Klage nr 2014077

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 16. februar 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

 

Innklaget:                      PrivatMegleren Sandvika

 

Saken gjelder:               Feil/manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

I forbindelse med salg av klagerens tomter ble det mellom klageren og kjøperen inngått avtale om prisavslag på grunn av mangelfull informasjon. Klageren mener innklagede ikke har formidlet alle nødvendige opplysninger til kjøperen, og at oppdraget for øvrig er gjennomført i strid med god meglerskikk. Innklagedes vederlag påstås bortfalt, subsidiært nedsatt.

 

Klageren er representert ved advokat.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen fører frem. Deler av klagen avvises.

 

Klageren anfører:

Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede den 8. oktober 2012 om salg av en tomt med hus. Huset var en eldre villa registrert på gul liste. På oppdragstidspunktet verserte det en sak med kommunen om rivning hva gjaldt denne villaen. Klageren eide i tillegg den ubebygde tomten ved siden av.

 

Både klageren og naboen på den ovenforliggende eiendommen hadde adkomst over den

 

 

ubebygde tomten. Klageren og naboen var imidlertid ikke enige om innholdet i adkomstretten. Naboen mente å ha en rett til å kjøre over klagerens eiendom opp til sitt hus. Klageren avviste dette og mente naboen bare hadde rett til å gå over eiendommen. Innklagede var informert om denne tvisten.

 

I forbindelse med salgsforberedelsene ble det utarbeidet nøkkelinformasjon om eiendommen samt innhentet en takst. Det var dialog mellom klageren og innklagede om hva som ville være hensiktsmessig markedsføring av tomten med huset. Markedsføring av den andre tomten ble ikke tatt opp.

 

Den 15. april 2013 informerte innklagede klageren om en mulig interessent som også var interessert i den ubebygde tomten. Klageren ga innklagede all relevant informasjon om eiendommene. Hva gjelder byggesaken på den ubebygde tomten informerte klageren innklagede om at rammesøknad var avslått, men anket til Fylkesmannen og deretter Sivilombudsmannen.

 

Kjøperen var på befaring på eiendommene. Bud stort kr 14 000 000 for begge eiendommene ble inngitt den 26. april 2013. Tilbudet ble ikke akseptert av klageren. Klageren stilte også spørsmål til innklagede vedrørende kjøperens finansiering. Budet ble etter hvert økt til

kr 15 000 000. Budet ble akseptert, og kjøpekontrakt ble inngått den 27. mai 2013.

 

Kjøperen reklamerte på handelen den 22. juni 2013 og den 2. juli 2013. Kjøperen hevdet at det var tilkommet nye opplysninger tilknyttet byggesøknaden på tomten, og gjorde gjeldende at naboens adkomstrett ville forhindre utbygging på tomten. Kjøperen ville således ikke overta eiendommen.

 

På vegne av klageren sendte innklagede brev til kjøperen den 5. juli hvor handelen ble fastholdt. Det ble varslet om at dekningssalg ville finne sted dersom kjøperen ikke oppfylte sine kontraktsforpliktelser. Overtagelse skulle skjedd den 7. august 2013, men kjøperen betalte imidlertid ikke til avtalt tid. Fredag den 9. august 2013 tilskrev innklagede kjøperen og varslet dekningssalg. Den 12. august 2013 gjorde kjøperen gjeldende at klageren hadde holdt tilbake vesentlig informasjon som ga grunnlag for å heve handelen.

 

Det ble avtalt et møte mellom partene, dette ble avlyst av innklagede. Møtet ble imidlertid avholdt uten klagerens tilstedeværelse. Etterpå ble klageren fortalt av innklagede og dennes advokat at det var grunnlag for et prisavslag, at markedet var fallende, og at de ikke burde fastholde kontrakten, men reforhandle. Klageren oppfattet situasjonen slik at reforhandling var nødvendig, og det ble derfor inngått avtale om salg for et beløp stort kr 13 165 000, hvilket var kr 1 128 560 lavere enn opprinnelig kjøpesummen. Kjøpesummen forfalt til betaling den 6. september 2013, men kjøperen hadde åpenbart problemer med finansieringen og betalte først i desember 2013.

 

Klageren ga all relevant informasjon til innklagede i forbindelse med salgsarbeidet, men innklagede har ikke sørget for å gi kjøperen all informasjon før budet ble akseptert. Innklagede utarbeidet heller ikke salgsoppgave slik en megler plikter før handel sluttes. For den ene eiendommen utarbeidet innklagede kun nøkkelinformasjon; for den ubebygde tomten ble det ikke utarbeidet noen nøkkelinformasjon. Fordi salgsdokumentasjonen var ufullstendig, fremsatte kjøperen et prisavslagskrav, og klageren ble satt i en veldig vanskelig situasjon som enkelt kunne vært unngått dersom innklagede skriftlig hadde informert om tvisten med naboen om forståelsen av adkomstretten og avslagene i byggesaken, samt om klagen til Sivilombudsmannen.

 

Klageren finner også innklagedes håndtering av møtet den 14. august, og deres bruk av advokat uten klagerens samtykke eller viten, kritikkverdig. Det samme gjelder den rådgivning klageren mottok fra innklagede etter møtet den 14. august.

 

Innklagede skulle også ha sjekket kjøperens finansiering slik klageren uttrykkelig ba om den

13. mai 2013, for så å gi sin vurdering til klageren.

 

Det forelå for øvrig ikke gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktet. Oppdragsavtalen som er inngått med innklagede gjaldt kun tomten med huset. Avtalen ble inngått den 8. oktober 2012, og budet ble akseptert i mai 2013. For tomten fantes ikke skriftlig oppdrag med innklagede. Klageren bestrider å ha sendt en SMS som bekrefter megleroppdrag om salg av begge eiendommene.

 

Klageren er svært misfornøyd med måten oppdraget ble gjennomført på. Innklagede har brutt reglene om god meglerskikk og opptrådt uaktsomt. Dette har påført klageren et tap. Det gjøres prinsipalt gjeldende krav om bortfall av innklagedes vederlagskrav. Subsidiært kreves vederlaget delvis bortfalt etter nemndas skjønn.

 

Innklagede anfører:

Etter flere innledende møter med klageren fikk innklagede presentert en rekke dokumenter og brev. Dette var en meget omfattende saksdokumentasjon. Blant annet at huset mot klagerens vilje var registrert på gul liste hos kommunen. Klageren aksepterte ikke dette vedtaket og opplyste at hun skulle få det omgjort. Innklagede satte seg inn i saken og sendte et tilbud på megleroppdrag til klageren den 8. oktober 2012. Den 29. oktober 2012 var klageren på innklagedes kontor og underskrev oppdragsavtalen. Samme dag ble oppdraget ført inn i innklagedes oppdragsjournal. Datoen på oppdraget ble beklageligvis ikke korrigert, men det var ingen tvil om hvilken dato oppdraget var inngått på.

 

Det er riktig at innklagedes oppdrag i utgangspunktet var salg av tomten med huset, ikke også den andre tomten, men klageren sa i løpet av salgsprosessen at det kunne være aktuelt å selge med den andre tomten dersom dette gjorde eiendommen mer attraktiv.

 

Da klageren tok kontakt med innklagede hadde hun fått avholdt takst på kr 10 000 000, men klageren forlangte kr 13 000 000.

 

Alle nødvendige og lovpålagte opplysninger ble innhentet, og det ble utferdiget en salgsoppgave som ble forelagt klageren den 20. oktober 2012 til gjennomsyn og godkjenning. Av salgsoppgaven fremgår hvilke heftelser/servitutter som er tinglyst på eiendommen, herunder adkomstretten. Klageren har overfor innklagede, interessenter og kjøperen hevdet og vært meget tydelig på at adkomsten skulle ligge langs tomtegrensen i syd, og ikke over tomten slik den hadde vært praktisert. Det er således ikke riktig at innklagede ikke har opplyst om adkomstretten. Det er klagerens klare uttalelser om hvordan erklæringen skal forstås som har skapt problemer.

 

Når det gjelder markedsføringen, var ikke klageren villige til å bruke penger på verken salgsoppgave med bilder eller annonser. Således ble det kun laget nøkkelinformasjon. Eiendommen ble lagt ut for salg på www.finn.no og det ble etablert kontakt med diverse utbyggere og andre som kunne være interesserte i en slik eiendom. Interessen var dessverre liten til det prisforlangende klageren hadde. Ingen interessenter var villige til å betale over

kr 10 000 000. Det var for mye å gjøre med boligen, og det var usikkerhet knyttet til at eiendommen var registrert på gul liste. Klageren fikk hele tiden tilbakemeldinger fra innklagede om reaksjonene fra de mulige interessentene. Klageren ville ikke høre. Da klageren ikke var villig til å diskutere prisen kom det heller ingen reelle tilbud så lenge hun ikke kunne dokumentere at huset kunne rives.

 

Våren 2013 åpnet klageren for et mulig salg av tomten dersom dette ville medføre større interesse for eiendommen. Dette ble formidlet til flere av interessentene innklagede hadde jobbet med i løpet av salgsperioden. En interessent, som senere ble kjøper, fikk tilsendt salgsoppgave og budskjema fra innklagede den 13. februar 2013. Interessenten var på flere visninger og forutsetningen for deres interesse var muligheten for å kjøpe både tomten med huset og den ubebygde tomten. Bud stort kr 14 000 000 ble inngitt den 26. april 2013. Budet ble avslått av klageren. Etter telefonsamtaler utover kvelden den 29. april 2013 ble partene enige om kjøpesum stor kr 14 625 000 + offentlige omkostninger for begge eiendommene. Klageren bekreftet samme kveld pr. SMS til innklagede at oppdraget gjaldt begge eiendommene.

 

Innklagede har imøtekommet klageren hva angår refusjon av provisjon. Innklagede fastholder sitt provisjonskrav på salget av tomten med huset, men vedgår at det ikke er fylt ut egen oppdragsavtale på den andre tomten. Innklagede har sagt seg villig til å tilbakebetale dette og tilbudet står ved lag.

 

Kjøperens finansiering var i orden. Kjøperen innhentet lånetilsagn, men det ble stilt krav for utbetaling av lånet. Dette er forhold som innklagede ikke er ansvarlig for.

 

Kjøpekontrakt ble underskrevet den 25. mai 2013, og overtakelse ble satt til den

7. august 2013. Den 2. juli 2013 mottok innklagede brev fra kjøperen hvor det ble opplyst at de opplysninger klageren hadde gitt, ikke medførte riktighet, og at de hadde holdt tilbake opplysninger i forbindelse med den andre tomten. Både kjøperen og innklagede var kjent med at klageren hadde søkt om å bebygge tomten, men det var ikke opplyst at denne prosessen hadde pågått siden 1992 med diverse avslag på grunn av forholdet rundt naboens adkomstvei. Slike opplysninger hadde innklagede heller ikke fått fra kommunen, og klageren la ikke frem dette i forbindelse med salgsarbeidet.

 

Med bakgrunn i de nye opplysningene kjøperen fikk, varslet han at han ikke ville overta som avtalt, men diskutere prisreduksjon. Innklagede hadde utallige samtaler og e-postkorrespondanse med klageren i juli, og det ble fastholdt at klageren ikke hadde gitt uriktige opplysninger. Innklagede orienterte partene om konsekvensene av at kjøperen ikke innbetalte kjøpesummen til rett tid, og hvordan dette var regulert i kjøpekontrakten. Med bakgrunn i dette, og etter krav fra klageren, ble kjøperen varslet om dekningssalg den

5. juli 2013. Kjøperen mente de feilaktige opplysningene måtte få konsekvenser for kjøpesummen. I e-post av 22. august 2013 ga klageren uttrykk for at han ønsket å reforhandle prisen. Innklagede tok da kontakt med kjøperen, og det ble fremforhandlet et forlik. Ny pris ble kr 13 165 000 pluss offentlige omkostninger.

 

Da det oppstod tvist mellom selger og kjøper, rådet innklagede selgeren til å ta kontakt med sin advokat. Klageren mente imidlertid at vedkommende ikke hadde tilstrekkelig kunnskap om forholdene. Innklagede anbefalt derfor en advokat som hadde lang erfaring med slike saker. Klageren engasjerte så advokaten. Innklagede kan imidlertid ikke stilles til ansvar for at klageren ikke ville følge advokatens råd.

 

Klageren har ikke blitt påført noe tap ettersom det ikke var andre interessenter i nærheten av hva endelig kjøper var villig til å betale, selv etter justert pris. Klageren ønsket selv å bli ferdig med saken, og ønsket verken dekningssalg eller rettssak. Innklagede har bidratt langt utover hva man kan forvente av en megler, og er ikke i tvil om at klageren økonomisk har kommet bedre ut enn om hun skulle kjørt en langvarig prosess. Innklagede tar sterk avstand fra klagerens beskyldning om at han ikke har opptrådt i samsvar med god meglerskikk.

 

 

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

 

Saken gjelder misnøye med innklagedes håndtering av megleroppdraget og påstand om manglende oppdragsavtaler.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.

 

Nemnda vil først se på spørsmålet om innklagede hadde en gyldig oppdragsavtale da salget fant sted. Det fremgår av oppdragsavtalen at oppdraget «gjelder inntil det blir tilbakekalt, dog ikke utover en tid» av seks måneder fra 8. oktober 2012, det vil si at den utløp 8. april 2013. Innklagede har anført at klageren først undertegnet avtalen 29. oktober 2012, noe klageren har bestridt.

 

Nemnda vil bemerke at slik oppdragsavtalen er utformet, har det ingen betydning om klageren eventuelt først undertegnet 29. oktober. Dette innebærer at oppdraget opphørte 8. april 2013. Innklagede har ikke anført at oppdraget ble fornyet. Konsekvensen av dette er at salget fant sted etter at oppdragsavtalen var utløpt. Det fremgår for øvrig av eiendomsmeglingsloven § 6-5 første ledd at fornyelse av oppdraget skal være skriftlig. Dette kan oppfylles ved bruk av e-post og SMS, forutsatt at dette kan dokumenteres.

 

Spørsmålet blir etter dette hvilken betydning manglende oppdragsavtale har for innklagedes vederlag. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-3 andre ledd nr. 2 at oppdragstakeren har krav på vederlag dersom handel er kommet i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute med noen som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra oppdragstakerens side. Ordlyden i bestemmelsen er klar, og det er ingen grunn til å foreta noen innskrenkende tolkning.

 

Når det gjelder tomten, foreligger ingen oppdragsbekreftelse. Innklagede har anført at klageren har sendt en SMS fra USA, hvor hun bekreftet at den ubebygde tomten skulle inngå i salgsoppdraget. Utskrift av SMS er imidlertid ikke fremlagt, og nemnda må derfor forholde seg til at det formelt sett ikke var avtalt at oppdraget skulle omfatte også tomten. Konsekvensen av dette er at innklagede ikke har krav på vederlag for salget av denne tomten. Nemnda har for øvrig merket seg at innklagede har tilbudt seg å tilbakebetale til klageren den delen av vederlaget som refererer seg til den ubebygde tomten. Tomtens pris er satt til kr 1 500 000.

 

Når det gjelder gjennomføringen av oppdraget, har klageren anført at innklagede ikke sørget for tilstrekkelig klar informasjon til kjøperne om tvist med nabo og status byggesak før bud/aksept. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd at innklagede skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen.

 

Nemnda viser til at informasjon om tvist med nabo og status byggesak ikke fremgår av salgsoppgaven eller vedlegg til denne. Dette burde vært opplyst på en forståelig måtte for potensielle kjøpere før aksept. Nemnda finner at dette er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klageren har videre anført at innklagede ikke sjekket kjøperens finansiering før bud/aksept. Innklagede har bestridt dette, og anfører at det at kjøperen byttet bankforbindelse, ikke er meglerens ansvar. Nemnda finner ikke at det er sannsynliggjort at innklagede har forsømt seg her.

 

Klageren har videre vist til innklagedes møte med kjøperne 14. august 2013 uten klagerens tilstedeværelse, samt at rådgiving knyttet til tvisten med kjøperne var kritikkverdig. Klageren har også kritisert innklagedes involvering av advokat i den forbindelse. Nemnda finner at disse forhold reiser bevisspørsmål som ut fra sakens dokumenter ikke danner et tilstrekkelig grunnlag for avgjørelse i nemnda. Denne delen av klagen avvises følgelig.

 

Spørsmålet er etter dette om vederlaget til innklagede må falle bort eller reduseres, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 som følge av brudd på god meglerskikk. Dette forutsetter en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra innklagedes side. Nemnda er kommet til at innklagedes handling rammes av denne bestemmelsen.

 

Det følger av oppdragsavtalen at vederlaget utgjør 2,5 prosent av salgssummen. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig må nedsettes med 75 000 kroner i tillegg til frafall av vederlaget for den ubebygde tomten.

 

 

Konklusjon:

 

PrivatMegleren Sandvika, Thøgersen & Partnere AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og må godskrive klageren 75 000 kroner i tillegg til vederlaget for den ubebygde tomten. Deler av klagen avvises.