Klage nr 2015091
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Sagene
Saken gjelder: Feil/manglende opplysninger
Saksfremstilling:
Klagen gjelder påstand om bruk av lokkepris. I tillegg er det fremsatt påstand om feil ved arealberegningen. Klageren innga bud på leiligheten i samsvar med prisantydning på kr 2 990 000. Selger avslo budet og fremmet motbud stort kr 3 200 000. Klageren hevder markedsføringen var ulovlig idet prisantydningen ikke var selgerens reelle nedre akseptgrense.
Innklagede avviser påstanden og hevder selgerens prisantydning endret seg som følge av etterfølgende forhold. Innklagede avviser også klagerens påstand om feil ved arealoppmålingen, da påstanden ikke er dokumentert.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren innga to bud på leiligheten på henholdsvis kr 2 900 000 og kr 2 990 000. Det var ingen andre budgivere. Eiendommen hadde en prisantydning på kr 2 990 000. Selgeren godtok ikke budene, men svarte med et motbud stort kr 3 200 000. På denne bakgrunn hevder klageren at den annonserte prisantydningen var lokkepris.
Klageren anfører at en bolig ikke kan legges ut for salg til en lavere prisantydning enn hva selgeren er villig til å akseptere når den legges ut for salg, og at boligen heller ikke kan ha lavere prisantydning enn meglerens objektive vurdering skulle tilsi. Klageren ønsker nemndas vurdering på om markedsføringen i dette tilfellet var ulovlig.
Videre anfører klageren at arealberegningen i taksten var feil, idet sjakt og klesskap var medregnet i arealet. I taksten stod det at arealet var 45m2. Ifølge klagerens egne beregninger var korrekt areal 40 m2. Selv om oppmålingen antas å være takstmannens ansvar, anfører klageren at megleren burde stilt spørsmålstegn ved denne.
Innklagede har i hovedsak anført:
Angående påstand om bruk av lokkepris
Innklagede anfører at det er selgerens prisforventning og meglerens vurdering på markedsføringstidspunktet som skal legges til grunn i vurderingen av om det er benyttet lokkepris.
Innklagede diskuterte spørsmålet om prisantydning med selgeren i forkant av at leiligheten ble lagt ut for salg, og ifølge innklagede ble det understreket for ham at prisantydning måtte være selgerens nedre akseptgrense.
Innklagede hadde erfart at flere leiligheter ble solgt under takst og prisantydning i samme område på samme tid. Innklagede kan følgelig ikke se at prisantydningen bevisst er satt lavere enn meglerens objektive vurdering på markedsføringstidspunktet.
Innklagede og selgeren ble enige om en prisantydning på kr 2 990 000, og det ble avholdt to visninger på leiligheten den 26. og 27. mai 2015. Det kom få interessenter på visningene. Kort tid etter ble en leilighet i samme sameie solgt for kr 300 000 over prisantydning. Innklagede anfører at dette fikk selgeren til å endre sin prisforventning. Kombinasjonen av den endrede forventningen, og at det var få som hadde vært på visning, samt at det var en uavklart interessent gjorde at selgeren avslo budene fra klageren på henholdsvis kr 2 900 000 og kr 2 990 000. Selgeren ga beskjed om at det var ønskelig å vente med salg og heller prøve igjen senere. Etter nytt bud fra budgiveren stort kr 3 100 000 ble leiligheten solgt til klagerens sønn.
På denne bakgrunn kan ikke innklagede se at det er grunnlag for å hevde at det er benyttet lokkepris i markedsføringen.
Angående påstand om feil ved arealberegningen
I salgsoppgaven er det opplyst at oppgitt areal er hentet fra takstrapport avholdt den 13. mai 2015. Klageren har anført at denne er feil, men det er ikke fremlagt dokumentasjon på dette.
Innklagede anfører at det ikke er et krav om at megleren skal foreta oppmåling eller kontrollere arealberegning som er gjort, men skal på alminnelig måte reagere hvis det er åpenbare feil.
Innklagede kan ikke se at det burde vært stilt spørsmålstegn ved takstmannens oppmåling, og kan følgelig ikke se at det er grunnlag for å kritisere håndteringen når det gjelder leilighetens areal.
Det påpekes fra innklagede at megleren var i kontakt med takstmannen to ganger og konfronterte ham med klagerens innsigelser. Takstmannen fastholdt sin oppmåling og opplyste at den var gjort i samsvar med gjeldende retningslinjer. Takstmannen hadde også konferert med en kollega og sitt forbund. Innklagede anfører at megleren måtte kunne stole på dette.
Innklagede avviser klagerens påstand om at megleren har opptrådt kritikkverdig eller i strid med god meglerskikk, både når det gjelder klagers påstand om bruk av lokkepris og påstand om feil i arealoppmålingen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstand om bruk av lokkepris, samt påstand om feil i arealoppmålingen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Påstand om lokkepris
Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i at lokkepris er en pris som blir satt vesentlig lavere enn det nivå selgeren på det tidspunktet prisen blir fastsatt kan tenke seg å godta bud på. Det følger av bransjenorm for markedsføring av bolig at prisantydningen ikke må settes bevisst lavere enn det selgeren på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Prisantydningen skal heller ikke settes lavere enn meglerens objektive vurdering skulle tilsi. Det er selgerens prisforventning og meglerens vurdering på markedsføringstidspunktet som skal legges til grunn ved vurderingen av om det er benyttet lokkepris. Etterfølgende omstendigheter kan være med på å endre selgerens prisforventning, Dette medfører ikke at prisantydningen som eiendommen opprinnelig ble markedsført med var lokkepris.
I dette tilfellet var prisantydningen satt etter diskusjon mellom selgeren og innklagede basert på salg av lignende eiendommer i samme område på samme tid. Innklagede anfører at de hadde solgt flere eiendommer under prisantydning i tiden før gjeldende eiendom ble lagt ut for salg. Salg av leilighet i samme sameie til kr 300 000 over prisantydning gjorde ifølge innklagedes anførsler at selger endret sin prisforventning og dermed ikke ønsket å akseptere bud på den annonserte prisantydningen.
Det er ikke grunnlag for å slå fast at prisantydningen på markedsføringstidspunktet ikke var selgers reelle nedre akseptgrense da leiligheten ble lagt ut for salg. Det er intet som tilsier at selgeren av leiligheten ikke var villig til å godta bud på omkring kr 2 990 000 på det tidspunkt leiligheten ble annonsert.
Påstand om feil arealoppmåling
Klageren har ikke vedlagt dokumentasjon på at arealoppmålingen i salgsoppgaven var feil.
Det følger av fast praksis i nemnda at megleren i utgangspunktet ikke er ansvarlig for feil i taksten. Som den profesjonelle part har megleren imidlertid et selvstendig ansvar for å bidra til å avklare eventuelle uklarheter. Det er imidlertid intet som tilsier at taksten led av en åpenbar feil. Innklagede kan følgelig ikke kritiseres her. I dette tilfellet har innklagede i ettertid vært i kontakt med takstmannen to ganger, og vedkommende står ved sin oppmåling etter å ha blitt konfrontert med klagerens påstand.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.