Klage nr 2014136
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 16. februar 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Kristiansand
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren deltok i en budrunde arrangert av innklagede. Klageren anfører at innklagede presset henne til å inngi bud, og at dette presset ble gitt under slike omstendigheter at klageren ikke er bundet av budet, jfr. avtaleloven § 33. Klageren krever også fastslått av innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Klageren er representert ved advokat. I det følgende vil klageren og hennes advokat bli omtalt som «klageren».
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Klageren anfører i hovedsak:
Leiligheten ble annonsert til salg på det åpne markedet med prisantydning kr 2 990 000. Klageren tok kontakt med innklagede og ba om en privat visning fordi hun var bortreist ved tidspunktet for de oppsatte felles visningene. Klageren likte leiligheten godt. I forbindelse med visningen, tilbød innklagede seg å besøke klageren for å gi en verdivurdering av hennes bolig. Først under besøk hjemme hos klageren, fikk klageren salgsoppgaven for leiligheten som var til salgs.
Under besøket ble salg av klagerens bolig drøftet. Innklagede ga klageren en tilbakemelding på at verdien av eiendommen trolig var kr 3 500 000. Innklagede skal også ha fortalt klageren at det var flere interessenter til leiligheten som lå ute for salg, og at han derfor anbefalte klageren å by over takst for å sikre seg denne. Klagerens sønn kom også innom i forbindelse med innklagedes besøk hos klageren. Før sønnen gikk ble det enighet om at klageren skulle bruke helgen til å vurdere om hun ville legge inn bud på leiligheten, eller om hun ville fortsette å bo i sin bolig.
Klageren anfører at innklagede, etter at klagerens sønn var dratt, fortsatte å omtale leiligheten i «rosende ordelag», og skal igjen ha påpekt at det var mange interessenter til leiligheten. Innklagede skal også ha påpekt at det var blitt satt opp en annen privatvisning av leiligheten, i tillegg til at det var kommet et interessent til innklagedes kontor samme dag som hadde vist stor interesse for leiligheten.
Klageren mener innklagede la sterkt press på klageren for å legge inn bud. Klageren hevder det var en situasjon hun ikke kunne komme seg ut av, uten å inngi bud på leiligheten. Klageren anfører at presset fra innklagede var av en slik karakter at hun ikke klarte å tenke klart.
Klageren endte med å inngi et bud på kr 210 000 over takst etter råd fra innklagede.
Ifølge budjournalen innga klageren bud kl. 14:30. Dette anfører klageren er feil, da klagerens sønn var tilstede hos klageren frem til kl. 14:50 og det ikke ble inngitt bud i løpets av sønnens besøk.
Klageren anfører også at hun ønsket å inngi bud med forbehold om salg av egen bolig, hvorpå innklagede skal ha svart at det ikke var mulig. Klagerens bud, stort kr 3 200 000, måtte stå frem til felles visning ble avholdt.
Kl. 11:00 på dagen for felles visning tok innklagede kontakt med klageren for å få navn på hennes saksbehandler i banken. Klageren har i etterkant kontaktet banken, som kan opplyse om at innklagede ikke tok kontakt for å sjekke hennes finansiering. Finansiering av kjøpet var følgelig ikke i orden.
I løpet av samme dag var det flere telefonsamtaler mellom klageren og innklagede. Innklagede opplyste om at det forelå to andre bud, et på kr 3 100 000 og et på kr 3 150 000.
Klageren sa seg villig til å betale differansen mellom eget bud og nest høyeste bud, for å betale seg ut av situasjonen, jfr. hennes melding til innklagede kl. 11:26:
«Hva mente du med p betale meg ut? Er det en diff av et annet bud»
Og melding av samme dag kl. 11:34:
«Vill til å bet diff på 50 kansje opp til 100 tusen. Selvfølgelig helst 50. Det koster å være naiv!!!!»
Innklagede ringte klageren etter å ha mottatt siste melding og fortalte at de to andre budgiverne ikke lengre sto ved sine bud.
Det følger av budjournalen at det ikke kom noen andre bud på leiligheten enn budet fra klageren på kr 3 200 000.
Klageren anfører derfor at innklagede har gitt feilaktig og villende informasjon angående budrunden. Klageren anfører at innklagede satte henne i en slik situasjon at hun følte seg tvunget til å fylle ut og signere budskjema for at innklagede i det hele tatt skulle forlate hennes bolig.
Klageren anfører at hennes bud på leiligheten ble avgitt under slike omstendigheter at hun ikke er bundet av budet, jfr. avtaleloven § 33.
Klageren anfører at innklagedes adferd slik den er beskrevet, strider mot god meglerskikk, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede anfører at klagerens fremstilling av faktum ikke er korrekt.
Innklagede har på ingen måte presset klageren, gitt ufullstendige eller ukorrekt informasjon eller på annet vis opptrådt utilbørlig overfor klageren. Det bemerkes særskilt at klagerens opplysning om at hun fikk informasjon om to andre budgivere ikke er korrekt.
For anførselen angående manglende undersøkelse om hvorvidt klageren hadde finansiering, påpeker innklagede at det ikke er noe krav om at finansiering skal være innhentet før et bud blir gitt. Det er heller ikke noe krav om at en megler skal sjekke en budgivers økonomi, for å så eventuelt fraråde vedkommende om å inngi bud. Det at enkelte eiendomsmeglere ofte innhenter finansieringsbevis før de videreformidler budet til selgeren, er av hensyn til selgeren. Derom dette ikke blir gjort og det for øvrig ikke foreligger noe grunn for å betvile budgiverens opplysning eller andre forhold, er det ikke å opptre i strid med god meglerskikk å ikke sjekke finansieringen.
Innklagede anfører således å ikke ha opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede finner det naturlig å tillegge til klagerens fremstilling av faktum, at klageren sønn hadde et ønske om at klageren skulle kjøpe hans leilighet, da sønnen selv nettopp hadde kjøpt ny bolig, etter det som ble beskrevet som en «ekstrem» budrunde. Det er derfor naturlig å tro at klageren havnet i en vanskelig lojalitetskonflikt overfor sønnen når det ble kjent at klageren hadde inngitt bud. Det er innklagedes oppfatning at klageren derfor i etterkant har angret på det inngitte budet og har ønsket å trekke seg fra kjøpet. Innklagede var imidlertid av oppfatning av at klageren ønsket å kjøpe leiligheten. Det er imidlertid liten tvil om at budet var forpliktende, og at bindende avtale ble inngått ved selgers aksept.
Innklagede kan for øvrig også opplyse om at klageren har fastholdt kjøpet.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk. Videre påstand om at klageren ikke er bundet av avtalen, jf. avtaleloven § 33, som følge av press fra innklagede om å inngi bud.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle dokumenter til gjennomgang.
Reklamasjonsnemnda ser at tvisten i hovedsak dreier seg om hva som ble sagt av hvem og når, samt andre faktiske forhold knyttet til innklagedes besøk hos klageren, før bud ble inngitt. Det er videre tydelig for nemnda at partene er svært uenige om hva som har skjedd. De faktiske forholdene beror i stor grad på muntlige samtaler, og sakens dokumenter danner ikke tilstrekkelig grunnlag for en avgjørelse i nemnda. Reklamasjonsnemnda bemerker også at sakens karakter ikke egner seg for skriftlig behandling, da saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under behandlingen i nemnda. Nemnda har derfor kommet til at klagen må avvises.
Konklusjon:
Klagen avvises.