Klage nr 2014046
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 18. mai 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
TP Eiendomsmegling
Torgan & Partners AS
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en enebolig via innklagede den 23. november 2009. I salgsoppgaven var det opplyst at ferdigattest/midlertidig brukstillatelse var omsøkt, men ikke mottatt fra kommunen. Den 11. desember 2013 ble imidlertid klageren gjort kjent med at slik søknad aldri var blitt innsendt til kommunen. Klageren krever derfor at innklagede erstatter kr 65 000, for dekning av utgiftene til å foreta undersøkelser og oppgradering, slik at boligen tilfredsstiller de byggetekniske kravene. Klageren er dessuten misfornøyd med innklagedes håndtering av hennes påstått bestilte boligkjøperforsikring.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Klageren kjøpte eneboligen via innklagede. I salgsoppgaven stod det at søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse var sendt til kommunen. Innklagede bekreftet dessuten muntlig at kommunen hadde godkjent boligen som helårsbolig, og at selgeren hadde bodd der i en årrekke. Selv om det i salgsoppgaven stod at kommunen ikke hadde utstedt ferdigattest, fikk klageren informasjon om at alt var godkjent før hun undertegnet kjøpekontrakten. Dette ble bekreftet av selgeren mens innklagede var til stede.
Den 11. desember 2013 ble imidlertid klageren gjort kjent med at søknad om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse aldri var blitt sendt til kommunen. Boligen hadde aldri vært godkjent som verken helårsbolig eller fritidsbolig. Klageren kunne følgelig ikke bo lovlig i huset, og kunne heller ikke leie det ut.
Klageren kontaktet da selgeren. Han mente huset var godkjent, men han hadde ikke dokumentasjon som bekreftet dette. Innklagede bekreftet dernest at de ikke hadde kontrollert selgerens opplysninger, men at de hadde stolt på ham da han fortalte at huset var godkjent. Avviket består i at det innvendige vannrørsystemet er ulovlig.
Klageren mener etter dette at huset ikke samsvarer med den informasjonen innklagede ga i salgsoppgaven og muntlig. Manglende ferdigattest har redusert boligens bruksverdi betraktelig, og i tillegg krever kommunen at boligen bygges om slik at den tilfredsstiller de byggetekniske kravene.
Klageren fikk innvilget midlertidig brukstillatelse i januar 2015. For å få ferdigattest må imidlertid alt innvendig sanitæranlegg byttes ut.
Innklagede kunne kontrollert disse opplysningene ved å kontakte kommunen. Klageren må kunne forvente at informasjonen om kommunale godkjenninger er riktige, og hun anfører at innklagede ikke ansvarsfritt kan videreformidle all informasjon fra selgeren uten først å kontrollere opplysningene. I salgsoppgaven står det også at den oppdragsansvarlige hadde oversikt over de forhold som var av betydning og som var tilgjengelige via relevante registre og arkiver. Dette er imidlertid helt klart ikke oppfylt i nærværende sak.
Boligkjøperforsikring
Klageren fylte dessuten ut et skjema for tegning av boligkjøperforsikring. Da klageren i ettertid kontaktet forsikringsselskapet angående reklamasjon overfor selgeren, fikk hun vite at hun ikke var registrert som forsikringstaker. Innklagede sa da at boligkjøperen selv hadde ansvar for å tegne en slik avtale med forsikringsselskapet.
Klageren mener etter dette at innklagede har brutt god meglerskikk ved ikke å sjekke vesentlige opplysninger ved boligen, samt unnlate å sende inn skjemaet for tegning av boligkjøperforsikring. Klageren krever derfor erstatning tilsvarende kostnadene ved å foreta undersøkelser for å avdekke hva som kreves for at boligen skal oppfylle de byggetekniske kravene, og kostnadene ved å oppgradere boligen slik at den kan godkjennes som en helårsbolig med utleiemuligheter. Klageren krever til sammen erstattet kr 65 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Innklagede har formidlet de opplysningene som ble gitt vedrørende status for ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, og det ble gitt opplysninger om at disse tillatelsene ikke forelå på tidspunktet for avtaleinngåelsen. For det tilfelle at det blir lagt til grunn at innklagede hadde en selvstendig plikt til å undersøke forholdet hos kommunen, må det anses kritikkverdig at innklagede ikke foretok slike undersøkelser. Dette gir imidlertid likevel ikke grunnlag for å si at det foreligger erstatningsbetingende opptreden fra innklagedes side. Det er dermed ikke ansvarsgrunnlag for det fremsatte erstatningskravet.
Innklagede bestrider klagerens anførsel om at de skal ha bekreftet selgerens opplysninger muntlig. Videre kan innklagede ikke holdes ansvarlig for eventuelle opplysninger fra selgeren om at alt var godkjent.
Innklagede kan heller ikke se at de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt. Innklagede har gitt riktige opplysninger om at ferdigattest/midlertidig brukstillatelse ikke forelå, og det er vanskelig å se hvordan en eventuell feilopplysning om at forholdet var omsøkt i kommunen skulle medføre at klageren berettiget kunne legge til grunn at alt var i orden.
Det fremsatte erstatningskravet fremstår dessuten under enhver omstendighet ikke sannsynliggjort eller dokumentert, og det er heller ikke redegjort for nødvendig årsakssammenheng.
Boligkjøperforsikring
Hva gjelder anførselen om at innklagede har forsømt å tegne bestilt boligkjøperforsikring vises det til at innklagede ikke har funnet noe dokumentasjon på at slik forsikring faktisk er bestilt.
Foreldelse/passivitet
Innklagede mener at klagen er foreldet. Reklamasjon overfor selgeren vedrørende renseanlegget ble inngitt den 13. oktober 2010. Av denne reklamasjonen fremgår det at kjøperen har hatt direkte diskusjon med selgeren om realitetene og omstendighetene knyttet til utbedringen av renseanlegget. Videre synes det klart at klageren har vært i kontakt med kommunen vedrørende byggesøknad langt tidligere enn hva som fremgår av den inngitte klagen.
Opplysningene i salgsoppgaven om at tillatelser var omsøkt i kommunen burde ha foranlediget undersøkelser fra klagerens side lenge før desember 2013, spesielt ettersom klageren synes å ha hatt flere søknader og prosesser gående overfor kommunen i perioden 2009 til 2011.
Det fremsatte erstatningskravet fremstår uansett, under enhver omstendighet, tapt som følge av passivitet. Klagen må anses inngitt tidligst i uke 45 i 2014.
Påstand
På bakgrunn av forannevnte anførsler påstås klagen prinsipalt avvist. Subsidiært kan klagen ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om erstatning som følge av påstått feilaktig informasjon om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, samt vurdering av innklagedes håndtering av den påståtte bestilte boligkjøperforsikringen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Foreldelsesspørsmålet
Nemnda har kommet til at kravet ikke er foreldet. Det fremgår ikke av klagerens reklamasjon 13. oktober 2010 overfor selgeren, at klageren på dette tidspunktet hadde informasjon om at det forut for salget ikke var søkt om ferdigattest slik som opplyst i salgsoppgaven. Nemnda legger derfor til grunn at klageren først fikk vite om dette 11. desember 2013. Tilleggsfristen på ett år i foreldelsesloven § 10 begynte da å løpe fra dette tidspunktet. Klagen til nemnda ble mottatt 30. april 2014, noe som ligger klart innenfor fristen. Saken ble imidlertid henlagt på grunn av manglende betaling den 21. oktober 2014, men gjenopptatt den 10. november 2014. Dette ligger også innenfor ett års-fristen i § 10 slik at kravet ikke er foreldet. Nemnda finner også at kravet ikke er bortfalt ved passivitet.
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 at det ligger innenfor meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt å gi informasjon om ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Det er opplyst i salgsoppgaven at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, men at dette var omsøkt. Nemnda legger til grunn at denne opplysningen stammer fra selgeren. Innklagede har imidlertid her en selvstendig plikt til å kontrollere med kommunen om de har mottatt en slik søknad, og om hvor saken står. Det er ikke tilstrekkelig bare å basere seg på opplysningene fra selgeren. Dette er strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Boligkjøperforsikring
Innklagede har i salgsoppgaven markedsført boligkjøpsforsikring i HELP Forsikring, og at det må tegnes senest samme dag som kontraktsinngåelsen. Det fremgår av e-post av
- november 2009, det vil si før kontraktunderskrift, 30. november 2009, at klageren bestilte boligkjøpsforsikring. Dette har innklagede ikke etterkommet, noe som er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Nemnda finner ikke at klageren har frafalt erstatningskravet, og at klagerens brev av
- april 2015 ikke kan oppfattes slik. Klageren har fremsatt et erstatningskrav på kr 65 000 i henhold til pristilbud på kr 64 300 fra rørlegger. Innklagede synes ikke å ha bestridt selve kravets størrelse. Når det gjelder ansvarsgrunnlag og kravet til årsakssammenheng, finner nemnda at det foreligger her. Innklagede har i foreliggende sak opptrådt subjektivt klanderverdig. Klageren tilkjennes derfor erstatning med kr 65 000 avrundet.
Konklusjon:
TP Eiendomsmegling, Torgan & Partners AS har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må erstatte klageren 65 000 kroner.