Klage nr 2014137
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31.august 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eie Eiendomsmegling
Vestfold Eiendomsmegling
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kontaktet innklagede i februar 2013 for salg av en eierleilighet. Klageren hevder at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Hun anfører at megleren hadde fastsatt en prisantydning for leiligheten som var for høy. Prisantydningen var kr 2 800 000. Videre mener klageren at megleren ikke har gitt råd og veiledning til henne om oppgradering av leiligheten. Hun hevder også at det har vært en manglende fremdrift i salgsprosessen. Leiligheten ble solgt for kr 2 500 000. Dette var kr 300 000 under den opprinnelige prisantydningen. Overtakelsesdatoen var 9. mai 2014. Klageren anfører at boligsalget har påført henne et økonomisk tap.
Klageren hevder at megleren har forsømt seg og ikke gitt henne råd og veiledning på vesentlige ting som helt klart ville hatt innflytelse på salget.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren sendte et brev til innklagede datert 24. august 2014. Brevet beskriver salgsprosessen av hennes leilighet. Klageren hadde saken inne til vurdering hos advokat i Huseiernes Landsforbund før brevet ble sendt til innklagede. I brevet henvises det til eiendomsmeglingsloven § 6-3, og Huseiernes Landsforbund mener at det er flere forhold som taler for at megleren har opptrådt i strid med denne regelen. De trekker bl.a. frem den manglende fremdriften i salgsprosessen og manglende kunnskap hos megleren.
Klageren hadde i februar 2013 bestemt seg for å skifte bolig og tok derfor kontakt med innklagede. Leiligheten er attraktiv og ligger sentralt i byen. Klageren har bodd i boligsameiet i 20 år. Hun har fulgt med på salg av leiligheter der over tid. Hun hevder at leilighetene har blitt solgt raskt, bortsett fra de leilighetene som har vært priset for høyt.
Klageren anfører at hun ba om råd og veiledning om hva hun burde gjøre med leiligheten før salg, slik som maling, interiør, oppussing osv. Hun anfører å ha fått beskjed om at det ikke var noe hun burde gjøre, og at hun slo seg til ro med det. Hun mener at dette i ettertid har vist seg å være villedende. Klageren hevder at en bør kunne forvente at meglere som driver med salg av bolig daglig har kunnskap om hva markedet spør etter.
Klageren viser til at det har vært fremme i media at meglerne i Oslo har gitt råd om maling osv. i forbindelse med salg av leiligheter, og at selgere har oppnådd prisgevinster på kr 200 000 til kr 300 000. Det tok ifølge klageren ¾ år fra megleren var hos henne og prissatte leiligheten til han fikk oppdraget. Klageren mener at hun da hadde hatt god tid til å oppgradere leiligheten for å gjøre den mest mulig attraktiv ved salg.
Klageren anfører at hun er kjent med at oppussing av bad og kjøkken ikke lønner seg før et salg. Innklagede skal ifølge klageren ha stresset veldig med oppussing av bad og kjøkken i sitt svarbrev. Hun påpeker at kjøkkeninnredningen var oppgradert, og at den var i god stand. Hun mener at badet også var godt vedlikeholdt, men med bl.a. baderomstapet, badekar/dusj, men ikke dusjkabinett. Badet hadde ikke dagens standard, som klageren mener må påvirke prisvurderingen da dette er et kostbart rom å pusse opp. Hun etterlyste i sitt brev normer for hva som trekker ned prisen på en bolig. Innklagede har ikke besvart dette. Klageren anfører at hun som selger burde fått en gjennomgang av prisvurderingen, med opplysninger om hva det var med boligen som trakk prisen ned.
Klageren hevder at det etter hennes vurdering er prisvurderingene til megleren som er årsaken til flere uheldige konsekvenser for henne som selger. Prisantydning på klagerens leilighet var kr 2 800 000. Leiligheter i sameiet som var malt i lyse farger med nyoppusset bad og kjøkken skal ha hatt en prisantydning fra kr 2 950 000 til noe i overkant av kr 3 000 000. Leilighetene har ifølge klageren blitt solgt til prisantydning eller noe i overkant. Salget av disse leilighetene skal ha skjedd raskt med èn, to eller tre visninger.
I månedsskiftet oktober/november 2013 fant klageren en bolig som hun kunne tenke seg å legge inn bud på. Hun tok derfor kontakt med innklagede for å forsikre seg om hva som var en realistisk pris for leiligheten hennes. Hun ønsket å få fastslått om prisvurderingen var den samme som i februar 2013, eller om den ville være lavere. Dette hadde stor betydning for henne med tanke på budgivning på ny bolig. Klageren mener at megleren ikke skal ha signalisert noen betenkeligheter med å fastholde prisvurderingen fra februar 2013. Klageren er nå undrende til om den allerede da var priset for høyt. Hennes saksbehandler i banken skrev ut salgsoppgaven på leiligheten da hun skulle opprette mellomfinansiering på ny bolig i midten av januar 2014. Saksbehandleren antydet helt klart at leiligheten var priset for høyt.
I siste halvdel av november 2013 ble leiligheten lagt ut for salg med prisantydning på kr 10 000 under den opprinnelige prisantydningen etter forslag fra innklagede. Megleren skal ha hevdet at det var lurt for å trekke folk til visningene. Det ble avholdt to visninger før jul med liten oppslutning.
I midten av januar 2014 ble det igjen igangsatt visninger med liten eller ingen oppslutning med samme prisantydning som før jul. I begynnelsen av februar gikk en annen megler ut i avisen og skrevet at det var mange folk på visningene, og at boligene ble solgt. Klageren tok kontakt med megleren og konfrontert ham med innlegget i avisen. Hun sa at hvis det er tilfellet, så betød det at det var noe feil med markedsføringen av hennes leilighet. Klageren var spørrende til om den var priset feil, om det var noe som burde vært gjort i leiligheten, eller med bildene som den ble markedsført med. Klageren kommenterte at annonsen i lokalavisen for det meste viste bilde av terrassehuset og ikke bilder fra leiligheten. Bildet ble ikke fjernet, men rullert videre sammen med ett annet bilde fra leiligheten. Klageren hevder at hun helt i startfasen hadde påpekt at hun ikke synes kvaliteten på alle bildene var like gode når det gjaldt fargene. Megler skal ha bagatellisert dette og bortforklart det med at det ikke hadde noen betydning.
I februar 2014 tok klageren avgjørelsen på at bilder skulle fjernes fra internett. Klageren mener at det var hun som i begynnelsen av februar 2014 reiste spørsmålet om å sette en lavere prisantydning på leiligheten. Hun hevder at innklagede aldri har kommet med et slikt forslag. Klageren anfører at megleren etter press fra henne kom med forslag på å senke prisen til kr 2 650 000, noe hun aksepterte. Klageren stiller spørsmål om hvordan det var mulig for megleren å senke prisen på leiligheten i februar 2014 uten hennes samtykke. Klageren viser til vedlegg fra www.finn.no boligannonse hvor prisen ble endret 11. februar 2014. Megleren skal ha sagt at han tok selvkritikk på at han ikke hadde kommet med forslag på å senke prisantydningen tidligere. Klageren anfører at megleren skal ha vært klar over at klageren satt med faste utgifter på to boliger og lån/mellomfinansiering på ny bolig. Klageren mener dette påførte henne store utlegg hver måned.
I februar kom det inn et bud på kr 2 300 000. Klageren ga ikke motbud da budet var så lavt i forhold til prisantydning. Ca. 14 dager før påske kom det inn nytt bud på kr 2 400 000. Klageren ga et motbud på prisantydning. Budgiveren ønsket betenkningstid. Innklagede skal ha hatt avtale med budgiveren om at de skulle snakke sammen dagen etter. Klageren kontaktet megleren dagen etter på mobil, og la igjen beskjed på mobilsvar om at han skulle ringe henne. Megleren tok ikke kontakt. Klageren sendte derfor en SMS ut på dagen og ba megleren ringe henne. Etter en stund ringte megleren, og han kunne da fortelle at han ikke hadde vært i kontakt med budgiveren eller de andre interessentene. Forklaringen på dette skal ha vært at mobilen hans hadde blitt ødelagt. Klageren ga beskjed til megleren om at han umiddelbart skulle kontakte budgiveren og de andre interessentene. Han ga tilbakemelding på at budgiveren ikke ønsket å gi et høyere bud. Dette grunnet at budgiveren da ikke ville hatt penger til oppussing.
Ifølge klageren kom ikke innklagede med forslag til ny visning. På klagerens initiativ ble det avholdt ny visning rett før påske. Det kom et nytt bud på kr 2 500 000. Budet var kr 150 000 under daværende prisantydning. Megleren skal ikke ha kommet med forslag om at klageren burde komme med et motbud. En eventuell strategi for å oppnå en høyere salgssum ble ikke drøftet med klageren.
Klageren hevder at innklagede i sitt svarbrev til henne skrev at riktig pris i april 2014 var kr 2 500 000. Leiligheten skal derfor ha falt ytterliggere kr 150 000 fra februar til midten av april 2014. Klageren stiller spørsmål om årsaken til at megleren ikke kom med det prisforslaget i februar. Klageren mener dette illustrerer hvor tilfeldig prisvurderingene har vært hele veien.
Klageren anfører videre at det er noe som ikke stemmer når hennes leilighet ble liggende ute for salg fra midten av november 2013 til midten av april 2014 før den ble solgt, og da til kr 300 000 under prisvurderingen. Klageren mener at leiligheten heller ikke hadde blitt solgt da hvis hun ikke hadde passet på og sørget for at det ble satt opp visning før påske. Klageren hevder at andre leiligheter i sameiet som ble lagt ut for salg vårhalvåret 2014 ble solgt etter et par visninger til prisantydning, mens hun opplevde det motsatte. Prisnivået på leilighetene i sameiet skal ifølge klageren ha ligget på samme nivå i februar 2013 som de ble solgt for i vårhalvåret 2014. Hun mener dette ikke er tilfeldig, og at det helt klart har sammenheng med pris og markedsføring,
Klageren presiserte for meglerem at overtakelsen måtte skje før den 13. mai 2014. Overtakelsesdatoen ble satt til 9. mai 2014. På kontraktsmøtet skal den ene av kjøperne ha opptrådt som de hadde vunnet i lotto. Det skal også ha kommet frem at kjøperne hadde flere planer når det gjaldt oppussing av leiligheten før innflytting, bl.a. badet som er kostbart å pusse opp. Klageren hevder dette forteller at kjøperne hadde penger til å gi et høyere bud, men når hun ikke ble oppfordret til å komme med motbud, så var det enkelt for kjøperen å svare som de gjorde.
På kontraktsmøtet skal megleren ha opplyst om at det ville ta ti dager å få tinglyst diverse dokumenter, og at innbetalingen fra kjøperen ville bli stående på innklagedes klientkonto inntil tinglysningen var i orden. Klageren spurte om hun fortsatt måtte betale på det midlertidige lånet på ny bolig. Megleren skal ha svart bekreftende på det. Dette ble ikke blitt nevnt da klageren tok dette opp i forbindelse med overtakelsesdato. I etterkant tok klageren dette opp med megleren og han sa at han skulle trekke fra kr 1 000 i oppgjøret. (Klageren anfører at innklagede betaler 3,5% rente i den tiden pengene står på deres konto og at hun har betalt 5% på det midlertidige lånet i banken).
Megler var ikke tilstede ved overtakelse av leiligheten. Ved overtakelse skal kjøperne ha fortalt at de hadde reagert på megleren på visningen. Kjøperne skal ha hatt flere spørsmål som megleren ikke kunne svare på. Kjøperne påpekte også at det ikke var plandokumenter i salgsoppgaven, og at navn og polisenummer på forsikringsselskapet til sameiet ikke var oppgitt. Kjøperne tok derfor kontakt med klageren for å få opplysninger om forsikringen.
Klageren hevder at boligsalget har ført til at hun har kommet i en uønsket økonomisk situasjon. Hun valgte å bruke megleren for å ha en trygg og sikker prosess på boligsalget, noe hun mener hun ikke har fått og videre at hun har betalt for en tjeneste hun ikke har fått.
På grunn av en lang salgsprosess vil selgeren få belastninger med langt større kostnader på mellomfinansiering på ny bolig og doble faste utgifter som eier av to boliger.
Klageren anfører at innklagede ikke fulgte opp budgiveren, og at han brukte defekt mobil som bortforklaring. Hun mener at han ikke fulgte opp inngåtte avtaler med budgiveren og henne som selger, før hun tok kontakt og styringen.
Klageren har betalt kr 43 000 i mellomfinansiering på ny bolig i perioden 13. januar til 9. mai 2014, som hun mener må trekkes fra salgssummen. Klageren hevder da å sitte igjen med en salgssum på ca. kr 2 450 000. I tillegg har klageren betalt faste utgifter for to boliger i perioden 13. januar til 9. mai 2014. Klageren hevder å ha betalt kr 9 210 i felleskostnader, kr 3 994 i kommunale avgifter og kr 3 591 for strøm for leiligheten oppdraget gjelder. For den nye boligen anfører klageren at hun har betalt kr 5 908 i kommunale avgifter og kr 1 579 for strøm.
Klageren hevder videre at hun har betalt for en tjeneste som hun ikke har fått. Klageren har betalt megler kr 40 000. Dersom leiligheten hadde vært priset og markedsført riktig fra starten av burde hun ha oppnådd en pris på kr 2 600 000 for leiligheten, noe som betyr et tap på kr 100 000 i forhold til oppnådd pris.
I innklagedes opplysningsdokument, Befaring av boligen og prisvurdering, ble ingen av disse punktene gjennomgått hverken på befaringen eller i forkant av at boligen ble lagt ut for salg. Klageren hevder bl.a. at hun ikke ble opplyst om at hun måtte betale takstmann og fotograf umiddelbart. Klageren trodde at dette var noe som ble ordnet i sluttoppgjøret. Klageren er også undrende til fraværet av en signert kontrakt mellom innklagede og henne som oppdragsgiver.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede beklager at salgsprosessen av leiligheten ble såpass langdryg som den ble.
Innklagede hevder at saken fra deres side ble behandlet i tråd med god meglerskikk, og at de gjorde det de kunne for å få solgt boligen til en god pris.
Innklagede anfører at det ikke er eksakt vitenskap å fastsette prisantydning ved avhending av bolig. Innklagede hevder at det til syvende og sist er markedet som «bestemmer» hva et objekt er verdt.
Innklagede mener at det i forkant av aksept av bud ble presisert ovenfor klageren at hun selv kunne velge å avvise bud hun fant for for lave. Innklagede mener at klageren ønsket å akseptere budet på kr 2 500 000, og leiligheten ble derfor solgt for den summen.
I forhold til punkter rundt oppussing, styling med mer, anfører innklagede at det ble diskutert. Innklagede hevder at klageren skal ha resonnert seg selv frem til at dette ikke var nødvendig med følgende argumentasjon: styling kostet for meget, i forhold til fargevalg kan ny eier male selv dersom det er ønske om en annen farge. Ifølge innklagede ble eiendommen lagt ut for salg uten å oppgradere den på bakgrunn av dette.
Innklagede anfører at det blir søkt å spekulere i om utfallet ville blitt annerledes hvis man hadde gjort det ene eller andre i prosessen. Innklagede velger derfor ikke å gå i detalj på alle enkeltpunkter.
Innklagede avviser klagerens erstatningskrav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene parts versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om hvorvidt klageren burde ha oppgradert leiligheten før salg. Nemnda kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene.
Det som for øvrig karakteriserer saken, er at det gjennomgående er påstand mot påstand. Klageren har vist til at andre leiligheter har blitt solgt til høyere priser, og at salgsprosessen har gått raskt. Det er midlertid vanskelig å sammenligne ulike salg. Blant annet vil tidspunktet for når leiligheten legges ut for salg, standard, beliggenhet og markedet for øvrig spille inn. Det vil følgelig til dels være tilfeldig hvilken pris man får, og hvor raskt salget gjennomføres.
Nemnda har etter dette kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.