Klage nr:
124/05
Avgjort:
DnB NOR Eiendom AS, Majorstuen, Oslo
Saken gjelder:
Påstand om svikt i meglers omsorgsplikt da megler ikke undersøkte kjøpers finansielle situasjon tilstrekkelig
Foretakets navn:
Saksframstilling
Klagers avdøde mann kjøpte en eiendom gjennom innklagede. Dette kjøpet hadde han ingen mulighet for å gjennomføre da han ikke var kredittverdig. Eiendommen, som var et rehabiliteringsprosjekt, ble deretter dekningssolgt. Dette medførte et tap på til sammen kr795.747.
Foretakets faglige leder er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Eiendommen ble kjøpt av klagers mann, som på tidspunktet for avtaleinngåelsen, 28.5.2004, var over 80 år gammel og alvorlig kreftsyk. Kjøpekontrakten ble undertegnet 2.6.2004, men han klarte ikke å gjennomføre kjøpet. Han var minstepensjonist og ikke kredittverdig. Kjøper døde 5.8.2004.
Eiendommen ble deretter dekningssolgt ved kjøpekontrakt datert 2.12.2004, hvilket medførte et tap på kr 795.747. Tapet ble dekket av klager.
Klager anfører at innklagede var kjent med at kjøper ikke skulle benytte eiendommen til egen bolig. Eiendommen var avertert som «rehabiliteringsobjekt». Det fremkommer av taksten at betydelige kostnader må påregnes for å sette boligen i en normal god stand. Klager anfører at det objektivt sett har liten mening at en 80 år gammel mann skal gå i gang med et stort rehabiliteringsprosjekt.
Videre anføres det at megler var på det rene med at kjøper ikke hadde finansieringen av kjøpet i orden på kontraktstidspunktet. Kjøper skal ovenfor megler ha gitt uttrykk for at han ikke hadde problemer med finansieringen, men klager fremholder at dette etter omstendighetene ikke kan være tilstrekkelig for en aktsom utøver av eiendomsmeglingsvirksomhet. I tillegg skal det når bud inngis, også gis opplysninger om sannsynlig finansiering. I budskjemaet i denne saken er intet opplyst om finansiering.
Kjøper ble av innklagede henvist til finansinstitusjon beliggende i samme lokalet som innklagede. I salgsoppgaven markedsføres institusjonen slik: «som et av landets største finanskonsern som tilbyr alle typer banktjenester til konkurransedyktige priser.» Kjøper fremsatte overfor bankens saksbehandler en muntlig forespørsel om lån. Avslag på lånesøknaden ble sendt 3.6.2004.
Klager henviser til eiendomsmeglingsloven § 3-1 som fastslår at megler skal utføre sitt oppdrag «i henhold til god meglerskikk», og han skal «gi selger råd og opplysninger av betydning for handelen.» Klager mener at megler ved å la kjøper gjennomføre kjøpet, i dette tilfellet ikke har oppfylt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven §3-1. Etter klagers oppfatning har megler et erstatningsansvar for det tap klager har lidd.
Innklagede anfører:
Innklagede anfører at de på tidspunktet for budaksept ikke var kjent med at kjøper ikke skulle kunne finansiere kjøpet. Kjøper hadde en muntlig finansieringsplan som innebar at to andre eiendommer han eide skulle selges. Kjøper avviste at finansieringen ville være et problem, og tok heller ikke forbehold om finansieringen i budet. Selger valgte på denne bakgrunn å inngå avtale med kjøper. Selger hadde også snakket med kjøper på visning og mente budgiver var troverdig. Både kjøper og klager var ved flere anledninger innom innklagedes kontor. Megler hadde ikke på noe tidspunkt grunn til å betvile budgivers troverdighet, og avtale om kjøp av eiendommen ble inngått 28.mai. Avslagene fra tre forskjellige finansinstitusjoner er datert hhv 3. og 11. juni samt 13. juli 2004. Megler fikk etter forespørsel på et senere tidspunkt bekreftelse fra en fjerde finansieringsinstitusjon på at kjøpet kunne finansieres der.
I august 2004 orienterte klager innklagede muntlig om at hun ville gjennomføre handelen og selv videreselge eiendommen. Så viste seg ikke å bli tilfelle.
Slik situasjonen var på tidspunktet for budgivningen, kunne innklagede ikke avvise kjøper. Eiendomsmeglere kan ikke ha meninger om hvorvidt en mannpå over 80 år skal kunne gå i gang med et rehabiliteringsprosjekt.
Innklagedes håndtering av saken er gjennomført i henholdt til lov om eiendomsmegling og i henholdt til god meglerskikk. Innklagede avviser at de har utøvet sitt fag uaktsomt i denne saken.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke
Saken gjelder påstand om svikt i meglers omsorgsplikt på grunnlag av at kjøpers finansiering ikke ble undersøkt tilstrekkelig.
Som utgangspunkt har budgiver selv risikoen for sin budgivning og finansiering. Eiendomsmeglere har i utgangspunktet ingen alminnelig undersøkelsesplikt med hensyn til om budgiver har økonomisk evne til å bære kjøpet. Skulle det foreligger grunner som indikerer manglende betalingsevne hos kjøper, skal megler imidlertid enten iverksette nærmere undersøkelser eller i hvert fall gjøre selger kjent med tvilen som foreligger, jf. Rt. 1993 s.156. Ut fra dokumentasjonen fremlagt for Reklamasjonsnemnda kan Nemnda ikke se at det foreligger noen forhold som tilsier at innklagede skulle foretatt nærmere undersøkelser. Eiendomsmeglere har for øvrig heller ingen alminnelig frarådingsplikt overfor budgivere.
Reklamasjonsnemndas konklusjon
Klageren gis ikke medhold.
Oslo, den 12. desember 2005
| sign. | sign. | sign. |
| Vegard Syvertsen | Tore Bråthen | Bård Bømark |
| Forbrukerrådets representant | formann | Norges Eiendomsmeglerforbunds representant |