere. Klagers direkte forespørsel om forhold som kunne medføre økt husleie forut for kjøpet, medfører en klar oppfordring for megleren om å undersøke forholdet nærmere.
På grunnlag av ulovfestede regler om profesjonsansvar krever klager erstatning for differansen mellom oppgitt husleie og oppjustert husleie som følge av moderniseringen over ti år, til sammen kr 112.080,-. Itillegg kreves saksomkostninger med kr 8.000,-.
Innklagede anfører:
1) Prinsipalt at klagen må avvises. Borettslaget tok andelen på forkjøpsrett på vegne av klagerne. Det innklagede forhold er derfor et forhold mellom borettslaget og klagerne, og reguleres ikke av Lov om eiendomsmegling.
2) Subsidiært at klagerne ikke gis medhold.
Det forelå ingen konkrete forslag om modernisering på avtaletidspunktet. Styret i borettslaget ønsket i 2002 å få utredet ulike former for moderniseringstiltak. Etter innklagedes mening må planer som nevnt ha materialisert seg i konkrete planer som kan fremlegges andelseierne før meglers opplysningsplikt inntreffer. Moderniseringsplanene var først klare for presentasjon for andelseierne i september 2003. Disse ble fremlagt andelseierne 23. september 2003. Klagerne var tilstede på informasjonsmøtet. Forslaget om modernisering ble fremmet på ekstraordinær generalsforsamling 11. november 2003 og ble der vedtatt. Ved inngåelse av kjøpsavtalen i februar 2003 forelå det således ingen konkrete planer om igangsettelse ei heller kostnadskalkyler.
Innklagede opplyser videre at megler ikke kan huske å ha mottatt noen forespørsel eller henvendelse om husleieutviklingen i borettslaget verken generelt eller spesielt fra klagerne.
Innklagede har derfor oppfylt sin plikt til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1(2).
Innklagede kan ikke se at klager har lidt et økonomisk tap. De påkostninger som er gjort på bygningene og deres leiligheter medfører at andelens verdi har øket med et tilsvarende beløp.
Videre bemerkes at det er noe usikkert når klager fikk kunnskap om rehabiliteringen. Det fremkommer av tidligere brev at de ble kjent med forholdet våren 2003. Av klagen fremgår det at de først fikk vite om rehabiliteringen høsten 2003. Atter subsidiært anføres det således at klagen ikke er fremsatt rettidig da denne ble fremsatt 17.februar 2004 mens klagerne ble kjent med forholdet senest på beboermøte 23.september 2003.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klager anfører at det må kunne sies og være på det rene at innklagede har opptrådt som megler i forbindelse med overdragelsen, og tilbakeviser påstanden om at dette er en sak kun mellom borettslaget og kjøper. Klager kan heller ikke se at borettslagets vedtekter på noen måte begrenser meglers undersøkelses- og opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 3-7, samt § 3-1.
Klager opplyser videre at de ble kjent med at styret arbeidet med planleggingen av et større rehabiliteringsarbeid i april 2004 [2003], men at det var først på møtet i september 2003 de ble kjent med at arbeidet ble antatt å ha en pris på 20 millioner og således ville være svært omfattende.
Klagerne understreker at muntlig reklamasjon ble fremsatt overfor megler første gang i midten av desember 2003. Videre ble det fremsatt klage i møte 5.januar med innklagede.
Innklagedes ytterligere anførsler:
I denne sak forelå det bindende avtale mellom selger og to andre kjøpere da klagerne ønsket å gjøre sin forkjøpsrett gjeldende. De ønsket at borettslaget skulle gjøre denne gjeldende på deres vegne. Boligbyggelaget bistod i den anledning borettslaget som borettslagets forretningsfører. Benyttelse av forkjøpsrett og forkjøpsberettigedes rettigheter og plikter er i sin helhet regulert av borettslagsloven. Avtalen faller derfor utenfor eiendomsmeglingsloven.
Reklamasjon ble først fremsatt den 17. februar 2004. Boligbyggelaget hadde forut for dette ikke mottatt noen muntlig reklamasjon. Det medfører ikke riktighet at klager har reklamert i desember og avholdt møte i den anledning 5.januar 2004.
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Klager opprettholder sin anførsel om at avtalen faller inn under eiendomsmeglingsloven § 1-1(1) nr. 3.
Klager opprettholder også anførselen om rettidig klage samt at møte med innklagedes representant fant sted 5. januar 2004. Klageren viser til at innklagede ikke ser ut til å benekte at deres representant var i kontakt med klager denne dato. Det er verken anført eller ført bevis for at samtalen skal ha hatt et annet tema enn klagerens reklamasjon.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder påstand om meglers tilbakeholdelse av opplysninger og uriktige opplysninger vedrørende rehabilitering og fellesutgifter.
Klagen ligger innenfor Reklamasjonsnemndas kompetanse siden innklagede bisto med forkjøpsretten i tilknytning til innklagedes oppdrag om eiendomsmegling.
Foreldelsesfristen for erstatningskravet reguleres av foreldelsesloven § 9. Kravet er etter denne bestemmelse ikke foreldet.
En eiendomsmegler har plikt til å gi opplysninger om «rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter», jf. emgll. § 3-6 annet ledd. For øvrig skal det gis slike opplysninger som følger av god meglerskikk, jf. emgll. § 3-1 og opplysninger etter § 3-7.
Når eiendomsmeglingen utføres av et boligbyggelag, påhviler det boligbyggelaget en streng forpliktelse til å gi opplysninger som boligbyggelaget faktisk har hatt, og som ikke er konfidensiellinformasjon til forretningsfører. Forutsetningen for at boligbyggelaget skal ha en slik informasjonsplikt er videre at det dreier seg om informasjon som forkjøpsberettigede har grunn til å forvente å få. I dette tilfellet hadde boligbyggelaget i oktober 2002 informasjon om et styrevedtak som skulle igangsette et forprosjekt med hensyn til en eventuell rehabilitering. Endelig vedtak om rehabilitering var ikke truffet. Dette var imidlertid ikke tilstrekkelig til at det kan kreves at boligbyggelaget skulle gitt informasjonen.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |