Klage nr 2015005
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 27. april 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS, Sunndalsøra
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagerne kjøpte en hytte for kr 1 315 000 via innklagede, og hevder at det i den forbindelse ble opplyst at det var mulig å kjøpe et tilleggsareal slik at de kunne bygge på hytten. Ved søknad til kommunen viste det seg imidlertid at kjøp av dette tilleggsarealet ikke kunne godkjennes. For dette krever klagerne erstattet kr 365 000. Klagerne krever også erstatning, stor kr 200 000, som følge av at selgeren har gitt uriktige opplysninger om hyttens tilstand, til sammen kr 565 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis førte frem.
Klagerne anfører i hovedsak:
I forbindelse med kjøp av en hytte fikk klagerne opplyst at de kunne få kjøpe et tilleggsareal fra nabotomten. Dette arealet var anslått å være ca. 400-500 m². Hyttetomtens areal var
373 m². Et slikt kjøp ville dermed gjort eiendommens areal mer enn dobbelt så stort. Alle som var på visning, forstod det slik at man ved kjøp av dette tilleggsarealet, ville ha muligheten til å bygge på hytten.
Etter å ha søkt om godkjenning av kjøpet hos kommunen, viste det seg imidlertid at dette arealet var regulert som friluftsområde. Kommunen fant heller ikke grunnlag for å endre reguleringsplanen. Søknaden om fradeling ble derfor ikke innvilget.
Innklagede skulle ha sørget for å kontrollere hvorvidt det var mulig å kjøpe dette tilleggsarealet eller ikke, før slike opplysninger ble meddelt klagerne. De så ingen grunn til å ta forbehold i sitt bud om at slikt kjøp var mulig. De hadde tiltro til, og måtte kunne stole på de opplysningene som ble gitt av innklagede.
Som følge av dette krever klagerne fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning stor kr 365 000.
Klagerne mener også at innklagede har gitt uriktige opplysninger om hyttens tilstand. I forbindelse med restaurering viste det seg at takkonstruksjonen var bygget over den gamle takkonstruksjonen. Denne hadde store råteskader. Det viste seg også at det var fullt av mus og ekskrementer fra mus i veggene og i taket. På grunn av de uriktige opplysningene som selgeren har gitt vedrørende hyttens tilstand, krever klagerne tilbakebetalt kr 200 000.
Til sammen krever dermed klagerne erstattet kr 565 000.
Innklagede anfører i hovedsak:
Innklagede avviser klagernes krav i sin helhet.
Innklagede hadde ingen opplysninger om «museforekomster». Informasjon om dette hadde derfor innklagede ingen foranledning for å videreformidle. Innklagede hadde heller ikke kunnskap om taket utover det som fremgikk av salgsoppgaven. Innklagede avviser derfor ansvar for disse forholdene.
Innklagede har videre ikke formidlet noe om «tilleggsareal». Det er kun formidlet kontaktinformasjon til grunneieren. Det var underforstått at nærmere avklaringer, og eventuell inngåelse av avtale måtte tas direkte med ham. Dersom erverv av tilleggsareal var en forutsetning for klagernes kjøp, burde klagerne tatt forbehold om et slikt kjøp ved inngivelsen av bud. Det faktum at én av budgiverne tok forbehold om kjøp av tilleggsareal underbygger nettopp at informasjonen fra innklagede ikke var tilstrekkelig til at man på denne kunne bygge noen rett.
Det fremgikk dessuten av oversendt reguleringskart at eiendommen lå godt innenfor 100-metersbeltet. Innklagede bemerker at det må være kjent for enhver at det i utgangspunktet ikke er tillatt med ny bebyggelse innenfor 100-metersbeltet, og at det følgelig er betydelige skranker for å få reist nybygg i strandsonen. Innklagede kan etter dette ikke klandres for sin håndtering av «tilleggsarealet», og avviser å ha brutt god meglerskikk eller å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Det foreligger under enhver omstendighet ikke noe økonomisk tap. Det avvises også at det foreligger årsakssammenheng.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder feilaktige opplysninger om mulighet til å kjøpe tilleggsareal m. m.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert. Der megleren ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold som tilsier nærmere undersøkelser, kan han heller ikke holdes ansvarlig for at opplysninger ikke fremkommer, se Bråthen Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, (2013) side 296. Slik saken er opplyst for nemnda, er det ikke noe som tilsier at innklagede her burde ha foretatt nærmere undersøkelser, og erstatningskravet på kr 200 000 kan ikke føre frem. Nemnda bemerker for øvrig at en megler ikke er bygningskyndig.
Når det gjelder tilleggsarealet, har innklagede anført at han ikke har formidlet noe om tilleggsareal, men kun formidlet kontaktinformasjon til selgeren. Nemnda er ikke enig i det. Det fremgår av e-post av 8. august 2014 fra innklagede blant annet følgende:
«Kjøper kan også få kjøpe tomt rundt hytta på ca 400-500 kvm til kr 150.000.»
Det er ikke tatt noe forbehold vedrørende denne opplysningen. Klagerne fikk på den måten en klar forventning om dette ville la seg gjøre. Når megleren gir en slik utvetydig informasjon, har han handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Når det gjelder erstatningskravet, finner nemnda at dette klart ikke kan føre frem. Hytten ligger innenfor 100-metersbeltet. Det følger av plan- og bygningsloven § 1-8 andre ledd at andre tiltak enn fasadeendringer ikke kan settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen. Det er således høyst usikkert om klagerne ville fått tillatelse til å bygge på hytten selv om de hadde fått tillatelse til å kjøpe tilleggsarealet.
Konklusjon:
EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS; Sunndalsøra, har opptrådt i strid med god meglerskikk, For øvrig fører klagen ikke frem.