Klage nr 2015083
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 31. august/24. september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS Moss
Avd. Moss
Saken gjelder: Arealsvikt. Misnøye med saksbehandlingen
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en bolig via innklagede i februar 2013 for kr 3 350 000. Etter kjøpet oppdaget imidlertid klageren at innklagede hadde gitt feilaktige opplysninger om boligens bruksareal. Klageren er også misfornøyd med innklagedes håndtering av salgsprossen når det gjelder boligens fuktproblemer. Som følge av dette krever klageren konstatert at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren krever også erstatning stor kr 200 000.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte en bolig via innklagede i februar 2013. I den forbindelse oppga innklagede at boligens bruksareal var 214 m², mens det senere viste seg å være 137 m².
Videre var det opplyst om fuktproblemer. Før klageren ga sitt bud, ble han lovet at disse skulle bli utbedret av selgeren. På kontraktsmøtet ble imidlertid selgeren usikker på utbedringen. Klageren og selgeren ønsket derfor å foreta en fuktmåling før kontrakten ble underskrevet. Innklagede nektet imidlertid klageren og selgeren å foreta en slik fuktmåling. Dette ble begrunnet med at klagerens bud var bindende, og at kjøpekontrakten derfor måtte
signeres der og da. Fuktmålingen måtte dermed foretas i etterkant av kontraktsmøtet, og rapporten avdekket fuktproblemer i både 1. og 3. etasje.
Da fuktproblemene var blitt oppdaget, nektet innklagede klageren å holde tilbake penger på overtakelsesdagen. Innklagede mente det var greit at selgeren hadde satt inn flere innretninger for å avhjelpe fukten. Klageren ble på grunn av dette nødt til å sette en rekke forbehold i overtakelsesprotokollen.
Klageren krever på denne bakgrunn fastslått at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt kompensasjon for doble bo- og låneutgifter i 1,5 år. I tillegg kreves dekket kjøps- og salgsutgifter som klageren har hatt på grunn av innklagedes feilopplysninger og feilaktige håndtering av saken. Til sammen kreves erstatning stor kr 200 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Hva gjelder bruksarealet har innklagede oppgitt det bruksarealet som takstmannen målte seg frem til etter en gjennomgang av eiendommen før salgsstart. Innklagede innhentet også megleropplysninger fra kommunen. Det var imidlertid kun fra takstmannen at innklagede fikk oppgitt boligens areal. I salgsoppgaven ble det tatt forbehold om bruken av rommene, og at denne kunne være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrift.
Videre nektet ikke innklagede klageren å foreta en fuktmåling. Slik fuktmåling ble dessuten utført før overtakelsen. Innklagede informerte klageren om at det var uten betydning om kontrakten ble signert før fuktmålingen, fordi bindende avtale var blitt inngått da klagerens bud ble akseptert.
Innklagede har videre ikke nektet klageren å holde tilbake penger ved overtakelsen. Klageren har også signert i overtakelsesprotokollen på at han ikke ønsket et tilbakehold. Innklagede foreslo å ringe takstmannen som foretok fuktmålingen, og spørre ham om det var grunnlag for å holde tilbake penger. Dette ble gjort, og takstmannen sa at det var vanskelig å vite skadeomfanget slik det fremstod under hans befaring. Han hadde for øvrig ikke mandat til å gi råd om et eventuelt tilbakehold. Klageren noterte dessuten ikke ned i overtakelsesprotokollen at han ønsket å holde tilbake penger, men at han angivelig ble nektet dette av innklagede.
Innklagede har begrenset bygningsteknisk kompetanse, og hadde ingen forutsetning for å vite hva selgeren hadde utført vedrørende fuktutslaget, og om arbeidet var tilstrekkelig.
Innklagede tilbakeviser på denne bakgrunn klagerens påstand om brudd på god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om konstatering av brudd på god meglerskikk samt krav om erstatning, som følge av påstått feilaktige opplysninger om boligens bruksareal og misnøye med saksbehandlingen.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Saksbehandlingen:
Reklamasjonsnemnda baserer sin avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan nemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I foreliggende sak har partene forklart seg ulikt om hvorvidt innklagede nektet klageren å foreta en fuktmåling før kontraktsmøtet eller ikke, og om innklagede nektet klageren å holde tilbake deler av kjøpesummen ved overtakelsen. Disse forholdene reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige saksbehandling, og nemnda kan derfor ikke ta stilling til dette.
Arealet:
Eiendomsmeglingsloven § 6-7 har bestemmelser om oppdragstakerens (meglerens) undersøkelses- og opplysningsplikt. Etter § 6-7 andre ledd nr. 6 skal det blant annet gis opplysninger om bebyggelsens arealer. I dette tilfellet har megler basert seg på opplysningene i NITO-taksten vedrørende arealer. Megler blir ikke identifisert med takstmannen. Reklamasjonsnemnda har i flere saker lagt til grunn at en eiendomsmegler bare kan blir erstatningsansvarlig dersom han har utvist uaktsomhet med oppmåling av arealet, se Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave, 2013 side 314-315. Meglers kontrollplikter vedrørende byggets areal kan som utgangspunkt bare anses overtrådt dersom megleren hadde et konkret grunnlag for å reagere på arealmålingen.
I dette tilfellet innhentet megler på vanlig måte stor meglerpakke fra kommunen. Så vidt nemnda kan se, er det her ingen opplysninger om bebyggelsens areal. Utgangspunktet er som nevnt at en eiendomsmegler normalt må kunne stole på målinger som er foretatt av en takstmann, og nemnda finner ikke grunn til å kritisere innklagede for å ha gjort det i denne saken. Nemnda bemerker for øvrig at hvilke rom som regnes som P-rom, ikke nødvendigvis faller sammen med hvilke rom som regnes som beboelsesrom etter plan- og bygningsloven.
Nemnda har derfor kommet til at innklagede ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.