Klage nr 2015087
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 24. september 2015. Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Privatmegleren Park
Parkveien Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandling
Saksfremstilling:
Klageren solgte en leilighet via innklagede. Leiligheten ble solgt for kr 3 246 000
(3 175 000 + fellesgjeld på kr 71 139) 6. januar 2015. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget og mener innklagede har utøvet grove kontraktsbrudd. Hun hevder at megleren var utilgjengelig i budrunden, og at han derfor har påført klageren et tap på minimum kr 100 000 – 200 000. Videre anfører klageren at innklagede har brukt lokkepris, at megleren kom for sent til første visning, og at det burde vært satt opp visningskilt. Klageren mener også at megleren var ufin og frekk mot henne og kjøperen på kontraktsmøtet. Klageren ønsker fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og krever erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren hevder at megleren var utilgjengelig på buddagen, og dermed ikke fikk i gang en siste budrunde mellom to interessenter. Årsaken var at han var på kino/forestilling med familie, som han i forkant hadde planlagt på «buddagen» 6. januar 2015.
Befaring:
Da megleren var på befaring i desember 2014, uttrykte han en takst på kr 3 300 000. Også to andre meglerfirmaer som var på befaring skal ha antydet samme sum. Da klageren fikk taksten fra innklagede, var den kun på kr 3 100 000. Klageren reagerte på at taksten var betydelig lavere enn forespeilet. Megleren sa at det ikke var noe problem å øke den til kr 3 150 000. Klageren synes det virket uprofesjonelt, og hun klandrer innklagede for å bruke lokkepris.
Visning:
På første visningsdag, av den 54 kvm leiligheten, den 4. januar 2014, kom megleren et par minutter for sent, slik at en del interessenter måtte vente på ham. Klageren sendte melding 5 minutter før visningsstart og spurte om han var langt unna, men hun fikk ikke svar. Han satt ikke opp visningsskilt i veien. Dette hevder klageren strider mot oppdragsavtalen angående «visning/skilting». Megleren brukte heller ikke romplakater på visningene, noe som også står nedfelt i oppdragsavtalen under «markedsføring/romplakater til visning».
Budrunde:
På buddagen 6. januar 2015 hadde en budgiver (heretter kalt budgiver 1) foreløpig det siste budet på kr 3 150 000 med frist til kl 17.00. Megleren skal ha spurt om budgiveren kunne utsette fristen til kl 20.00 fordi han skulle på kino. Budgiveren gikk ikke med på dette i første omgang, men ombestemte seg og ringte megleren utover ettermiddagen/kvelden, uten å få svar. Megleren sendte klageren en sms kl. 18.00 og informerte om budet, men at han ikke var i stand til å formidle det. Både klageren og budgiver 1 ringte og tekstet megleren gjentatte ganger på ettermiddagen/kvelden, uten å få svar. Klageren la inn beskjed på mobilsvar til megleren at hun stod i fare for å miste salget hvis ikke budgiver 1 fikk en snarlig tilbakemelding, men megleren svarte ikke fordi han var på kino/forestilling med kone og barn. Budgiver 1 kontaktet klageren flere ganger og var fortvilet fordi han ikke fikk noen dialog med megleren. Dette var meget ubehagelig ettersom klageren måtte unnskylde på vegne av megleren, samt at klageren ikke visste hvilken informasjon megleren hadde gitt budgiveren.
Klageren avholdt en privat visning for en annen interessent (heretter kalt budgiver 2) om kvelden på «buddagen», og hun la inn bud på kr 3 175 000 kl 20.30 med frist til kl 22.00. Heller ikke hun fikk svar fra megleren, og klageren ble ikke informert om budet. Først
- 23.00 på samme dag ringte megleren til klageren og spurte om han skulle kontakte de to interessentene, noe klageren ba ham om å gjøre. Da megler i 23 tiden ringte budgiver 1, ble det krangling og budgiveren ble så irritert på megleren at han trakk seg. Han sendte skriftlig klage til megleren som ble vedlagt klagen.
Deretter ringte megleren til budgiver 2 og sa at hun var useriøs fordi hun la inn bud på kveldstid, kl. 20.30 (hun var på visning kl. 19.00). Hun ble kraftig provosert av meglerens arrogante holdning og var på grensen til å trekke seg, men hun valgte å legge inn bud på kr 3 175 000 med utvidet frist til 7. januar 2015.
Den 7. januar 2015 ringte megleren til klageren og spurte om klageren ville takke ja til siste bud på kr 3 175 000. Ettersom budgiver 1 hadde trukket seg på grunn av meglerens håndtering, takket klageren ja. Megleren var irritert på grunn av klagen fra budgiver 1 og lot sin vrede gå ut over klageren i telefonen.
Klageren vil presisere at mottatt budlogg er meget feil, spesielt med tanke på tidspunkt, og klageren ble ikke informert fortløpende etter kl 16.30 på buddagen.
Klage
Klageren sendte klage til megleren der hun var sterkt misfornøyd med meglerens utilgjengelighet på bud-dagen. Hun hevder at det at megleren bevisst planla kino på selve dagen for budgivning ikke er akseptabelt. Megleren skal imidlertid ha sagt at han ikke hadde forventet at budrunden skulle pågå etter kontortid, og at han ikke kunne «slippe alt i hendende». Klageren mener at hun kan forlange det på en bud-dag, som er salgsfinalen og den viktigste dagen for henne i en salgsprosess.
I klagen til innklagede henviste klageren blant annet til signert meglertilbud som sier «Jeg lover deg en 100% dedikasjon til oppdraget og en tilgjengelighet utover det vanlige slik at alle potensielle kjøpere blir ivaretatt på best mulig måte». Han klarte ikke å ivareta noen av de to siste interessentene, og heller ikke klageren som selger.
Klageren viser også til oppdragsavtalen som sier under avsnittet «Budbehandling»; «Megler er tilgjengelig utover normal kontortid for budbehandling». I klagerens tilfelle var megleren utilgjengelig mellom kl 16.30 og 23.00, noe som klageren hevder påførte henne et stort tap i form av tapt budrunde mellom de to budgiverne.
Innklagede har tilbakevist hennes klage på alle punkter, og har krevd fullt meglerhonorar på kr 40 577 pluss omkostninger. Totalt har klageren betalt kr 100 000 til megleren. Ved utsendelse av fakturaen truet innklagede med å sende saken til forliksrådet, derfor betalte klageren fullt oppgjør på forfallsdato 27.mars 2015.
Kontraktsmøte/overtakelse
På kontraktsmøte 13. januar 2015 ba megleren klageren om å sitte igjen etter møtet, der de diskuterte klagerens misnøye. Megleren erkjente at hun hadde grunn til å klage på at han kom for sent på første visning, og ikke hadde visningsskilt. Men megleren så ingen feil i at han var på kino i privat regi på «buddagen», fordi den første budgiveren i første omgang avslo klagerens motbud på kr 3 150 000. Da mente megleren at han var ferdig med sin arbeidsdag, selv om han ble kontaktet av budgiveren etterpå.
Under kontraktsmøtet og spesielt på overtakelse den 15. mars 2015 var megleren direkte ufin og frekk mot klageren og kjøperen. Han har hele tiden hatt en arrogant fremtreden, og han har overhodet ikke ivaretatt klageren gjennom salgsprosessen. Klageren anfører at hans engasjement har vært meget lavt, og at han har «gamblet» med klagerens private økonomi.
Kontraktsbrudd
Klageren mener at innklagede har utøvd grove kontraktsbrudd i henhold til signert meglertilbud og oppdragsavtale. Hun synes det er urimelig og uforståelig at de ikke har ettergitt deler av meglerhonoraret, samt innsett at klageren har tapt kr 100 000 – 200 000 grunnet meglerens utilgjengelighet på «buddagen».
Klageren håper Reklamasjonsnemnda kan gi en vurdering av denne saken og konkludere med at megleren ikke har utvist god meglerskikk, og ikke opptrådt i tråd med inngåtte kontrakter (meglertilbud og oppdragsavtale).
Klageren krever erstatning på minimum kr 100 000.
Innklagede har i hovedsak anført:
Innklagede har alltid som mål å skape gode kundeopplevelser og beklager at de ikke har lykkes med det i dette tilfellet.
Innklagede forsøker alltid å oppnå et best mulig resultat for sine kunder og samtidig opptre etter god meglerskikk. Dessverre kan noen budgivere av og til oppfatte dette som at meglere er «vanskelige» å ha med å gjøre, men de ønsker å følge spillereglene i en budrunde og opptre korrekt i henhold til gjeldende retningslinjer.
Angående takstverdi/anklage om lokkepris
Klagerens anklage om at innklagede har brukt lokkepris avvises på det sterkeste. Taksten ble utført av en uavhengig takstmann og takstverdien satt til kr 3 150 000. Første bud var på
kr 2 900 000. Boligen ble solgt for kr 3 175 000 + fellesgjeld på ca. kr 71 000 = kr 3 246 000.
Innklagede hevder at det var klageren selv som i første omgang ikke var fornøyd med takstverdien som først ble satt til kr 3 100 000. Klageren skal ha ment at taksten var satt for lavt og skal ha kommet med en del bemerkninger/argumenter på bakgrunn av en annen meglers vurdering. Den uavhengige takstmannen valgte på denne bakgrunn å oppjustere takstverdien fra kr 3 100 000 til kr 3 150 000. Megleren hadde kun uttrykt at «i en god budrunde var kr 3 300 000 ingen umulighet». Dette gir etter innklagedes oppfatning ikke grunnlag for å påstå at megleren gikk ut med eller var en pådriver for å gå ut med en lokkepris jfr. mailkorrespondanse med klageren/takstmann
Angående visning/skilt/romplakater
Visningen søndag 4. januar 2015 startet kl. 14.00. Megleren ankom visningen kl. 13.55, ikke et par minutter for sent, slik klageren hevder. På det tidspunktet megleren ankom stod det allerede 5-6 personer utenfor inngangen utenfor bygget, og megleren valgte å dele ut salgsoppgaver til disse for så å gå opp i leiligheten.
Innklagede er ikke uenig med klageren i at det kunne vært satt opp et visningsskilt i veien denne dagen også, men mener det ikke var avgjørende for om folk fant frem eller ikke. Visningen var veldig bra besøkt, visningskilt var satt opp i to gater samt utenfor inngangen.
Romplakater ble brukt, en 2-roms leilighet vil naturlig nok ikke ha mange av disse, men megleren tar disse med seg etter visningen (stående plexiglass med printet informasjon om det enkelte rom).
Det er selvfølgelig ingen fasitsvar på hvordan en visning skal gjennomføres. Innklagedes oppfatning er imidlertid at visningen foregikk på en god måte, og at alle interessenter fikk rikelig anledning til å se det de ønsket å se.
Angående budrunden
I denne aktuelle budrunden valgte klageren å gi et motbud til budgiver 1 på kr 3 150 000 som han avslo. Budgiver 1 angret seg og ville legge inn nytt bud i perioden megleren var opptatt med sine tre mindreårige barn, først med aktiviteter og senere legging. På tross av at han fikk beskjed om meglerens utilgjengelighet valgte han å legge inn bud i denne perioden på et beløp som tidligere var avslått. Budgiver 1 fikk mulighet til å forlenge fristen, men avslo dette. (Han satte først akseptfrist til kl. 16.00, som ble sendt til megleren kl. 16.10, før han rettet det til
- 17.00 på sms til megleren). Budet inneholdt også et ønske om overtagelse 1. mars 2015, noe klageren uttrykte tidligere i budrunden at hun ikke kunne akseptere.
Innklagede anfører at budgiver 1 sin bankrådgiver ikke svarte på meglerens henvendelser på buddagen slik at finansieringen ikke var avklart på noe tidspunkt i løpet av denne dagen/kvelden.
Samme kveld var det planlagt to private visninger hvor klageren selv skulle være tilstede. Disse ble gjennomført som avtalt. Den ene interessenten (budgiver 2) ønsket å inngi et bud på kr 3 175 000 med frist allerede samme kveld. All den tid megleren må påse at alt er i orden, finansering etc., ba megleren budgiveren 2 om å gi budet frist til dagen etter. Dette viste budgiveren 2 forståelse for, og budrunden kunne fortsette under normale forhold på dagtid, for blant annet å sjekke finansiering av budene, samt at de andre interessentene ville ha tid til å områ seg. Klagerens påstand om at «megleren ringte budgiveren 2 og sa hun var useriøs fordi hun la inn bud på kveldstid» er direkte usant. Tvert imot oppfordret megleren henne til å gjøre det med en akseptfrist til dagen etter.
I budrunden ble også budgiver 1, som hadde fått motbud, kontaktet samme kveld og informert om at det var et nytt bud med en akseptfrist til dagen etter. Han avsto fra å komme med nytt bud.
Innklagede hevder at budgiver 1 tok kontakt med klageren direkte og rettet kritikk mot megleren. Han klaget på at han ikke fikk kontakt med megleren, noe han skal ha visst, og da budet var kommet opp i kr 3 175 000, valgte han å trekke seg. Klageren valgte å akseptere budet som var kr 25 000 mer enn budgiver 1 ville gi, og kr 25 000 mer enn hun takket ja til med et motbud dagen før.
Innklagede anfører at budgiver 1 samtidig skal ha forespeilet klageren at hun kunne fått mye mer for boligen om megleren hadde vært tilgjengelig de aktuelle timene. Dette til tross for at han tidligere hadde avvist klagerens motbud og fikk full anledning til å være med videre i budrunden.
All korrespondanse med budgivere og klageren er loggført i innklagedes meglersystem.
Når det gjelder saken angående tilgjengeligheten etter normal arbeidstid (og bankenes åpningstid), har innklagede diskutert dette med klageren og belyst at budgiver 1 fikk tilbud av megleren om å forlenge budet sitt (til kl 20.00), men at han avslo dette. Faktum er at klageren tjente på at han ikke aksepterte hennes motbud, og det at han avslo å forlenge fristen på sitt bud. Innklagede kan ikke se å ha påført klageren noe tap i så måte, snarere tvert imot.
Angående kontraktsmøte/overtakelse
Innklagede hevder at klageren påstår at megleren var «direkte ufin og frekk mot henne og kjøper». Megleren sin opplevelse står i sterk kontrast til denne versjonen. Innklagede mener at klageren på kontraktsmøte ville klage til megleren med kjøperen til stede, og kjøperen skal ha sagt at hun følte dette ubehagelig, og at dette ikke var en sak hun var involvert i. Megleren ga da uttrykk for at dette måtte klageren ta opp med ham uten kjøperen til stede.
På overtakelsen stilte megleren opp og selv om stemningen var «trykket» hadde han behov for å opptre profesjonelt og hjelpe til med strømavlesning og overtakelsesprotokoll. Megleren rakk frem hånden for å hilse på klageren, men hun skal ha nektet å hilse. Megleren kjenner seg overhodet ikke igjen i karakteristikken klageren gir, og hennes klage gir heller ikke noen konkrete holdepunkter i hvordan megleren skulle ha vært «ufin og frekk». Megleren tilbakeviser på det sterkeste denne påstanden fra klageren.
Angående kontraktsbrudd
Når det gjelder spørsmålet om kontraktsbrudd er innklagedes klare oppfatning at det ikke er dekning for å hevde dette. Kontrakten i denne sammenheng er oppdragsavtalen, og der har innklagede ikke forpliktet seg til å være tilgjengelige 24/7. Innklagede har, som alle andre, perioder der de av ulike grunner er utilgjengelige.
Påstanden fra budgiver 1, som takket nei til klagerens motbud på kr 3 150 000 er at han «kunne gått mye høyere» enn den oppnådde pris på kr 3 175 000. Hans begrunnelse for å avstå fra videre budgivning mener innklagede faller på sin egen urimelighet. For innklagede virker dette mer som et uttrykk for at han angret på at han avviste klagerens motbud og klandrer megleren for at han ikke var tilgjengelig på telefon når han ønsket å slutte handelen.
At budgiver 1 i ettertid sier til klageren at han kunne «gitt mye mer» er etter innklagedes vurdering mer et resultat av at han ble irritert fordi handelen ikke kunne sluttes uten konkurranse fra andre budgivere.
Innklagede anfører at budgiver 1 la ut diverse meldinger på sin Facebook-konto som understøtter dette faktum og der han til slutt skal ha forklart sine motiver. Han anklager megler for «kun ville forlenge budet for å bruke det mot de som skulle komme på visning senere samme dag».
SMS mellom klageren og megleren 6. januar 2015 mener innklagede motbeviser at klageren var «uvitende» om prosessen. Og at hun hadde kontroll på at det skulle gjennomføres to private visninger samme kveld som budgiver 1 ville avslutte handelen, på et tidligere tidspunkt enn det som var avtalt av klageren med de to interessentene.
SMS-korrespondansen med klageren fra ettermiddagen 6. januar til aksept 7. januar 2015 viser at hun først ga motbud til budgiver 1 som sa nei til motbudet på kr 3 150 000, (og senere ga bud på det samme beløpet og klaget på meglerens utilgjengelighet selv om han fikk beskjed om at megleren ikke var tilgjengelig).
Her går det også frem at klageren skulle ha to interessenter på privat visning samme kveld og da er det ikke logisk at hun ville ha akseptert dette budet fra budgiver 1 på kr 3 150 000. En av interessentene som kom på privat visning endte som kjøper på kr 3 175 000, altså kr 25 000 mer enn klageren selv ga motbud på tidligere på dagen. Klageren ga motbud på kr 3 150 000, altså hun ville akseptere å selge til kr 3 150 000. Budgiver 1 sa nei, endret mening og sendte megleren et bud til tross for at megleren sa han var utilgjengelig (derfor fikk ikke klageren budet innen fristen og det var dermed et bud uten ugyldighet, derfor «nei» i meglersystemet).
Budgiver 2 som var på privat visning på kvelden ga et bud samme kveld (som også gikk ut før megleren var tilgjengelig), men sa til megleren på telefonen at hun hadde til hensikt med budet å «vise seriøs interesse» og kunne sette budet til i morgen (komme med nytt bud med ny frist). Dette ga klageren en gevinst på kr 25 000 i forhold til det hun hadde sagt ja til tidligere på dagen. Ref. vedlegg 3: SMS korrespondanse mellom megleren og klageren.
I prinsippet er innklagede innstilt på å arbeide lange dager, kvelder og helger, og en betydelig del av arbeidet foregår utenfor ordinær arbeidstid. Det betyr ikke at enhver megler vil være tilgjengelig for enhver kunde/interessent til enhver tid. Meglerne er tidvis i arbeidstiden opptatt med andre kunder/oppdrag, og de har dessuten som alle andre arbeidstakere både ønske og behov for privat tid med familie, venner etc. utenom ordinær arbeidstid. I praksis er det ingen meglere som alltid er tilgjengelig for alle samtidig. Det vil dermed innimellom forekomme at meglere er utilgjengelige. I dette tilfellet er den angivelige feilen at megleren ikke var tilgjengelig i et tidsrom på noen timer utenfor ordinær arbeidstid. Før og etter sitt gjøremål var megleren tilgjengelig. Det er åpenbart ikke i strid med god meglerskikk å være utilgjengelig for kunder og budgivere i et tidsrom på noen timer en kveld. I dette tilfellet var fraværet varslet budgiver 1 som klaget, og megleren tok opp igjen kontakten så snart han var tilgjengelig.
Faktum er at budgiveren ikke var villig til å gi en høyere pris, og megleren skaffet en annen interessent på banen, som ga et kjøpstilbud som klageren av egen fri vilje aksepterte. Innklagede kan ikke se at megleren har gjort noe galt i denne saken.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. I tilfeller der partene forklarer seg ulikt, kan Reklamasjonsnemnda normalt ikke tillegge den ene partens versjon større vekt enn motpartens. I den foreliggende saken har partene forklart seg ulikt om fastsettelse av taksten, tidspunkt for når megleren ankom visningen, og meglerens opptreden på kontraktsmøtet. På disse punkter reiser saken derfor bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling.
Lokkepris
Slik saken er opplyst for nemnda, finner nemnda det klart at det i dette tilfellet ikke har vært noen lokkepris.
Visningsskilt/romplakater
Innklagede er enig med klageren i at det burde vært satt opp visningskilt i den aktuelle veien, men mener det ikke var avgjørende for om folk fant frem eller ikke. Visningskilt var satt opp i to andre gater, samt utenfor inngangen.
Nemnda bemerker at innklagede har tatt selvkritikk på dette punkt. Det er imidlertid vanskelig å se om dette har hatt noen betydning for salget. Det samme gjelder manglende romplakater, som også er kontraktsfestet.
Tilgjengelighet i budrunden.
Å ta imot og formidle bud er en sentral del av megleroppdraget. I følge eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1) skal megleren legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Det kan ikke kreves generelt at en megler skal være tilgjengelig hele tiden («døgnet rundt»). Hvis megler i pristilbud/oppdragsavtale presiserer at han er tilgjengelig utover normal kontortid, skjerpes imidlertid kravene til tilgjengelighet.
I denne saken hadde innklagede kontraktforpliktet seg til å være tilgjengelig utover normal kontortid i pristilbudet/oppdragsavtalens punkt om budbehandling (side 2). Da innklagede var på kino med familien og følgelig utilgjengelig/lite tilgjengelig under budrunden, og heller ikke hadde gitt noen andre på kontoret i oppdrag å følge opp det aktuelle salget, innebærer dette et kontraktsbrudd. Nemnda finner at dette er i strid med god meglerskikk.
Megleren har normalt ikke noen plikt til å undersøke kjøperens finansiering. I dette tilfellet hadde imidlertid innklagede også forpliktet seg til i oppdragsavtalen å sjekke budgivers finansiering også utover normal kontortid. Innklagede må derfor selv ta konsekvensene av at dette ikke lar seg gjøre «utover normal kontortid».
Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse kan vederlaget settes ned eller falle bort, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Etter nemndas oppfatning er innklagedes manglende etterlevelse av sine egne kontraktsforpliktelser etter oppdragsavtalen sterkt kritikkverdig. Vederlaget må derfor settes ned. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med kr 30 000.
Når det gjelder erstatningskravet, kan ikke nemnda se at det er sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap som følge av meglers kontraktsbrudd. Dette gjelder selv om underliggende budgiver i ettertid har opplyst at han kunne bydd høyere. Denne budgiveren trakk seg imidlertid på grunn av meglers opptreden,
Konklusjon:
Privatmegleren Park, Parkveien Eiendomsmegling AS, har opptrådt i strid med god meglerskikk, og må redusere sitt vederlag med 30 000 kroner.