Klage nr 2014108
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 20. mars 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Heimdal Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte halvparten av en tomannsbolig via innklagede. Han hevder at det i den forbindelse ikke ble opplyst at naboen hadde en eksklusiv bruksrett til hagen utenfor klagerens terrasse. Klageren krever derfor erstatning.
Både klageren og innklagede er representert ved advokat. Innklagede er bistått av advokat i sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis fører frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte i 2012 en del av en vertikaltdelt tomannsbolig for kr 2 490 000. Etter spørsmål fra klageren ble det på visning opplyst at grensen mellom seksjonene gikk inntil naboens terrasse. Klageren hadde ingen grunn til å tvile på at dette var en korrekt opplysning da dette fremstod naturlig ettersom både skilleveggen i boligen og terrassen dannet et skille mellom eiendommene. De to naboene ville følgelig kunne disponere den delen av hagen som lå utenfor egen seksjon.
Enda innklagede, før første visning, visste at det forelå vedtekter og en skisse om disponering av tomten, ble ikke skissen vedlagt salgsoppgaven. Det fantes således ingen skriftlige opplysninger om at hagedelen utenfor klagerens seksjon var beheftet med en eksklusiv bruksrett for naboen. Innklagede hevder imidlertid at dette ble opplyst muntlig på visning, noe klageren bestrider. Innklagede burde for øvrig også ha sett at vedtektene var i direkte motstrid med skissen, og avklart forholdet før handelen kom i stand.
Innklagede har således ikke formidlet slik informasjon som kjøperen kan regne med å få før avtaleinngåelsen. Hadde klageren fått opplysninger om at naboen hadde en eksklusiv bruksrett til hagen rett utenfor klagerens stue, hadde klageren enten avstått fra å inngi bud eller eventuelt inngitt et langt lavere bud.
Den forsømte opplysningsplikten må anses å være erstatningsbetingende uaktsom. Prinsipalt bes lagt til grunn at klageren hadde grunn til å forvente at han selv hadde eksklusiv bruksrett utenfor egen seksjon. Følgelig kreves erstatning stor kr 170 000. Subsidiært bes lagt til grunn at klageren, basert på den skriftlige salgsinformasjonen, i det minste måtte kunne forvente at utearealet var til felles bruk mellom naboene. I så fall kreves erstatning stor kr 50 000.
Videre krever klageren erstatning for advokatutgifter i forbindelse med tvist med nabo, selger og innklagede, til sammen kr 130 000.
Klageren bestrider at saken må avvises fordi det foreligger en tvist med selgeren. Selv om faktum og deler av argumentasjonen er sammenfallende, er det forskjeller i den rettslige argumentasjonen.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede bestrider klagerens fremstilling av faktum hva gjelder hvilke opplysninger klageren mottok. Innklagede fikk rett før første visning vite at det forelå en avtale/skisse om hvordan tomten skulle disponeres. Salgsoppgaven var på daværende tidspunkt allerede ferdig trykket. Innklagede opplyste derfor alle interessentene muntlig på visning om hvordan utearealet var fordelt mellom de to seksjonene. Innklagede har således gitt klageren korrekt informasjon.
Innklagede erkjenner å ha opptrådt i strid med god meglerskikk ved at den muntlige informasjonen som ble gitt på visningen, ikke ble gjentatt eller bekreftet skriftlig. Innklagede kan imidlertid ikke se at det fra klagerens side er sannsynliggjort at betingelsene for et erstatningsansvar overfor innklagede er oppfylt. Klageren har fått korrekt informasjon, og det er således ikke gitt feil opplysninger om bruk av tomten eller grenser mot naboseksjonen. Det var heller ikke gitt opplysninger om at tomten utenfor klagernes seksjon tilhørte seksjonen. Klageren kan derfor ikke, forut for avtaleinngåelsen, ha hatt noen berettiget forventning om bruksrett utenfor egen seksjon.
Uenigheten kan videre ikke avgjøres ved nemndas skriftlige behandling.
Det fremsatte krav om prisavslag fremstår under enhver omstendighet som vesentlig for høyt. Et eventuelt erstatningsansvar må ta utgangspunkt i hva klageren hadde tilbudt for eiendommen med korrekt kunnskap om andel av uteareal. Det er vanskelig å se grunnlag for at klageren hadde fått tilslag på et bud som lå inntil kr 170 000 under prisantydning.
Krav om dekning av påløpte advokatutgifter fremstår videre udokumentert. Det er ikke sannsynliggjort at de påløpte kostnadene har en rettslig og faktisk sammenheng med det forholdet innklagede kan kritiseres for.
Saken må dessuten avvises da likelydende krav er fremsatt mot selgeren. Kravet mot innklagede kan ikke avgjøres før kravet mot selgeren er avgjort.
Saken påstås følgelig prinsipalt avvist. Subsidiært kan klagen ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påståtte manglende opplysninger om naboens eksklusive bruksrett til hageområdet.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda bemerker at ethvert forhold innklagede er kjent med, og som avviker fra det kjøperen kan observere på visning og lese i salgsoppgaven, må nedfelles skriftlig slik at det for ettertiden kan dokumenteres at riktig informasjon faktisk ble gitt. Innklagede har således opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å sørge for skriftlig dokumentasjon på at opplysningsplikten var oppfylt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Innklagede erkjenner også å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.
Selv om det er en viss usikkerhet knyttet til hvilket bud selgeren ville ha akseptert, mener nemnda at det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Erstatningen kan skjønnsmessig fastsettes til kr 140 000.
Klageren krever også dekket sine advokatutgifter. Nemnda har en fast praksis på at slike utgifter normalt ikke dekkes. Det er ikke forhold i nærværende sak som gir grunnlag for å fravike dette utgangspunktet.
Konklusjon:
Heimdal Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må betale 140 000 kroner i erstatning til klageren.