Klage nr 2015030

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 12. oktober 2015. Nemnda har bestått av:

 

Per Racin Fosmark, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS

avd Ryfylke

 

Saken gjelder:               Feil/ manglende opplysninger

 

 

Saksfremstilling:

 

Klageren kjøpte en enebolig gjennom innklagede den 6. november 2014. Før overtakelsen oppsto det problemer med kloakken. Klageren fikk beskjed om at selgeren skulle ordne dette før overtakelsen. På overtakelsesdagen viste det seg at det fortsatt var problemer. Klageren hevder at innklagede har tilbakeholdt opplysninger og krever erstatning.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Klageren har i hovedsak anført:

Mellom kontraktsmøtet og overtakelsen fikk klageren muntlig beskjed av megleren om at det var problemer med kloakken. Klageren fikk videre beskjed om at selgeren hadde fått tak i sakkyndig rørlegger, som skulle ordne kloakken før overtakelse. Klageren overtok huset den 15. februar 2015. Ved overtakelse så han at det hadde blitt gravd utenfor og spurte selgeren om det var rørleggerens arbeid. Selgeren skal ha svart ja, og at det var satt ned ny kum.

 

Senere samme dag oppdaget klageren sterk kloakklukt utenfor huset. De kontaktet rørlegger angående saken, og fikk tilbake skriftlig forklaring på hvorfor det luktet kloakk. Rørleggeren vurderte saken slik at den beste løsningen i dette tilfelle ville være å koble til kommunal kloakk, da septiktanken lakk ut i en nærliggende bekk. Denne løsningen lot seg ikke gjøre

 

 

fordi bekken hadde høy vannstand og det ville være vanskelig å grave over. Som en midlertidig løsning ble det satt inn en kum nr. 2 med utett lokk i påvente av kommunal påkobling. Denne løsningen godkjente kommunen. Problemet med kloakken som klageren ble lovet skulle bli løst, var altså ikke løst i det hele tatt. I utgangspunktet faller nå regningen ved tilkobling på klageren, da dette ikke er en reklamasjonssak til rørleggeren i og med at løsningen er godkjent av kommunen.

 

Dette kom som en stor overraskelse og skuffelse for klageren, da han ikke hadde fått informasjon om dette før overtakelse, og hadde fått beskjed fra megleren om at kloakken skulle fikses. Klageren kontaktet megleren som innrømmet at hun hadde fått denne informasjonen tilsendt på mail 13. januar 2015, uten å videreformidle denne informasjonen til klageren.

 

Klageren anfører at megleren har brutt sin informasjonsplikt og god meglerskikk, og ønsker derfor ikke å betale for oppkobling til kommunal kloakk.

 

Saken er også sendt til Protector Forsikring som vil ta seg av selgerens brudd på informasjonsplikten.

 

Klageren mener at megleren er delskyldig og burde ta ansvar for omkostninger som vil tilkomme klageren når kommunen har satt i stand pålegg.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

I salgsoppgaven på side 5 fremkommer det at eiendommen har privat avløp. Kjøperen hadde altså på aksepttidspunktet ikke andre forventninger enn at han skulle overta en eiendom med septiktank. Mellom aksepttidspunkt og overtakelsen gikk kloakken tett (gammel septiktank), og selgeren kontaktet rørlegger som kom med en løsning de mente var tilfredsstillende og som ble godkjent av kommunen. Det var ikke andre tekniske løsninger som ville kunne la seg gjennomføre på dette tidspunktet, jfr. klagerens saksfremstilling. Selgeren bekostet dette basert på sakkyndige råd og trodde alt var i orden. Megleren har naturlig nok ikke for egen regning garantert at alt skulle være i orden. Megleren har bare formidlet det selgeren har sagt. Selgeren har begrensede norskkunnskaper.

 

Det stemmer at megleren fikk tilsendt en mail fra rørleggeren datert 13. januar 2015, hvor rørleggeren redegjorde for den tekniske løsningen som var valgt. Grunnen til at rørleggeren sendte mail til innklagede var at selgeren var innom meglerkontoret og forklarte saken. Megleren anbefalte ham å få en skriftlig bekreftelse fra rørleggeren om hva som skulle gjøres, og hva som var avtalt. På grunn av språket spurte selgeren om megleren kunne ringe på hans vegne. For å gjøre det enkelt spurte rørlegger om han bare kunne sende mailen til innklagede, slik at de kunne videresende den til selgeren.

 

I mailen fremkommer det at kommunen senere vil forlange tilkobling til offentlig anlegg. Det er imidlertid informasjon som ikke har hatt betydning for handelen, da dette er informasjon som er fremkommet etter aksepttidspunktet. Dette var etter innklagedes kunnskap ikke kjent for selgeren før. På den annen side må det forventes at en kjøper må påregne at det før eller siden blir krav om tilkobling til offentlig anlegg, når en kjøper en enebolig i et boligfelt.

 

Innklagede kan heller ikke se at kjøperens posisjon hadde vært annerledes selv om han var blitt gjort kjent med mailen før overtakelsen. Dersom løsningen med ekstra kum hadde fungert som rørleggeren anslo og forutsatte (og som kommunen godkjente), ville eiendommen blitt overlevert til kjøperen i bedre stand enn den var ved aksepttidspunktet.

 

Hvorvidt kjøperen får medhold i at det er selgerens ansvar å bekoste tilkobling til offentlig anlegg eller ikke, er en sak som er behandlet eller behandles av selgeren sitt eierforsikringsselskap – Protector.

 

Innklagede erkjenner ikke ansvar i denne saken.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysningsplikten og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1) at megleren

 

«skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen».

 

Lovforarbeidene trekker frem blant annet frem offentligrettslige pålegg. En megler bør være spesielt oppmerksom på at det kan foreligge offentligrettslige pålegg der eiendommen ikke er knyttet til godkjent offentlig kloakksystem, jfr. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) side 253.

 

I salgsoppgaven på side 5 under «Vei, vann og avløp», heter det:

 

«Offentlig vann, privat veg og avløp».

 

Det fremgår her at det er privat avløp. På overtakelsestidspunktet forelå det ikke noe pålegg fra kommunen om tilknytning til offentlig ledningsnett. Pålegget kom først 4. september 2015, det vil si nærmere syv måneder etter overtakelsen. I en e-post av 13. januar 2015 fra en rørlegger ble megleren opplyst at man måtte påregne tilkobling til det offentlige ledningsnett en gang i fremtiden. Denne opplysningen videreformidlet ikke megleren umiddelbart til kjøperen. Dette har imidlertid etter nemndas syn ingen betydning for utfallet av saken.

 

Nemnda finner ikke at megleren kan kritiseres her. Avløpsspørsmålet er et forhold mellom selgeren og kjøperen (klageren) etter avhendingsloven, og nemnda har merket seg at saken er meldt til selgerens eierskifteforsikringsselskap.

 

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

 

 

Konklusjon:

 

Klageren gis ikke medhold.