Klage nr 2015112
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 12. oktober 2015 Nemnda har bestått av:
Per Racin Fosmark, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Øyvind Næss, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DnB Eiendom AS avd. Tønsberg
Saken gjelder: Budgivning
Saksfremstilling:
Klageren solgte en eiendom gjennom innklagede den 29. juni 2015. Klageren hevder at innklagede ikke har lagt til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og krever derfor nedsettelse av meglerens vederlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Klageren har i hovedsak anført:
Klageren anfører at eiendommen ble solgt mandag 29. juni 2015 etter en budrunde som ble administrert av eiendomsmegler på en slik måte at reell markedsverdi ikke ble oppnådd.
Klageren har i ettertid oppsummert hendelsen sammen med innklagede. Klageren hevder at de skal ha konkludert med at årsaken til at budrunden stoppet opp var at eiendomsmegleren aksepterte en for kort akseptfrist til at den andre budgiveren fikk en reell sjanse til å gå videre med sitt neste bud.
I ettertid av dette møtet har klageren snakket mer inngående med budgiveren som ikke nådde frem. Hans opplevelse var følgende: Han fikk på sms kl 11.03 vite at et nytt bud var kommet inn som sto til kl 11.05, altså to minutter. I de dyrebare sekundene som så fulgte, ble han kontaktet av eiendomsmegleren som fortalte at han måtte reagere umiddelbart dersom han
skulle være med lenger. Eiendomsmegleren skal ha sagt: «du må trykke på knappen nå».
Budgiveren skal ha svart: «Nei, det kan jeg ikke». Etter at de avsluttet samtalen gikk det bare noen sekunder så var boligen solgt. Budgiveren forklarer i etterkant at han ikke klarte å forholde seg til spørsmålet til megleren og samtidig legge inn bud fra samme telefon som samtalen foregikk på. Han fortalte at kona sto ved siden av ham og nærmest hylte at han måtte avslutte samtalen fordi tiden rant ut. Da han endelig fikk lagt på og de to utvekslet noen ord om hva de skulle gjøre så fikk de ny melding om at huset var solgt.
Parallelt med dette fikk klageren også beskjed om det nye budet, også kl. 11.03 med to minutters frist. Klokken tikket over til 11.04 på mobilen til klageren, mens han leste meldingen. Først tenkte klageren at det ikke kunne være en reell akseptfrist. Etter å ha konfrontert med sin samboer, ringte klageren så raskt han kunne til megleren for å være helt sikker. Megleren var da opptatt i telefonen (hun snakket med budgiver). Mens telefonen ringte til henne tikket gratulasjonsmeldingen inn om at huset nå var solgt.
Rett før klokken 11.00 instruerte megleren at klageren skulle sende en sms til ham hvor klageren skulle gi ham mandat til å akseptere bud på kr 4 020 000 eller mer. Klageren anfører at megleren måtte ha dette skriftlig fra klageren umiddelbart fordi budgiverne opererte med så korte frister. Klageren sendte bekreftelse på dette til megleren på sms kl 11.00. Klageren hadde på det tidspunktet ingen anelse om at megleren da hadde anledning til å gjennomføre salget med så korte akseptfrister at salget reelt sett ble kuppet av en av budgiverne. Klageren forsøkte også selv å stoppe det, men eiendomsmegleren var ikke tilgjengelig. Klageren fikk altså ingen reell mulighet til å nå frem før salget ble gjennomført.
Klageren klagde i etterkant av salget til innklagede. I klagen ba klageren om skriftlig tilbakemelding. Han ønsket primært å gjøre om salget. Sekundært at han ikke vil akseptere den avtalte selgerprovisjon. Klageren fremmet ikke et eksplisitt krav, men ba om dialog i form av et møte. Klageren fikk kun en skriftlig tilbakemelding hvor eiendomsmegleren oppsummerte hele hendelsesforløpet sett fra deres side. Klagerens opplevelse av eiendomsmeglerens svar er at de legger ansvaret på budgiverne og selgeren. Samtidig innrømte de ikke at akseptfristen faktisk ble 2 minutter. De forholdt seg til budjournalen hvor eiendomsmegleren selv hadde notert en akseptfrist på 5 minutter, dvs. at budet kom inn
kl 11.00 og sto til kl. 11.05. Dette til tross for at klageren har dokumentert dette godt i sin klage til eiendomsmegleren, samt vist dem klokkeslettet på hans sms som tydelig viser at budet nådde frem til ham og den andre budgiveren kl. 11.03, dvs. en frist på mellom 61 og 120 sekunder.
Innklagede har heller ikke problematisert at megleren selv brukte opp mye av den tiden i dialog med den som hadde gitt budet, og at dette reelt hindret den andre budgiveren til å ha tid nok til å reagere. Innklagede hevder videre at de ikke hadde noen fullmakt fra klageren å avvise bud med korte akseptfrister. Dette oppleves av klageren som om megleren legger ansvaret på ham. Eiendomsmegleren hadde ikke sagt at klageren må gi en slik fullmakt for å forhindre «kupping» av budrunder.
Klageren har valgt å ikke imøtekomme innklagedes tilbud om å redusere deres tilgodehavende med kr 10 000, da han mener at meglerens fremferd i denne saken bør belyses for å få en avklaring om deres fremgangsmåte er akseptabel eller ikke.
Klagerens påstand er at megleren ikke har fulgt eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første og annet ledd. Det er selvfølgelig umulig å si hva prisen ville blitt dersom megleren hadde fulgt forskriften. Prisantydningen var kr 4 090 000. Klageren finner det derfor naturlig å be om at innklagede i alle fall frafaller sin provisjon med kr 40 000 for å dekke tapet mellom salgssummen og prisantydning.
Innklagede har i hovedsak anført: i
Klageren signerte oppdragsavtalen med innklagede den 20. mai 2015, etter å ha innhentet flere tilbud.
Når det gjelder den kronologiske fremstillingen som omhandler tvistesaken, akseptfrist, viser innklagede til brev til klageren av 7. juli 2015. Budgiver nr. 2 la inn sitt siste bud pålydende
kr 4 020 000, med 9 minutters frist. Kjøperen la inn sitt siste bud pålydende kr 4 050 000 med 5 minutters frist. Innklagede kan i ettertid, være enig i at 5 minutter frist var i korteste laget, men samtidig som sms varsel ble sendt ut ringte også megleren til budgiver nr. 2 for å avklare hvorvidt de ønsket å komme med høyere bud. Ved innleggelse av deres bud pålydende kr 4 020 000 uttalte de at det var liten sannsynlighet for at de ville komme med noe høyere bud enn dette, de uttalte at dette var det siste budet fra deres side.
Som det fremkom i brevet, bekreftet innklagede at megleren og klageren hadde møte på deres kontor samme dag som eiendommen ble solgt hvor budrunden ble gjennomgått. På møtet bekreftet klageren at han var meget fornøyd med salgssummen for eiendommen, bl.a. på bakgrunn av at et annet meglerkontor hadde gitt en antatt salgssum på kr 3 500 000.
Det ble i dette møtet ikke konkludert med fra innklagedes side at budrunden stoppet opp pga. at eiendomsmegleren aksepterte en kortere akseptfrist, slik det fremkommer i klagen til nemnda. Budrunden stoppet opp fordi budgiver nr. 2 ikke var villig til å komme med høyere bud.
Megleren var i kontakt med budgiver nr. 2, to ganger etter at eiendommen ble solgt. Første gang rett etter at budet ble akseptert, for selv også gi denne informasjonen i tillegg til sms som ble sendt ut. Ved første henvendelse uttalte budgiver nr. 2 at det var «greit» at eiendommen var solgt, og hadde ingen innvendinger og/eller kommentarer rundt budrunden, eller det faktum at eiendommen var solgt.
Andre gang megleren ringte budgiver nr. 2 var etter at megleren hadde snakket med klageren og oppfattet hans misnøye. Klageren nevnte at budrunden var blitt «kuppet» av budgiver nr. 1 og uttrykte sin misnøye med situasjonen og denne budgiveren. Budgiver nr. 2 uttrykte at han ikke var sikker på om han ville ha lagt inn ytterliggere bud, og at han kanskje ville ha gitt opp mot kr 4 050 000, som var det eiendommen ble solgt for.
Etter at klageren hadde vært i kontakt med budgiver nr. 2 ringte klageren til megleren og anbefalte ham å ta kontakt med vedkommende. Megleren opplyste at han allerede hadde vært i kontakt med budgiver nr. 2, hvor det fremkom at budgiver nr. 2 hadde gitt ulik tilbakemelding til klageren og megleren.
Det fremkommer i klagen at budgiver nr. 2 ikke klarte å forholde seg til spørsmålet fra megleren om budforhøyelse, og samtidig legge inn bud fra samme telefon som samtalen foregikk på. Dersom budgiver nr. 2 hadde bekreftet at de ville gi et høyere bud, hadde megleren umiddelbart lagt på slik at budgiver nr. 2 kunne benyttet mobilen. Nettopp pga. kort akseptfrist valgte megleren å ringe budgiveren nr. 2, i tillegg til å sende varsel på sms, for å sikre han muligheten til å forhøye sitt bud.
I budrunden som ble avholdt den 29. juni 2015, var det kun de to samme budgiverne som la inn bud. I tillegg besiktiget budgiver nr. 2 eiendommen første gang sammen med klageren en gang i perioden etter første fellesvisning og frem til 18. juni 2015. De hadde også en ny privatvisning med klageren søndag 27.juni 2015, hvor de samme kveld la inn bud på eiendommen med akseptfrist til påfølgende dag kl 10.00. I hele denne perioden var budgiver nr. 2 i dialog med megleren. Budgiver nr. 1 startet selv med å korte ned akseptfristene, riktignok til 10 minutter.
Selv om akseptfristen ble kortet ned til 5 minutter ved siste bud, mener innklagede at de har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det var kun to budgivere med i budrunden, begge budgiverne ble holdt løpende orientert om budenes utvikling fra kl 08.34 samme dag og frem til aksept ble gitt kl 11.05. Innklagede mener at budaktiviteten ga begge budgiverne, og for øvrig andre interessenter, god tid til å vurdere hva de ønsket å foreta seg knyttet til budrunden.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk som følge av meglers håndtering av budrunden og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, jfr. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet, for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud.
Nemnda bemerker at megler til en viss grad har muligheter til å påvirke akseptfrister, slik at de blir håndterbare for megler og partene i saken. Det fremgår av denne saken at én akseptfrist er satt såpass kort som 5 minutter. I dag med krav om at budrunden skal dokumenteres skriftlig, mener nemnda at dette er en for kort frist til å kunne gjennomføre en budrunde forsvarlig. Megler bør i slike tilfeller tilstrebe å få budgiver til å forlengefristen. Hvis budgiver fastholder fristen, må imidlertid megler videreformidle budet til selgeren. I praksis vil det i slike situasjoner der det er flere konkurrerende budgivere, være tilnærmet umulig å få varslet de øvrige budgivere og interessenter. Nemnda bemerker at selger og megler kan inngå avtale om at bud som har en kort frist enn en nærmere angitt frist, kan avslås.
Nemnda kan ikke se at det i denne saken er grunnlag for å kritisere meglerens opptreden.
Klagen kan etter dette ikke føre frem.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.